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Cosa succede se l’inquilino non paga il canone perchè l’immobile è in cattivo stato?

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Molti si chiedono se sia possibile sospendere il pagamento dell’affitto. La risposta è no.

Non è consentito sospendere il pagamento del canone di locazione, semplicemente perchè nella maggior parte dei casi l’inquilino invoca motivi che non eliminano totalmente l’uso del bene immobile.

Si è occupato di recente della problematica il Tribunale di Cassino, sentenza 21 giugno 2016. In buona sostanza, riferendosi ad un orientamento giurisprudenziale consolidato, il tribunale afferma che non è possibile una autosospensione del canone, in presenza di infiltrazioni di acqua nell’immobile locato e/o di umidità che risale dai muri perimetrali, specialmente laddove il conduttore per anni non abbia mai contestato la situazione di scarsa vivibilità dell’immobile. Molto spesso al legale, anche a Torino, si richiede proprio questo. Il conduttore intende sapere se può smettere di pagare l’affitto, mentre il proprietario richiede al legale se può sfrattare l’inquilino moroso, nonostante l’immobile sia danneggiato da infiltrazioni d’acqua o da umidità che ne diminuisce l’utilizzo.

Nei contratti, peraltro, è spesso inserita una accettazione dell’immobile e una sua descrizione secondo l’uso che ne va fatto.

Il punto, però, è proprio il legame tra le due prestazioni: se da una parte il canone si giustifica con l’uso dell’immobile, dall’altra la sospensione del canone è fondata ove leale e corretta misura di difesa contro il proprietario che non effettua lavori di manutenzione, a condizione che però l’inquilino non continui a vivere nell’immobile, perchè semmai si pone una questione di riduzione del canone nell’ipotesi di una diminuita vivibilità o abitabilità dello stesso.

Il tribunale richiama l’orientamento della Cassazione in materia:

“in tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione 0 una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando sì assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (Cass. n. 13887/2011, n. 261/08, n. 24799/08).

Nelle aule dei tribunali avviene spesso che lo sfratto per morosità venga convalidato, alla presenza di una causa di accertamento da parte dell’inquilino a proposito della riduzione del canone. Ma la riduzione del canone è cosa diversa dalla pretesa di autosospenderlo, che non ha ragione di essere, in quanto il conduttore può comunque chiedere la risoluzione del contratto e cambiare casa.

Lo Studio legale a Torino fornisce assistenza sia all’inquilino sia al proprietario: al primo, qualora lamenti la presenza di infiltrazioni di acqua e altri danni nell’immobile, che lo rendono inservibile; al secondo il legale fornisce assistenza per effettuare lo sfratto per morosità a Torino e provincia e su tutto il territorio nazionale. Lo sfratto per morosità avviene quando l’inquilino non paga o autosospende il canone. Proprio per questo l’inquilino non può sospendere il pagamento del canone, specialmente, come afferma il Tribunale di Cassino, qualora non abbia mai contestato nel corso del rapporto le caratteristiche negative del locale, ma tale contestazione intervenga proprio nel momento in cui il conduttore ha difficoltà economiche per cause indipendenti.

Il cliente potrà quindi cercare uno studio legale a Torino, a seconda della posizione da tutelare, se egli è proprietario o inquilino. Lo studio legale fornisce a Torino assistenza per ogni situazione riguardante lo sfratto per morosità.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 14 settembre 2017

Nullità del matrimonio: la convivenza la esclude

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Si torna su un argomento di diritto di famiglia: la nullità del matrimonio. Con la nuova ordinanza di Cassazione civile, sez. VI-1, sentenza 29 agosto 2017, n. 20524.

Ci siamo già occupati qui di come una sentenza di nullità del matrimonio sancita nell’ordinamento della Chiesa cattolica per incapacità di una delle parti possa spiegare effetti anche nell’ordinamento italiano. Accade, però, in altre situazioni il contrario. E questo perchè non gli stessi requisiti di nullità valgono nei due ordinamenti, quello civile e quello canonico. Ed è proprio il caso della nullità del matrimonio sacramentale in presenza di convivenza protrattasi per oltre tre anni.

In poche parole, è sancito dalla Corte di Cassazione, in conseguenza di una sentenza precedente a Sezioni Unite che ha chiarito il punto – pronuncia n. 16379 emessa a Sezioni Unite il 17 luglio 2014 – che per lo Stato italiano non è riconoscibile la nullità del matrimonio per difetto del consenso sancita dalla Rota, se vi sia stata una convivenza duratura. La convivenza, infatti, “come coniugi”, per lo Stato italiano è indice chiaro di un legame che l’ordinamento tutela per una questione pubblica.

Nella decisione si legge:

che la convivenza “come coniugi”, quale elemento essenziale del “matrimonio-rapporto”, ove protrattasi per almeno tre anni dalla celebrazione del matrimonio concordatario, integra una situazione giuridica di “ordine pubblico italiano”, la cui inderogabile tutela trova fondamento nei principi supremi di sovranità e di laicità dello Stato, già affermato dalla Corte costituzionale con le sentenze n. 18 del 1982 e n. 203 del 1989, ostativa alla dichiarazione di efficacia della sentenza di nullità pronunciata dal tribunale ecclesiastico per qualsiasi vizio genetico del “matrimonio-atto”

Attenzione, quindi, che la nullità matrimoniale sancita nell’ordinamento della Chiesa, in presenza di una lunga convivenza che integri una questione di ordine pubblico non potrà avere riconoscimento nello Stato e i coniugi per l’Italia saranno da considerarsi ancora sposati.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino l’11 settembre 2017

 

Titoli e denaro: per donarli è necessario l’atto pubblico

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Salvo che non si tratti di somme di modico valore, la donazione di titoli mobiliari o di denaro tramite bonifico o bancogiro va eseguita mediante un atto pubblico di donazione (davanti al notaio), altrimenti è nulla. Lo hanno stabilito le Sezioni Unite della Corte di Cassazione – Cass. civ. Sez. Unite, Sent., (ud. 18-07-2017) 27-07-2017, n. 18725 -, distinguendo tra donazione e liberalità indiretta.

Tradizionalmente la donazione, con cui si arricchisce il patrimonio altrui per spirito di liberalità, va fatta con forma pubblica, come stabilito dal codice civile. I riferimenti sono diversi, soprattutto l’art. 783 cod. civ., che esonera dalla forma pubblica le donazioni di modico valore e la legge notarile che impedisce ai contraenti di rinunciare alla forma solenne, con la presenza di due testimoni.

Questo meccanismo, che serve ad evitare abusi, non può essere aggirato secondo le Sezioni Unite della Corte di Cassazione nell’ipotesi di bancogiro bancario, mediante la collaborazione dell’istituto di credito in fase di intermediazione, con cui si voglia trasferire a qualcuno un determinato monte titoli in deposito o una somma di denaro, pertanto anche tramite il semplice bonifico.

La causa di un siffatto negozio, infatti, risiederebbe nel rapporto tra disponente e beneficiario e non certo nel rapporto bancario di deposito. Pertanto, in questi casi, come accaduto nel caso di specie, è fondamentale che esista un sottostante atto pubblico che giustifichi l’operazione. Atto di cui l’operazione della banca è mera esecuzione.

Infatti:

il trasferimento scaturente dall’operazione di bancogiro è destinato a rinvenire la propria giustificazione causale nel rapporto intercorrente tra l’ordinante-disponente e il beneficiario, dal quale dovrà desumersi se l’accreditamento (atto neutro) è sorretto da una giusta causa: di talchè, ove questa si atteggi come causa donandi, occorre, ad evitare la ripetibilità [ndr: il diritto alla restituzione] dell’attribuzione patrimoniale da parte del donante, l’atto pubblico di donazione tra il beneficiante e il beneficiario, a meno che si tratti di donazione di modico valore.

Solitamente la problematica si presenta per chi dispone delle proprie sostanze. Successivamente alla morte, v’è interesse da parte degli eredi ad invocare la nullità di qualunque negozio con cui il defunto abbia disposto di una parte del proprio patrimonio a favore di estranei. In questo modo, infatti, l’erede ottiene una revoca della disposizione e la restituzione dal beneficiario della somma di denaro o dei titoli di credito.

Attenzione, quindi, a disporre di titoli e somme senza un atto notarile. Bisogna considerare, infatti, la distinzione tra donazione indiretta (art. 809 cod. civ.) e donazione eseguita con modalità indirette. E’ questo ciò che conta, che non si confondano i due istituti, credendo quindi di donare indirettamente mediante altri schemi negoziali, mentre invece si pone in essere una normalissima operazione di donazione, solo con modalità indirette.

Infatti, secondo il Supremo Collegio, le donazioni indirette riguardano altre situazioni:

Sotto questo profilo, proprio muovendo dalla lettura dei dati offerti dall’esperienza giurisprudenziale, la dottrina ha evidenziato che la donazione indiretta non si identifica totalmente con la donazione, cioè con il contratto rivolto a realizzare la specifica funzione dell’arricchimento diretto di un soggetto a carico di un altro soggetto, il donante, che nulla ottiene in cambio, in quanto agisce per spirito di liberalità. Si tratta – è stato sottolineato – di liberalità che si realizzano: (a) con atti diversi dal contratto (ad esempio, con negozi unilaterali come l’adempimento del terzo o le rinunce abdicative); (b) con contratti (non tra donante e donatario) rispetto ai quali il beneficiario è terzo; (c) con contratti caratterizzati dalla presenza di un nesso di corrispettività tra attribuzioni patrimoniali; (d) con la combinazione di più negozi (come nel caso dell’intestazione di beni a nome altrui).

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 28 agosto 2017

 

Condominio: quando l’uso della cosa comune costituisce violazione del diritto altrui?

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Ci ritorna ancora la Cassazione, con Cass. civ. Sez. VI – 2, Ord., (ud. 31-05-2017) 28-06-2017, n. 16260, nella quale ribadisce quando l’uso della cosa comune condominiale costituisce violazione del pari diritto degli altri condomini.

Bisogna premettere che a norma dell’art. 1102 cod. civ.:

c.c. art. 1102. Uso della cosa comune.

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

Tradizionalmente si dice che il condomino può usare la cosa comune se non ne altera la destinazione e non impedisce agli altri di farne parimenti uso, considerato invece che non può estendere l’uso della cosa al punto da menomare definitivamente il diritto degli altri; in questi casi, si può porre il problema della interversione del possesso come comproprietario in possesso come proprietario esclusivo dell’area comune, eventualmente ai fini dell’usucapione.

Il caso analizzato dalla Corte d’Appello di Roma, poi sfociato avanti il Supremo Collegio, riguardava una condomina che aveva

 sostituito una finestra con una porta finestra, in maniera da poter accedere direttamente dall’appartamento di sua proprietà esclusiva al lastrico solare condominiale, ed avesse poi realizzato sul lastrico una ringhiera ed ivi riposto attrezzatura da giardino, valesse a mutare la destinazione del bene comune ed ad escluderne il pari uso da parte degli altri condomini.

Il ragionamento della Corte contempla anche l’uso “potenziale” e non solo effettivo degli altri condomini. Infatti, non è ragionevole escludere dalla valutazione, secondo la Cassazione, la struttura dei luoghi, per cui il giudice è chiamato a valutare se gli altri condomini potrebbero, vista anche la conformazione delle aree comuni sulle quali il condomino estende la sua facoltà, farne parimenti uso.

Il ragionamento è sintetizzato nella motivazione, che richiama appunto i principi giurisprudenziali in materia:

I rapporti condominiali, invero, sono informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione. Ne consegue che qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non possano fare un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che, in una materia in cui è prevista la massima espansione dell’uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali, pertanto, costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto (Cass. Sez. 2, 14/04/2015, n. 7466; Cass. Sez. 2, 30/05/2003, n. 8808; Cass. Sez. 2, 12/02/1998, n. 1499; Cass. Sez. 2, 05/12/1997, n. 12344; Cass. Sez. 2, 23/03/1995, n. 3368).

In pratica, secondo la Corte, i giudici di merito, colpendo l’uso in sè che la condomina aveva fatto, non hanno considerato altri aspetti:

i giudici del merito non hanno considerato che il più ampio uso del bene comune, da parte del singolo condomino, non configura ex se una lesione o menomazione dei diritti degli altri partecipanti, ove, ad esempio, esso trovi giustificazione nella conformazione strutturale del fabbricato (giacchè, come sosteneva la stessa appellante, trattasi di lastrico solare al quale sia possibile accedere da uno solo degli appartamenti di proprietà esclusiva: cfr. Cass. Sez. 2, 09/06/1986, n. 3822).

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 4 luglio 2017

Come separarsi a Torino: la separazione a Torino e il ruolo dell’avvocato

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Come separarsi a Torino? Consultando uno studio legale a Torino che abbia le caratteristiche fondamentali di essere adatto a creare un rapporto professionista-cliente basato sulla fiducia e la disponibilità.

Separarsi a Torino, quando la compagine familiare deve affrontare la difficile realtà della separazione, è possibile in vari modi. Spesso l’impossibilità di protrarre nel tempo una coabitazione che non funziona più richiede tempi rapidi e certi. Con le nuove riforme (ricordiamo, ad esempio, il procedimento semplificato di separazione e di divorzio innanzi all’ufficiale di stato civile, ai sensi dell’art. 12 del D.L. n. 132/14, convertito in L. n. 162/14) è possibile separarsi a Torino recandosi in Comune, tuttavia permane la vecchia modalità della separazione in Tribunale. Non a caso, la competenza dell’avvocato viene messa a disposizione proprio per chiarire al cliente i vari aspetti della separazione che gli possono essere oscuri o comunque non chiari: l’assegnazione della casa coniugale, l’assegno di mantenimento per figli e coniuge, l’affido dei figli, il domicilio o la collocazione del figlio minorenne presso un genitore, presso il padre o la madre. In alcuni casi tali questioni sono tutt’altro che semplici, ad esempio quando l’immobile coniugale appartiene ad un terzo soggetto, oppure quando non è facile trovare un accordo.

Lo studio legale spiegherà come separarsi a Torino, come cioè attuare una separazione a Torino che rispetti i parametri legali, informando il cliente sulle modalità, sulle tempistiche, sugli atti da compiersi e sui documenti da raccogliere. Infatti, per avviare un iter di separazione in tribunale sarà necessario raccogliere determinati documenti e compiere determinati atti fondamentali, previa istruttoria con il proprio legale di fiducia.

Rivolgersi al proprio legale è fondamentale per chiarire una serie di aspetti che riguardano la separazione dei coniugi: le spese straordinarie, ad esempio; gli accordi di separazione, la formazione di una nuova famiglia o la convivenza di un coniuge con un terzo soggetto, la determinazione del quantum dell’assegno di mantenimento, l’esistenza di un genitore alcolizzato, l’affidamento esclusivo come eccezione all’affido condiviso dei figli minorenni, l’assegno di mantenimento dei figli, il trattamento di fine rapporto, la legittimità/illegittimità di registrazioni audio da acquisire al processo o la raccolta di prove a carico dell’altro coniuge e la loro utilizzabilità in giudizio, l’addebito della separazione, …. Si tratta di alcuni degli infiniti problemi che si possono porre nel corso di una separazione tra coniugi. Problemi che vanno affrontati preferibilmente con il proprio avvocato di fiducia.

Una delle tematiche più discusse negli studi legali a Torino è il ruolo della madre nella separazione. Tradizionalmente e psicologicamente parlando, la madre è quasi sempre collocataria di un figlio minorenne, che ha bisogno della figura materna per la sua evoluzione e crescita, all’interno di un affido condiviso. Ciò non significa che la madre sia sempre e comunque idonea a questo ruolo; ne è scaturito un dibattito anche dottrinale e giurisprudenziale, anche per l’aumento esponenziale del contenzioso in materia di separazione personale dei coniugi. Spesso si pone la questione dell’ascolto del minorenne nelle aule di tribunale. Data la delicatezza del tema, dedicheremo altri contributi e torneremo sull’argomento.

Ciò che deve essere chiaro è la necessità di farsi assistere da un avvocato a Torino che abbia la competenza necessaria ad affrontare la difficile vicenda della separazione. Le nuove procedure, che rendono tutto più rapido, non sempre sono garanzia di sicurezza nella gestione del contenzioso, esponendo il coniuge separando ad una serie di difficili problematiche che solo il legale può risolvere.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 27 febbraio 2017

Investire in immobili a Torino

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Molti si chiedono come investire in immobili a Torino. Lo Studio Duchemino da tanti anni si occupa di problematiche immobiliari e di investimento immobili a Torino.

La pratica giudiziaria e la redditività dell’investimento consentono di capire come e quando investire in immobili a Torino. Lo Studio legale affronta le principali problematiche che riguardano l’investimento immobiliare a Torino, dalla scelta del tipo di investimento fino agli atti concreti con cui si procede alla compravendita degli immobili. L’investimento in immobili negli ultimi anni ha subito una riduzione a causa dell’elevato numero di sfratti per morosità a Torino e della scarsa redditività di certi immobili, che rientrano in un mercato immobiliare di bassa qualità. Gli immobili di pregio sono pochi e il mercato si concentra su immobili di cattiva qualità.

Nell’investimento immobiliare bisogna tenere conto di tanti fattori: specifico interesse dell’investitore, se cioè si voglia giocare sul tempo (ad es. nell’acquisto della nuda proprietà), oppure sulla redditività che deriva da beni di grande richiesta e scarsi. Bisogna poi considerare le analisi sull’immobile, che sono fondamentali e anche se spesso condotte dall’agenzia immobiliare non sempre precise e qualificate.

Un tema fondamentale è la scelta dell’agenzia, dei contratti e della modulistica; altro fattore è l’importante questione fiscale e, ancora, la redditività delle operazioni di investimento in acquisto con mutuo e successiva locazione, visto l’elevato numero si sfratti a Torino negli ultimi anni dovuti al mancato pagamento dei canoni di locazione e, contemporaneamente, alla questione dei finanziamenti bloccati o basati sui redditi e su garanzie personali piuttosto che reali.

Lo Studio Duchemino, tramite una rete di partnership, mette a disposizione a Torino un servizio per l’assistenza all’investimento in immobili, con la cura di ogni passaggio fondamentale: scelta dell’immobile, controllo delle trascrizioni pregiudizievoli, controllo del venditore e delle sue credenziali, analisi dei contratti proposti e della modulistica; è disponibile altresì un servizio di consulenza sulle aste immobiliari, sull’acquisto degli immobili all’asta a Torino e provincia.

L’investimento immobiliare, in un Paese come l’Italia, in cui un cittadino su due è proprietario della casa, è uno dei dati patrimoniali più importanti e serve per una corretta diversificazione nell’investimento.

Da anni lo Studio Duchemino a Torino si occupa proprio di rendere disponile un servizio di consulenza e assistenza per l’investimento in immobili a Torino e su tutto il territorio nazionale, con assistenza continuativa al cliente. E’ altresì disponibile per le operazioni collaterali di gestione dell’immobile: sfratto dell’inquilino, redazione dei contratti di affitto e locazione, registrazione dei contratti, servizio di visura catastale, iscrizioni ipotecarie, e tutte le operazioni che contornano l’investimento immobili a Torino.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 21 febbraio 2017

Cade in una buca sul marciapiede: Comune condannato, ma concorso di colpa se il cittadino non presta attenzione

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E’ successo a Torino e succede spesso, in generale, a molti cittadini. Cade in una buca sul marciapiede e riporta lesioni: il Comune di Torino, che dovrebbe mantenere strade e marciapiedi in condizioni di uso, avvalendosi dei fondi pubblici per gli scopi istituzionali, viene condannato a pagare. Tuttavia, il Tribunale di Torino sottolinea anche l’importanza che il cittadino presti attenzione alle situazioni oggettivamente più pericolose.

Succede spesso che ci si rivolga al proprio studio legale a Torino, allo studio legale di fiducia, chiedendo se “abbia senso” formulare domanda di risarcimento del danno per una caduta accidentale su marciapiede,  su una lastra di ghiaccio, per un infortunio occorso in automobile a causa di una buca o per una caduta in un parco pubblico. Sono tutte situazioni in cui si chiede al proprio legale a Torino come altrove di fornire una previsione sulla fattibilità dell’iniziativa giudiziaria.

Il cittadino chiede, infatti, solitamente al proprio avvocato se otterrebbe qualche risarcimento qualora citasse in giudizio l’ente pubblico gestore dello spazio pubblico su cui è avvenuto l’incidente o il sinistro. L’avvocato risponde, solitamente, dopo aver valutato molto bene le circostanze in cui è avvenuto il sinistro. Lo Studio Duchemino a Torino affronta abitualmente casi di questo genere. Perchè chiedere al proprio studio legale a Torino? Anzitutto è fondamentale individuare uno studio legale nel luogo in cui è avvenuto l’evento, in quanto la competenza territoriale appartiene, per i fatti illeciti, (anche) al tribunale del luogo in cui è avvenuto il sinistro. Perchè, poi, chiedere al legale se esistono varie agenzie di infortunistica che forniscono, al pari di agenzie di assicurazione di vario tipo, consulenze più o meno attendibili? Il legale possiede una migliore preparazione in materia di responsabilità civile e fatti illeciti, specialmente circa la liquidazione del danno (non patrimoniale), quello attualmente monodimensionale e previsto dall’art. 2059 cod. civ.. Solo lo studio legale è in grado di valutare i nessi causali tra il comportamento del responsabile e l’evento, tra l’evento e il danno alla salute, tra il danno alla salute e la conseguenza lesiva permanente di tipo biologico; oltre ai danni morali ed esistenziali. Ora, nel caso che è successo a Torino, che è sintomatico di una situazione grave di scarsa manutenzione delle strade, almeno in certe zone, Trib. Torino Sez. IV, Sent., 24-11-2016 ha stabilito, ricorrendo ai consueti principi in materia di responsabilità da cose in custodia, che anzitutto:

“…la presunzione di responsabilità, salvo ricorso del caso fortuito, per il danno cagionato dalle cose che si hanno in custodia stabilita dall’art. 2051 c.c. è applicabile nei confronti dei comuni, quali proprietari delle strade, pur se tali beni siano oggetto di un uso generale e diretto da parte dei cittadini, qualora la loro estensione sia tale da consentire l’esercizio di un continuo ed efficace controllo che sia idoneo ad impedire l’insorgenza di cause di pericolo ver terzi, comportando la zonizzazione della manutenzione delle strade un maggiore grado di possibilità di sorveglianza e di controllo sui beni…”(Cass. civ. Sez. III 2.12.2008-23.1.2009 n. 1691 ).

Detto questo, esiste una salvaguardia, che riguarda i casi in cui è impossibile pretendere dalla PA – Pubblica Amministrazione – un controllo costante anche su situazioni improvvise:

Non è pensabile una vigilanza ed un controllo continui e costanti idonei a evitare l’insorgenza di qualsiasi pericolo, anche quello evitabile con la normale diligenza del passante. In altri termini, non può ritenersi che il dovere di custodia esistente in capo al Comune comporti l’eliminazione di qualsiasi irregolarità delle strade ( es. il difetto della strada deve consistere in un “rilevante dislivello fra le lastre di copertura” – cfr. Cass. civ. 15042/2008 mentre il leggero dislivello o la lieve sconnessione ben visibili e riconoscibili con l’ ordinaria prudenza non possono generare una responsabilità della PA, altrimenti si pretenderebbe un esercizio dei poteri di controllo e vigilanza “non realistico” e oggettivamente inesigibile stante l’estensione delle strade comunali e i mezzi a disposizione dell’Ente.)

La vicenda che è accaduta a Torino è però rilevante per via dell’importanza che si è data al concorso di colpa del danneggiato, che passeggia magari senza prestare attenzione alle foglie secche, e che quindi concorre nella produzione dell’evento dannoso.

“gli utenti sono indubbiamente gravati di un onere di particolare attenzione nell’esercizio dell’uso ordinario del bene demaniale, per salvaguardare appunto la propria incolumità” (cfr. Corte Cost. 10.5.1999 n. 156).

Ne consegue che al Giudice spetta anche di considerare questo elemento, se il passante era attento in situazioni obiettivamente pericolose, ed eventualmente ridurre il risarcimento per la quota di sua responsabilità.

La presenza, su un marciapiede, di una buca coperta dalla presenza di foglie secche, non può infatti esonerare il pedone dal prestare non solo l’ordinaria diligenza, ma anche un quid pluris di attenzione, dovuto al fatto di non vedere il manto stradale ove si stanno poggiando i piedi. Senza contare che l’attrice conosceva bene la zona trattandosi di un’area posta nei pressi della sua abitazione (cfr. Cass. 19392/2016).

E’ evidente, quindi, che in questi casi ci si rivolge al proprio studio legale a Torino, si chiede di verificare i presupposti del risarcimento del danno anche tenendo conto delle circostanze in cui il fatto è avvenuto. Perchè al Comune spetta sicuramente la manutenzione delle strade e delle aree pubbliche sotto il suo controllo, ma al cittadino si chiede maggiore attenzione in situazioni di maggiore difficoltà e praticabilità della strada. Il legale fornisce una valutazione preliminare e approfondita, basandosi soprattutto sulle prove disponibili.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 30 gennaio 2017

No all’avvocato geometra: il no delle Sezioni Unite della Cassazione

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Con Cass. civ. Sez. Unite, Sent., 27-12-2016, n. 26996 si ricorda che l’avvocato non può essere contemporaneamente iscritto all’Ordine degli Avvocati e al Collegio dei Geometri.

La vicenda riguarda un abogado stabilito che era stato cancellato per incompatibilità dall’albo degli avvocati di Roma, da parte del Consiglio dell’Ordine e aveva perso le varie istanze di impugnazione presso gli organi competenti. La Corte di Cassazione dichiara anzitutto inammissibile il ricorso espletato contro il CNF – Consiglio Nazionale Forense -; in secondo luogo ricostruisce la normativa circa le incompatibilità tra la professione forense e le altre professioni, sulla base del disposto normativo. In particolare, anche in applicazione del divieto di analogia circa le eccezioni normative, il Supremo Collegio ricorda che

Gli unici casi nei quali è consentita la contemporanea iscrizione sono quelli riguardanti l’albo dei dottori commercialisti e degli esperti contabili, l’albo dei consulenti del lavoro, l’elenco dei pubblicisti e il registro dei revisori contabili. Sussiste pertanto incompatibilità tra l’iscrizione all’albo forense e quella all’albo dei geometri, non essendo questa ipotesi ricom-presa tra quelle, eccezionali, per le quali il legislatore ha previsto la possibilità di contemporanea iscrizione.

Per le categorie di incompatibilità, quindi, non conta minimamente il reddito prodotto, la continuità nell’esercizio della professione alternativa a quella forense, la dimensione quantitativa delle prestazioni di consulenza, essendo sufficiente la mera iscrizione a rendere incompatibile il soggetto con la professione forense – principio che non viola nemmeno il diritto della concorrenza in sede comunitaria, essendo preposto ad un esercizio serio della professione di avvocato:

in tema di ordinamento della professione forense, ai sensi della L. n. 247 del 2012, art. 18, comma 1, lett. a), è sufficiente l’iscrizione in un albo professionale, diverso da quelli per cui quest’ultima è ivi espressamente consentita, a determinare l’incompatibilità quanto all’iscrizione all’albo degli avvocati (anche all’elenco speciale di quelli stabiliti), non essendo necessario, affinchè tale situazione si verifichi, che la differente attività quella di geometra – sia svolta continuativamente o professionalmente.

Al di fuori delle eccezioni precise stabilite dalla legge – circa le quali si ricorda che

l’Ordinamento della professione forense prevede, per un verso, che la professione di avvocato è incompatibile “con qualsiasi altra attività di lavoro autonomo svolta continuativamente o professionalmente, escluse quelle di carattere scientifico, letterario, artistico e culturale, e con l’esercizio dell’attività di notaio”; per l’altro, consente “l’iscrizione nell’albo dei dottori commercialisti e degli esperti contabili, nell’elenco dei pubblicisti e nel registro dei revisori contabili o nell’albo dei consulenti del lavoro”.

non esiste alcuna compatibilità, nemmeno se si sostiene l’esercizio sporadico dell’attività alternativa.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 26 gennaio 2017

Sfrattato, dà fuoco all’alloggio vicino a Torino

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E’ accaduto vicino a Torino, a Buriasco. A seguito di uno sfratto legale dall’appartamento in cui viveva vicino a Torino, dopo la notifica degli atti, ha dato un fuoco all’immobile ed è stato tratto in salvo dai Vigili del Fuoco.

La vicenda legale a Torino è la classica vicenda dell’inquilino sfrattato che si oppone allo sfratto. In questi giorni si susseguono vicende legali di questo tipo, specialmente a Torino e paesi limitrofi, vicende che vedono impegnato anche lo studio legale, che si occupa di notificare gli atti e di partecipare all’udienza di convalida: lo sfratto per morosità a Torino, anche a causa dell’assenza di valide politiche della casa – ricordiamo che a Torino avere una casa popolare è impossibile, bisogna essere totalmente nullatenenti, perchè anche solo l’esistenza di una partita i.v.a. aperta viene considerato indice di reddito anche se il soggetto è nullatenente -, è diventato un vero incubo per chi non è proprietario di una casa di abitazione; minacce di suicidio, tentativi di opposizione, incendio di immobile e tanti altri fenomeni ormai sono all’ordine del giorno, l’inquilino cerca di difendere l’immobile in tutti i modi. Dall’altra, le difficoltà sempre più serie per i proprietari di ottenere uno sfratto, vuoi perchè manca la collaborazione delle istituzioni, vuoi per il termine di grazia concesso sempre ai non paganti che si presentano in udienza, vuoi per le difficoltà estreme di notificare gli atti a soggetti scomparsi all’estero, vuoi, infine, per l’esistenza di assegnazioni in tema familiare della casa coniugale.

A Torino lo Studio Duchemino si occupa di sfratti da molti anni e le vicende sono delle più varie.

Nel caso di Buriasco, i cinquantatreenne si è trovato sfrattato e ha pensato bene di attuare un gesto eclatante per attirare l’attenzione dei media.

Lo sfratto per morosità a Torino è diventato, quindi, un fenomeno diffuso e problematico.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 18 gennaio 2017

Le ONLUS pagano l’ICI se svolgono attività commerciale

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Lo ha stabilito la sentenza Commiss. Trib. Prov. Lombardia Milano Sez. III, Sent., 29-12-2016, n. 9762, che richiama, sulla scorta delle osservazioni del Comune da cui provenivano le sanzioni a carico di una onlus, la giurisprudenza comunitaria. In particolare, la decisione afferma una distinzione tra attività commerciale e attività non commerciale, individuando nel pagamento del corrispettivo – anche a bilancio a zero – un sicuro indice della natura commerciale dell’attività esercitata.

Nel caso di specie, che avveniva a Milano, una fondazione che aveva dedicato i suoi due immobili alla cura degli anziani facendo pagare rette di importo tale da coprire semplicemente i costi di bilancio necessari per il servizio svolto, era stata colpita da accertamento comunale per non aver pagato l’ICI per gli anni 2010 e 2011, sulla scorta dell’esenzione prevista dall’art. 7, comma 1, lettera i) del D.Lgs. n. 504 del 1992. Riferendosi però alla giurisprudenza comunitaria, la corte fiscale dichiara la illegittimità di tale esenzione, perchè qualificabile come vero e proprio aiuto di Stato che distorce la concorrenza nelle attività commerciali.

Per attività commerciale, idonea ad escludere i presupposti dell’esenzione ICI si deve intendere, quindi, una qualunque attività svolta con criteri commerciali, quindi anche solo dietro corrispettivo, a prescindere dal fatto che questo sia semplicemente sufficiente a coprire i costi e non implichi un lucro. Per questo la ONLUS di per sè non va esente ICI, perchè deve dimostrare appunto che l’immobile è direttamente dedicato ad una attività non commerciale, non svolta secondo criteri commerciali. Vediamo cosa dice la CTP:

è opportuno sottolineare che l’esenzione ex art. 7 citato, non spetta solo perché l’ente è una Onlus, né per il solo fatto che l’attività rientri tra quelle esenti essendo, invece, necessario che l’immobile sia concretamente e direttamente adibito ad attività svolte con modalità non commerciali (ex multis, Cassazione, sentenze numeri 5041 – 5042 – 5043 del 22 gennaio 2015; Cassazione, Sezione Tributaria, sentenza n. 10337/2015 e n. 12012/2015). Il dictum della Cassazione sul punto è chiaro ed inequivocabile “…..é del tutto irrilevante, ai fini dell’esenzione dall’ICI, che l’ente abbia la qualifica di Onlus, essendo, invece, necessario che l’immobile sia concretamente e immediatamente adibito allo svolgimento di una delle attività tipizzate con modalità non commerciali (ex multis: Cassazione n. 8649/2015; n. 5485/2008; numeri 13971 – 13970- 13969 – 13968 del 20 maggio 2016 e n. 12012/2015 della Sezione Tributaria).

Da ciò consegue, quindi che

l’esenzione dall’ICI prevista dall’art. 7, comma 1, lett. i)D.Lgs. n. 504 del 1992, deve essere considerata un aiuto illegale e incompatibile con le norme Europee sugli aiuti di stato.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 14 gennaio 2017

 
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