Notizie

Vigili del fuoco volontari: non dovuto il t.f.r.. Risponde l’avvocato del lavoro a Torino

Pubblicato su 22 Mag 2019 di Studio Duchemino

Una domanda piuttosto frequente, che viene rivolta all’avvocato del lavoro a Torino, è il regime applicabile al vigile del fuoco volontario.

La L. 12 novembre 2011, n. 183. Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (Legge di stabilità 2012)(Suppl. ord. alla Gazzetta Ufficiale Serie gen. – n. 265 del 14 novembre 2011) ha modificato alcune norme di legge, in particolare il D. lgs del 2010 n. 139.

Ci siamo già occupato in questo articolo del vigile del fuoco volontario, ricordando una sentenza del Tribunale di Torino secondo cui il rapporto che lega il vigile del fuoco con l’amministrazione non è lavoro subordinato, ma rapporto “di servizio”.

La sentenza Corte di cassazione civile, sez. VI, 6 luglio 2018, n. 17917 non fa che confermare questo indirizzo, affermando che

che il motivo merita accoglimento alla luce dell’orientamento accolto da questa Corte (cfr. Cass. 15 luglio 2016, n. 14467) che, conformandosi a quanto enunciato dal Giudice delle leggi con la sentenza n. 267/2013, ha escluso che il rapporto tra la pubblica amministrazione ed il personale volontario del Corpo dei vigili del fuoco, per l’esercizio di funzioni straordinarie e collegate ad eventi di natura eccezionale e di durata ed entità non prevedibili, consistendo in una dipendenza di carattere meramente funzionale, possa assimilarsi al rapporto di lavoro subordinato del tipo di quello intercorrente con i lavoratori a tempo determinato con un contratto di assunzione o un rapporto disciplinato dalla legge, dovendosi qualificare come mero rapporto di servizio;

In questa vicenda un vigile del fuoco volontario si era rivolto all’avvocato del lavoro per ottenere il trattamento di fine rapporto, sul presupposto che il suo rapporto di lavoro fosse equiparabile a quello subordinato.

Tuttavia, in tre gradi di giudizio (tribunale, appello, cassazione) si arriva a confermare che questo rapporto particolare è un rapporto di servizio, non equiparabile al lavoro subordinato.

Il Ministero vince la causa, a spese compensate.

Prima di intraprendere un percorso giudiziario, il vigile del fuoco dovrebbe rivolgersi ad un avvocato, in particolare individuare un avvocato del lavoro a Torino che possa consigliarlo sul da farsi. Non è detto, infatti, che tutte le soluzioni siano possibili.

Secondo il Consiglio di Stato – sentenza 4061/2018 -:

“È costante in giurisprudenza la massima secondo cui la situazione di servizio del vigile del fuoco volontario non è comparabile con quella del vigile del fuoco di ruolo nel Corpo dei Vigili del fuoco la cui attività, date le caratteristiche di emergenza in cui comunemente viene prestato il servizio, comporta condizioni di grande impegno fisico e nervoso….(Cons. Stato, sez. III n. 3812 del 15 luglio 2013)” (Sez. I, 1203/2016)

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 22 maggio 2019

Edilizia convenzionata: quando e come acquistare casa, secondo l’avvocato immobiliarista?

Pubblicato su 17 Mag 2019 di Studio Duchemino

L’edilizia convenzionata è una forma di edilizia convenzionata con enti pubblici che consente risparmio di spesa e forme assistenziali.

Gli immobili facenti parte della convenzione sono solitamente alienabili dai proprietari che hanno acquistato dall’ente pubblico, a certe condizioni. In questi casi è bene rivolgersi all’avvocato immobiliarista, specialmente in tema di prelazione legale.

Si dice prelazione la facoltà inopponibile che una delle parti ha di intervenire con preferenza nell’acquisto di un bene.

La prelazione è, quindi, convenzionale quando è un accordo tra privati (ad esempio in ambito societario), legale quando è previsto dalla legge che un soggetto abbia il diritto legalmente già prestabilito di essere preferito in una operazione economica.

In questi casi il bene deve essere offerto al prelazionario. Oppure, bisogna estinguere la prelazione, per evitare forme di riscatto a posteriori del bene come il retratto successorio.

L’estinzione della prelazione è regolata dalle leggi regionali, dai regolamenti dell’ente di edilizia popolare e dalla legge.

Di solito, chi vuole vendere un immobile acquisito in convenzione, dovrebbe prima estinguere la prelazione che il Comune o l’Ente di gestione ha nei confronti delle future vendite.

In questi casi, l’acquirente deve scegliere un avvocato immobiliarista a Torino ed esporgli con largo anticipo la situazione, prima di sottoscrivere anche solo un compromesso, che lo obbligherebbe irrevocabilmente a sedersi poi al tavolo del Notaio per il passaggio definitivo della proprietà.

Il venditore deve garantire l’estinzione della prelazione prima di arrivare dal Notaio; per questo è sempre bene consultare l’Ente di gestione o il Comune di riferimento per informarsi sull’immobile e sulla prelazione.

Il venditore potrebbe estinguere la prelazione con i soldi ricevuti a titolo di caparra, in tal caso l’avvocato immobiliarista che segue l’acquirente dovrà tutelarlo adeguatamente, perchè si tratta di operazioni a rischio.

Il venditore, a sua volta, deve muoversi con largo anticipo per saldare la prelazione o avviarne le pratiche, perchè l’ente ha diritto di prelazione nell’ipotesi di vendita dell’immobile e può far dichiarare nulla la vendita se non viene estinto questo diritto.

La Legge 28 gennaio 1994 n. 85 Art. 3, ha disposto che

A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, gli alloggi di edilizia agevolata possono essere alienati o locati, nei primi cinque anni decorrenti dall’assegnazione o dall’acquisto e previa autorizzazione della regione, quando sussistano gravi, sopravvenuti e documentati motivi. Decorso tale termine, gli alloggi stessi possono essere alienati o locati

I vincoli che vengono inseriti nelle convenzioni tra il Comune / l’Ente e la cooperativa servivano già con la legge 22 ottobre 1971, n. 865 ad evitare speculazioni: il Comune consente a certe cooperative di costruire a bassi costi di urbanizzazione su certe aree, in cambio la cooperativa costruisce immobili che si possono vendere a prezzi contenuti. Per evitare speculazioni, ci sono state tante normative che hanno imposto vincoli di trasferimento.

Esistono ancora i limiti al prezzo massimo di vendita, altri sono caduti. Secondo la Corte di Cassazione se la legge 13 maggio 2011, n. 70 ha previsto la possibilità di eliminare il tetto del prezzo, significa che esiste ancora. Questo tipo di vincolo imposto a chi vuole vendere, di mantenere il prezzo al di sotto di un certo importo, a differenza di altri vincoli, non sarebbe scomparso, anzi, potrebbe essere eliminato solo con la “convenzione di rimozione” di questo vincolo, da trascriversi (Cass. SS.UU. 16 settembre 2015, n. 18135; Cass. 3 gennaio 2017, n. 21; Cass. 4 dicembre 2017 n. 28949).

In generale si può dire che acquistare immobili soggetti a vincoli è operazione fattibile, ma richiede una consulenza specialistica dell’avvocato immobiliarista, cioè del professionista che segue specificamente le parti in operazioni di questo tipo, che presentano rischi di contenzioso. In Italia, infatti, ci sono anni di contenziosi di acquirenti e venditori su casi di questo tipo, che dimostrano la scarsa manovrabilità di una disciplina che è stata modificata tante volte nel corso del tempo a discapito della chiarezza complessiva.

Articolo redatto a Torino il 17 maggio 2019 da Studio Duchemino

Quando andarsene di casa non è più un illecito: miniguida per la separazione dei coniugi a Torino

Pubblicato su 16 Mag 2019 di Studio Duchemino

Infinite volte si è parlato di questo argomento: la separazione personale dei coniugi. A Torino vi sono studi di avvocati preparati per affrontare le separazioni dei clienti con il giusto tatto e la preparazione tecnica. Ma veniamo al quesito: quando abbandonare il tetto coniugale non è più un fatto rilevante? Quando si può abbandonare il tetto coniugale?

L’avvocato divorzista consiglia sempre di valutare un aspetto fondamentale, la causalità. Che cosa viene prima, quindi, tra l’abbandono del tetto coniugale e la rottura della serenità della convivenza?

La vera domanda da porsi, quindi, è se l’abbandono del tetto coniugale magari causato da una relazione extraconiugale produce una rottura del clima di affetto familiare, oppure se ne è la conseguenza, nel senso che proprio l’avvenuta rottura della serenità dei coniugi produce, poi, il tradimento o semplicemente l’abbandono del tetto coniugale.

Di questo tema si parla in molte sentenze e di recente Corte di cassazione civile, sez. VI, 23 aprile 2019, n. 11162 non fa che ribadire i principi generali a cui attenersi. Intanto, è bene cercare a Torino un avvocato per la separazione e per il divorzio, quelli che comunemente vengono chiamati avvocati divorzisti.

La sentenza ribadisce, partendo da una vicenda che è avvenuta in Sardegna, ma che accade ogni giorno nelle aule dei tribunali italiani:

La giurisprudenza ritiene infatti che non costituisce violazione di un dovere coniugale la cessazione della convivenza quando ormai il legame affettivo fra i coniugi è definitivamente venuto meno e la crisi del matrimonio deve considerarsi irreversibile (cfr. Cass. civ. sez. VI-1 n. 25966 del 15 dicembre 2016 secondo cui “l’allontanamento di uno dei coniugi dalla casa familiare costituisce, in difetto di giusta causa, violazione dell’obbligo di convivenza e la parte che, conseguentemente, richieda la pronuncia di addebito della separazione ha l’onere di provare il rapporto di causalità tra la violazione e l’intollerabilità della convivenza, gravando, invece, sulla controparte la prova della giusta causa”

E’ quindi assolutamente ovvio che all’avvocato divorzista bisognerà raccontare la verità. Qualunque sia il coniuge che si reca per primo dall’avvocato divorzista a Torino dovrà inesorabilmente spiegare come si è giunti a litigare ogni giorno, quali sono le cause che hanno prodotto la distruzione dell’unità familiare e soprattutto se l’abbandono del tetto coniugale sia motivato da una giusta causa, cioè dall’esistenza di motivi che esprimono l’avvenuta rottura dell’affectio coniugalis o viceversa.

Infatti, un coniuge potrebbe aver intrattenuto una relazione extraconiugale, producendo la rottura del matrimonio. In questo caso la separazione gli potrebbe essere addebitata e se aveva diritto a percepire una somma mensile, perderà questo diritto.

Ricordiamo, poi, che in alcune sentenze si è ritenuto che le conseguenze dell’infedeltà coniugale possano sorpassare il semplice addebito, istituto piuttosto desueto. In effetti, in molti casi i coniugi ottengono la pronuncia nel merito e per l’addebito si prosegue con una giudizio quasi separato, in attesa di un risultato di quasi nulla utilità.

L’avvocato divorzista spiega spesso al cliente che l’addebito è un istituto desueto, ma che alcune pronunce della Corte di Cassazione hanno riconosciuto persino il risarcimento del danno. Si pensi a Cass. civ., sez. , III-, 7 marzo 2019, n. 6598 , secondo cui

La natura giuridica del dovere di fedeltà derivante dal matrimonio implica che la sua violazione non sia sanzionata unicamente con le misure tipiche del diritto di famiglia, quale l’addebito della separazione, ma possa dar luogo al risarcimento dei danni non patrimoniali ex art. 2059 c.c., senza che la mancanza di pronuncia di addebito in sede di separazione sia a ciò preclusiva, sempre che la condizione di afflizione indotta nel coniuge superi la soglia della tollerabilità e si traduca, per le sue modalità o per la gravità dello sconvolgimento che provoca, nella violazione di un diritto costituzionalmente protetto, quale, in ipotesi, quello alla salute o all’onore o alla dignità personale. (Nella specie, la S.C ha confermato la sentenza che aveva escluso non solo, in radice, che la violazione del dovere di fedeltà fosse stata causa della separazione, avendo la moglie svelato al marito il tradimento solo mesi dopo la separazione, ma anche che il tradimento, per le sue modalità, avesse recato un apprezzabile pregiudizio all’onore o alla dignità del coniuge, in quanto non noto neppure nell’ambiente circostante e di lavoro e comunque non posto in essere con modalità lesive della dignità della persona).

In tutti i casi di crisi familiare e coniugale, è bene cercare immediatamente un avvocato divorzista a Torino al fine di spiegare al professionista del settore la situazione che si è creata, rendendogli possibile stabilire quale corretta strategia intraprendere in tribunale.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 16 maggio 2019

Compromesso e mutuo: come tutelarsi al meglio? Contatta il tuo avvocato immobiliarista a Torino

Pubblicato su 15 Mag 2019 di Studio Duchemino

Molte persone che acquistano casa hanno bisogno di sapere con certezza che se qualcosa andrà storto – mancata concessione del mutuo, mancata vendita della casa di proprietà -, non incorreranno in conseguenze negative per il loro futuro.

Per questo esiste la condizione: si tratta di una clausola che consente, per legge, di subordinare gli effetti di un negozio ad altra situazione che potrebbe o meno verificarsi.

In Italia, nel diritto civile, si parla di solito di condizioni sospensive o risolutive, a seconda che sospendano gli effetti del contratto o lo risolvano a posteriori.

Per questo è importante rivolgersi all’avvocato immobiliarista quando si vuole collegare una operazione economica ad un’altra, senza la quale la prima non potrebbe andare in porto.

Alle volte capita persino che la condizione rientri dalla finestra dopo essere uscita dalla porta, quando il giudice condanna la parte a versare il prezzo di acquisto dell’immobile dando attuazione al contratto preliminare (compromesso). In tal caso, l’effetto di trasferimento della proprietà è conseguenza del pagamento del prezzo (Corte di cassazione civile, sez. II, 31 luglio 2018, n. 20226) ed è quindi ovvio che sia una sorta di condizione sospensiva.

Se si vuole l’effetto, bisogna adempierla, con la differenza che nella maggior parte dei casi, invece, quando le parti non sono ancora arrivate davanti al tribunale, la condizione ha effetto di sospendere il contratto per tutelare la parte debole.

In alcuni casi siamo in presenza di una condizione risolutiva, ad esempio:

La clausola che preveda la risoluzione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare in caso di mancata approvazione del progetto di lottizzazione deve essere qualificata come condizione risolutiva e non come condizione potestativa (c.d. unilaterale), in quanto la prima si limita a subordinare l’efficacia del contratto ad un evento, futuro e incerto, il cui verificarsi priva automaticamente il negozio di effetti “ab origine”, la seconda, invece, esige una specifica ed inequivoca pattuizione senza che rilevi il mero interesse della parte alla sua realizzazione, implicando il riconoscimento, in capo al contraente, di un diritto potestativo il cui mancato esercizio, successivamente al verificarsi dell’evento, dà vita a un nuovo negozio (Corte di cassazione civile, sez. II, 18 aprile 2018, n. 9550).

Attenzione, però. E’ vero che l’ottenimento del mutuo dipende in parte dall’acquirente, ma d’altro canto non dipende “interamente” da lui, per cui la giurisprudenza tende ad escludere che si tratti di condizione meramente potestativa, tale da rendere nullo il contratto. Secondo
Cass. civ., sez. , II, 11 settembre 2018, n. 22046 , L.G. c. D.C.F., in Arch. loc. cond. e imm. n. 1/2019,

Ove le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un istituto bancario un mutuo per potere pagare in tutto o in parte il prezzo stabilito, tale condizione è qualificabile come “mista”, dipendendo la concessione del mutuo anche dal comportamento del promissario acquirente nell’approntare la pratica. La mancata erogazione del prestito, però, comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell’art. 1359 c.c., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché questa disposizione è inapplicabile qualora la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia interesse all’avveramento della condizione (cd. condizione bilaterale), sia perché l’omissione di un’attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto essa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l’attività di attuazione dell’elemento potestativo in una condizione mista.

In tali casi, quindi, è bene non trascurare l’impegno che si prende, contattare un avvocato immobiliarista a Torino per chiarire preventivamente quali clausole dovranno essere inserite nel compromesso per aversi il massimo della tutela possibile.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 15 maggio 2019

Verbale dell’assemblea condominiale: come difendersi se non è vero quanto riportato?

Pubblicato su 12 Mag 2019 di Studio Duchemino

Come difendersi quando nel verbale dell’assemblea condominiale viene riportato qualcosa di non vero, oppure che non è accaduto? E’ una delle domande più importanti e frequenti rivolte all’avvocato immobiliarista, anche perchè di solito chi contesta un verbale condominiale si è già rivolto ad un avvocato immobiliarista. A Torino ce ne sono tanti, si tratta di studi legali esperti in immobili. Rivolgersi subito all’avvocato immobiliarista è la scelta più efficace, ma vediamo perchè, prendendo spunto da una vicenda che è accaduta ad Ivrea (Tribunale civile Ivrea, sez. III, 28 gennaio 2017, n. 73).

Un condomino si era appostato alla “prima convocazione”, a cui solitamente non si presenta nessuno per prassi, e aveva atteso. L’assemblea in seconda convocazione dava atto che in prima convocazione nessuno si era presentato e quindi assumeva deliberazioni onerose per il condominio.

Il condomino impugnava la delibera, chiedendone l’annullamento, perchè si era presentato in prima convocazione e ciò non era stato verbalizzato.

Il condominio si difendeva chiedendo testimonianze sulla circostanza che in prima convocazione non fosse presente nessuno.

Ma già su questo punto l’avvocato immobiliarista aveva bene consigliato il cliente: il tribunale, infatti, ricorda che

Poiché infatti la delibera condominiale deve risultare in forma documentale ai sensi dell’art. 1136 u.c. c.c. è inammissibile la prova testimoniale volta a dimostrare una volontà assembleare difforme da quella che risulta dal verbale(cfr. Cass., sez. II, sentenza n. 2101 del 8 marzo 1997)

Ciò significa, anzitutto, che l’amministratore non può attestare falsamente qualcosa nel verbale e poi ricredersi mediante testimonianze, perchè esse sono inutili.

In prima convocazione un condomino si era realmente presentato. Il giudice ricorda, quindi che

Una volta quindi che l’assemblea sia stata convocata, occorre dare conto, tramite la verbalizzazione, di tutte le attività compiute. anche se le stesse non si sono perfezionate e non siano state adottate deliberazioni, allo scopo di permettere a tutti i condomini, compresi quelli dissenzienti ed assenti, di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale e di assumere le opportune iniziative.

Non può, quindi, il condominio omettere la verbalizzazione della prima assemblea, altrimenti anche la seconda non sarà valida, anche perchè nonostante la relativa “inutilità” di una riunione a cui partecipa solo un condomino, la convocazione era effettivamente per quel giorno a quell’ora e in quel luogo, pertanto l’amministratore deve verbalizzare tutto.

Il tribunale ha precisato qualcosa anche sul valore del verbale di assemblea:

Il verbale dell’assemblea condominiale offre una prova presuntiva dei fatti che afferma essersi in essa verificati, con la conseguenza che spetta al condomino che impugna la deliberazione assembleare, contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativoverbale, provare il suo assunto (cfr. Cass. sez. VI, ordinanza n. 16774 del 12 agosto 2015; sez. II, sentenza n. 5014 del 22 maggio 1999).

Astutamente il condomino si era rivolto all’avvocato immobiliarista e così ha prodotto in giudizio la documentazione che dimostrava essere impossibile quanto affermato dall’amministratore, cioè che non si era presentati i condomini; e ciò semplicemente mediante i documenti che dimostrano la chiusura del centro commerciale dove avrebbe dovuto tenersi l’assemblea.

Quando si hanno dubbi sulla verbalizzazione, è bene individuare preventivamente un avvocato immobiliarista a Torino, farsi consigliare già sulla prima convocazione, in modo da vanificare eventuali verbalizzazioni di seconda convocazione.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 12 maggio 2019

Regolamento condominiale del costruttore: quando l’acquirente è vincolato a rispettarlo? Risponde lo studio legale a Torino

Pubblicato su 8 Mag 2019 di Studio Duchemino

Uno dei problemi che si verificano quando si acquista casa è trovarsi vincolati ad un regolamento condominiale che al momento dell’atto non si conosceva nemmeno; questo perchè la maggior parte dei costruttori ha preso l’abitudine di vendere o promettere in vendita immobili, chiedendo che l’acquirente si vincoli senza però allegare un regolamento già formato all’atto, ma riservandosi una facoltà di redigerlo successivamente. Questo accade soprattutto quando il costruttore deve finire di ultimare l’immobile, oppure creare ancora il condominio mediante la vendita di specifiche unità immobiliari.

Come tutelarsi nell’ipotesi in cui l’acquirente sia chiamato a sottoscrivere il contratto, con tanto di vincolo ad un regolamento che non esiste ancora?

Ricordiamo subito che l’avvocato immobiliarista consiglierà al cliente di attenersi ai principi sanciti dalla Corte di cassazione civile, sez. II, 20 marzo 2015, n. 5657 secondo cui:

L’obbligo, assunto con il contratto di acquisto di un’unità immobiliare di un fabbricato, di rispettare il regolamento di condominio che sarà predisposto dal costruttore non vale a conferire a quest’ultimo il potere di redigere un qualunque regolamento, né può comportare l’approvazione di un regolamento attualmente inesistente, atteso che solo il concreto richiamo nel singolo atto d’acquisto di uno specifico regolamento, già esistente, consente di considerarlo, “per relationem”, parte di tale atto.

E’ quindi ovvio che la vecchia tecnica di definire per relazione il contenuto di un contratto, rimandando ad altro accordo o clausola, non vale se il regolamento non esiste ancora. Il costruttore non è legittimato a tutto, quindi, anche perchè sovente il costruttore si riserva spazi condominiali da vendere poi separatamente, attraverso definizioni successive del regolamento o ambigue.

In questi casi è bene rivolgersi all’avvocato immobiliarista prima di sottoscrivere accordi o preliminari che rimandano a regolamenti da scrivere. Individuare uno studio legale a Torino a cui demandare l’analisi della bozza del compromesso, da farsi consegnare prima, è l’attività fondamentale.

Ricordiamo che spesso il riservarsi la facoltà di predisporre in futuro il regolamento va di pari passo con la clausola che consente al costruttore di autoesonerarsi dalle spese condominiali relative alle unità immobiliari ancora invendute.

E’ bene rivolgersi all’avvocato immobiliarista, trovandone uno a Torino, presentando la documentazione di cui si è in possesso, che sarà la proposta irrevocabile d’acquisto, la bozza del preliminare che si vuole firmare, eventuali extracapitolato, eventuali incarichi di mediazione. Tutto consente all’avvocato immobiliarista di scovare le falle dell’operazione ed evitare al cliente di andare incontro ad un rischio certo, specialmente se si parla di definire quali parti siano comuni e a quanto ammonteranno le spese condominiali, in relazione ai millesimi.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino l’8 maggio 2019

Acquisto di immobile da costruire: il parere dell’avvocato immobiliarista a Torino

Pubblicato su 7 Mag 2019 di Studio Duchemino

Uno dei grossi problemi che si incontrano quando si acquista “sulla carta” è sempre il rischio che eventuali caparre versate vengano perdute, ad esempio per il fallimento del venditore.

Per questo anni addietro è intervenuto il Legislatore con il famoso D.L.vo n. 122 del 2005, che prevedeva la sanzione della nullità del contratto qualora contestualmente alla stipula del negozio, il venditore costruttore non allegasse apposita fideiussione per le somme versate.

Tale nullità è sempre stata definita di “protezione”, essendo invocabile dall’acquirente.

Prima di acquistare un “immobile da costruire” o “sulla carta”, è bene cercare un avvocato immobiliarista a Torino, oppure uno studio legale immobiliare, al quale rivolgere domande precise circa l’immobile in costruzione: che cos’è la fideiussione che il venditore deve versare?

Alcune sentenze di merito, ad esempio Tribunale civile La Spezia, 9 giugno 2016, n. 477 , ribadiscono che

Il contratto preliminare di compravendita di un immobile da costruire è nullo se il costruttore-promittente venditore non presta contestualmente all’acquirente la garanzia fideiussoria al cui rilascio è obbligato ai sensi dell’art. 2 del D.L.vo n.122/2005. Trattasi di nullità originaria, non sanabile e non convalidabile, a nulla rilevando – quindi – che in un momento successivo alla stipula del preliminare (nella fattispecie tre mesi) la suddetta garanzia venga poi rilasciata.

Non si tratta di una cosa da prendere alla leggera. L’avvocato immobiliarista, infatti, invoca spesso la nullità di protezione proprio per invalidare tutta l’operazione. Si tratta quindi di una normativa che ha conseguenze pesanti sul contratto e spesso i costruttori la sottovalutano.

La fideiussione deve essere a garanzia di tutte le somme incassate e da incassare sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento relativo all’immobile in corso di edificazione.

Quando si intende, quindi, acquistare un bene ancora da costruire, chiaramente un immobile, bisogna individuare un avvocato immobiliarista a Torino e chiedergli le delucidazioni del caso prima di sottoscrivere lo stesso preliminare, in quanto già a quel punto sarebbe tardi invocare certe patologie contrattuali. Lo studio legale consiglierà, quindi, all’acquirente di fare le cose nel modo corretto, di pretendere ciò che si può esigere prima di versare somme di denaro.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 7 maggio 2019

Preliminare e definitivo: il contratto a formazione progressiva, come tutelarsi con l’avvocato immobiliarista?

Pubblicato su 30 Apr 2019 di Studio Duchemino

Allo studio legale a Torino pervengono spesso richieste di aiuto sul rapporto tra contratto preliminare e definitivo.

Intanto, si intende per preliminare il contratto con cui le parti si obbligano a contrarre il definitivo accordo traslativo della proprietà. Non è un contratto traslativo, al punto che non è soggetto a revocatoria ordinaria, perchè per valutare l’evento di danno nell’ipotesi di fraudolente sottrazioni al patrinonio, bisogna aver riguardo al contratto definitivo (Corte di cassazione civile, sez. III, 12 giugno 2018, n. 15215 ).

Il preliminare prende la forma (scritta) del definitivo se ha ad oggetto beni immobili, ma non necessariamente la forma pubblica notarile.

Esistono due teorie: secondo la prima preliminare e definitivo sono un’unica fattispecie da considerarsi globalmente. Secondo altra dottrina, il definitivo supera, ingloba e modifica il preliminare, che una volta intervenuto il definitivo non ha più esistenza.

Rivolgersi all’avvocato immobiliarista è fondamentale, nell’ipotesi di cambiamenti tra preliminare e definitivo.

Secondo la giurisprudenza, se le parti hanno pattuito che il prezzo va pagato tutto con la stipula del preliminare, sarà impossibile l’offerta “informale”. Se è pattuito che il prezzo va pagato col definitivo, sarà possibile l’offerta informale senza particolari modalità (Cass. civ., sez. , II-, 29 ottobre 2018, n. 27342).

In pratica, l’obbligo di pagare il prezzo come spesso spiegano gli avvocati immobiliaristi a Torino, sorge a seconda che il prezzo fosse pattuito al definitivo o il saldo fosse previsto già prima, al momento del preliminare.

Se il prezzo era pattuito al definitivo, cioè il saldo deve essere pagato al momento del rogito, è stata ritenuta sufficiente persino la semplice domanda di esecuzione in forma specifica (Cass. civ., sez. , II, 5 giugno 2018, n. 14372) che ragionevolmente include anche l’offerta informale del saldo.

Sulla validità del preliminare, spesso ci si rivolge all’avvocato immobiliarista a Torino per chiarire la propria situazione, ma ricordiamo subito che:

secondo Cass. civ., sez. , II, 10 maggio 2018, n. 11297 , F. c. R.
Ai fini della validità del contratto preliminare, non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando sufficiente l’accordo delle parti su quelli essenziali. In particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiesto “ex lege” l’atto scritto come per il definitivo, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il rimando ad elementi esterni ma idonei a consentirne l’identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può altresì essere incompleta o mancare del tutto, purché l’intervenuta convergenza delle volontà risulti, sia pure “aliunde” o “per relationem”, logicamente ricostruibile. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto sufficiente, per identificare l’immobile oggetto di un contratto preliminare di compravendita, l’indicazione dell’ubicazione, dell’estensione, dei confini e della provenienza dello stesso).

Per quanto riguarda i rapporti preliminare-definitivo è bene individuare subito uno studio legale a Torino e un avvocato immobiliarista esperto in tematiche immobiliari per valutare validità, forma, modalità del contratto e verificare, quindi, che l’operazione economica sottesa sia corretta, sia a tutela dell’acquirente, sia a tutela del venditore. L’avvocato immobiliarista, infatti, è esperto di operazioni immobiliari e conosce bene la giurisprudenza in materia, e sa quindi consigliare entrambe le parti circa la loro situazione ed eventuale un accordo conciliativo.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 30 aprile 2019

Amianto nelle costruzioni: la consulenza legale immobiliare

Pubblicato su 25 Apr 2019 di Studio Duchemino

Molti clienti si rivolgono all’avvocato immobiliarista a Torino per la questione dell’amianto, chiedendosi in particolare che cosa fare nell’ipotesi in cui si sia acquistato un immobile con superfici di amianto o materiale contenente fibra di amianto (ad es. Eternit). Lo Studio Duchemino si occupa da anni di amianto nelle costruzioni. Si veda il contributo seguente: qui.

L’avvocato immobiliarista è la figura di riferimento per chi voglia chiarirsi le idee: contattare uno studio legale a Torino risulta la mossa vincente. Il motivo è che non è sempre detto che l’amianto nelle costruzioni sia un problema, anche se molti lo credono.

Ricordiamo che la legge 257 del 1992 dispone norme precise sull’amianto negli immobili.

Ora, è evidente che la posizione cambia a seconda che dall’avvocato si rechi il compratore oppure il venditore. Il venditore, infatti, ha interesse a nascondere il problema, mentre l’acquirente a risolverlo, considerato anche che nell’immobile ci dovrà vivere.

Lo spauracchio che si è creato sull’argomento si è incrementato a dismisura negli ultimi anni, a causa della circostanza che la natura filiforme della fibra può penetrare nei polmoni causando danni alla salute. Per questo è necessario distinguere tra materiali sfilacciati o polverizzabili e materiali in cui l’amianto risulta (ancora) incapsulato e non pericoloso.

Per risolvere la questione amianto, gli avvocati immobiliaristi fanno riferimento alla legge citata e al relativo decreto di attuazione, del Ministro della sanità, 6 settembre 1994.

Si distinguono i materiali in cui l’amianto è spruzzato, che rivestono superfici, tubature eccetera, dai materiali di costruzione in cui l’amianto è compatto ed è incapsulato. In questo caso la rischiosità è legata al fattore friabilità, che dipende da caso a caso.

Prima di rivolgersi all’avvocato immobiliarista è sempre bene far periziare il materiale, in quanto esistono specifici laboratori chimici che possono constatare lo stato dei luoghi, redigendo apposita perizia. La perizia va poi sottoposta all’avvocato immobiliarista, che saprà consigliare il cliente sia che si tratti di un acquirente di immobile contenente pannelli di amianto, sia che si tratti di un venditore incauto.

Il punto è stabilire sempre il livello di pericolosità e sottoporre, poi, all’esame dell’avvocato la questione al fine di stabilire se è necessario o opportuno agire in giudizio per la tutela dei propri diritti.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 25 aprile 2019

Divieto di parcheggio in condominio: quando rivolgersi all’avvocato immobiliarista a Torino

Pubblicato su 14 Apr 2019 di Studio Duchemino

Una delle questioni più dibattute, nell’ambito condominiale, è l’uso del “cortile“, quello spazio che solitamente gli edifici urbani posseggono e che spesso è adibito all’uso comune.

Su una parte comune (cfr. art. 1117 c.c.) è possibile imporre, mediante il regolamento condominiale, un limite d’uso, oppure una regolamentazione d’uso pratica: nel primo caso ciò avviene con una disposizione del regolamento contrattuale, che impone limiti alla proprietà, mentre nel secondo caso la regolamentazione del cortile può avvenire con una semplice delibera condominiale dell’assemblea.

Quando rivolgersi, quindi, all’avvocato immobiliarista e che cosa chiedere? All’avvocato immobiliarista è bene rivolgersi quando l’uso del cortile è ambiguo, nel senso che il regolamento condominiale parrebbe escluderlo, ma magari questo uso si protrae da tempo nei fatti.

Può accadere che un condomino contesti sia l’uso, sia la semplice delibera che lo permette, a fronte di un regolamento che lo vieti.

In questi casi, quindi, l’avvocato immobiliarista ha il compito di interpretare correttamente il regolamento e verificarne la chiarezza, alla luce dei parametri che si possono dedurre anche dalla sentenza Corte di cassazione civile, sez. II, 22 marzo 2019, n. 8239, secondo cui è accoglibile il ricorso se la corte di merito, in questo caso la Corte d’Appello di Torino erra nell’interpretare il regolamento, consentendo di fatto al condominio di portare avanti la consuetudine di parcheggiare le auto nel cortile comune.

Il caso è piuttosto semplice: una società condomina, che vende le sue proprietà durante la causa (fatto ininfluente) contesta ad alcuni condomini di usare lo spazio del cortile per parcheggiarvi l’auto, anche a fronte di una delibera del 1982 che lo consentirebbe, ma, a sua detta, in violazione del regolamento condominiale.

L’errore della Corte d’Appello è quello di leggere il regolamento in modo illogico, affermando da una parte che esiste il divieto di ingombro del cortile, ma che siccome nello stesso regolamento sarebbe consentito ai proprietari dei negozi di transitare, di pulire le auto, implicitamente tale divieto non potrebbe essere interpretato in modo letterale e certo; in pratica, il regolamento prevede di sgomberare il cortile, ma tollera certe situazioni in cui esso viene occupato dai condomini o da alcuni di essi. Da questo la corte ha tratto la conclusione che bisogna interpretare in modo diverso il divieto, anche alla luce del comportamento trentennale dei condomini che parcheggiavano abitualmente o stipulavano, dopo la delibera, veri contratti di locazione.

La Corte di Cassazione, invece, riporta l’argomentazione alla logica. Qualora un divieto sia seguito da una eccezione, è ovvio che il divieto rimane tale nonostante la presenza dell’eccezione, in quanto le clausole vanno interpretate le une per mezzo delle altre, come stabilito dall’art. 1363 c.c..

Dice la Corte di Cassazione, infatti, che:

Il criterio ermeneutico secondo cui le clausole del contratto si interpretano le une per mezzo delle altre (art. 1363 c.c.), regola che è riconducibile al criterio di interpretazione letterale (Cass. n. 14882 del 2018), avrebbe dovuto anzi portare a ricostruire il significato di tale previsione alla luce del divieto posto dalla prima parte della disposizione regolamentare, cioè, come detto, come mera eccezione allo stesso.

In sostanza, leggendo un qualunque regolamento condominiale l’avvocato immobiliarista e con lui il cliente è in grado di interpretarlo correttamente, qualora parta dal divieto e semmai ammetta alcune eccezioni. In tal caso, l’idea che le auto possano transitare o semplicemente essere lavate nel cortile non implica nè presuppone la facoltà di sostare nel cortile con le stesse, nonostante per tali operazioni è quasi inevitabile farlo. L’esistenza dell’eccezione al divieto non rende diritto ciò che rimane un divieto.

Ciò è l’esatto opposto del risultato a cui perviene la Corte d’Appello di Torino, secondo la quale, invece, l’esistenza delle eccezioni al divieto porta ad interpretare il divieto come “lettera morta” e quindi escludere la sua natura di vincolo alla proprietà, riconoscendone invece la natura di modalità di regolazione dell’uso del cortile (modificabile a maggioranza assembleare).

La Corte Suprema, quindi, riporta all’uso corretto delle regole ermeneutiche del contratto. Un regolamento si può definire contrattuale, vincolante e “modificabile solo all’unanimità” se prevede anche eccezioni al vincolo imposto ai condomini, in quanto le eccezioni non annullano il divieto e il vincolo reale.

Inoltre la Corte d’Appello aveva anche affermato che siccome il divieto appariva sempre rivolto, letteralmente, alle persone e non agli immobili, doveva considerarsi obbligatorio e non reale, quindi non un vincolo “reale” imposto sull’immobile.

Tale osservazione, però, secondo il Supremo Collegio nella sentenza citata non ha alcun pregio, in quanto l’onere reale, così chiamato perchè segue la cosa a chiunque pervenga, è sempre un onere rivolto alla persona che ne è titolare, quindi il fatto che il regolamento si rivolgesse ai “proprietari” invece che agli “immobili” non significa necessariamente che si dovesse escludere la natura di vincolo reale e contrattuale del regolamento.

Quando in condominio accade che il cortile viene usato per parcheggio, nonostante e contro il disposto del regolamento, è bene far riferimento sempre ad un avvocato immobiliarista a Torino, al fine di verificare se il divieto previsto ha natura di vincolo insormontabile e anche per verificare se una eventuale delibera che abbia modificato l’uso del cortile sia valida o no.

L’avvocato immobiliarista sarà in grado di stabilire se la delibera è impugnabile, entro quanto e, infine, se l’uso del cortile può essere modificato.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 14 aprile 2019

Pagina successiva »