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Motivi per fare causa all’agenzia immobiliare

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Valutiamo tutti i principali motivi per fare causa all’agenzia immobiliare.

I motivi sono molti e le tipologie tante.

L’articolo sarà una casistica di motivi per fare causa.

In questo modo speriamo di fornire elementi utili di riflessione per chi vuole fare causa all’agenzia immobiliare.

I motivi sono tratti dalla casistica giurisprudenziale.

Indice

Ci vuole un motivo per fare causa all’agenzia immobiliare?

E’ ovvio che ci vuole un motivo, sembra banale.

L’operato dell’agenzia immobiliare, però, è quasi istituzionale e per questo è in regola, di solito.

Ma non è detto.

Infatti, ci sono tante agenzie che non agiscono correttamente.

Per fare causa ci vuole sempre un motivo e l’avvocato aiuta a trovarlo.

Senza un valido motivo, si rischia di perdere più del normale le cause.

Il rischio, infatti, è più alto che in una causa normale che attiene ad altri argomenti.

Questo perché l’operato dell’agenzia è codificato in regole e flussi di comportamento.

Questi sono di solito standardizzati.

Quali sono i principali motivi per fare causa all’agenzia immobiliare?

L’agenzia è stata determinante nell’affare?

Anzitutto è possibile fare causa, quando l’attività dell’agenzia è stata ininfluente per la conclusione dell’affare.

Ciò significa che l’operato dell’agenzia avrebbe potuto anche non esserci.

Se l’operato è necessario, se cioè senza l’agenzia non si sarebbe concluso, allora non vi è un valido motivo per fare causa all’agenzia.

Il contratto firmato è valido?

Un motivo per la causa contro il mediatore potrebbe essere che è stato raggiunto un accordo preliminare, ma in violazione delle norme sull’autonomia dei privati.

In altre parole, anche se le parti hanno firmato il compromesso, l’hanno fatto illegalmente. Si può approfondire qui la tematica dei motivi di nullità e la provvigione.

Oppure, un motivo per fare causa è quando l’agente ha fatto stipulare il preliminare verbalmente (Tribunale Monza, Sentenza, 20/01/2021, n. 127).

Ricordiamo peraltro che lo schema della mediazione, per il compenso, è stato riconosciuto persino al sito booking.com, considerando quindi lo schema applicabile anche fuori dell’ambito immobiliare. Infatti:

L’intermediazione offerta professionalmente agli utenti del sito Booking.com comporta l’attribuzione in capo al medesimo delle obbligazioni afferenti il contratto di mediazione essendo tale fattispecie maggiormente aderente allo schema negoziale adottato dalla piattaforma predetta.

Tribunale Modena, Sez. II, 05/10/2021, n. 510

Motivi per fare causa all’agenzia immobiliare: la diligenza professionale dell’agenzia e l’inadempimento.

Un buon motivo per fare causa all’agenzia immobiliare è la violazione della diligenza.

Quando l’agente è stato inadempiente, anche per colpa lieve, rischia di perdere il diritto al compenso (cfr. Trib. Napoli 7887/2022).

Motivi per fare causa all’agenzia immobiliare: le trattative svolte dalle parti.

Un altro motivo di causa all’agenzia immobiliare si verifica quando le trattative sono proseguite senza collaborazione alcuna del mediatore, in modo che l’agenzia non abbia svolto alcun ruolo nell’affare, seppure prima lo avesse svolto:

In tema di mediazione, non sussiste il diritto alla provvigione, quando una prima fase delle trattative avviate con l’intervento del mediatore non dia risultato positivo e la conclusione dell’affare, cui le parti siano successivamente pervenute, sia indipendente dall’intervento del mediatore che le aveva poste originariamente in contatto. Infatti, per ottenere il pagamento della provvigione, il mediatore ha l’onere di provare l’esistenza di un valido nesso causale tra l’attività di mediazione posta in essere e la conclusione dell’affare.

Tribunale Foggia, Sez. I, Sentenza, 28/07/2022, n. 2077

Non sussiste il diritto alla provvigione in capo al mediatore quando una prima fase delle trattative avviate con il suo intervento non dia risultato positivo e la conclusione dell’affare, cui le parti siano successivamente pervenute, è indipendente dall’intervento del mediatore che le abbia poste originariamente in contatto, ove la ripresa delle trattative sia intervenuta per effetto di iniziative nuove assolutamente non ricollegabili alle precedenti né da queste condizionate. Il Tribunale di Milano, con sentenza 5 gennaio 2022, fissa i limiti del diritto del mediatore alla provvigione precisando come tale diritto non sussiste in ipotesi di conclusione dell’affare in conseguenza dell’accordo tra le parti cui sia rimasto del tutto estraneo il mediatore il quale si sia così limitato solamente a mettere (originariamente) le medesime parti in contatto tra loro.

Tribunale Milano, Sez. V, Sentenza, 07/01/2021, n. 50 ricorda anche che basta che le trattative siano state proseguite dalle parti ed è un motivo per fare causa all’agenzia immobiliare, se questa ha svolto solo la prima fase di trattative.

L’agente immobiliare e l’obbligo di informare le parti.

Uno dei motivi più frequenti di causa all’agenzia immobiliare si verifica quando l’agente omette informazioni.

Quando l’agente tace l’esistenza di pignoramenti e ipoteche o circostanze a lui note, oppure omette di verificare quelle importanti se ha assunto un obbligo in tal senso. In questo senso ricordiamo le regole giurisprudenziali:

Si ha l’obbligo di corretta informazione del mediatore secondo il criterio della media diligenza professionale che comprende – in senso positivo – il dovere di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili sulla base di quella diligenza che si esige dal mediatore, nonché – in senso negativo – il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle.

Tribunale Savona, Sentenza, 08/03/2022, n. 217

L’iscrizione al ruolo dei mediatori

Un caso meno frequente è quando l’agente non sia iscritto al ruolo dei mediatori.

In tal caso non ha diritto alla provvigione. In alcuni casi non è stato considerato valido essere iscritto ad una sezione diversa del ruolo mediatori (ad es. per vendite di quote societarie, invece che immobili).

L’agente che finge di non essere agente immobiliare.

Molto interessante, e capita, è il caso di chi si finge non mediatore per poi palesarsi alla fine.

Vediamo che cosa ne pensa la giurisprudenza:

Il rapporto di mediazione non può configurarsi, e non sorge quindi il diritto alla provvigione, qualora le parti, pur avendo concluso l’affare grazie all’attività del mediatore, non siano state messe in grado di conoscere (ed abbiano pertanto potuto ignorare incolpevolmente) l’opera di intermediazione svolta dal predetto, e non siano perciò messe in condizione di valutare l’opportunità o meno di avvalersi della relativa prestazione e di soggiacere ai conseguenti oneri, come nel caso in cui il mediatore abbia, con il suo comportamento, potuto ingenerare nelle parti una falsa rappresentazione della qualità attraverso la quale egli si è ingerito nelle trattative che hanno condotto alla conclusione dell’affare. La prova della menzionata conoscenza incombe, ai sensi dell’art. 2697 cod. civ., al mediatore che voglia far valere in giudizio il diritto alla provvigione.

Tribunale Busto Arsizio, Sez. III, Sentenza, 22/05/2021, n. 817

Uno dei motivi più rari per fare causa è che il compenso si sia prescritto.

Causa all’agenzia immobiliare per violazione dei diritti del consumatore?

Rimandiamo ad un nostro approfondimento sul diritto dei consumatori applicato all’agenzia immobiliare, specialmente per quanto riguarda le clausole. Cliccare qui su approfondimento dei motivi legati al consumatore.

Contratto vincolato al mutuo e provvigione?

Si potrà approfondire il tema dei motivi per fare causa all’agenzia immobiliare derivanti dal contratto vincolato al mutuo, o, in generale, dalla condizione e il contratto condizionato.

Che cosa fare quando si pensa di avere un valido motivo per fare causa all’agenzia immobiliare?

Chi pensa di avere buoni motivi per fare causa all’agenzia immobiliare dovrebbe contattare un avvocato, ma semplicemente perché all’elenco astratto di situazioni si contrappone la realtà concreta, che va valutata.

Solo la consulenza legale può aiutare a distinguere le situazioni una dall’altra, sulla base dei documenti.

Si tratta di un piccolo investimento, che però può salvare da certe situazioni incresciose.

L’avvocato individuerà se ci sono motivi per fare causa all’agenzia immobiliare partendo dai documenti.

Quali documenti servono per fare causa all’agenzia?

I documenti da consegnare all’avvocato saranno certamente l’incarico, l’eventuale compromesso, la corrispondenza e le lettere, la lettera di riconoscimento della provvigione, l’eventuale verbale di visita, le bozze di contratti precedenti.

E’ molto importante portare all’avvocato tutta la documentazione disponibile fin da subito.

Quando trattare con l’agenzia immobiliare?

A prescindere dai motivi per fare causa all’agenzia immobiliare, spesso risulta utile trattare con l’agenzia immobiliare.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 14 marzo 2023

17 commenti su “Motivi per fare causa all’agenzia immobiliare”

  1. Pingback: Quando conviene fare causa all'agenzia immobiliare?

  2. Pingback: Agenzia immobiliare e collaboratore non iscritto

  3. Buongiorno, ho acquistato un appartamento con l agenzia immobiliare ! L immobile è un condominio del 2013 ! Un primo piano infatti siamo circondati da disaggi continui tra portone di entrata che sbatte in continuazione ! Serrande di box che si sollevano in orari notturni e tanto altro ! Vorrei capire se l agenzia ha colpe per nn avermi fatto notare che avevamo l alloggio sopra un pianerottolo e che in un primo piano siamo a disaggi continuti per noi e il primo appartamento !

    1. Purtroppo per esperienza possiamo dire che queste situazioni sono difficili da risolvere; le agenzie immobiliari tendono a non avere alcuna etica e puntano solo al profitto. Almeno molte sono così. Spetta al cliente avere l’esperienza di capire che cosa compra, ma non sempre uno sa. Infatti, l’esperienza si può avere in là negli anni, ma non quando si è giovani. L’agenzia tace gli aspetti negativi ed enfatizza quelli positivi anche perchè sennò non venderebbe niente, quindi la risposta è piuttosto tendente al negativo: se non ci sono vizi strutturali o occulti è difficile fare qualcosa, anche perchè tutte le situazioni sono soggettive.

  4. buongiorno, può una agenzia, o un dipendente di essa, acquistare un immobile in gestione alla vendita di cui non ha fatto alcuna pubblicità?
    in sintesi. l’agenzia non fa pubblicità per dimostrare al venditore che non ci sono compratori e nel contempo abbassare il valore dell’immobile per poi comprarlo, sistemarlo e rivenderlo al meglio.
    quali sono gli obblighi della agenzia per portare a conoscenza il pubblico che un immobile è in vendita?
    Grazie

  5. Buongiorno, con l’agenzia ho avuto il seguente problema:
    avevo un appartamento in vendita, già in mano ad un’altra agenzia, e sono stata contattata da una seconda agenzia interessata a gestire l’immobile. al momento dell’incontro, ho specificatamente detto più volte che prima di dare in mano a loro l’impegno avrei dovuto chiudere con la prima agenzia (in quanto la seconda voleva l’esclusiva) e siccome avevo ancora in essere una trattativa e alcuni appuntamenti ho detto loro di tenere comunque tutto in standby. ci è stato fatto firmare il contratto senza leggere (firmato su tablet e contratto consegnato solo all’uscita dall’ufficio). l’appartamento da loro non è mai stato pubblicizzato.
    nel frattempo la trattativa che avevo in corso con la prima agenzia va a buon fine e l’appartamento viene venduto.
    La seconda agenzia mi chiede €3000,00 di penale perchè ho in buona fede firmato un contratto dove si prevedeva l’esclusività, mai menzionata a voce (e il venditore ha parlato per ore..)

    1. E’ stata una scorrettezza principalmente dell’agente nei confronti del primo. Non bisogna mai firmare nulla, specialmente con un contratto già in vigore.
      Il primo agente era in esclusiva già lui? Perché in tal caso è anche una violazione del primo contratto. Le consigliamo comunque di contattarci per un intervento legale.

  6. Buonasera, per l’acquisto di un appartamento ho chiesto all’agente se conosceva qualche notaio e di farmi avere un preventivo, il giorno dopo mi viene mandato via whatsapp senza richiesta di conferma e senza preventivo la data e il giorno dell’appuntamento col notaio che non ho assolutamente scelto, che cosa posso fare?

  7. Buon giorno, ho venduto da poco il mio immobile. Compromesso firmato a maggio, un mese dopo il notaio dei miei acquirenti scopre che casa mia ha una convenzione comunale che I miei ex proprietari non hanno tolto(e che il mio notaio a suo tempo non ha controllato). Io ho pagato per una disattenzione altrui. Scritto ciò, premesso che la responsabilità è del notaio, che i miei ex proprietari non mi hanno detto nulla(e lo sapevano), l’agenzia immobiliare doveva fare una ricerca o come mi hanno sempre risposto non erano tenuti a farlo? In ogni caso sono già in causa con i vecchi proprietari. Grazie mille

    1. Le agenzie rispondono del “minimo” sindacale, a meno che non assumano obblighi ulteriori per iscritto. Comunque, se vuole una risposta più esauriente bisogna analizzare la documentazione contrattuale.

  8. Buonasera,

    A maggio ho fatto una proposta d’acquisto per una mia prima casa da 65 000 € a 55 000 €. Dopo aver firmato la proposta, l’agente immobiliare mi invita a firmare un documento dove indica che le sue provvigioni sono di 4000 + iva. Inizialmente ero rimasto molto perplesso in quanto ciò rappresentava l’8% del prezzo d’acquisto proposto. Mi ha comunque convinto a firmare dicendo che il costo finale delle provvigioni sarebbe stato molto inferiore rassicurandomi di venirmi incontro. L’acquirente non accettò 55 000 € e di conseguenza feci un’altra proposta di 57 000 € dove andò a buon fine. Nel frattempo mi sono informato in giro delle % che si applicano per gli immobili inferiori a 100 000 e un po’ tutti quanti mi hanno detto che si aggirano intorno al 3 – 4 %. Ho consultato anche la raccolta degli usi depositata presso la camera di commercio della mia regione e mi ha confermato che la % di un mediatore é del 3%. Quando sono andato a parlare nuovamente mi ha detto che lo sconto massimo che può fare é 3500 € + iva e se volevo risparmiare ulteriormente il pagamento dovevo farlo in contati per evitare di farli fare la fattura e di conseguenza di farmi pagare l’iva. Io da allora non ho più firmato alcun accordo sulle provvigioni e intanto la pratica del mutuo sta andando avanti. Le mie domande sono queste:
    1. Una volta che la prima proposta viene rifiutata si annulla di conseguenza anche il primo accordo sulle provvigioni ?
    2. Visto che non ho più firmato accordi, se decido di riconoscerli una cifra inferiore a 3500 € pattuita verbalmente può avviare nei miei confronti un azione legale? Cosa rischio ?

    Resto in attesa di un vostro gentile riscontro, grazie.

  9. Buonasera, sto per concludere una compravendita come parte acquirente e scrivo per una informazione. In data 25/05/2024 i venditori hanno accettato formalmente la mia proposta di acquisto che, come scritto sulla stessa, sarebbe dovuta essere registrata all’ agenzia delle entrate dai mediatori entro 30 giorni. Pertanto, do il consenso a procedere e lascio il mio iban per il suddetto prelievo che, però, non avviene. Passano i mesi, e ad agosto una dipendente dell’ agenzia mi contatta con molta insistenza e con informazioni palesemente erronee cercando di convincermi a delegarli nuovamente per la suddetta registrazione che, a quanto pare, non era avvenuta nei termini previsti (ho poi scoperto in seguito che è stata una dimenticanza, ma hanno utilizzato una serie di scuse – messe per iscritto – giustificando il loro ritardo con l’attesa dell’ esito del mutuo, decisione che – anche se fosse stata il reale motivo – sarebbe comunque stata presa da loro in autonomia senza accordo con me acquirente). In sostanza, la proposta di acquisto è stata registrata con oltre 90 giorni di ritardo e l’importo a me scalato contiene anche sanzioni e interessi di mora che, a mio parere e a detta di loro stessi, non mi competono; hanno anche espresso tramite email la loro volontà di farsene carico, cosa ad oggi mai accaduta. Intanto, è stato firmato il preliminare (dove ho saldato la loro parcella) e a breve ci sarà il rogito, ma nei miei confronti quella cifra non è mai stata restituita. Ci sarebbero a parer vostro gli estremi per una causa data la loro inadempienza? Grazie infinite.

  10. Sto acquistando casa con offerta accettata e vincolata a ottenimento mutuo (ad oggi deliberato). Per tutelare il mio acquisto ho chiesto di effettuare certificato stato legittimo per conferma urbanistica e l’agenzia si è mostrata reticente. Dopo notevole insistenza ho scoperto che una veranda chiusa dell’immobile è un abuso e l’agenzia me lo aveva omesso (presentato nell’annuncio in foto e mai evidenziato come problema).
    Nel preliminare c’è la solita dichiarazione resa dal proprietario che dichiara conformità.
    Ho peraltro scoperto che ciò potrebbe rappresentare un ostacolo per ottenimento del mutuo.
    Attendo incontro con agenzia nei prossimi giorni a seguito di mie rimostranze. La provvigione è comunque dovuta?

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