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Quanto valgono i beni nella divisione ereditaria? Il parere dell’avvocato immobiliarista a Torino

Pubblicato su 22 Lug 2020 di Studio Duchemino

La domanda, che spesso ci si pone, è quanto valgono i beni al momento di dividere il patrimonio ereditario. La risposta è che la valutazione va fatta al momento della divisione.

Perchè, però, rivolgersi all’avvocato per la divisione ereditaria? La divisione di beni in comune con parenti è alquanto complessa, è una operazione che può creare problemi e liti.

Uno degli aspetti su cui si è pronunciata di recente la giurisprudenza riguarda le migliorie sul bene di tutti. Molto spesso durante la vita del defunto uno dei figli apporta migliorie al bene, occupandolo senza titolo o con contratto di comodato. Come si valutano le migliorie?

Valutiamo insieme la vicenda di divisione di beni in comune affrontata da Cass. civ., Sez. II, Sent., (data ud. 19/11/2019) 28/02/2020, n. 5527.

Nella sentenza si stabilisce, sulla base di un principio base:

nel giudizio di divisione ereditaria di un bene riscontrato non divisibile, le migliorie apportate da uno dei condividenti allo stesso vengono a far parte, per il principio dell’accessione, al bene stesso, con la conseguenza che di esse deve tenersi conto ai fini della stima del bene, nonchè della determinazione delle quote e della liquidazione dei conguagli (12345/1991).

Il bene deve essere valutato tenendo conto delle migliorie per il principio dell’accessione, secondo cui qualcosa che viene incorporato a un bene di altri, diventa parte di quel bene e di proprietà del titolare di quel bene.

La Corte di Cassazione precisa ancora che:

il coerede che sul bene comune da lui posseduto abbia eseguito delle migliorie può pretendere, in sede di divisione, non già l’applicazione dell’art. 1150 c.c. – secondo cui è dovuta un’indennità pari all’aumento di valore della cosa in conseguenza dei miglioramenti – ma, quale mandatario o utile gestore degli altri eredi partecipanti alla comunione ereditaria, il rimborso delle spese sostenute per la cosa comune, esclusa la rivalutazione monetaria, trattandosi di debito di valuta e non di debito di valore, affermazione questa che già evidenzia come non vi sia necessaria coincidenza tra l’ammontare delle somme suscettibili di essere richieste a titolo di rimborso e gli effetti sulla stima del bene che le migliorie eseguite possano produrre

Inoltre va ribadito che (cfr. Cass. n. 21223/2014), rientrando nella nozione di migliorie della cosa comune quelle opere che, con trasformazioni o sistemazioni diverse, apportano al bene un aumento di valore, accrescendone il godimento, la produttività e la redditività, senza presentare una propria individualità rispetto alla “res” in cui vanno ad incorporarsi, in relazione a tali interventi il comproprietario che ne sia autore ha titolo per domandare il rimborso solo “pro quota” agli altri condividenti, e non anche, come invece prospettato in ricorso, per l’intero.

In caso di dubbi e liti sulla divisione di beni dell’eredità è sempre bene rivolgersi all’avvocato delle successioni o all’avvocato immobiliarista, per chiarire ogni aspetto complicato di questa materia.

Purtroppo la situazione della comunione, dei beni in comune, può rappresentare motivo di continue liti tra eredi. Nel caso di liti tra eredi bisogna rivolgersi quanto prima all’avvocato, eventualmente anche durante la vita del titolare del patrimonio che un giorno andrà a dividersi.

Tutto questo per tutelarsi al meglio quanto meno da danni economici che potrebbero sopraggiungere alla morte del de cuius.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 22 luglio 2020

Dividere l’eredità: quando consultare l’avvocato immobiliarista. Miniguida per la divisione ereditaria di beni in comune

Pubblicato su 10 Lug 2020 di Studio Duchemino

Quando muore una persona, a parte il dolore della perdita, si verificano sovente problemi ereditari. Si hanno problemi ereditari quando più eredi si trovano ad ereditare lo stesso patrimonio, cioè sono chiamati tutti all’eredità e si trovano a dover condividere, anche di malavoglia, il patrimonio lasciato dal defunto, che spesso è il genitore. Dividere l’eredità è un diritto che spetta all’erede e che non può essere impedito.

Alle volte, però, altri coeredi decidono di comportarsi in modo da stancare l’erede: rendendo la vita a lui difficile, ci si trova poi in una situazione di condivisione non voluta. Per questo è importante rivolgersi all’avvocato immobiliarista, il quale potrà dare i giusti consigli nell’immediato e suggerire al cliente la strada giusta per liberarsi da situazioni sgradite a cui il defunto non ha voluto pensare, per risolvere anzitempo.

Certo, se il defunto ha fatto testamento dividendo il suo patrimonio, non ci sono problemi. Essi sorgono quando ha lasciato una comunione ereditaria, ha cioè lasciato a più persone in comune gli stessi beni.

Rivolgersi all’avvocato dopo aver accettato l’eredità è il primo passaggio importante; l’avvocato spiegherà che ognuno di noi ha diritto a dividere la sua quota, per legge. Se essa è comodamente divisibile o meno, sicuramente una soluzione potrà essere trovata, eventualmente davanti al Notaio (divisione convenzionale), oppure dal giudice (divisione giudiziale).

E’ importante informare l’avvocato immobiliarista di tutti i dati a disposizione: denuncia di successione, visure catastali, visure al PRA per le automobili lasciate dal defunto, tutte le visure necessarie a documentare il patrimonio, ivi inclusi i debiti.

Qualora ritieni di trovarti in una situazione di eredità comune, contatta immediatamente l’avvocato immobiliarista a Torino, il quale saprà indirizzarti sui passaggi giusti da compiere, anche perchè ogni ritardo è tempo perso. Le cause di divisione possono durare anni, se non decenni e tutto quello che si può fare, specialmente se uno degli eredi non vuole dividere, è quello di muoversi in anticipo.

La divisione sarà operata dal tribunale dopo una fase di accertamento nella quale si dichiarerà se esiste questo diritto a dividere.

Contattare l’avvocato dell’eredità è la cosa migliore, solo lui potrà aiutare il cliente in questa situazione complicata di eredità in comune, con immobili in comune con altri eredi che creano problemi.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 10 luglio 2020

Negozio in crisi per il Covid19: perchè rivolgersi all’avvocato immobiliarista?

Pubblicato su 16 Giu 2020 di Studio Duchemino

Il periodo non è dei più felici: l’epidemia circolante ha messo in ginocchio numerose attività. L’affitto non si riesce più a pagare perchè i negozi sono fermi e chiusi da tempo. Eppure i costi fissi ci sono.

Perchè rivolgersi, quindi, all’avvocato immobiliarista? La speranza è sempre quella che il locatore possa “capire” la situazione e non pretendere il canone, oppure si spera sempre di rialzarsi finita l’emergenza, tuttavia non è facile.

Purtroppo lo Stato non ha fornito particolari strumenti per salvare le attività. Perchè, dunque, è necessario rivolgersi all’avvocato immobiliarista per salvare l’attività? E’ possibile, ma nonè la regola, che chi si trova in difficoltà in questo momento possa invocare l’aiuto dell’avvocato immobiliarista per chiedere una tregua.

I decreti che si sono susseguiti, ad esempio il Cura Italia, hanno cercato di introdurre norme di riferimento per i contratti commerciali, anche se non sempre sono riuscite nell’intento.

Può essere interessante invocare, quindi, l’art. 91 del decreto legge n. 18/2020 rubricato “Disposizioni in materia ritardi o inadempimenti contrattuali derivanti dall’attuazione delle misure di contenimento e di anticipazione del prezzo in materia di contratti pubblici”.

Il Governo ha tentato di fornire al debitore qualche strumento per salvarsi. La norma afferma che

Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti

Ovviamente non è così semplice come si pensi: semplicemente è il singolo Giudice adito a poter stabilire nel caso concreto se il debitore era in grado o meno di pagare, anche perchè solitamente si parla di debiti di denaro e si sa che il denaro non avendo colore è sempre reperibile in un modo o nell’altro e la prestazione non è mai considerata impossibile (forse ingiustamente, visto che per alcuni la liquidità proprio non è disponibile).

Molte attività stanno chiudendo: si pensi al caso di chi ha acquistato una attività di ristorazione o bar con riserva di proprietà, cioè a rate, e non riesce più ad onorare le cambiali. Si tratta di casi tutt’altro che infrequenti. In questi casi appare fondamentale la valutazione di un avvocato immobiliarista che possa indirizzare il cliente. In effetti, il giudice potrebbe valutare che in concreto quell’attività non avrebbe potuto farcela a salvarsi dalla chiusura.

Al di là delle valutazioni soggettive, è bene rivolgersi immediatamente ad un avvocato immobiliarista a Torino, per iniziare la procedura di mediazione civile, al fine di trovare una soluzione con il creditore, sia o meno il locatore.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 16 giugno 2020

Cerco un avvocato a Torino: i criteri per la scelta giusta di un avvocato e le regole che disciplinano il rapporto. Miniguida per la ricerca di un avvocato a Torino

Pubblicato su 12 Giu 2020 di Studio Duchemino

Questa miniguida su come cercare un avvocato a Torino viene messa a disposizione per chiarire al Cliente i suoi diritti e doveri. Ma soprattutto per evitare al potenziale utente di trovarsi in situazioni imbarazzanti o addirittura di essere vittima di illeciti professionali. Ricordiamo fin da subito che l’avvocato risponde di cattiva gestione soprattutto se manifesta un comportamento generalmente trasandato e poco diligente.

Già la ricerca su internet di un avvocato a Torino può presentare diverse problematiche. Se si cerca un avvocato del lavoro a Torino, un avvocato immobiliarista, un avvocato per separazione o divorzio o per qualunque altro tipo di consulenza o attività, è necessario aver presente che la regola fondamentale è la trasparenza del dominio: per dominio si intende il nome che compare nell’espressione “www.dominio.it/com” che si trova nella striscia da collocare nella casella di ricerca del motore di ricerca utilizzato. E’ buona regola che compaia, in quella striscia, il nome e cognome dell’avvocato. Può comparire anche l’espressione “studio legale”, ma è necessario sia associata ad un nome preciso, in modo che si possa individuare correttamente l’avvocato che sarà responsabile della pratica o che ci potrà seguire direttamente o mediante collaboratori. Diffidare delle espressioni www.avvocato … con aggiunta di varie materie, ma in assenza di nomi e cognomi e identità precise, in quanto nella stragrande maggioranza dei casi si tratta di landing page, cioè pagine costruite unicamente per attirare l’attenzione, all’interno delle quali si trovano poi nomi di avvocati precisi o rimandi ad altri siti. In casi come questo siamo in presenza di tecniche di costruzione di siti che non sono trasparenti, in quanto finalizzate solo a catturare l’attenzione o a fornire un numero verde. Tenete conto che oggigiorno le tecniche di segreteria virtuale mettono a disposizione di qualunque ufficio strumenti per rispondere a quantità indefinite di chiamate e richieste di consulenza, mediante call center situati in città diverse. Si tratta però del colmo della spersonalizzazione del rapporto tra cittadino e avvocato. Il cliente ha, invece, bisogno di un rapporto personale con il suo avvocato. In passato la ricerca era basata sulla fiducia del passaparola, ma oggi internet è il principale strumento di diffusione delle informazioni.

Un altro elemento da considerare, non necessariamente negativo, ma da considerare, è lo studio legale che si fa pubblicità a pagamento. Lungi dall’essere una pratica poco utilizzata, tuttavia i primi tre annunci su google, durante una ricerca, corrispondono ad annunci pubblicitari. Anche in questo caso, forse inconsciamente, il cliente tende a saltare questi annunci, perchè si sa che l’annuncio pubblicitario crea diffidenza già di per sè. In effetti, non è detto che dietro al sito si nasconda un avvocato incapace, tuttavia la ricerca di clienti a pagamento è certamente una scorciatoia per chi vuole proporre servizi ad un livello tecnologico avanzato.

Non cercare, quindi, un avvocato a Torino facendo riferimento a questo genere di annunci si può rivelare il migliore consiglio. Meglio, invece, contattare studi che abbiano un background, una sostanza nel merito, capaci di fornire un apporto dottrinale e di conoscenza giuridica che va oltre il mero accaparramento di clientela.

L’avvocato deve poi informare il cliente di molti aspetti della vertenza, ad esempio della possibilità di ricorrere a procedure conciliative, deve fornire un preventivo su richiesta e deve anche predisporre una adeguata informazione sui rischi di causa. Inoltre, l’avvocato deve informare del patrocinio a spese dello Stato per i non abbienti.

La ricerca di un avvocato on line non dovrebbe prescindere dalle specializzazioni, ma anche qui vanno fatti distinguo. Spesso i grandi studi legali – law firm – che sono una realtà diffusissima all’estero e nel mondo anglosassone, in particolare, ma poco diffusi in Italia, forniscono un rapporto cliente-legale abbastanza frammentario. In effetti, il rapporto di difesa si instaura con un solo avvocato dello studio, seppure con l’interfaccia della law firm, tuttavia attenzione anche qui ad evitare una eccessiva spersonalizzazione e costi elevati. Chi intende essere seguito di persona è meglio si rivolga agli studi piccoli, con piccolo organico, ma molto più capillari e vicini al territorio. Il grande studio legale solitamente si avvale di strutture di rappresentanza costose, che mirano a far colpo su aziende grosse, ma è difficile riesca a fornire una consulenza specificamente incentrata sulle esigenze del cliente.

In definitiva, la ricerca di un avvocato a Torino fatta su internet deve seguire regole rigorose, in primo luogo perchè internet è un calderone immenso di informazioni di tutti i tipi e comprende anche molte fake news. Si tratta di uno strumento eccezionale per chi non ha un avvocato di fiducia a Torino o chi non ha mai avuto bisogno di un avvocato, ma improvvisamente si trova ad averne. E’ possibile trovare avvocati su internet, per consulenze di vario tipo. Tuttavia, si sconsigliano ancora tutte le piattaforme generiche o che utilizzano nomi generici o espressioni prive di identità del tipo “cercaunavvocato”, oppure “iltuoavvocato”, “l’avvocatoperte”. Si tratta di piattaforme outlet, nelle quali gli stessi avvocati si iscrivono per accaparrarsi clientela in modo facile, oppure situazioni in cui l’avvocato stesso viene truffato con la falsa aspettativa di farsi una clientela ed è costretto a pagare veri e propri truffatori di professione, che inscenano una fornitura di clienti illegale e irreale.

I doveri deontologici dell’avvocato impongono il divieto di accaparramento di clientela, sicché è necessario avere con il proprio avvocato, sia esso avvocato del lavoro a Torino, oppure avvocato immobiliarista o avvocato per la separazione, un rapporto personale e diretto. La piattaforma di internet può certamente servire, ma è necessario andare oltre.

Per ogni dubbio o chiarimento, puoi contattare lo studio Duchemino, che fornirà risposte per ogni tipo di consulenza legale.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 12 giugno 2020

Causa al datore di lavoro: miniguida per fare causa al datore di lavoro a Torino

Pubblicato su 5 Giu 2020 di Studio Duchemino

Moltissimi lavoratori hanno il problema di fare causa al datore di lavoro. Alcuni aspettano di terminare il rapporto di lavoro, in quanto non vogliono ritorsioni, altri si rivolgono ai sindacati, altri fanno causa durante il rapporto di lavoro. In questi ambiti risulta determinante rivolgersi all’avvocato del lavoro, esperto in questioni di lavoro: retribuzioni non pagate, t.f.r. non pagato, orari del part time senza preavviso, indennità e ferie non pagate e mille altre questioni lavorative, tra cui il dramma del lavoro nero ed irregolare.

Perchè, quindi, abbiamo pensato ad una miniguida per fare causa al datore di lavoro? Per fornire agli utenti la possibilità di districarsi nell’enorme panorama del diritto del lavoro, uno scenario complicato anche per gli esperti.

La prima cosa da fare per far causa al datore di lavoro è documentare tutto, in quanto le cause si vincono se ci sono le prove, si perdono se mancano le prove di quello che affermiamo. Per farlo è bene richiedere le buste paga al datore di lavoro, fotocopiare documentazione rilevante e soprattutto annotarsi i nomi e cognomi di colleghi testimoni che hanno lavorato con noi, con indirizzi di residenza. E’ una attività che serve moltissimo, in seguito, all’avvocato che farà causa al datore di lavoro e che ha bisogno che il lavoratore abbia questa documentazione fondamentale.

Secondo passaggio, rivolgersi ad un consulente del lavoro per fare i conteggi. Si tratta di una figura professionale precisa, quella del consulente del lavoro, che si occupa anche di conteggiare ciò che è stato pagato e ciò che non è stato ancora pagato (cosiddette differenze retributive), a partire ovviamente dal contratto collettivo applicato e applicabile, dalle mansioni svolte e le ore fatte.

Terzo passaggio, a conteggi pronti, è quello di individuare un avvocato del lavoro a Torino e chiamarlo per un appuntamento e per dargli la delega. L’avvocato si occuperà di inoltrare la diffida legale e poi eventualmente imbastirà la causa contro il datore di lavoro.

Il lavoratore non deve perdere tempo, anzitutto perchè molti crediti si prescrivono con il passare degli anni, in secondo luogo per il semplice fatto che molte aziende che non pagano adeguatamente i lavoratori dipendenti, sono in realtà frutto di organizzazioni fantasma e fasulle, di somministrazione illecita di lavoro, false cooperative o semplicemente sono ditte sull’orlo del fallimento. In tal caso è oltremodo necessario fare causa al datore di lavoro il prima possibile per avere un titolo certo, in modo da insinuarlo al passivo del fallimento, quando ci sarà il processo.

La guida ha lo scopo di indirizzare i lavoratori, quindi, nella direzione giusta: rivolgersi ad un avvocato del lavoro è sempre la scelta migliore, perchè garantisce un servizio tecnico e professionale.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 5 giugno 2020

Sfratto e avvocato gratuito: come difendersi dallo sfratto per morosità? La risposta dell’avvocato immobiliarista a Torino

Pubblicato su 5 Giu 2020 di Studio Duchemino

La domanda che ci si pone è: come fare se si ricevere uno sfratto esecutivo?

Valutiamo subito se lo sfratto è una citazione a comparire oppure un atto diverso. Molte persone ricevono sfratti per non essere riusciti a pagare l’affitto (canone di locazione). Lo sfratto viene inoltrato dal proprietario per sgomberare i locali, ma come ogni procedura richiede l’autorizzazione di un giudice e l’udienza di convalida è il luogo in cui il giudice conferma la possibilità per il proprietario di sfrattare l’inquilino.

Se si arriva a questo significa che si è poveri, che non si hanno più soldi per pagare l’affitto. Purtroppo si tratta di una condizione estremamente diffusa e anche i pagatori possono avere temporanee difficoltà, perchè oggigiorno ricevere uno stipendio fisso non è garanzia di nulla.

Insieme all’avvocato è possibile subito valutare in quale fase ci troviamo, se in quella iniziale o in quella finale. All’inizio si è chiamati in causa solo perché il giudice, constatata la morosità, dichiari possibile far sloggiare l’inquilino, mentre con gli atti successivi il locatore riesce ad ottenere anche con la forza pubblica l’effetto di sgomberare il suo immobile.

Rivolgersi all’avvocato gratuito è fondamentale per il fatto che chi giunge a questo punto non può permettersi l’avvocato e deve rivolgersi ad uno studio legale a Torino in grado di inoltrare il prima possibile la domanda di gratuito patrocinio per un procedimento già in corso. Ma attenzione: avrà senso fare tutto ciò solo se ancora non è avvenuto un procedimento di sfratto. In alcune situazioni, infatti, è possibile difendersi anche per vizi formali del contratto di affitto e per problemi di notifica degli atti. Anche il conduttore moroso ha diritto a difendersi e la difesa è sancita dalla Costituzione. L’avvocato gratuito è un avvocato che può agire in quanto pagato dallo Stato, qualora la persona abbia un reddito familiare sotto una certa cifra (in questo momento pari a circa 11.400 euro annui), cifra che viene aggiornata costantemente dal Ministero.

Prima di pensare di difendersi è necessario valutare il CUD o la dichiarazione dei redditi. Se il reddito del nucleo familiare non supera quella cifra, l’avvocato potrà ottenere certamente il patrocinio, a questo punto potrà articolare una difesa.

L’inquilino alle volte si presenta da solo davanti al giudice, pieno di comprensibile rabbia per essere stato minacciato di sfratto, ma bisogna considerare che spesso le sue argomentazioni, pur essendo umanamente comprensibili, non hanno alcuna rilevanza legale: è bene lasciare all’avvocato immobiliarista la valutazione se difendersi o meno e come.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 5 giugno 2020

Problemi condominiali: come tutelarsi con l’avvocato immobiliarista esperto di condominio? I quesiti all’avvocato del condominio a Torino

Pubblicato su 2 Giu 2020 di Studio Duchemino

I problemi in condominio sono innumerevoli: ne abbiamo già parlato qui.

Ecco una rassegna dei principali problemi in condominio.

Il ruolo dell’avvocato immobiliarista in condominio è fondamentale: si tratta della figura a cui fare riferimento ogniqualvolta si presentino problemi su tre versanti: tra condomini, con l’amministratore, con le assemblee. Il ruolo dell’avvocato immobiliarista è quello di inquadrare, anzitutto, il problema in un contesto normativo-legale di riferimento. Il consiglio pratico è quello di rivolgersi ad uno studio legale a Torino che tratti la materia, ad esempio se si intende impugnare entro 30 giorni una delibera assembleare, difendersi da un decreto ingiuntivo che proviene dall’amministratore e ha ad oggetto spese non pagate, ricalcolare i conteggi del bilancio preventivo e consuntivo, fare causa all’amministratore per far valere una sua responsabilità nella gestione, difendere le cosiddette parti comuni e i rapporti di distanza tra caseggiati, rifare le tabelle millesimali o sollecitarne la modifica.

Tanti i temi, quindi, ma attenzione: l’avvocato del condominio potrebbe assumere l’incarico di difesa per un solo condomino, oppure per l’intero condominio. Esistono particolari regole sul conflitto di interessi, ma certamente l’avvocato immobiliarista potrebbe difendere anche posizioni simili o sovrapposte.

Perchè è importante rivolgersi subito all’avvocato immobiliarista? Anzitutto perchè molte azioni a difesa del cliente potrebbero prescriversi in poco tempo. L’impugnazione di delibere assembleari invalide decade dopo 30 giorni dal ricevimento del verbale, per gli assenti, e dal giorno dell’assemblea per chi era presente e ha votato contro la delibera. Ma ci sono anche altri termini che scadono. Ogni azione ha una sua prescrizione, a meno che non si tratti di azioni a difesa della proprietà, che sono imprescrittibili. I danni causati da infiltrazioni solitamente si prescrivono in 5 anni, considerato che si tratta di illeciti extracontrattuali. L’amministratore ha sei mesi di tempo per chiedere un decreto ingiuntivo verso il condomino moroso, e dovrebbe teoricamente farlo a spese del condominio incaricando personalmente un avvocato e senza avere bisogno di un mandato dell’assemblea. E’ chiaro, quindi, che non pagare le spese approvate potrebbe diventare un problema serio. Molti chiedono proprio questo all’avvocato: di poter non pagare contributi che ritengono non giusti. In questi casi è bene rivolgersi immediatamente all’avvocato quando i contributi sono richiesti, cioè al momento della delibera dell’assemblea che li approva.

Tra le ultime sentenze della giurisprudenza che interessano l’attività dell’avvocato immobiliarista vi sono quelle che riguardano i luoghi dell’assemblea (il luogo deve essere accessibile anche a chi è lontano), l’installazione di antenne e ripetitori sul tetto (il tipo di contratto o di rapporto tra le parti), il momento in cui sorge una servitù di veduta, l’applicazione del criterio di imputazione per cassa nel bilancio condominiale, le spese condominiali degli attici, l’assegnazione di spazi comuni ad un singolo condomino …

L’avvocato immobiliarista è la figura di riferimento per innumerevoli questioni, ma va sempre contattato per tempo, perchè se ci si vuole adeguatamente difendere non si può aspettare che le situazioni si consolidino diventando irreversibili.

Articolo redatto ad Alpignano e a Torino da Studio Duchemino il 2 giugno 2020

E’ possibile impugnare la delibera condominiale per mancato rispetto del rendiconto di gestione? Il quesito all’avvocato immobiliarista a Torino

Pubblicato su 28 Mag 2020 di Studio Duchemino

La risposta è affermativa, indipendentemente dal fatto che l’amministratore abbia messo a disposizione i documenti contabili prima dell’assemblea.

A stabilirlo è stata l’ordinanza 20 dicembre 2018, n. 33038 della Corte di Cassazione, secondo cui:

Il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, che compongono il rendiconto, perseguono certamente io scopo di soddisfare l’interesse del condomino ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e così consentire in assemblea l’espressione di un voto cosciente e meditato. Allorchè il rendiconto non sia composto da registro, riepilogo e nota, parti inscindibili di esso, ed i condomini non risultino perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del condominio quanto ad entrate, spese e fondi disponibili, può discenderne – indipendentemente dal possibile esercizio del concorrente diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa l’annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione.

Il punto di partenza è la riforma del condominio che ha introdotto l’art. 1130 bis del codice civile, secondo cui:

Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

E’ vero che secondo il costante orientamento della giurisprudenza, l’amministratore può evitare grandi formalità, tuttavia deve rispettare il disposto normativo, perchè il mancato rispetto di questo rendiconto di gestione può rendere annullabile la delibera dell’assemblea.

In caso di sospette irregolarità nella gestione del condominio è possibile, quindi, rivolgersi con tempestività proprio all’avvocato immobiliarista, il quale valuterà se procedere o meno nei confronti del condominio. Spesso le situazioni condominiali sono cristallizzate in rapporti di potere e molti condomini sono abituati a gestioni molto imprecise e per non sollevare questioni, lasciano correre o si adeguano alla maggioranza. Questo comportamento avalla il cattivo operato di molti amministratori, i quali sfruttano pertanto i loro poteri per approvare spese inutili e spesso ai limiti dell’assurdo.

Per questo motivo, è importante recarsi da un avvocato immobiliarista, anche solo per la consulenza legale immobiliare che deve stare alla base della scelta sul voto in assemblea. L’avvocato immobiliarista è in grado, infatti, di stabilire se la gestione condominiale è corretta o vi sono gravi errori che comportano non solo la responsabilità dell’amministratore (ed eventualmente la sua rimozione), ma anche la possibilità di impugnare l’assemblea. Il verbale infatti può essere impugnato entro 30 giorni per le persone presenti e dissenzienti che abbiano espresso un voto sfavorevole e negativo.

Attenzione, quindi, alle tempistiche, per una volta approvato il cosiddetto “consuntivo”, ma il discorso vale anche per il bilancio preventivo di spesa, è ovvio che l’amministratore avrà la possibilità di far ingiungere dal tribunale ai singoli condomini morosi il pagamento delle quote di loro spettanza e non sarà possibile contestare il conto.

L’avvocato immobiliarista, pertanto, dovrebbe essere consultato già in vista dell’assemblea, per avere indicazioni precise su che cosa far mettere a verbale e su come comportarsi con gli altri condomini.

Lo Studio Duchemino mette a disposizione da anni un servizio di consulenza condominiale. E’ sufficiente prendere appuntamento per una consulenza, che si potrà svolgere nelle più svariate forme preferite dal cliente: di persona, in videoconferenza su Teams o su Skype, telefonicamente o mediante pareri scritti inoltrati al cliente sulla questione prospettata. Il cliente deve soltanto fornire all’avvocato immobiliarista ogni documento a sue mani, senza tralasciare nulla, in quanto spesso è nei documenti che si trova la soluzione del caso. Lo Studio Duchemino è contattabile ai recapiti che si trovano sul sito oppure al mobile cellulare 3771783020.

Articolo redatto a Torino e ad Alpignano il 28 maggio 2020 da Studio Duchemino, Studio legale immobiliare a Torino e provincia

Come difendersi da un soggetto manipolatore e violento? Le risposte dell’avvocato

Pubblicato su 14 Mag 2020 di Studio Duchemino

Lasciando da parte le statistiche, che attestano un aumento di segnalazioni di violenza domestica nel periodo di quarantena dovuto al Covid19, resta il fatto che uno dei principali problemi per la donna (più raramente per l’uomo) è come difendersi da un soggetto violento e/o manipolatore.

L’argomento è affrontato spesso nei convegni sullo stalking; il problema è che non è realmente penetrato nella coscienza collettiva, a causa di enormi ritardi culturali. L’eliminazione del reato di plagio non ha aiutato. Per “manipolazione” si deve intendere la pratica con cui un soggetto, tramite svalutazioni, umiliazioni, minacce, sensi di colpa, menzogne impossibili, controllo finanziario, e altri atteggiamenti, riduce altro soggetto – di solito il coniuge – ad una situazione di controllo e dipendenza. La vittima, anche nella letteratura, è descritta come una preda, mentre l’aggressore è colui che su di essa esercita la violenza. Nella giurisprudenza vi è traccia della manipolazione nelle sentenze sui casi familiari; molti soggetti, infatti, manipolano come tecnica abituale di comunicazione asservendo i familiari o addirittura piccole comunità di persone. Con il manipolatore è impossibile un dialogo, in quanto comunica al solo fine di manipolare gli affetti attraverso ricatti emotivi. Ciò può accadere quando un genitore mette i figli contro l’altro genitore, quando un coniuge squalifica l’altro coniuge, quando una suocera se la prende con il figlio e la nuora, quando il figlio crea una posizione di narcisismo dominante verso i genitori, tenendoli come “al guinzaglio”. Le situazioni sono estremamente variegate. In Italia l’86 % delle vittime di atti persecutori è una donna che conosce il suo aguzzino e con lui ha intrattenuto una relazione emotiva.

Poche persone riescono a riconoscere nella propria famiglia gli indizi della manipolazione mentale, tecnica alquanto sconosciuta, seppure diffusa. Il manipolatore, infatti, gode spesso di fama sociale ed è osannato da tutti, mentre appare impossibile o quasi dimostrare l’illiceità dei suoi comportamenti. Il problema dipende dal fenomeno dell’abuso, secondo il quale un comportamento di per sè buono o tutto sommato neutro (ad esempio regalare un fiore) viene collocato e vissuto all’interno di un contesto comportamentale che lo rende illecito. L’abuso è, come dice la parola, un uso deviato di qualcosa che di per sè è neutrale o buono. Un comportamento affettuoso, come l’abbraccio, può diventare abusivo se esercitato con una carica di violenza possessiva e morbosa. Per questo è terribilmente difficile dimostrare la manipolazione, in quanto allo stato delle apparenze risulteranno evidenti solo comportamenti buoni o tutt’al più neutrali, mentre la vittima non avrà possibilità di dimostrare che essi sono stati inanellati in una serie di atti che vissuta nel complesso diventa pericolosa.

Un uomo che controlla totalmente le finanze di famiglia, per schiavizzare la moglie, verrà visto come “l’unico in famiglia che ha voglia di lavorare”. Non si parla, invece, di ciò che avviene realmente all’interno delle mura domestiche, quando la donna dedica l’intero suo tempo al marito, occupandosi sia della casa, sia del lavoro di lui. Ma non guadagnando assolutamente nulla. Anche perchè se fosse autonoma economicamente, non potrebbe certamente essere controllata. E potrebbe persino fuggire lontano. Il persecutore, invece, ha bisogno della vittima come di un gioco su cui sfogare la sua rabbia repressa.

La depressione che la vittima vive – o la sindrome post traumatica da stress – viene spesso interpretata dai tribunali come segno di debolezza che conferma la scarsa voglia di lavorare della donna. Ciò emerge in molti processi di separazione e divorzio. Tuttavia, non si ha la tendenza a collocare la depressione tra le cause della vessazione affettiva.

La manipolazione delle situazioni, che vengono alterate tramite vittimismo e senso di colpa indotto, quindi un vero e proprio lavaggio del cervello, crea un potenziale esplosivo, arginabile solo con perizie psichiatriche estremamente precise e attente. Vi sono disturbi di personalità narcisista e paranoide che inducono persino a manipolare lo psichiatra. Purtroppo, esistono realmente questi fenomeni, ma pochissime persone ne hanno consapevolezza, percependo unicamente una sorta di disagio di fondo o soffrendo di ansie apparentemente immotivate. Il vittimismo è il gioco con cui si sfrutta un dolore al fine di creare un senso di colpa nell’interlocutore ed è una arma parecchio utilizzata dal predatore.

Alcune tecniche di controllo prevedono l’uso di doni e adulazione, con cui i manipolatori riescono a conquistare la fiducia della vittima, scoprendone nel frattempo i lati deboli. Il mirroring con cui rispecchiano i comportamenti della vittima fa cascare questa nella trappola di una falsa fiducia.

L’avvocato della famiglia ha il compito arduo di dimostrare nei tribunali queste situazioni, contando sull’esperienza dei giudici e sulla capacità dei tribunali per i minorenni: ma è un compito immane, perchè l’astuzia dei manipolatori è tale che appariranno vittime invece che carnefici e gestiranno le prove in modo da avere una marea di documenti che attestano ciò che hanno fatto di buono. Ma in realtà, il coniuge sa come sono andate le cose realmente.

Ogni comportamento, purtroppo, visto dall’esterno, può essere descritto in vari modi e interpretato anche in modo erroneo. La paura per la violenza in famiglia può essere talmente forte che il coniuge teme per la sua vita.

In altre situazioni, le cose sono più indirette e subdole. Il compito dell’avvocato, spesso appartenente ad associazioni e centri antiviolenza, è quello di aiutare la persona a portare avanti una difesa forte e documentata. Negli ultimi anni sembra che il fenomeno della manipolazione affettiva sia più noto, ma pochi se ne occupano, anche tra i professionisti.

L’isolamento del coniuge è uno dei tratti caratteristici, in quanto consente al predatore di rendere innocua la vittima, che non potrà spostarsi o semplicemente riferirsi a qualcuno che la possa aiutare.

La vittima potrebbe possedere un bancomat, ma nessuno sa che non può usarlo. Se osa spendere, rischia anche fisicamente. In effetti, molte donne faticano nei tribunali a dimostrare che non hanno mai potuto realmente usare quei soldi. In alcuni casi, invece, la separazione dei coniugi è già avvenuta e il manipolatore non rispetta la sentenza, omettendo di versare il mantenimento. In questi casi è bene cercare un avvocato che si occupi del pignoramento dello stipendo o della pensione del predatore.

La distruzione di identità che porta con sè la manipolazione è immensa ed è una tragedia sociale. Le tecniche sono simili a quelle dell’ipnosi, con comandi indiretti, domande occulte, tecniche di stordimento che consentono di intasare il cervello della vittima con fiumi di parole, amnesie procurate, cumulazioni di realtà, metafore persuasive, eccetera. La psicologia si occupa abbondantemente di questo, ma in settori diversi: è poi nella vita in famiglia che la vittima viene realmente ipnotizzata, sviluppando anche la cosiddetta sindrome di Stoccolma, cioè un attaccamento morboso al suo carnefice.

Qualora si percepisca un segnale di disagio – cosa più facile per le donne, che hanno un certo intuito emotivo – è necessario rivolgersi anche di nascosto ad un avvocato esperto di manipolazione che possa chiarire al cliente quali tecniche usano queste persone e come difendersi. La psicoterapia rappresenta un passaggio obbligato verso l’emancipazione e la domanda di separazione va presentata quanto prima, considerando che il manipolatore violento sicuramente non cambierà mai.

Dai modelli della tecnica ipnotica di Milton Erickson è possibile trarre diversi suggerimenti sulla struttura delle tecniche che vengono poste in essere dal manipolatore, ma sono soprattutto i libri che si occupano della manipolazione in famiglia, quelli che descrivono vittimismo, senso di colpa, e abusi utilizzati ogni giorno per rendere schiava una persona.

Si consiglia, quindi, di rivolgersi immediatamente ad un avvocato esperto di famiglia e dinamiche familiari a Torino, di porre quanto meno un quesito all’avvocato, individuandolo negli elenchi speciali degli avvocati dei minori oppure cercandolo anche solo su internet, evitando di farsi scoprire.

L’avvocato illustrerà al cliente tutti gli aspetti della manipolazione del coniuge o del genitore o del figlio. Il narcisismo patologico e così i vari disturbi della personalità associati alla manipolazione mentale si trova a tutti i livelli.

Esiste in ogni comune un centro antiviolenza. Bisogna chiarire che l’avvocato conosce per esperienza una serie di situazioni e potrà aiutare il cliente a capire anzitutto il fenomeno che sta vivendo, in quanto spesso non ne ha consapevolezza.

A Torino e provincia è attivo da anni lo Studio legale Duchemino, che fornisce supporto anche nei casi di manipolazione e violenza in famiglia, sul lato civilistico. E’ importante riconoscere il manipolatore, capire che è realmente tale e smettere di farsi sottomettere ogni giorno. L’appoggio degli strumenti penali sarà quanto mai utile, sempre che il soggetto sia in grado di reagire, con tutto l’apparato di aiuti messo a disposizione.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino, studio legale a Torino e Alpignano, il 14 maggio 2020

Preliminare con consegna anticipata: l’opinione dell’avvocato immobiliarista

Pubblicato su 14 Apr 2020 di Studio Duchemino

Che cos’è il contratto preliminare con consegna anticipata e che significato ha? In questo articolo cerchiamo di approfondire questo tema molto diffuso. Per preliminare si intende il cosiddetto “compromesso”, l’impegno che precede l’atto notarile di acquisto di un immobile. Esso ha valenza obbligatoria, obbliga cioè a rivolgersi al Notaio per l’atto definitivo.

Per “consegna anticipata” si intende l’esecuzione anticipata, prima ancora del versamento di tutto o di parte del prezzo e nelle compravendite di immobili prende la forma della consegna anticipata delle chiavi.

Come tutelarsi? L’avvocato immobiliarista suggerirà anzitutto “se” procedere con la consegna anticipata. La valutazione spetta all’avvocato immobiliarista, dovendosi considerare tante variabili tra cui il prezzo, le modalità di pagamento e le tempistiche. Secondo la Cass. civ., Sez. VI – 2, Ordinanza, 14/05/2018, n. 11605,

il promittente venditore ha diritto agli interessi compensativi ex art. 1499 c.c. esclusivamente per il periodo successivo alla data prevista per la stipulazione del definitivo, ancorché il promittente acquirente abbia ritardato il pagamento del saldo per causa a lui non imputabile o avvalendosi dell’eccezione di inadempimento, e non pure per il periodo intercorrente tra la data della consegna anticipata del bene e quella della stipulazione del definitivo

Ricordiamo che secondo la giurisprudenza

in tema di contratto preliminare ad effetti anticipati (o preliminare improprio), nel quale le parti, nell’assumere l’obbligo della prestazione del consenso al contratto definitivo, convengono l’anticipata esecuzione di alcune delle obbligazioni nascenti dal contratto, quale la consegna immediata del bene al promissario acquirente, con o senza corrispettivo, la disponibilità del bene ha luogo con la piena consapevolezza dei contraenti che l’effetto traslativo non si è ancora verificato, risultando piuttosto dal titolo l’altruità della cosa (Cass. civ., Sez. I, Sentenza, 09/06/2011, n. 12634).

In questi casi è profondamento opportuno contattare un avvocato immobiliarista a Torino per farsi dire quali sono i diritti del venditore e dell’acquirente, specialmente nel caso di recesso, risoluzione, fenomeni quali l’impossibilità sopravvenuta ….; anche in questo tempo di Covid-19, molti utenti chiedono all’avvocato come districarsi qualora vi siano preliminari con consegna anticipata delle chiavi già realizzati e firmati. Che fare? Solo l’analisi del singolo caso può aiutare, a questo proposito lo Studio mette a disposizione un servizio di consulenza legale on line e a distanza a Torino e in tutta Italia.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 14 aprile 2020

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