Studio Avvocato Duchemino Torino | Archivi Mensili: Febbraio 2018

Edilizia economica e popolare: il regime di libera vendita. Risponde l’avvocato immobiliarista

Pubblicato su 24 Feb 2018 di Studio Duchemino

Una delle tematiche che possono riguardare l’immobile di edilizia economica e popolare riguarda la sua libera o vincolata alienabilità. E ciò sulla base della vecchia legge 865/1971. Si pone, infatti, il problema di stabilire se il promissario acquirente, che ha sottoscritto un compromesso per l’acquisto di immobile che poi si scopre essere sottoposto ai vincoli della legge di edilizia economica e popolare, possa in qualche modo chiedere la riduzione del prezzo, magari esercitando l’azione costitutiva di cui all’art. 2932 co.d civ.. Una recente pronuncia, relativa a fatti degli anni Novanta, ci aiuta a comprendere lo sviluppo normativo e capire se l’agenzia immobiliare, da una parte e il venditore dall’altra possano avere responsabilità: Corte di cassazione civile del 27/12/2017 sez. II num. 30951.

Premettiamo che il tribunale, in primo grado, dava ragione ai promissari acquirenti, dichiarando la nullità del contratto preliminare per essere stato sottoscritto in totale violazione di una serie di vincoli della disciplina delle case economiche e popolari stabilita dalla legge 865/1971. Infatti:

il Tribunale dichiarava la nullità del contratto preliminare, condannando i convenuti a pagare agli attori la somma di euro 30.750,00 (a titolo di restituzione della caparra confirmatoria ricevuta) e la terza chiamata a corrispondere ai convenuti l’importo di Euro 7.000,00 (a titolo di restituzione della provvigione conseguita) ed a rifondere quanto gli stessi avrebbero dovuto versare per spese di lite agli attori; condannava, infine, i convenuti e la terza chiamata a rimborsare agli attori le spese di lite e la terza chiamata a rimborsare ai primi le spese di lite.

In poche parole, il tribunale dava ragione agli acquirenti: se essi non conoscevano che l’immobile era sottoposto a vincoli vari, avevano diritto ad una riduzione del prezzo, o peggio ancora alla restituzione della caparra versata.

Tuttavia, successivamente la Corte d’appello competente per territorio stravolgeva la decisione, ricordando l’evoluzione normativa. Quella legge vincolistica del 1971 non aveva ragione di essere applicata perchè sulla base della nuova normativa, dopo 5 anni l’immobile è liberamente vendibile, così come era stato posto in vendita in libera alienazione sia dall’agenzia immobiliare, sia dal venditore. In questa sede, peraltro, non era venuto in questione il prezzo e il suo rapporto con la disciplina vincolistica che riservava al Comune di fissare il prezzo di vendita.

Infatti, la Corte d’appello

in accoglimento dell’appello principale ed in parziale accoglimento di quello incidentale, respinta l’eccezione di nullità del contratto preliminare, accertava la legittimità del recesso esercitato dai promittenti venditori ed il loro diritto di incamerare la caparra confirmatoria, condannava la B. e lo S., in solido, a restituire alle controparti le somme versate in forza della provvisoria esecuzione della sentenza impugnata e rigettava le domande proposte dal P. e dalla R. nei confronti della Studio Casa ……s.r.l.,

La Corte sottolineava, infatti, la forza della nuova previsione normativa:

L. 28 gennaio 1994, n. 85, art. 3, in virtù del quale, una volta decorsi cinque anni dall’assegnazione o dall’acquisto dell’alloggio di edilizia agevolata, le operazioni di dismissione dello stesso erano liberalizzate e le eventuali clausole, contenute in provvedimenti amministrativi o in strumenti convenzionali, contrastanti con tale regime di libera alienabilità erano da considerarsi caducate

La Corte di Cassazione, alla fine, ha confermato questo principio, specificando qualcosa sul prezzo, anche perché i promissari acquirenti avevano chiesto la riduzione del prezzo perchè dicevano di non essere a conoscenza dei vincoli dell’immobile e non perchè esso non fosse conforme al prezzo che doveva fissare il Comune. Infatti, la Cassazione specificava anche che la libera alienabilità dopo 5 anni non intacca il principio del prezzo vincolato. Inoltre, afferma che la nuova disciplina è in vigore e si applica subito anche alle alienazioni ad essa successive, seppure riguardanti convenzioni precedenti:

Non è revocabile in dubbio che, in tema di vendita di alloggi di edilizia agevolata, la L. 28 gennaio 1994, n. 85, art. 3, nel modificare la L. 17 febbraio 1992, n. 179, art. 20, comma 1, abbia liberalizzato, pressochè integralmente, le operazioni di dismissione di tali beni da parte dei proprietari o assegnatari, stabilendo solo il vincolo del rispetto di un termine di mantenimento quinquennale in proprietà (o assegnazione), peraltro derogabile, previa autorizzazione della Regione, ove sussistenti gravi, sopravvenuti e documentati motivi.

La nuova disciplina è di immediata applicazione, e vale anche per le alienazioni successive alla sua entrata in vigore, ma relative ad alloggi oggetto di convenzioni ed assegnazioni anteriori alla L. 17 febbraio 1992, n. 179

A conclusione appare evidente che l’avvocato immobiliarista consiglierà il cliente di valutare se sono passati 5 anni. Riferendosi alla nuova normativa – art. 3, legge 85/1994 -, la quale prevede:

1. A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, gli alloggi di edilizia agevolata possono essere alienati o locati, nei primi cinque anni decorrenti dall’assegnazione o dall’acquisto e previa autorizzazione della regione, quando sussistano gravi, sopravvenuti e documentati motivi. Decorso tale termine, gli alloggi stessi possono essere alienati o locati”

I 5 anni decorreranno dall’acquisto o dall’assegnazione dell’immobile.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 24 febbraio 2018

Immobili: il risarcimento del danno da infiltrazioni può essere ceduto?

Pubblicato su 22 Feb 2018 di Studio Duchemino

La sentenza Corte di cassazione civile del 17/01/2018 sez. III num. 902 dà importanti indicazioni su questo tema: è possibile che il diritto al risarcimento del danno spettante al proprietario di un immobile – in quanto tale – con riferimento ad infiltrazioni d’acqua passi all’acquirente successivo? La risposta è no, con una precisazione.

Spesso l’avvocato immobiliarista si trova a spiegare ai clienti che se acquistano all’asta, l’immobile, venduto a corpo, viene acquistato libero da vincoli, ipoteche e quant’altro, proprio per la pulizia che la vendita forzata produce. Nel caso di specie la Suprema Corte, che si occupò proprio di un acquisto all’asta, fatto con il noto decreto di trasferimento, si è trovata a decidere sul diritto a risarcimento del danno derivante da infiltrazioni.

Ora, a prescindere dalle modalità dell’acquisto, in vendita forzata o libera, resta il fatto che da tempo si distingue tra obbligazioni personali propter rem e diritti reali. Cosa circola insieme all’immobile? I diritti reali circolano in capo a nuovi acquirenti, a partire dai venditori, che non possono trasferire all’acquirente nessun diritto ulteriore rispetto a quello da loro posseduto. Tuttavia, diverso discorso si fa per i diritti personali, che rispetto ai diritti reali si distinguono per il fatto che il diritto è strettamente legato al soggetto che appare titolare in un certo momento storico dell’immobile. Nel caso di specie l’acquirente all’asta immobiliare si lamentava di non aver ricevuto anche il diritto al risarcimento del danno da infiltrazioni, mentre la Corte spiega che esso poteva essere vantato dall’originaria proprietaria, essendo sorto nel periodo in cui l’espropriata era effettivamente proprietaria e non era stato trasferito con il decreto di trasferimento che nulla diceva al riguardo. In effetti, la Corte riassume il principio di diritto sotteso al problema:

“Il diritto al risarcimento dei danni subiti da un bene spetta a chi ne sia proprietario al momento del verificarsi dell’evento dannoso, e, configurandosi come un diritto autonomo rispetto a quello di proprietà, non segue quest’ultimo nell’ipotesi di alienazione, salvo che non sia pattuito il contrario.” (Cass., sez. un., n. 2951 del 2016)

Questo accade anzitutto perché si tratta di un diritto personale e non reale, per cui non segue la cosa nel suo trasferirsi ad altri soggetti. Esattamente come alcune obbligazioni negative, che per loro natura vengono intese come diritti personali o fonti di diritti e obblighi non opponibili a chiunque, ma solo al contraente. Il diritto potrebbe seguire la cosa, qualora vi fosse un accordo in tal senso, essendo sempre possibile nell’autonomia delle parti stabilire che il diritto si trasferisce unitamente alla proprietà.

In sostanza

Il diritto al risarcimento dei danni cagionati ad un immobile non costituisce un accessorio del diritto di proprietà sull’immobile stesso, trasmissibile automaticamente con la sua alienazione, ma ha natura personale, in quanto compete esclusivamente a chi, essendo proprietario del bene all’epoca dell’evento dannoso, ha subito la relativa diminuzione patrimoniale. Ne consegue che il relativo credito, che sorge al momento in cui si verificano i danni, non ha carattere ambulatorio, ma è suscettibile soltanto di apposito e specifico atto di cessione ai sensi dell’art. 1260 cod. civ

Resta sempre possibile la cessione del diritto, dimodoché si applica la regola ordinaria della cessione prevista dal codice civile.

Non è possibile, quindi, acquistando un immobile, pretendere di esercitare l’azione di risarcimento del danno da infiltrazioni, dovendo economicamente questa problematica ricadere sulla definizione del prezzo, a meno che il venditore non alieni detto diritto. In effetti, esso potrebbe essere esercitato solo da chi concretamente ha subito la deminutio del suo patrimonio.

L’avvocato immobiliarista, quindi, spiega di solito al cliente che non è possibile porsi il problema dei danni all’immobile solo dopo averlo acquistato, dovendo tenere conto di tutte queste problematiche ancora prima di definire il prezzo nella trattativa, avendo la richiesta di risarcimento del danno un valore intrinseco che ricade sulla trattativa.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 22 febbraio 2018

La consulenza legale immobiliare: chi è l’avvocato immobiliarista?

Pubblicato su 19 Feb 2018 di Studio Duchemino

Sebbene la strada delle cosiddette specializzazioni nel settore legale si stia scontrando ogni giorno con una mentalità tradizionale, secondo la quale l’avvocato è avvocato a tutto tondo, ciascun avvocato tende a specializzarsi de facto. Ciò significa che nell’ambito degli studi legali a Torino, vi sono studi più adatti per gestire vertenze in materia di lavoro, di immobili, di condominio, di risarcimento del danno, di famiglia. Ogni avvocato, in pratica, si specializza in una materia a seconda dei clienti e/o del percorso di studi intrapreso. Ma chi è, esattamente, l’avvocato immobiliarista a Torino?

L’avvocato immobiliarista è un avvocato che si occupa principalmente di immobili, a tutto campo. L’immobile, che rappresenta ancora la gran parte dell’economia italiana, è al centro di una serie di problematiche, fin dal suo acquisto. Sia che venga acquistato per civile abitazione, sia che costituisca investimento, l’immobile richiede una particolare attenzione sotto il profilo legale, in quanto la normativa è in continua evoluzione. E’ necessario, quindi, un avvocato immobiliarista esperto nella materia affinché il cliente possa sentirsi al sicuro.

Fin dalla fase delle trattative, l’avvocato immobiliarista si occupa dell’opzione/proposta irrevocabile di acquisto fatta sottoscrivere al cliente dal mediatore – in gergo l’agenzia immobiliare -. Già tale atto unilaterale – o bilaterale se si tratta di opzione – solleva una serie di problematiche legate alla durata dell’irrevocabilità, al contenuto della proposta, al diritto del mediatore alla provvigione.

Successivamente, l’avvocato immobiliarista si occupa del compromesso, cioè il contratto preliminare. Anche in questo caso vengono allo scoperto varie questioni da affrontare: l’acquisto in comunione o la vendita di bene ereditario; il contenuto del preliminare, il termine essenziale per la parte acquirente, eccetera.

Anche il rogito notarile, l’atto definitivo con cui passa la proprietà e in genere gli atti di trasferimento di diritti reali sugli immobili possono suscitare perplessità nell’acquirente.

L’avvocato immobiliarista si occupa, poi, dell’immobile come residenza di abitazione o come investimento: le locazioni, la vita del condominio e la responsabilità dell’amministratore condominiale, le questioni sulle spese, lo sfratto sono tutte situazioni da affrontare con un consulente legale al proprio fianco, al fine di evitare danni peggiori.

Lo studio legale immobiliare a Torino si occupa anche di consulenza legale per l’acquisto della casa all’asta, con o senza incanto. Negli ultimi anni, infatti, si è diffusa sempre più la compravendita all’asta, anche a seguito della crisi del mercato immobiliare.

Non è possibile affrontare bene le questioni sugli immobili senza il proprio avvocato immobiliarista a Torino: solo questa figura permette di avere una chiara idea della situazione e di evitare spiacevoli inconvenienti.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 19 febbraio 2018

Risoluzione del contratto preliminare: il danno a quanto ammonta?

Pubblicato su 14 Feb 2018 di Studio Duchemino

Il risarcimento del danno per mancata stipulazione del contratto definitivo a quanto ammonta? Lo ha ben definito Corte di cassazione civile del 28/11/2017 sez. II num. 28375 che si è occupata di un caso verificatosi a Brescia negli anni Settanta, sfociato in una soluzione giudiziaria solo nel 2012 e poi, definitivamente, l’anno scorso.

Va premesso che una società promittente acquirente potrebbe trovarsi di fronte all’inadempimento del venditore – nella specie si trattava dell’acquisto promesso di immobili da costruire -. In sostanza, con il contratto preliminare, in gergo chiamato compromesso, le parti si impegnano a stipulare l’atto definitivo di solito dal Notaio.

Qualora, invece, intervenga l’inadempimento del venditore, l’atto definitivo di compravendita non si può più sottoscrivere, col risultato che il promittente acquirente subisce dei danni. La domanda è a quanto ammontano questi danni. Le cose cambiano, secondo la Cassazione, se il prezzo è stato o meno pagato. Può succedere, infatti, che la parte abbia versato un certo importo, in vista del contratto definitivo, a titolo di caparra o acconto. In tal caso, i “frutti” di questo capitale vengono raccolti dal promittente venditore che riceve la somma. Se, invece, l’acquirente non paga nessun prezzo, in attesa del definitivo trasferimento della proprietà, i frutti del capitale rimangono a lui. Per questo si tiene conto dell’avvenuto pagamento, qualora si disquisisca del danno da svalutazione monetaria, quello che colpisce il capitale in sè per effetto dell’inflazione.

L’avvocato immobiliarista si trova spesso di fronte a queste situazioni: il risarcimento del danno deve tenere conto anche del maggiore danno qualora la somma si sia svalutata nel tempo, a causa dell’inflazione intesa come generale perdita del potere di acquisto della moneta corrente in un determinato momento storico. Ora, è evidente che i capitali rendono dei frutti anche solo potenzialmente. Se l’acquirente ha già versato il prezzo, i vantaggi dei frutti traibili dal capitale stanno in capo al venditore che ha ricevuto la somma.

La sentenza, quindi, spiega che

il risarcimento del danno dovuto al promissario acquirente per la mancata stipulazione del contratto definitivo di vendita di un bene immobile, imputabile al promittente venditore, consiste nella differenza tra il valore commerciale del bene medesimo, da determinarsi al momento della domanda, ed il prezzo pattuito, tenendo conto della rivalutazione dell’importo previsto in contratto per il prezzo, nell’ipotesi in cui detto prezzo non sia stato pagato (ex plurimis, Cass. 28 luglio 2010, n. 17688, in motivazione).

In pratica, è evidente che se il prezzo fosse rimasto quello e la vendita fosse avvenuta, il compratore avrebbe fruito di un prezzo che poi col tempo aumenta. Se la vendita non va in porto, il danno dell’acquirente è la differenza, appunto, tra il valore attuale del bene e il prezzo a cui se lo era aggiudicato, in quanto per acquistarlo dopo anni gli servirebbe un capitale uguale al prezzo dell’epoca, oltre ad un altro capitale differenziale che va a coprire l’aumento del prezzo dovuto all’inflazione.

Chi ha fruito, poi, di questo aumento del valore è chi detiene la somma: se il compratore ha già pagato una parte o tutto il prezzo, prima del rogito che non andrà mai in porto, perde i frutti del capitale. Quindi, il danno si calcola previa rivalutazione dell’importo previsto in contratto per il prezzo, sottraendo questo dal valore commerciale attuale a cui si comprerebbe oggi, il tutto nel solo caso in cui l’acquirente non ha pagato nulla. Se, invece, ha già pagato, la rivalutazione del capitale è andata a favore del venditore e l’acquirente ha diritto ad un danno ben maggiore. Infatti, il valore attuale meno il valore del prezzo fissato nel contratto è una differenza ben più grande che quella tra valore attuale e prezzo “rivalutato” e va a coprire esattamente la perdita dei frutti sul capitale già versato dall’acquirente.

La Corte, quindi, ribadisce la regola cui sempre si attiene in una giurisprudenza consolidata, distribuendo i rischi e i danni secondo giustizia.

Se avete dubbi immobiliari, contattate l’avvocato immobiliarista a Torino; vi sarà formulato un preventivo di consulenza legale sugli immobili.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 14 febbraio 2018

IRAP sulle ASL: i costi delle assicurazioni infortuni vanno dedotti dalla base imponibile

Pubblicato su 10 Feb 2018 di Studio Duchemino

Corte di cassazione civile del 13/12/2017 sez. V num. 29867 ha stabilito che le ASL possono fruire delle deduzioni dalla base imponibile dei costi sostenuti per l’assicurazione del personale dagli infortuni.

La contesa che è sorta tra le ASL – che sono enti equiparati alle amministrazioni pubbliche – e l’Agenzia delle Entrate riguarda il tentativo del Fisco di “aumentare” la base imponibile ai fini dell’IRAP, l’imposta regionale sulle attività produttive, includendovi anche i costi pagati dall’ASL per assicurare il personale contro gli infortuni. Questo tentativo è sfociato in una causa tributaria in primo e secondo grado, seguite dal ricorso in Cassazione del Fisco.

Si premette che l’articolo 3 del decreto legislativo 446 del 1997 spiega quali sono i soggetti “passivi” dell’IRAP:

3

Soggetti passivi.

1. Soggetti passivi dell’imposta sono coloro che esercitano una o più delle attività di cui all’articolo 2. Pertano sono soggetti all’imposta:

a) le società e gli enti di cui all’articolo 87, comma 1, lettere a) e b), del testo unico delle imposte sui redditi, approvato condecreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917;

b) le società in nome collettivo e in accomandita semplice e quelle ad esse equiparate a norma dell’articolo 5, comma 3, del predetto testo unico, nonché le persone fisiche esercenti attività commerciali di cui all’articolo 51 del medesimo testo unico;

c) le persone fisiche, le società semplici e quelle ad esse equiparate a norma dell’articolo 5, comma 3, del predetto testo unico esercenti arti e professioni di cui all’articolo 49, comma 1, del medesimo testo unico;

d) i produttori agricoli titolari di reddito agrario di cui all’articolo 32 del predetto testo unico, esclusi quelli con volume d’affari annuo non superiore a 7.000 euro, i quali si avvalgono del regime previsto dall’articolo 34, comma 6, del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, e successive modificazioni, sempreché non abbiano rinunciato all’esonero a norma del quarto periodo del citato comma 6 dell’articolo 34;

e) gli enti privati di cui all’articolo 87, comma 1, lettera c), del citato testo unico n. 917 del 1986, nonché le società e gli enti di cui alla lettera d) dello stesso comma;

e bis) le Amministrazioni pubbliche di cui all’articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 3 febbraio del 1993, n. 29, nonché le amministrazioni della Camera dei Deputati, del Senato, della Corte costituzionale, della Presidenza della Repubblica e gli organi legislativi delle regioni a statuto speciale.

Ora, la tesi del Fisco era questa. Se è vero che le ASL, a norma dell’art. 3 devono calcolare l’imponibile con sistema retributivo, allora come possono dedurre i costi per le assicurazioni?

L’ASL faceva invece riferimento all’art. 11 del decreto:

1. Nella determinazione della base imponibile:

a) sono ammessi in deduzione:

1) i contributi per le assicurazioni obbligatorie contro gli infortuni sul lavoro;

Ora, i giudici danno ragione fino alla fine all’ASL, affermando varie volte che in fondo la norma dell’art. 11 deve applicarsi a tutti i soggetti passivi IRAP e non solo ad alcuni e soprattutto ritenendo ininfluente, per quanto sia complicato a livello interpretativo il quesito giuridico che sta alla base della vertenza, che la base imponibile su cui si calcola l’IRAP sia individuata con metodo retributivo.

Il ragionamento dei giudici di legittimità ha il suo valore logico. Il fatto che per determinare una base imponibile si utilizzi un criterio che prescinde dalla differenza tra ricavi e costi non significa necessariamente che il soggetto passivo in questione non abbia diritto alla deduzione di determinati costi. Infatti, la ratio, cioè la ragione profonda della deduzione, sta ovviamente nell’evitare di tassare fiscalmente somme di denaro mai oggettivamente disponibili per l’ente, che le spende *obbligatoriamente* per assicurazioni imposte dalla legge e dalle quali non potrebbe prescindere. Vale così la pena rammentare anche la motivazione dei giudici:

Il fatto che tali soggetti adottino il metodo retributivo, con conseguente determinazione della base imponibile alla stregua di un parametro che prescinde dalla sottrazione tra valore e costi della produzione (come avviene in base al metodo c.d analitico), non dimostra – come erroneamente sostenuto dall’Ufficio – che i contributi in questione, quali costi del personale, siano da considerare già espunti dal calcolo della base imponibile. Al contrario, il parametro costituito dalle retribuzioni va considerato, in base alla disciplina sopra richiamata, come equivalente, ai fini Irap, a quello rappresentato, per gli altri soggetti passivi d’imposta, dalla differenza tra valore e costi della produzione – diversi da quelli di cui all’art. 2425 n. 9 c.c.) e n. 10), lett. c) e d), 12) e 13).

In poche parole prevale la funzione dell’istituto della deduzione fiscale. Se lo Stato impone un costo obbligatorio, in questo caso, non ha senso escludere la deduzione fiscale di questo costo solo perchè l’ente per calcolare la base imponibile fa riferimento alle retribuzioni.

Ancora una sconfitta, quindi, dell’Agenzia delle Entrate.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 10 febbraio 2018

Impugnare il licenziamento, chi può farlo: risponde l’avvocato del lavoro a Torino

Pubblicato su 9 Feb 2018 di Studio Duchemino

Chi può impugnare il licenziamento irrogato dal datore di lavoro? Il lavoratore, il sindacato, l’avvocato e altri soggetti muniti di procura.

Oggi ci occupiamo del potere di impugnativa del licenziamento. Esso è stabilito dall’art. 6 Legge del 15/07/1966 num. 604, il quale dispone:

Il licenziamento deve essere impugnato a pena di decadenza entro sessanta giorni dalla ricezione della sua comunicazione in forma scritta, ovvero dalla comunicazione, anch’essa in forma scritta, dei motivi, ove non contestuale, con qualsiasi atto scritto, anche extragiudiziale, idoneo a rendere nota la volontà del lavoratore anche attraverso l’intervento dell’organizzazione sindacale diretto ad impugnare il licenziamento stesso

La disposizione è piuttosto chiara. A parte il termine per l’impugnazione, di 60 giorni, la facoltà di impugnare è concessa dall’ordinamento proprio per rendere nota l’intenzione del lavoratore. Per questo motivo è evidente che l’impugnazione deve provenire direttamente dal lavoratore, oppure da altro soggetto che abbia il potere di manifestare la volontà del lavoratore. Anche l’atto, dice la norma, deve essere idoneo a manifestare l’intenzione del lavoratore in merito all’impugnativa.

A chiarimento di queste importanti annotazioni, il cui rispetto è fondamentale per ottenere un atto valido ed efficace, è di recente intervenuta la Cassazione, Corte di cassazione civile del 24/10/2017 sez. VI num. 25118, la quale riassume bene chi può impugnare il licenziamento, attribuendo anche all’avvocato del lavoro tale facoltà. Il punto, però, riguarda l’eventuale assenza del potere nel momento in cui l’impugnazione avviene, il che rende necessario l’atto di ratifica:

In tema di licenziamento individuale, l’impugnativa ex art. 6 della l. n. 604 del 1966 costituisce un atto negoziale dispositivo e formale che può essere posto in essere unicamente dal lavoratore medesimo (oltre che dall’associazione sindacale, cui quest’ultimo aderisca, in forza del rapporto di rappresentanza ‘ex lege’), da un rappresentante del primo munito di specifica procura scritta o da un terzo, ancorché avvocato o procuratore legale sprovvisto di procura, il cui operato venga successivamente ratificato dal lavoratore, sempre che la ratifica rivesta la forma scritta e sia portata a conoscenza del datore di lavoro prima della scadenza del termine di sessanta giorni per impugnare, previsto a pena di decadenza.

Per atto negoziale si intende quello i cui effetti dipendono proprio dalla volontà di chi lo compie, a cui l’ordinamento attribuisce valore e conseguenze. L’atto negoziale, fin dalla dottrina tedesca che lo ha elaborato, è l’atto che produce effetti in virtù della volontà di chi lo compie e non semplicemente per forza della legge che vi ricollega effetti. L’atto negoziale, per le sue caratteristiche, richiede una corretta formazione della volontà, a tal punto che eventuali vizi del consenso di riverberano sull’atto, a differenza di ciò che avviene negli atti giuridici in senso stretto. Ora, il lavoratore, ma anche il rappresentante sindacale hanno la facoltà di impugnare.

La sentenza, tuttavia, chiarisce che rivolgersi ad un avvocato del lavoro è comunque una garanzia. Infatti, l’avvocato potrà impugnare anche senza delega, a condizione che l’atto venga ratificato nelle forme corrette dal lavoratore, il tutto entro il termine massimo di 60 gg. per impugnare. La ratifica che interviene successivamente non produce effetti e l’impugnazione non è valida ed efficace.

Molti lavoratori licenziati si rivolgono all’avvocato del lavoro a Torino, chiedendo come devono comportarsi quando ricevono un licenziamento. Proprio per questo l’avvocato del lavoro, che conosce le conseguenze del licenziamento e le norme sull’impugnazione, può assistere il lavoratore in modo indipendente, senza vincoli di natura associazionistica.

La sentenza chiarisce che occorreva che:

il sottoscrittore fosse munito di valida procura o tempestiva ratifica del suo operato

Ricordiamo, quindi, la attuale validità della sentenza Sezioni Unite di questa Corte nella sentenza n. 2179 del 1987 che ancora oggi stabilisce la regola della forma scritta ad substantiam e naturalmente i principi della delega e ratifica.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 9 febbraio 2018

Appalto o contratto d’opera? Una sentenza chiarisce la distinzione

Pubblicato su 8 Feb 2018 di Studio Duchemino

I lavori svolti da un’impresa all’interno di un condominio danno occasione alla Corte di Cassazione di definire ancora meglio la distinzione tra appalto e contratto d’opera, che tradizionalmente si annida nelle dimensioni organizzative dell’impresa deputata ai lavori.

I lavori, nel caso di specie avvenuta in Liguria, riguardavano:

l’impermeabilizzazione dei lastrici solari di copertura del fabbricato condominiale

La sentenza Corte di cassazione civile del 16/11/2017 sez. II num. 27258 chiarisce subito che

da tale principio non si è discostata la sentenza impugnata, la quale – evidentemente muovendo dalla importanza dell’opera commissionata, riguardante l’impermeabilizzazione dei lastrici solari di copertura del fabbricato condominiale, e tenendo conto del fatto che questa era stata affidata ad una ditta specializzata – ha ritenuto che la sua esecuzione presupponesse un’organizzazione di impresa tale da ricondurre il contratto alla figura dell’appalto (cfr. Cass., Sez. II^, 4 aprile 2017, n. 8700). E l’identificazione della natura dell’impresa interessata, ai fini della qualificazione di un contratto come di appalto o di opera, è rimessa al giudice di merito, coinvolgendo una valutazione delle risultanze probatorie e dei necessari elementi di fatto (Cass., Sez. II^, 28 aprile 2011, n. 9459).

In sostanza, si afferma che nonostante la qualifica artigiana di una ditta, la natura dei lavori può indurre a rendere necessaria una certa organizzazione aziendale. A fronte di questo aspetto, nella maggior parte dei casi il committente non assume su di sè la divisione di lavoro e l’organizzazione. Questo induce a ritenere che al di là delle dimensioni dell’impresa, il Giudice è chiamato a valutare gli elementi probatori che dimostrano anche la natura dell’impresa realizzata, intendendosi per “impresa” l’opera in sè e l’organizzazione di mezzi personali e materiali per realizzarla.

Lo Studio Duchemino è lo studio legale a Torino che si occupa di immobili e di diritto degli immobili. Chiunque abbia commissionato lavori, anche in condominio, che appaiono viziati o mal eseguiti ha l’onere di denunciarne i vizi, anche tramite uno studio legale a Torino che sia esperto nella materia degli appalti, degli immobili. La denuncia dei vizi è fondamentale e deve essere tempestiva, visti gli stretti limiti temporali imposti dalla legge per questa materia.

Ricordiamo, peraltro, che si ha contratto d’opera quando – art. 2222 cod. civ. -:

Quando una persona si obbliga a compiere verso un corrispettivo un’opera o un servizio, con lavoro prevalentemente proprio e senza vincolo di subordinazione nei confronti del committente, si applicano le norme di questo capo, salvo che il rapporto abbia una disciplina particolare nel libro IV

Invece (1655 cod. civ.),

L’appalto è il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari (2082) e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio (1677) verso un corrispettivo in danaro (1657, 2222).

Per difendersi nella complessa materia degli appalti privati, del contratto d’opera, della vendita è bene rivolgersi ad uno studio legale immobiliare a Torino, oppure ad un avvocato immobiliarista a Torino, che abbia competenza in materia di diritto degli immobili. Nella maggior parte dei casi, infatti, la questione dei vizi di costruzione riguarda gli immobili costruiti o ristrutturati. L’avvocato immobiliarista presenterà al cliente le distinzioni tra contratti, analizzando il suo caso nel dettaglio. E’ importante ricordare che l’appalto implica una responsabilità anche per il progetto, per la costruzione e i vizi strutturali. L’opera è un contratto più piccolo, che riguarda un artigiano.

Nel caso analizzato la Corte di Cassazione conferma la possibilità per il giudice di verificare tutti gli elementi e qualificare correttamente il contratto, con impegnative conseguenze in tema di responsabilità per vizi.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino l’8 febbraio 2018

Se il genitore concede l’immobile ad uno dei figli: comodato o donazione?

Pubblicato su 5 Feb 2018 di Studio Duchemino

Una delle domande che spesso i futuri eredi si pongono è questa: che succede se il genitore concede ad uno dei figli l’uso gratuito di un immobile durante la vita? E’ una donazione oppure no?

Su questo tema la Corte di Cassazione è intervenuta di recente – sentenza Corte di cassazione civile del 16/11/2017 sez. II num. 27259 -, affermando anzitutto che

In tema di divisione ereditaria, il godimento a titolo gratuito di un immobile concesso durante la propria vita dal ‘de cuius’ a uno degli eredi, da inquadrarsi necessariamente nel contratto di comodato, non è qualificabile come donazione soggetta a collazione, atteso che l’utilità per il comodatario consiste nell’uso personale, gratuito e temporaneo della cosa, essendo insito nello schema causale del contratto l’obbligo di restituzione. Tali peculiarità sono incompatibili con l’illimitata rinuncia alla disponibilità del bene che caratterizza la struttura e la finalità della donazione nella quale la predetta utilità costituisce il risultato finale dell’atto posto in essere dalle parti.

Ora, cosa significa tutto ciò?

Va premesso che nella vicenda analizzata, il figlio e futuro erede aveva ricevuto in vita l’uso dell’immobile

poi lasciatogli in eredità, senza mai corrispondere nulla per canoni d’affitto o per rimborso delle utenze di acqua, riscaldamento, luce, tassa rifiuti o altro onere accessorio, nè altro contributo per le spese di manutenzione

La sorella agiva in giudizio, al momento della morte del genitore, chiedendo

che la massa ereditaria fosse formata mediante collazione e che venisse ordinato a L.R. il conferimento in natura o per imputazione delle donazioni dirette e indirette ricevute, dei frutti e degli interessi, delle assegnazioni effettuate da L.D. in suo favore, e che si procedesse alla divisione del patrimonio così formato.

Questa situazione è molto diffusa. Un genitore conferisce ad un figlio l’uso di un immobile durante la vita. Ci si chiede se stiamo parlando di una donazione, oppure di un comodato gratuito. La donazione è un contratto con effetti reali, nel senso che il donante si spoglia dell’immobile che viene acquisito al patrimonio del donatario. Il comodato, invece, implica e presuppone l’obbligo di restituzione del bene, che viene goduto gratuitamente.

Il figlio, nella vicenda analizzata, si era difeso affermando che

aveva utilizzato l’abitazione a titolo di ospitalità da parte del padre e aveva acquistato la casa dove viveva in (omissis) con proprie risorse finanziarie

Dopo le sentenze di primo e secondo grado, la Cassazione motiva così:

non essendo qualificabile come donazione soggetta a collazione il godimento a titolo gratuito di un immobile concesso durante la propria vita dal de cuius a uno degli eredi (Cass., Sez. II, 23 novembre 2006, n. 24866). Premesso infatti che il godimento, a titolo gratuito, di un immobile si inquadra necessariamente nel contratto di comodato, disciplinato dagli artt. 1803 c.c. e ss., questa Corte, con la citata sentenza n. 24866 del 2006, ha già considerato che l’arricchimento procurato dalla donazione non può essere identificato con il vantaggio che il comodatario trae dall’uso personale e gratuito della cosa comodata, utilità che non costituisce il risultato finale dell’atto posto in essere dalle parti (come invece nella donazione), bensì il contenuto tipico del comodato stesso. Deve poi ribadirsi, conformemente a quanto affermato nella motivazione della sentenza di questa stessa Corte 22 marzo 1994, n. 2750, che l’obbligo di restituzione della cosa costituisce elemento essenziale del rapporto insito nello schema causale del comodato

E’ quindi fondamentale non confondere i due contratti, quello di comodato gratuito che implica la restituzione del bene e quello di donazione che implica il passaggio di proprietà dell’immobile al donatario.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 5 febbraio 2018

Divorzio: quando è dovuto l’assegno al coniuge

Pubblicato su 1 Feb 2018 di Studio Duchemino

Per stabilire se l’assegno al coniuge è realmente dovuto, il Giudice deve verificare se il coniuge ha concrete possibilità di lavorare.

L’art. 5 legge Divorzio – Legge del 01/12/1970 num. 898 Art. 5 – fissa i criteri per l’assegno al coniuge:

Con la sentenza che pronuncia lo scioglimento o la cessazione degli effetti civili del matrimonio, il tribunale, tenuto conto delle condizioni dei coniugi, delle ragioni della decisione, del contributo personale ed economico dato da ciascuno alla conduzione familiare ed alla formazione del patrimonio di ciascuno o di quello comune, del reddito di entrambi, e valutati tutti i suddetti elementi anche in rapporto alla durata del matrimonio, dispone l’obbligo per un coniuge di somministrare periodicamente a favore dell’altro un assegno quando quest’ultimo non ha mezzi adeguati o comunque non può procurarseli per ragioni oggettive.

Uno dei problemi principali nei divorzi è stabilire, appunto, se questo assegno di mantenimento è realmente dovuto qualora il coniuge non cerchi lavoro, oppure non lo trovi.

Il problema del reddito, peraltro, è al giorno d’oggi estremamente grave per tutta la società, a seguito della crisi economica.

Un recente provvedimento della Corte di Cassazione aiuta a fare chiarezza. Ci riferiamo all’ordinanza Corte di cassazione civile del 27/10/2017 sez. VI num. 25697.

Un primo elemento da considerare è l’attitudine a procurarsi un reddito da lavoro da parte del coniuge. Questa deve essere valutata sempre dal Giudice del divorzio.

Bisogna poi intendersi su come vada interpretato questo requisito, alla luce di quelle situazioni in cui il coniuge non cerca lavoro, oppure rimane inerte rispetto ad una concreta proposta di lavoro. Il supremo Collegio impone al giudice di merito di valutare la situazione

tenuto conto della capacità lavorativa della controricorrente e del rifiuto, ove ritenuto provato, della medesima rispetto ad occasioni di lavoro concretamente presentatesi

Il coniuge che non ritiene corretto il pagamento dell’assegno avrà l’onere di portare all’avvocato del divorzio gli elementi da cui risulti in modo dimostrato e comprovato che il coniuge richiedente in realtà ha omesso di cercare lavoro, oppure lo ha rifiutato.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino l’1 febbraio 2018

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