Notizie

Amianto nelle costruzioni: quando rivolgersi all’avvocato immobiliarista?

Pubblicato su 3 Feb 2019 di Studio Duchemino

In questo articolo ci occupiamo di “amianto“.

Già da molti anni si parla dell’amianto e dello scandalo Eternit, cioè la società che produceva materiali omonimi. L’amianto che sia pericoloso è evidente nella sua struttura chimica esteriore e filamentosa, rilasciando residui che possono essere inalati.

Chiunque si accinga ad acquistare un immobile, si deve rivolgere ad un avvocato immobiliarista anche e soprattutto per la questione dell’amianto. Infatti è interesse dell’acquirente quello di non dover sopportare eventuali costi di smaltimento di tettoie in Eternit successivamente alla vendita. Allo stesso tempo il venditore potrebbe garantire la non pericolosità dell’amianto contenuto nelle tettoie e tuttavia questo non basta per assicurare all’acquirente una tutela adeguata. A sua volta il venditore ha interesse ad evitare richieste di risarcimento in garanzia, azioni di risoluzione del contratto o risarcimenti elevati.

Le principali questioni riguardano non soltanto il contenzioso tra le aziende che producono le lastre, anche eventualmente quelle prive di amianto di nuova generazione, e le ditte che le installano in sede costruttiva. Ma anche il contenzioso che riguarda i singoli acquirenti che si accingono ad acquistare un immobile a Torino e provincia e in tutta Italia e che vogliono essere garantiti da eventuali ulteriori costi di smaltimento piuttosto alti e successivi. Chiunque si accinga alla questione dell’amianto è necessario si rivolga ad un avvocato immobiliarista cioè ad uno studio legale specializzato nella materia edilizia e degli immobili al fine di ottenere una consulenza precisa sulla situazione, eventualmente anche previe verifiche tecniche e scientifiche dei materiali utilizzati.

Dobbiamo premettere che una delle principali preoccupazioni dell’acquirente é quella di essere tutelato nell’ipotesi in cui il materiale presenti un grado di friabilità eccessivo e possa essere sbriciolato manualmente in modo da rendere pericoloso il materiale perché potrebbe essere inalato e potrebbe essere sparso nell’ambiente anche per un semplice colpo di vento.

Le tettoie costruite all’epoca, ma anche i pavimenti come nel caso delle scuole, sono oggettivamente pericolose se presentano questo grado di friabilità dovuto all’usura del tempo.

La normativa che ha introdotto il legislatore nel 1992 cioè il decreto 257, ha proprio lo scopo di tutelare la salute pubblica imponendo all’acquirente o comunque al possessore cioè colui il quale si dichiari eventualmente proprietario, pur non essendolo, di comunicare all’azienda sanitaria locale l’esistenza di materiale pericoloso.

Bisogna dire che la mancata comunicazione comporta la non conservabilità della struttura proprio perché il non comunicare la pericolosità equivale sostanzialmente alla pericolosità stessa della struttura, per cui l’acquirente non si può lamentare se deve affrontare costi di smaltimento nell’ipotesi in cui non abbia fatto alcuna comunicazione all’unità sanitaria locale.

In altri paesi esteri queste modalità sono consolidate mentre in Italia soltanto a partire dagli anni 90 si arriva ad una matura consapevolezza della pericolosità dell’amianto inserito nei materiali da costruzione.

Teniamo conto che questo tipo di comunicazione va fatta all’azienda sanitaria locale, che ha il compito di garantire la salute pubblica, proprio perché a seguito della comunicazione potrebbe essere emanato ordine di rimozione e/o demolizione.

Su questo punto si segnala un recente indirizzo giurisprudenziale soprattutto nei tribunali amministrativi regionali – Tar Toscana n. 6722, 11.12.’10; Tar Campania, n. 6786, 7.6.’06 -, che si sbilancia per l’annullamento degli ordini di rimozione nelle ipotesi in cui il materiale sia compatto e non presenti un rischio di friabilità. Indirizzo che si pone in sostanziale antitesi con la cultura della “pericolosità” dell’amianto, consacrata definitivamente con la storica sentenza del Tribunale di Torino del 13 febbraio 2012.

Questo è dovuto al fatto che lo spirito della normativa era proprio quello, al di là delle paure dei primi periodi, di confinare le attività di garanzia per la salute pubblica ai soli casi realmente pericolosi evitando di estendere la tutela e l’obbligo di rimozione anche a quei casi che non sono pericolosi perché il materiale non si sbriciola manualmente e quindi si trova in buone condizioni manutentive.

Il punto fondamentale da capire é che innanzitutto la comunicazione spetta all’acquirente il quale ha l’onere e l’obbligo di effettuare tale comunicazione e successivamente bisogna porsi il problema di quale tipo di risarcimento potrebbe l’acquirente richiedere al venditore.

In alcuni casi il venditore garantisce oltre i limiti di legge per la garanzia della vendita, la cui azione é esercitabile entro un anno dalla scoperta del vizio previa denuncia entro otto giorni.

Su questo punto è bene chiarire subito che l’esistenza di una garanzia aggiuntiva non è automatica e non esclude comunque il termine di decadenza – anzi di prescrizione – previsto dall’articolo 1512 del codice civile in materia di beni mobili, perché nella maggior parte dei casi il materiale amianto viene utilizzato nelle costruzioni ed è un bene immobile e quindi sottosta inevitabilmente alla disciplina della garanzia della vendita delle cose mobili.

Per puro inciso ricordiamo che l’articolo 1512 c.c. afferma che se il venditore ha garantito per un tempo determinato il buon funzionamento della cosa venduta, il compratore, salvo patto contrario, deve denunziare al venditore il difetto di funzionamento entro 30 giorni dalla scoperta sotto pena di decadenza. L’azione si prescrive in sei mesi dalla scoperta. PPer quanto riguarda la durata della garanzia può essere determinata dalle parti.

Per questo motivo l’acquirente non può dolersi se entro sei mesi non denuncia o non agisce in quanto anche se sia stata eventualmente assunta dal venditore una garanzia aggiuntiva sarà suo onere quello di attivarsi lo stesso. Qui parliamo principalmente delle ditte che producono pannelli e che ricevono richieste di risarcimento da parte delle imprese edili che li hanno installati causando danni agli acquirenti degli immobili.

Di solito il venditore può eccepire l’intervenuta prescrizione dell’azione e a quel punto èl compito dell’acquirente dimostrare di avere interrotto il termine di prescrizione.

In alcuni casi l’assunzione di un obbligo decennale di garanzia non è, scusate il gioco di parole, una garanzia sufficiente proprio perché anche questo termine può essere decaduto.

Per quanto riguarda la posizione del venditore di un immobile, che presenti tettoie di amianto, è chiaro che il venditore si deve tutelare consegnando un bene che possegga un “buono stato manutentivo“, affinché il compratore non possa anche nel caso di demolizione della struttura richiedere il rimborso o il risarcimento dei danni e quindi dei costi che egli abbia affrontato per demolire la struttura.

Consegnando, infatti, la struttura in buono stato manutentivo sicuramente essa non va demolita perché lo spirito della legge 257 del 1992 é proprio questo.

Pertanto, se l’acquirente demolisce una struttura in buono stato é evidente che non ha diritto ad alcun tipo di risarcimento, fermo restando il discorso sulla prescrizione dell’azione di garanzia.

Avrebbe diritto ad un risarcimento nell’ipotesi in cui non fosse a conoscenza di questo amianto e avesse dovuto affrontare dopo l’acquisto una demolizione e soprattutto la demolizione fosse obbligata dal fatto che la struttura non fosse in buono stato manutentivo, circostanza questa abbastanza inverosimile considerato che quando l’acquirente compra valuta proprio lo stato manutentivo della struttura al fine di escludere poi ulteriori costi successivamente oppure semplicemente scontare tali costi dal prezzo di acquisto.

Nell’ipotesi in cui si tratti un immobile contenente amianto nelle varie forme in cui tale materiale è usato nell’edilizia, è bene rivolgersi immediatamente ad un avvocato immobiliarista a Torino il quale possa fornire una delucidazione generale sulla normativa applicabile nel caso concreto e valutare insieme al cliente la situazione precisa dal punto di vista legale, evitando quindi al venditore possibili ritorsioni successive all’atto notarile e all’acquirente evitando costi inutili.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 3 febbraio 2019

Recesso dalla mediazione immobiliare: come comportarsi con l’agenzia immobiliare?

Pubblicato su 27 Gen 2019 di Studio Duchemino

Oggi ci occupiamo di recesso del consumatore nell’ambito della compravendita immobiliare.

Va premesso che l’avvocato immobiliarista si occupa spesso di trattative immobiliari aventi ad oggetto l’acquisto o la vendita di un immobile tramite agenzia.

Il rapporto contrattuale con l’agenzia immobiliare è regolato dal contratto di mediazione previsto dal codice civile, il quale stabilisce che la provvigione sia dovuta per l’opera prestata dal mediatore, che consiste solitamente in una serie di trattative per mettere in relazione due soggetti.

Si sa notoriamente che il mediatore ha diritto alla provvigione nel momento stesso in cui le parti addivenga ad un contratto preliminare, cioè al minimo vincolo giuridico possibile che sia azionabile in giudizio.

Non v’è il minimo dubbio che il contratto di mediazione, quindi anche l’incarico firmato dal consumatore venditore o acquirente nei confronti dell’agenzia al fine di vendere o acquistare un immobile, rientri nelle fattispecie del codice del consumo che prevedono una tutela specifica a favore del consumatore.

In questo caso infatti, al di là della circostanza che si tratta di contratti predisposti su formulario o moduli, è evidente il ruolo che assume il privato nei confronti di un professionista come il mediatore e quindi la sua veste di consumatore é pacifica nel fatto stesso di riferirsi ad una agenzia immobiliare e contemporaneamente di non svolgere attività commerciale professionale.

L’applicazione del codice del consumo implica, come spiega di solito l’avvocato immobiliarista al cliente, un’attenta analisi delle clausole predisposte dal mediatore, ivi compresa la clausola di recesso che sia eventualmente prevista all’interno del regolamento contrattuale e che attribuisca eventualmente una multa penitenziale ovvero una somma da pagare nell’ipotesi di esercizio del diritto di recesso.

Incidentalmente va distinta la caparra penitenziale della multa penitenziale perché la caparra penitenziale é una somma versata prima del diritto di recesso e contemplata proprio alla luce di un eventuale recesso, mentre la multa penitenziale é una somma che viene versata all’atto stesso del recesso, sempre come suo corrispettivo. Entrambe le fattispecie si differenziano rispetto alla clausola penale prevista dal codice civile, la quale ha come funzione quella di risarcire il danno e anche quella di predeterminare il danno causato ad una delle parti.

Il recesso è previsto anzitutto nel codice del consumo ed è una fattispecie di recesso legalmente prevista per l’ipotesi di contratti conclusi al di fuori dei negozi e al di fuori dei locali commerciali. In tal caso il consumatore ha un periodo di tempo di 10 giorni – a norma dell’art. 64 cdc, per recedere dal contratto e senza dover addurre alcun motivo.

Tuttavia, è importante valutare sempre anche la vessatorietà eventuale di una clausola inserita in un contratto di mediazione da parte dell’agenzia immobiliare in quanto in alcuni casi tali clausole comportano un significativo squilibrio giuridico ai danni del privato avvantaggiando ingiustificatamente l’agenzia immobiliare e senza prevedere a carico dell’agenzia immobiliare un trattamento altrettanto sfavorevole.

La Corte di cassazione con sentenza 17 marzo 2010 numero 6481 ha stabilito infatti che

è abusiva la clausola (nella specie, di un contratto avente ad oggetto un corso professionale) con la quale il consumatore rinuncia alla facoltà di recesso e si assume l’obbligo di corrispondere comunque l’intero importo pattuito, poiché, sanzionando indiscriminatamente il recesso – indipendentemente da un giustificato motivo – riserva al professionista un trattamento differenziato e migliore, in contrasto con i principi contenuti ai nn. 5 e 7 del terzo comma dell’art. 1469 bis c.c., soprattutto ove l’obbligo previsto per il consumatore in caso di recesso non trovi riscontro in un’analoga sanzione a carico del professionista.

In sostanza ha stabilito che si deve ritenere abusiva e vessatoria la clausola con cui l’agente immobiliare impone al privato che vuole vendere o acquistare di rinunciare alla sua facoltà di recesso come consumatore e con la quale impone allo stesso di pagare una somma predeterminata.

Non ha senso, infatti, prevedere un recesso e contemporaneamente una sanzione indiscriminata senza distinguere tra tipi di recesso. Il recesso contemplato dal codice del consumo é esercitato proprio perché il soggetto è stato colto di sorpresa nella negoziazione al di fuori dei locali commerciali e giustificato direttamente dalla legge ed è ingiustificata a sua volta la clausola con cui il mediatore impone il pagamento a tutti i costi di una somma di denaro nell’ipotesi di esercizio del diritto di recesso anche nei casi in cui tale recesso sia ampiamente motivato oltre al fatto che lo sarebbe per effetto del fatto che previsto direttamente dalla legge.

Bisogna quindi attentamente distinguere all’interno di un regolamento contrattuale e in particolare quello predisposto dall’agenzia immobiliare, le clausole che possono risultare invalide fin dall’origine da quelle valide, specialmente se parliamo di diritto di recesso.

Il caso più noto é quello in cui una volta stipulato il contratto con l’agenzia immobiliare il privato decide di recedere dal contratto stipulato fuori dai locali dell’agenzia e di stipulare un nuovo contratto con una nuova agenzia pur in presenza dell’obbligo di esclusiva attribuito a favore della prima agenzia.

Il diritto di recesso deve poter comportare il venir meno del vincolo contrattuale proprio in virtù del fatto che il contratto è stato stipulato fuori dai locali commerciali e quindi in virtù del codice del consumo, quando è la stessa legge a stabilire quindi un diritto e una facoltà che possono essere esercitati.

La previsione del versamento di una somma di denaro a titolo di caparra penitenziale o multa penitenziale deve avere da contraltare la previsione di un altrettanto onere a carico del mediatore, altrimenti può essere seriamente considerata invalida ai sensi del codice del consumo con tutte le conseguenze di legge.

Nell’ipotesi in cui abbiate intenzione di vendere un immobile o di acquistarlo é bene recarsi dall’avvocato immobiliarista individuandone uno a Torino e sottoporgli il testo contrattuale denominato “incarico di mediazione” che il mediatore propone alle parti prima di procedere con le trattative e con la ricerca di un acquirente o venditore e valutare insieme all’avvocato se il testo del contratto contenga eventualmente clausole vessatorie o invalide.

Ricordiamo, infatti, che la mediazione sfugge all’esonero dal codice del consumo previsto per i contratti traslativi della proprietà di immobili, non avendo a che fare con detto trasferimento.

Questo rappresenta una garanzia in più nell’ipotesi in cui si volesse poi recedere dall’incarico e attribuire l’incarico ad altra agenzia.

Nella fattispecie considerata dalla sentenza citata si discuteva in sostanza della rinuncia preventiva dell’allieva al diritto di recesso e dell’obbligo assunto da quest’ultima di pagare all’istituto una somma di denaro nell’ipotesi di recesso.

Tuttavia la Corte di cassazione censura la corte di merito per avere apoditticamente escluso che tale clausola rientrasse nell’ipotesi di violazione del codice del consumo e dell’allora vigente articolo 1469 bis c.c..

E questo perché la corte si era limitata ad escludere dogmaticamente e senza alcuna giustificazione la tipologia di clausola dall’elenco previsto dalla legge, senza operare una valutazione complessiva dello squilibrio contrattuale che si viene a creare con l’introduzione di una clausola di questo tipo.

Il supremo collegio ci insegna quindi che è necessario valutare il testo contrattuale nel suo complesso e soprattutto la clausola vessatoria all’interno del contesto in cui si trova e all’interno dell’equilibrio contrattuale.

Ricordiamo incidentalmente che al giorno d’oggi vige il codice del consumo e che il diritto di recesso del consumatore è previsto dagli articoli 64 e seguenti del decreto legislativo 6 settembre 2005 numero 206, appunto il codice del consumo.

È evidente che la persona fisica che stipuli con un operatore commerciale un contratto deputato alla soddisfazione di bisogni che esulino dalla propria sfera professionale può sempre recedere dall’accordo senza alcuna penalità e senza specificarne il motivo entro il termine di 10 giorni lavorativi e ciò è previsto proprio dall’articolo 64 citato e questi giorni lavorativi decorrono dalle date di cui all’articolo 65 del suddetto decreto legislativo.

L’articolo 64 prevede infatti che

1. Per i contratti e per le proposte contrattuali a distanza ovvero negoziati fuori dai locali commerciali, il consumatore ha diritto di recedere senza alcuna penalità e senza specificarne il motivo, entro il termine di dieci giorni lavorativi, salvo quanto stabilito dall’articolo 65, commi 3, 4 e 5.

Il fatto stesso che il codice del consumo preveda che il recesso deve poter essere esser esercitato senza penalità aggiuntive significa che questo diritto non può essere compromesso dall’esistenza di una clausola penale (rectius: penitenziale) prevista per il caso di recesso senza che il giudice debba valutare quindi il complesso di clausole al fine di verificare la vessatorietà di tale situazione giuridica sottostante.

L’esistenza di una clausola penale o di una caparra penitenziale o di una multa penitenziale implica per la parte debole del contratto un indebolimento ulteriore della sua posizione specialmente alla luce del diritto riconosciuto al consumatore di esercitare il recesso senza penalità alcuna.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 27 gennaio 2019

La riconciliazione dei coniugi: guida all’istituto della riconciliazione

Pubblicato su 6 Gen 2019 di Studio Duchemino

Oggi ci occupiamo nuovamente di riconciliazione dei coniugi. Lo abbiamo già fatto il 21 dicembre 2018, quando ci siamo occupati di riconciliazione dei coniugi. Si tratta di uno dei temi che si pongono all’attenzione dell’avvocato per il divorzio in quanto la riconciliazione è un istituto che è previsto espressamente dal codice civile. Si verifica quando i due coniugi che hanno intrapreso un percorso di separazione personale intendono ristabilire quella convivenza e quel tipo di rapporto matrimoniale basato sulla reciproca assistenza che vigeva in precedenza.

Di questa tematica della riconciliazione dei coniugi gli avvocati per il divorzio si occupano specificamente sia nell’ipotesi in cui la riconciliazione avvenga durante la causa di separazione, ipotesi prevista dall’articolo 154 del codice civile, sia nell’ipotesi invece prevista dall’articolo 157 del codice civile, nella quale la riconciliazione avviene dopo che è terminato l’iter che ha portato alla separazione e quindi è stato emanato il provvedimento del giudice – la disposizione parla di “sentenza” -.

In poche parole é lo stesso Legislatore che si è preoccupato di prendere in considerazione, in una sorta di “favore” – favor – nei confronti della famiglia, questa ipotesi di conciliativa cercando di verificare tramite l’organo giudiziario che questo tipo di comportamento dei coniugi sia realmente fondato e non sia soltanto un comportamento di facciata.

Così, infatti, come può essere simulata la stessa separazione, con conseguenze anche penalistiche, così potrebbe essere simulata anche la riconciliazione.

Si dice tradizionalmente che se la riconciliazione avviene durante il processo di separazione, essa comporta, a norma dell’articolo 154 c.c., l’abbandono della domanda di separazione già proposta. Siccome la domanda di separazione si presenta con il ricorso è abbastanza evidente che con il deposito del ricorso e la sua notifica successiva alla controparte si instauri il contraddittorio, ma già con il deposito del ricorso la causa è pendente e la riconciliazione avviene durante la pendenza della causa, quando cioè il ricorso é stato depositato.

A questo punto si pone il problema di che cosa si intenda per abbandono della domanda di separazione personale. L’effetto è chiaramente di tipo processuale innanzitutto come è sempre stato ricordato dalla giurisprudenza, in quanto è fondamentale capire che questo effetto si produce nel mondo processuale di tutti quegli eventi, che avvengono all’interno della sequenza degli atti che portano alla separazione o che porteranno alle separazione.

Non avviene principalmente nell’ambito del merito e non comporta l’estinzione di uno stato di separazione che si è già realizzato, facendo peraltro le dovute eccezioni. Anche nel caso in cui la riconciliazione dei coniugi avvenga durante il processo a norma dell’articolo 154 c.c., al di là dell’effetto processuale di far cadere la domanda e ciò attraverso una eccezione in senso proprio, in quanto il giudice non può rilevare d’ufficio la questione, è possibile ritenere che i coniugi subiscano anche un effetto sostanziale con riferimento alle cause di separazione invocate fino a quel momento. Si intende dire, infatti, che i coniugi non potranno più invocare le stesse motivazioni di separazione che hanno invocato nel processo che si estingue, proprio perché attraverso la riconciliazione dimostrano non solo di abbandonare la domanda, ma anche di abbandonare quella specifica domanda fondata e basata su quei specifici motivi che hanno invocato per sostenere l’intollerabilità della convivenza.

Per questo motivo i coniugi dovranno fare molta attenzione prima di compiere il passo della riconciliazione nel momento in cui hanno depositato il ricorso o comunque avviato la causa, ma questa non è ancora giunta a termine.

In questo caso si devono porre il dubbio se questa riconciliazione sia reale: il giudice dovrebbe oltretutto valutare anche la serietà di questo passaggio attraverso prove specifiche. Non sono neanche sufficienti rapporti sessuali tra coniugi ripresi, oppure una gravidanza, in quanto questi elementi non dimostrano in modo univoco la ricostituzione complessiva di una comunità di vita pari a quella del matrimonio. È bene quindi che i coniugi abbiano in mano elementi molto consistenti che dimostrino un impegno serio a ricostituire la vita familiare com’era prima del deposito del ricorso e quindi dell’inaugurazione della causa.

È chiaro ed evidente che, invece, l’articolo 157 del codice civile preveda il caso diverso in cui la riconciliazione avviene a causa terminata, tanto è vero che la norma dispone che

i coniugi possono di comune accordo far cessare gli effetti della sentenza di separazione senza che sia necessario l’intervento del giudice con una espressa dichiarazione o con un comportamento non equivoco che sia incompatibile con lo stato di separazione.

La separazione può essere pronunziata nuovamente soltanto in relazione a fatti e comportamenti intervenuti dopo la riconciliazione.

La norma fa riferimento al fatto che i coniugi si possono accordare, mentre nell’ipotesi descritta dall’articolo 154 – cioè l’ipotesi in cui la riconciliazione avvenga durante il processo – sembrerebbe farsi riferimento all’eccezione sollevata da uno dei due coniugi che per opporsi alla separazione invoca una riconciliazione in corso.

Sempre basandosi sulla norma di cui l’articolo 157 del codice civile si dice che sono i coniugi a poter far cessare gli effetti della sentenza di separazione, dando per scontato che la sentenza di separazione sia già avvenuta. In questo caso l’intervento del giudice non è necessario, strettamente, perché i coniugi possono con una espressa dichiarazione o con un comportamento non equivoco incompatibile con lo stato di separazione, quindi con comportamenti concludenti, dimostrare che hanno effettivamente avviato un percorso di riconciliazione ponendo in essere comportamenti tali che è impossibile sostenere l’esistenza di uno stato di separazione.

In questo caso, si è sempre parlato di riconciliazione in senso sostanziale e questa può realizzarsi anche con una dichiarazione espressa di riconciliazione, con un accordo diretto a rendere inefficace la separazione o addirittura con una condotta tacita, condotta che difficilmente si può ipotizzare davanti ad un giudice come nel caso previsto dall’articolo 154 nel quale le parti compaiono di fronte al giudice.

In questo particolare caso la coabitazione viene considerata un elemento sufficiente e valido su cui l’autorità giudiziaria può fondare il proprio convincimento come stabilito dalla sentenza della Corte di Cassazione civile numero 12.314 del 25 maggio 2007.

La giurisprudenza ci tiene particolarmente a sottolineare che non è sufficiente l’elemento soggettivo dell’intenzione dei coniugi, in quanto la mera intenzione dei coniugi può essere un indizio importante che si deve però accompagnare ad un comportamento oggettivo. L’avvocato del divorzio valuterà in modo molto preciso cosa sottoporre al giudice, in quanto dovrà spiegare al cliente che non è sufficiente una generica intenzione di riconciliarsi con il coniuge, ma è necessaria una serie di fatti e comportamenti dai quali si desuma in modo assolutamente incompatibile allo stato di separazione che i coniugi intendono vivere insieme di nuovo e stabilire una coabitazione nuova.

La riconciliazione determina il venir meno automatico degli effetti della separazione che erano personali e patrimoniali, visto che in qualunque separazione si discute non soltanto delle questioni legate agli obblighi del matrimonio e quindi anche a quello di fedeltà, ma anche alle questioni patrimoniali legate agli assegni di mantenimento e quant’altro.

Anche la comunione legale si ricostituisce in modo del tutto automatico in quanto la dichiarazione di riconciliazione coniugale é annotata a margine dell’atto di matrimonio ed è iscritta nell’archivio informatico tenuto dall’ufficiale dello stato civile, affinché la riconciliazione sia opponibile ai terzi che non conoscendo nulla della vicenda devono poter essere messi nelle condizioni di conoscere le intenzioni e la condotta di vita dei coniugi.

Quando i coniugi intendono riconciliarsi, sia che lo facciano durante un processo di separazione sia che lo facciano dopo la sentenza di separazione, è necessario si rivolgano immediatamente al proprio avvocato di fiducia per il divorzio e chiedano delucidazioni su come avviare una procedura di questo tipo.

Pensiamo anche solo agli effetti che potrebbe avere una decisione di questo tipo sul contratto di locazione che si è trasferito per legge per via della successione legale al coniuge assegnatario dell’abitazione coniugale. Pensiamo alle conseguenze sui figli che può avere una riconciliazione posta in essere davanti al giudice dopo che è terminata la vicenda processuale.

Una delle tante questioni che devono essere affrontate é il ritardo con cui di solito il cliente stesso avverte il proprio avvocato di fiducia per il divorzio, a causa di numerosi fattori che influiscono sulla sua decisione.

L’avvocato del divorzio dovrà quindi cercare di interpretare la volontà del suo cliente o dei suoi clienti e cercare di fornire una risposta adeguata anche di tipo processuale all’esigenza che si è venuta a creare proprio perché anche l’avvocato agisce nel superiore interesse della giustizia sostanziale per effetto del giuramento che effettua prima di intraprendere la professione.

L’adesione dell’avvocato ai valori costituzionali impone al medesimo di interpretare correttamente la volontà dei clienti anche quando questa sia per il favore del matrimonio e non per la separazione, informandoli però anche delle conseguenze a cui si va incontro rispetto la riconciliazione sotto tutti i profili degli ambiti che sono interessati dal problema.

Chiunque abbia intenzione di compiere il passo della separazione dovrebbe cercare uno studio legale. Torino è una città in cui abbondano gli studi legali.

In particolare vi sono moltissimi studi legali che si occupano di divorzi e separazioni e l’avvocato per la famiglia o l’avvocato della separazione o l’avvocato per il divorzio ha il compito di impegnare la propria competenza al fine di individuare correttamente la volontà delle parti e anche e soprattutto la volontà del suo cliente, sia nel senso della separazione personale dei coniugi di fronte ad una situazione totalmente intollerabile che si è venuta a creare nella compagine familiare, sia alla luce della volontà del cliente di cambiare idea, favorendo quindi una riconciliazione che va soprattutto a vantaggio dei figli.

Ricordiamo anche che uno dei motivi per cui ci si separa é l’interesse superiore dei figli.

Essi non devono subire pregiudizio dalla convivenza forzata di due coniugi che non vanno d’accordo e infatti lo stesso giudice deve valutare gli effetti della convivenza forzata sia sui coniugi sia sui figli.

Ma proprio l’istituto della riconciliazione mira a tutelare anche il figlio specialmente se minorenne, in quanto garantisce al medesimo la ricostituzione nelle forme di legge e in forme sufficientemente tutelate, della compagine familiare nella quale il figlio è nato e cresciuto.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 6 gennaio 2019

Contratto preliminare: che cosa fare se il mutuo non viene concesso?

Pubblicato su 2 Gen 2019 di Studio Duchemino

Quando si acquista casa è necessario fare molta attenzione ad alcuni particolari che riguardano il trasferimento di proprietà dell’immobile. Uno di questi è sicuramente la cosiddetta condizione sospensiva o risolutiva del contratto. C’è chi individua un avvocato immobiliarista a Torino principalmente per chiarire questo dubbio, in presenza della circostanza che l’acquirente ha bisogno di un mutuo per poter acquistare e quindi si rimane nel dubbio fino all’ultimo momento che l’istituto di credito possa o meno concedere questo mutuo.

Va premesso in linea generale che nell’ordinamento civile italiano, in virtù del principio consensualistico la proprietà o i diritti reali in generale passano e si trasferiscono solo per effetto del consenso senza ulteriori adempimenti, perché va notato che la forma notarile che viene data al contratto serve solo ai fini della trascrizione e viene chiamata forma pubblica.

Va detto infatti che l’articolo 1376 del codice civile, che è stato rubricato “contratto con effetti reali”, stabilisce che

nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale ovvero il trasferimento di un altro diritto, la proprietà o il diritto si trasmettono e si acquistano per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato.

Nel contratto preliminare, invece, che non ha effetti di trasferimento reale, il consenso manifestato dalle parti è solo quello ad impegnarsi ulteriormente a trasferire la proprietà. Cosa succede però se il mutuo non viene delibato dalla banca e quindi si rischia di porre in essere un contratto che produca gli effetti ugualmente impegnando l’acquirente a versare una somma di denaro che non possiede?

Molti clienti cercano un avvocato immobiliarista proprio per questo motivo, perché vogliono tutelarsi in questa circostanza e fare in modo che il venditore possa vendere liberamente, ma con la garanzia che se il mutuo non viene concesso il contratto venga annullato.

In termini gergali si parla di “annullamento”, ma tecnicamente dobbiamo parlare di perdita di efficacia del contratto a seguito della mancata erogazione del mutuo. Entra in gioco infatti l’articolo 1353 del codice civile, il quale prevede che

le parti possono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro è incerto. La concessione del mutuo è un avvenimento futuro e incerto, perché per quanto la pratica e l’istruttoria della banca possano essere perfette, rimane l’alea che l’acquirente non si veda erogare il mutuo e il venditore si sia impegnato in un contratto preliminare o peggio ancora in un contratto definitivo di trasferimento della proprietà che non porta a nessun risultato positivo considerato che poi l’acquirente non ha i soldi per pagare l’immobile, ma risulta vincolato ugualmente.

È necessario quindi rivolgersi immediatamente ad un avvocato immobiliarista, cercandolo a Torino e provincia, il quale potrà sicuramente chiarire al venditore soprattutto la sua posizione e introdurre nel contratto la clausola specifica necessaria per fare in modo che il contratto per da effetto nell’ipotesi in cui il mutuo non venga erogato.

Le condizioni infatti sono moltissime, ma in questo caso non possiamo parlare di una condizione meramente potestativa che dipende da una delle parti, in quanto in gioco è anche la volontà dell’istituto di credito – che è un soggetto terzo – che concederà il mutuo. Si tratta del cosiddetto mutuo ipotecario per il quale quindi il mutuo viene concesso con ipoteca sull’immobile, la quale verrà cancellata soltanto quando il mutuo verrà estinto in futuro.

È facile individuare un avvocato immobiliarista a Torino, perché è sufficiente cercare su internet uno studio immobiliare e prendere appuntamento con lo studio di riferimento per poter sottoporre all’avvocato immobiliarista la bozza di contratto preliminare affinché egli possa valutare le singole clausole che sono state inserite e tutelare al meglio la parte venditrice.

È chiaro ed evidente che lo stesso discorso vale per chi, cliente, si rivolga all’avvocato immobiliarista in veste di acquirente potenziale di un immobile, in quanto l’avvocato immobiliarista in questo caso avrà come interesse principale quello di garantire l’acquirente di non impegnarsi ulteriormente nell’ipotesi in cui la banca non conceda il mutuo.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 2 gennaio 2019

Come scegliere un avvocato per divorzio a Torino? La ricerca dell’avvocato per il divorzio. Miniguida per il divorzio a Torino

Pubblicato su 24 Dic 2018 di Studio Duchemino

Oggi ci occupiamo di divorzio: come individuare un avvocato per divorzio a Torino? La risposta è semplice. Ma andiamo con ordine.

Anzitutto il cliente deve sapere che separazione e divorzio sono fenomeni diversi. La separazione è la cessazione della coabitazione: conserva il vincolo matrimoniale, ma attribuisce a marito e moglie il diritto, anzi la facoltà, di non convivere più sotto lo stesso tetto. Il divorzio, invece, scioglie il vincolo matrimoniale agli occhi dello Stato italiano, o fa cessare gli effetti del “matrimonio concordatario”, cioè il matrimonio celebrato in chiesa a cui lo Stato ha attribuito effetti anche in Italia.

La distinzione non è da poco, visto che solo a seguito del divorzio le due persone dei coniugi non hanno più legami. Prima di cercare l’avvocato per il divorzio, il cliente deve quindi verificare in quale delle due situazioni si trovi e che cosa voglia ottenere. Accadono anche casi di clienti che non si ricordano se si sono separati o hanno divorziato …!

Perchè è importante cercare bene, prima di dare incarichi, un avvocato per divorzio a Torino? Oltre al fatto pacifico che l’avvocato deve ispirare fiducia – fidatevi del vostro sesto senso! –, è importante diffidare di quegli avvocati divorzisti che chiedono somme esorbitanti con la scusa che la separazione è giudiziale, quindi contenziosa, oppure il divorzio non è congiunto e quindi non è pacifico. Infatti, nessuna situazione di conflittualità tra coniugi, per quanto grave, può giustificare onorari esagerati e sovrabbondanti. Il costo medio di una separazione può variare tra € 1.500,00 ed € 3.500,00. Costi di € 10.000,00 o superiori si possono definire eccessivi.

Quando si contatta un avvocato per divorzio è principio base che l’onorario va concordato: tuttavia esistono anche i parametri forensi, cioè quelle tabelle cui si appellano i giudici quando devono stabilire le spese legali, a fine causa. Verificate, quindi, sempre che gli onorari richiesti in preventivo non siano esorbitanti rispetto ai parametri, in quanto l’avvocato può chiedere ovviamente qualunque cifra, ma nessuna competenza specifica nel settore del divorzio a Torino può giustificare cifre fuori budget. In questo senso i parametri forensi sono un buon “… parametro” di riferimento, appunto!

E’ anche luogo comune che l’avvocato donna sia più preparata ad affrontare i temi delicati della separazione e del divorzio, rispetto all’avvocato uomo. Non è vero, nè fondato scientificamente. Qualunque avvocato per divorzio può affrontare con competenza queste delicate vicende, è sufficiente che sia preparato adeguatamente! Inoltre, semmai è importante abbia doti umane di ascolto e sensibilità, proprio per affrontare il divorzio come priorità per il cliente.

Quando si cerca su internet un avvocato per divorzio a Torino, conviene evitare i siti a pagamento, ovvero i siti di procacciamento per avvocati che promettono mari e monti, incluse separazioni a basso costo a Torino. Questi siti solitamente non presentano un dominio – la parte dopo il www. – riferibile ad un avvocato specifico – nome e cognome – ma generalmente il dominio contiene frasi generiche riferite a separazione e divorzio. Si tratta di astute landing page, pagine che rimandano sempre ad un avvocato preciso che non vuole apparire. Ricordiamo che il procacciamento di clientela nuoce gravemente alla immagine dell’avvocatura e per questo è vietato dalla legge deontologica.

Qualunque processo richiede una certa preparazione professionale all’avvocato per divorzio, e naturalmente impegno e costanza. Una delle prove più difficili è la raccolta della documentazione necessaria, la raccolta del materiale istruttorio: nessun avvocato può tecnicamente fornire impegno senza essere pagato in modo adeguato.

Chi ha bisogno del patrocinio a spese dello Stato, dovrebbe recarsi presso l’Ordine degli Avvocati e istruire l’apposita pratica, oppure verificare se l’avvocato di fiducia è disponibile ed è iscritto nelle liste.

Importante è individuare un avvocato per divorzio che dia garanzie di non abbandonare la pratica sulla scrivania, come accade in certi dispendiosi studi legali in cui essa viene affidata all’ultimo dei collaboratori. E’ importante che l’avvocato per il divorzio del suo cliente spenda il tempo necessario anche in prima persona, presenziando personalmente alle udienze insieme al cliente e assistendolo in caso di necessità. Bisogna diffidare dagli avvocati che non si fanno trovare al telefono, oppure sono sempre “troppo” impegnati per la nostra pratica, o che dimostrano disinteresse!

Che cosa vuole sapere di noi l’avvocato? Quando ci rechiamo fisicamente dall’avvocato per il divorzio, dobbiamo sapere che cosa ci chiederà e quello di cui ha bisogno. E’ probabile che l’avvocato voglia sapere come si è arrivati alla situazione di conflitto, cerchi di indagarne le cause anche per stabilire se c’è possibilità di un addebito.

L’importante è organizzare le carte e i documenti, rivolgersi all’avvocato quando abbiamo già assunto la decisione e senza tentennamenti. Ci sono casi di coniugi che decidono di abbandonare la causa a metà strada, oppure chiedono all’avvocato tempo per pensarci.

E’ tuttavia possibile e utile cercare un avvocato per divorzio anche solo per un consiglio o una consulenza. In questo modo l’avvocato ci mostrerà tutti gli aspetti di una eventuale separazione o di un divorzio, gli effetti e le regole che disciplinano questi fenomeni.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 24 dicembre 2018

Cedolare secca e società: risponde l’avvocato immobiliarista a Torino

Pubblicato su 24 Dic 2018 di Studio Duchemino

Per principio, finora il regime di cedolare secca si applica anche se il conduttore è una società, nel senso che la forma societaria non impedisce di per sè tale applicazione.

Per cedolare secca si intende il noto regime “flat” per il reddito da locazione, che si può scegliere in virtù dell’ art. 3 del Decreto legislativo n. 23/2011 il quale prevede appunto tale ipotesi.

Esempio applicativo di questo principio lo verifichiamo in Commissione tributaria regionale Milano, sez. XIX, 27 febbraio 2017, n. 754 secondo cui

L’Agenzia delle entrate, con la circolare n. 26/E/2011, ha precisato che, tenuto conto che la norma consente l’applicazione della cedolare secca solo per gli immobili abitativi locati con finalità abitative, escludendo quelle effettuate nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni, occorre porre rilievo, al fine di valutare i requisiti di accesso al regime, anche all’attività esercitata dal locatario ed all’utilizzo dell’immobile locato. Secondo l’Amministrazione finanziaria, esulano dal campo di applicazione della norma in oggetto i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. In tal modo, tuttavia, finisce per equiparare, illegittimamente i locatori, che non devono, invero, agire nell’esercizio di impresa, arte o professione, come espressamente previsto dal citato art. 3, ai conduttori, per i quali, invece, nessuna disposizione prevede una simile preclusione. Concludendo, se il locatore è una persona fisica che non esercita attività imprenditoriale, sussistendo il requisito previsto dalla legge della destinazione dell’immobile ad uso abitativo, può optare per la cedolare secca per la tassazione dei canoni di locazione, e non ha alcuna rilevanza il fatto che il conduttore sia una società. La delicatezza della questione giustifica la compensazione delle spese.

Ricordiamo che l’art. 9 del disegno di legge Finanziaria 2019 estende a negozi e botteghe (categoria catastale C1) la cedolare secca.

Nella vicenda considerata dalla Corte territoriale, cioè le commissione tributaria, l’Agenzia delle Entrate, vedendo che il conduttore era una società, aveva inviato alla locatrice un avviso di accertamento perchè sosteneva che non potesse avvalersi della cedolare secca.

La Corte parla espressamente di “interpretazione distorta” della legge, che porta a conseguenze ovviamente assurde, anche perchè la locatrice aveva correttamente utilizzato l’imposizione fissa, perchè poteva farlo in quanto agiva come privato, mentre il conduttore era una società. La forma societaria, quindi, non osta di per sè alla cedolare, essendo più importante, ricorda l’avvocato immobiliarista, l’attività concretamente svolta.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 24 dicembre 2018

Le donazioni tra coniugi dopo la separazione

Pubblicato su 21 Dic 2018 di Studio Duchemino

Una delle questioni più spinose che si presentano nei rapporti tra marito e moglie è quella delle donazioni fatte durante il matrimonio. In particolare, le donazioni di denaro finalizzate a fare in modo che uno dei due coniugi diventi comproprietario della casa coniugale. Non c’è il minimo dubbio che queste elargizioni di denaro si configurino come vere e proprie donazioni. Non avendo però i requisiti della donazione dal punto di vista formale, si tratterà inevitabilmente di donazioni indirette.

A questo proposito ricordiamo che l’articolo 809 del codice civile recante norme sulle donazioni applicabili ad altri atti di liberalità afferma che le liberalità anche se risultano da atti diversi da quelli previsti dall’articolo 769 del codice civile sono soggetti alle stesse norme che regolano la revocazione delle donazioni per causa di ingratitudine e per sopravvenienza di figli nonché a quelle sulla riduzione delle donazioni per integrare la quota dovuta ai legittimari. Si tratta delle famose liberalità indirette che con la donazione formale hanno in comune soltanto l’aspetto legato alla causa, quindi allo scopo socio-economico che pongono in essere e che realizzano. Ciò che cambia rispetto la donazione notarile fatta davanti ai testimoni é semplicemente il mezzo utilizzato per ottenere lo scopo e questo rientra nel generale discorso dei negozi indiretti con cui, usando uno schema che sarebbe finalizzato ad altro scopo, si ottiene uno scopo diverso.

Nell’ambito del matrimonio, è possibile, anzi frequente, che uno dei due coniugi versi somme di denaro o per fare in modo che l’altro diventi comproprietario di una quota dell’immobile, ad esempio pagando il mutuo, essendo l’immobile cointestato invece che essere intestato solo al coniuge che mette i soldi.

In questi casi la giurisprudenza ritiene che si tratti di vere e proprie liberalità, cioè donazioni indirette non richiedibili fatte da un coniuge all’altro e che difficilmente potranno essere chieste in restituzione.

Il discorso cambia completamente quando parliamo del periodo successivo alla separazione, cioè quando la separazione è già stata pronunciata e permane la comunione sull’immobile coniugale. In questo caso la situazione della proprietà in comune non giustifica più dal punto di vista matrimoniale elargizioni di denaro finalizzate alle finiture o alle migliorie dell’immobile perché essendo intervenuta la separazione si presume ormai che queste somme di denaro non vengano donate da un coniuge all’altro ma semplicemente costituiscano delle elargizioni che sono sottoposte alle regole comuni e che non scontano il particolare regime della famiglia.

Per questo motivo è necessario distinguere il momento precedente alla separazione rispetto a quello successivo.

Nella recente sentenza Corte di cassazione civile, sez. III, 4 ottobre 2018, n. 24160 è stato precisato che

“L’attività con la quale il marito fornisce il denaro affinché la moglie divenga con lui comproprietaria di un immobile è riconducibile nell’ambito della donazione indiretta, così come sono ad essa riconducibili, finché dura il matrimonio, i conferimenti patrimoniali eseguiti spontaneamente dal donante, volti a finanziare lavori nell’immobile, giacché tali conferimenti hanno la stessa causa della donazione indiretta. Tuttavia, dopo la separazione personale dei coniugi, analoga finalità non può automaticamente attribuirsi ai pagamenti fatti dal marito o alle spese sostenute per l’immobile in comproprietà, poiché in tale ultimo caso non può ritenersi più sussistente la finalità di liberalità e tali spese dovranno considerarsi sostenute da uno dei comproprietari in regime di comunione, con l’applicazione delle regole ordinarie ad essa relative. Conseguentemente, il coniuge comproprietario potrà ripetere il 50% delle spese che ha sostenuto per la conservazione ed il miglioramento della cosa comune, purché abbia avvisato preliminarmente l’altro comproprietario e purché questi, a fronte di un intervento necessario, sia rimasto inerte”.

Naturalmente tutto questo discorso deve tenere conto inevitabilmente del regime delle prove perché un coniuge potrebbe teoricamente invocare la restituzione o il rimborso di determinate spese che ha affrontato a favore dell’immobile comune o addirittura intestato all’altro coniuge, ma poi se non è in grado di dimostrare pagamenti tracciati e tracciabili, in quanto ha eseguito tali pagamenti in nero, non potrà in nessun modo far valere le sue pretese.

L’avvocato della separazione è l’avvocato che si occupa principalmente delle questioni famigliari e della crisi coniugale.

Si tratta di un avvocato che va contattato nell’ipotesi in cui si abbiano dei dubbi sui regimi patrimoniali della famiglia, o sul regime di un singolo bene, o sulle scelte da affrontare prima di rivolgersi al tribunale per ottenere la separazione dei coniugi perché è certamente consigliato dirimere le questioni prima di rivolgersi al tribunale sezione della famiglia, che proprio per sua natura non sarebbe competente ad affrontare anche questioni patrimoniali secondarie che vengono trattate in separata sede.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 21 dicembre 2018

La riconciliazione dei coniugi: come riappacificarsi con il proprio partner

Pubblicato su 21 Dic 2018 di Studio Duchemino

Oggi ci occupiamo di riconciliazione dei coniugi.

La riconciliazione è prevista espressamente dall’articolo 157 del codice civile. L’avvocato della separazione affronta quotidianamente casi di questo tipo. Ci sono infatti coniugi che dopo un’esperienza negativa legata a vertenze giudiziarie e denunce decidono di riconciliarsi e non dare corso alla separazione legale dei coniugi. La cosa si complica quando questo avviene durante un processo già iniziato, nel quale la riconciliazione porrebbe fine ad ogni questione sia stata sollevata nel corso della causa.

È importante premettere che la separazione personale dei coniugi comporta il venir meno della coabitazione su autorizzazione del Presidente del Tribunale all’udienza presidenziale, alla quale i coniugi compaiono e nella quale vengono interrogati. È chiaro che i coniugi sono sempre liberi di cambiare atteggiamento o riconciliarsi. L’articolo 157 del codice civile ha previsto espressamente la possibilità che i coniugi ritornino insieme.

La norma dice, infatti, che i coniugi possono di comune accordo far cessare gli effetti della sentenza di separazione senza che sia necessario l’intervento del giudice con una espressa dichiarazione o con un comportamento non equivoco che sia incompatibile con lo stato di separazione. Questa norma si riferisce al caso in cui sia già intervenuta una pronuncia di separazione da parte del tribunale. L’avvocato divorzista o esperto di questioni matrimoniali consiglia di solito ai clienti di meditare un passo del genere.

La norma fa riferimento chiaramente ad una riconciliazione in senso sostanziale. La riconciliazione può essere espressa o tacita nel senso che può verificarsi con un’apposita dichiarazione oppure con un comportamento concludente incompatibile con lo stato di separazione. Bisogna però inevitabilmente osservare che l’istituto è finalizzato a eliminare gli effetti di una separazione che sia stata già pronunciata.

È necessario che i coniugi reinstaurino una vera e propria comunione di vita e non è sufficiente che si limitino a vedersi occasionalmente o conservino addirittura delle relazioni extraconiugali.

Il fatto che due coniugi si incontrino, spiega l’avvocato della famiglia a Torino, non costituisce una ripresa di vita comune né tantomeno lo potrebbe essere la condivisione di un appartamento perché non è sufficiente la condotta di chi semplicemente si incontra.

In seguito alla riconciliazione i coniugi potranno nuovamente separarsi ma questo solo per fatti che siano avvenuti successivamente a questa riconciliazione.

Solitamente il cliente individua un avvocato esperto in separazioni e divorzi a Torino ed è altamente utile che chieda un consiglio preventivo proprio per evitare che accadano conseguenze negative. Avendo già svolto un processo di separazione è necessario che i coniugi meditino profondamente questo passaggio, che peraltro è sempre invogliato dal sistema giuridico.

Ricordiamo anche che i coniugi potrebbero cambiare idea rispetto al fatto di separarsi anche durante il processo di separazione e magari quando già è stata depositata la cosiddetta memoria integrativa. In questo caso la mera riconciliazione dovrebbe funzionare come elemento estintivo del processo, salva la riproposizione della domanda.

Ricordiamo, comunque, e questo lo spiega bene l’avvocato della famiglia al cliente, che la riconciliazione comporta automaticamente la cessazione ex tunc (da allora) degli effetti personali e patrimoniali della separazione formalizzata e il ripristino dell’ordinario statuto dei rapporti come riconosce la dottrina ed è quindi evidente che la riconciliazione debba venire annotata a margine dell’atto di matrimonio per renderla pubblica.

Si è occupata di recente di questo caso Corte di cassazione civile, sez. II, 23 gennaio 2018, n. 1630, secondo la quale non è sufficiente appunto che i coniugi si reincontrino ogni tanto, ma è necessaria una vera e propria coabitazione.

Per quanto riguarda i diritti successori molti clienti chiedono all’avvocato esperto di separazioni se sia sufficiente la frequentazione dell’ex coniuge al fine di ottenere i diritti di eredità sul presupposto che gli effetti della separazione con addebito siano caduti, ma è la stessa Cassazione ad aver precisato che il coniuge superstite al fine di far valere diritti successori, è tenuto ad allegare specificamente l’avvenuta cessazione degli effetti della separazione, con correlata caducazione della sentenza a far data dal ripristino della convivenza spirituale e materiale.

È quindi evidente che la riconciliazione è un istituto che richiede presupposti ben precisi anche i fini probatori.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 21 dicembre 2018

Il box auto come investimento: temi e questioni immobiliari

Pubblicato su 15 Dic 2018 di Studio Duchemino

Il box auto è stato in passato un tipo di investimento che dava poco reddito, ma consentiva di mantenere il potere di acquisto. Esso poteva essere affittato o rivenduto, specialmente nelle zone in cui la fame di parcheggi era tanta. Oggi non è più così e bisogna fare attenzione ad alcune questioni rilevanti, anzitutto dal punto di vista economico.

Solitamente gli avvocati immobiliaristi sconsigliano l’acquisto di un box costruito in complessi immobiliari vecchi e la ragione è semplice: le automobili di oggi si sono allargate sensibilimente, mentre i box degli anni Settanta sono ancora calibrati su utilitarie che non erano molto più larghe di un metro e mezzo.

E’, quindi, importante se si vuole acquistare un box chiedersi quali dimensioni abbia e in che struttura si trovi. Si devono preferire i complessi immobiliari di nuova costruzione, il box “a livello”, ovvero quello con cancelli elettrici. La presenza di due barriere tra la strada e il box è già un fattore di svalutazione del box, così come la presenza di forti infiltrazioni dal tetto oppure di umidità persistente, risalente dal basso.

Ricordiamo poi che attualmente la nuova legge sul condominio impone al proprietario di segnalare all’amministratore ogni inquilino si immetta nella detenzione del box. L’investimento deve essere sensato, dal punto di vista economico, considerando principalmente l’imu e le tasse sugli immobili, l’eventuale acquisto come prima casa, le spese condominiali costanti da affrontare ogni anno. Anche il tipo di apertura è da valutare, anche per la successiva manutenzione.

Il box è spesso pertinenziale, cioè accede ad una unità immobiliare situata nel corpo principale ovvero in città, ma non lontano. Tuttavia, in alcuni condomini è presente una serie di posti auto. La vendita libera di tali posti auto all’aperto non è sempre così semplice, considerato che bisogna verificare attentamente sul regolamento condominiale se essi fanno parte della proprietà del costruttore venditore ovvero del condominio. Liti e vertenze saranno dietro l’angolo, se non si pone una corretta attenzione. E’ evidente che è consigliato rivolgersi ad un avvocato immobiliarista esperto in questioni immobiliari, che possa consigliare su tutte le fasi dell’acquisto.

Il box rimane, tuttavia, un investimento dal basso potenziale di rendimento. La locazione del box è tradizionalmente inserita nel quadro codicistico del codice civile, nelle locazioni annuali non disciplinate da legge speciale, esattamente come i magazzini.

Attenzione, quindi, anche a chi si immette nel box, affinché non venga cambiata la destinazione d’uso all’insaputa del proprietario, ovvero non venga affittato da qualcuno che poi non paga il canone mensile. In tal caso è bene individuare un avvocato immobiliarista a Torino ben prima di acquistare o di locare il box.

L’avvocato immobiliarista risulta, in questi casi, la figura più adatta a consigliare il potenziale acquirente a tutto tondo sulla questione dei box auto.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 15 dicembre 2018

Agevolazioni sulla prima casa e assegnazione della casa coniugale: risponde l’avvocato immobiliarista a Torino

Pubblicato su 13 Dic 2018 di Studio Duchemino

Che cosa succede quando vanno a combinarsi le agevolazioni sulla prima casa con il provvedimento di assegnazione della casa coniugale in sede di separazione personale dei coniugi? E’ uno dei temi affrontati quotidianamente dall’avvocato immobiliarista.

Diciamo subito, intanto, che ci riferiamo al caso in cui i coniugi si accordino a livello patrimoniale per assegnare la proprietà della casa coniugale ad uno dei due – di solito l’affidatario dei figli -. Ebbene, la Corte di Cassazione, con sentenza Corte di cassazione civile, sez. V, 16 marzo 2016, n. 5156, ha stabilito che

in tema di agevolazioni tributarie, l’attribuzione al coniuge della proprietà della casa coniugale, in adempimento di una condizione inserita nell’atto di separazione consensuale, non costituisce una forma di alienazione dell’immobile rilevante ai fini della decadenza dai benefici cosiddetta “prima casa”, ma una modalità di utilizzazione dello stesso correlata ai giudizi di separazione e di divorzio, che resta svincolata dalla corresponsione di alcun corrispettivo e, quindi, priva di intento speculativo.

In poche parole, l’assegnazione non ha valore “speculativo”, per cui non si vede perchè debba incidere sui cosiddetti benefici prima casa.

Ricordiamo, peraltro, che la Legge 6 marzo 1987 n. 74 Art. 19, dispone a livello fiscale che

Tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio nonché ai procedimenti anche esecutivi e cautelari diretti ad ottenere la corresponsione o la revisione degli assegni di cui agli artt. 5 e 6 della legge 1 dicembre 1970, n. 898, sono esenti dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa.

E’ infatti evidente che i coniugi, nel momento in cui decidono di separarsi e quindi anche di regolare i loro rapporti patrimoniali, non hanno quell’intento speculativo che farebbe perdere loro i vantaggi acquisiti a livello di prima casa al momento dell’acquisto.

L’avvocato immobiliarista si occupa abitualmente sia della vita dell’immobile, sia delle questioni relative agli immobili che si inseriscono nelle più ampie vicende e nei più estesi contesti giuridici della famiglia, del fallimento, del recupero crediti, eccetera. L’immobile infatti costituisce uno dei perni dell’economia reale e si colloca in tutte le vicende giuridicamente rilevanti, comprese quelle della separazione e del divorzio. E’ bene individuare sempre un avvocato immobiliarista a Torino che possa fornire quella consulenza immobiliare specializzata anche quando si affrontano vicende diverse come la crisi della famiglia.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 13 dicembre 2018

Pagina successiva »

cookies