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Motivi per fare causa all’agenzia immobiliare

Agenzia-immobiliare-e-collaboratore-non-iscritto

Valutiamo tutti i principali motivi per fare causa all’agenzia immobiliare.

I motivi sono molti e le tipologie tante.

L’articolo sarà una casistica di motivi per fare causa.

In questo modo speriamo di fornire elementi utili di riflessione per chi vuole fare causa all’agenzia immobiliare.

I motivi sono tratti dalla casistica giurisprudenziale.

Indice

Ci vuole un motivo per fare causa all’agenzia immobiliare?

E’ ovvio che ci vuole un motivo, sembra banale.

L’operato dell’agenzia immobiliare, però, è quasi istituzionale e per questo è in regola, di solito.

Ma non è detto.

Infatti, ci sono tante agenzie che non agiscono correttamente.

Per fare causa ci vuole sempre un motivo e l’avvocato aiuta a trovarlo.

Senza un valido motivo, si rischia di perdere più del normale le cause.

Il rischio, infatti, è più alto che in una causa normale che attiene ad altri argomenti.

Questo perché l’operato dell’agenzia è codificato in regole e flussi di comportamento.

Questi sono di solito standardizzati.

Quali sono i principali motivi per fare causa all’agenzia immobiliare?

L’agenzia è stata determinante nell’affare?

Anzitutto è possibile fare causa, quando l’attività dell’agenzia è stata ininfluente per la conclusione dell’affare.

Ciò significa che l’operato dell’agenzia avrebbe potuto anche non esserci.

Se l’operato è necessario, se cioè senza l’agenzia non si sarebbe concluso, allora non vi è un valido motivo per fare causa all’agenzia.

Il contratto firmato è valido?

Un motivo per la causa contro il mediatore potrebbe essere che è stato raggiunto un accordo preliminare, ma in violazione delle norme sull’autonomia dei privati.

In altre parole, anche se le parti hanno firmato il compromesso, l’hanno fatto illegalmente. Si può approfondire qui la tematica dei motivi di nullità e la provvigione.

Oppure, un motivo per fare causa è quando l’agente ha fatto stipulare il preliminare verbalmente (Tribunale Monza, Sentenza, 20/01/2021, n. 127).

Ricordiamo peraltro che lo schema della mediazione, per il compenso, è stato riconosciuto persino al sito booking.com, considerando quindi lo schema applicabile anche fuori dell’ambito immobiliare. Infatti:

L’intermediazione offerta professionalmente agli utenti del sito Booking.com comporta l’attribuzione in capo al medesimo delle obbligazioni afferenti il contratto di mediazione essendo tale fattispecie maggiormente aderente allo schema negoziale adottato dalla piattaforma predetta.

Tribunale Modena, Sez. II, 05/10/2021, n. 510

Motivi per fare causa all’agenzia immobiliare: la diligenza professionale dell’agenzia e l’inadempimento.

Un buon motivo per fare causa all’agenzia immobiliare è la violazione della diligenza.

Quando l’agente è stato inadempiente, anche per colpa lieve, rischia di perdere il diritto al compenso (cfr. Trib. Napoli 7887/2022).

Motivi per fare causa all’agenzia immobiliare: le trattative svolte dalle parti.

Un altro motivo di causa all’agenzia immobiliare si verifica quando le trattative sono proseguite senza collaborazione alcuna del mediatore, in modo che l’agenzia non abbia svolto alcun ruolo nell’affare, seppure prima lo avesse svolto:

In tema di mediazione, non sussiste il diritto alla provvigione, quando una prima fase delle trattative avviate con l’intervento del mediatore non dia risultato positivo e la conclusione dell’affare, cui le parti siano successivamente pervenute, sia indipendente dall’intervento del mediatore che le aveva poste originariamente in contatto. Infatti, per ottenere il pagamento della provvigione, il mediatore ha l’onere di provare l’esistenza di un valido nesso causale tra l’attività di mediazione posta in essere e la conclusione dell’affare.

Tribunale Foggia, Sez. I, Sentenza, 28/07/2022, n. 2077

Non sussiste il diritto alla provvigione in capo al mediatore quando una prima fase delle trattative avviate con il suo intervento non dia risultato positivo e la conclusione dell’affare, cui le parti siano successivamente pervenute, è indipendente dall’intervento del mediatore che le abbia poste originariamente in contatto, ove la ripresa delle trattative sia intervenuta per effetto di iniziative nuove assolutamente non ricollegabili alle precedenti né da queste condizionate. Il Tribunale di Milano, con sentenza 5 gennaio 2022, fissa i limiti del diritto del mediatore alla provvigione precisando come tale diritto non sussiste in ipotesi di conclusione dell’affare in conseguenza dell’accordo tra le parti cui sia rimasto del tutto estraneo il mediatore il quale si sia così limitato solamente a mettere (originariamente) le medesime parti in contatto tra loro.

Tribunale Milano, Sez. V, Sentenza, 07/01/2021, n. 50 ricorda anche che basta che le trattative siano state proseguite dalle parti ed è un motivo per fare causa all’agenzia immobiliare, se questa ha svolto solo la prima fase di trattative.

L’agente immobiliare e l’obbligo di informare le parti.

Uno dei motivi più frequenti di causa all’agenzia immobiliare si verifica quando l’agente omette informazioni.

Quando l’agente tace l’esistenza di pignoramenti e ipoteche o circostanze a lui note, oppure omette di verificare quelle importanti se ha assunto un obbligo in tal senso. In questo senso ricordiamo le regole giurisprudenziali:

Si ha l’obbligo di corretta informazione del mediatore secondo il criterio della media diligenza professionale che comprende – in senso positivo – il dovere di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili sulla base di quella diligenza che si esige dal mediatore, nonché – in senso negativo – il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle.

Tribunale Savona, Sentenza, 08/03/2022, n. 217

L’iscrizione al ruolo dei mediatori

Un caso meno frequente è quando l’agente non sia iscritto al ruolo dei mediatori.

In tal caso non ha diritto alla provvigione. In alcuni casi non è stato considerato valido essere iscritto ad una sezione diversa del ruolo mediatori (ad es. per vendite di quote societarie, invece che immobili).

L’agente che finge di non essere agente immobiliare.

Molto interessante, e capita, è il caso di chi si finge non mediatore per poi palesarsi alla fine.

Vediamo che cosa ne pensa la giurisprudenza:

Il rapporto di mediazione non può configurarsi, e non sorge quindi il diritto alla provvigione, qualora le parti, pur avendo concluso l’affare grazie all’attività del mediatore, non siano state messe in grado di conoscere (ed abbiano pertanto potuto ignorare incolpevolmente) l’opera di intermediazione svolta dal predetto, e non siano perciò messe in condizione di valutare l’opportunità o meno di avvalersi della relativa prestazione e di soggiacere ai conseguenti oneri, come nel caso in cui il mediatore abbia, con il suo comportamento, potuto ingenerare nelle parti una falsa rappresentazione della qualità attraverso la quale egli si è ingerito nelle trattative che hanno condotto alla conclusione dell’affare. La prova della menzionata conoscenza incombe, ai sensi dell’art. 2697 cod. civ., al mediatore che voglia far valere in giudizio il diritto alla provvigione.

Tribunale Busto Arsizio, Sez. III, Sentenza, 22/05/2021, n. 817

Uno dei motivi più rari per fare causa è che il compenso si sia prescritto.

Causa all’agenzia immobiliare per violazione dei diritti del consumatore?

Rimandiamo ad un nostro approfondimento sul diritto dei consumatori applicato all’agenzia immobiliare, specialmente per quanto riguarda le clausole. Cliccare qui su approfondimento dei motivi legati al consumatore.

Contratto vincolato al mutuo e provvigione?

Si potrà approfondire il tema dei motivi per fare causa all’agenzia immobiliare derivanti dal contratto vincolato al mutuo, o, in generale, dalla condizione e il contratto condizionato.

Che cosa fare quando si pensa di avere un valido motivo per fare causa all’agenzia immobiliare?

Chi pensa di avere buoni motivi per fare causa all’agenzia immobiliare dovrebbe contattare un avvocato, ma semplicemente perché all’elenco astratto di situazioni si contrappone la realtà concreta, che va valutata.

Solo la consulenza legale può aiutare a distinguere le situazioni una dall’altra, sulla base dei documenti.

Si tratta di un piccolo investimento, che però può salvare da certe situazioni incresciose.

L’avvocato individuerà se ci sono motivi per fare causa all’agenzia immobiliare partendo dai documenti.

Quali documenti servono per fare causa all’agenzia?

I documenti da consegnare all’avvocato saranno certamente l’incarico, l’eventuale compromesso, la corrispondenza e le lettere, la lettera di riconoscimento della provvigione, l’eventuale verbale di visita, le bozze di contratti precedenti.

E’ molto importante portare all’avvocato tutta la documentazione disponibile fin da subito.

Quando trattare con l’agenzia immobiliare?

A prescindere dai motivi per fare causa all’agenzia immobiliare, spesso risulta utile trattare con l’agenzia immobiliare.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 14 marzo 2023

4 commenti su “Motivi per fare causa all’agenzia immobiliare”

  1. Pingback: Quando conviene fare causa all'agenzia immobiliare?

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  3. Buongiorno, ho acquistato un appartamento con l agenzia immobiliare ! L immobile è un condominio del 2013 ! Un primo piano infatti siamo circondati da disaggi continui tra portone di entrata che sbatte in continuazione ! Serrande di box che si sollevano in orari notturni e tanto altro ! Vorrei capire se l agenzia ha colpe per nn avermi fatto notare che avevamo l alloggio sopra un pianerottolo e che in un primo piano siamo a disaggi continuti per noi e il primo appartamento !

    1. Purtroppo per esperienza possiamo dire che queste situazioni sono difficili da risolvere; le agenzie immobiliari tendono a non avere alcuna etica e puntano solo al profitto. Almeno molte sono così. Spetta al cliente avere l’esperienza di capire che cosa compra, ma non sempre uno sa. Infatti, l’esperienza si può avere in là negli anni, ma non quando si è giovani. L’agenzia tace gli aspetti negativi ed enfatizza quelli positivi anche perchè sennò non venderebbe niente, quindi la risposta è piuttosto tendente al negativo: se non ci sono vizi strutturali o occulti è difficile fare qualcosa, anche perchè tutte le situazioni sono soggettive.

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