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Agenzie immobiliari: quando non possono pretendere la provvigione. Una sentenza commentata dall’avvocato immobiliarista a Torino

Pubblicato su 19 Nov 2020 di Studio Duchemino

Moltissimi cittadini si rivolgono alle agenzie immobiliari per vendere o comprare casa. Ma quando conviene realmente? Quando, poi, una volta svolta l’attività, il mediatore ha realmente diritto ad essere pagato?

In questo articolo si propone la lettura di una recente sentenza: Tribunale di Roma, 17 gennaio 2017. Seppure non nuovissima, contiene una riflessione importante, anche perchè nelle argomentazioni del giudice ritroviamo un assunto piuttosto importante:

Ai fini dell’effettiva maturazione, in capo al mediatore, del diritto al compenso provvigionale, è necessario verificare che l’affare si sia concluso tra le parti e che detta conclusione si ponga in rapporto causale diretto con l’opera svolta dal mediatore, ancorché quest’ultima sia consistita nella semplice attività di reperimento e nell’indicazione dell’altro contraente, o nella segnalazione dell’affare, e sempre che l’attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore, che sia stata poi valorizzata dalle parti.

Ma che cosa significa in concreto che l’affare deve essere risultato di una effettiva ricerca del mediatore?

Anzitutto ricorda il giudice il principio basilare, che cioè l’attività di reperimento acquirenti e la messa in relazione delle parti deve avere effetto sul rendere possibile l’affare, anche se l’attività non sia correlata con l’affare in modo totalmente e assolutamente univoco:

la prestazione del mediatore ben può esaurirsi nel ritrovamento e nell’indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre, che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata …”

Il punto però più importante è quando l’agente non ha diritto al compenso ed è riassunto dal tribunale affermando:

Il diritto al compenso non sussiste, per contro “…quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l’intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell’affare per effetto d’iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l’utilità dell’originario intervento del mediatore…” (cfr. Cass. Civ. Sez. 3, n. 16157 del 8.7.2010)

Il dato è stringente, ma consente uno spazio di movimento a tutti coloro i quali si trovano “incastrati” in una relazione contrattuale con l’agenzia immobiliare dalla quale non riescono a trarre frutto, ma sono vincolati al pagamento del corrispettivo. Nulla si può togliere all’importante opera dell’agente immobiliare, in quanto egli è colui che con il suo contributo rende possibile l’affare; ma per capire meglio che cosa intendiamo, bisogna analizzare la situazione concreta oggetto della decisione.

Ricordiamo che molti clienti telefonano all’avvocato immobiliarista speranzosi di liberarsi da un vincolo che non porta a risultati. A parte i casi di chi dovrebbe certamente corrispondere il compenso, ci sono molte situazioni oggetto di analisi giurisprudenziale, nelle quali non è affatto pacifico che l’agente immobiliare abbia diritto al compenso e sono analizzate proprio dalla Corte di Cassazione, per cui non sarà nemmeno strettamente sufficiente

“la prova, da parte del mediatore, di avere accompagnato l’acquirente a visitare l’immobile, ne’ di avere appianato contrasti in ordine alle modalità di pagamento del prezzo, ne’ che l’acquirente si era più volte recato nella sede del mediatore” (“(cfr. Cass. Civ. Sez. 3, n. 5760 del 11.6.1999)

La sentenza è estremamente interessante, per capire l’argomento. L’avvocato immobiliarista, una volta contattato, fa una valutazione dell’operato dell’agenzia, tuttavia è l’agenzia che deve fornire le prove di una reale opera di intermediazione. Sul principio si è tutti d’accordo: la provvigione è dovuta se c’è stata mediazione. Sugli effetti ci sono vedute diverse. Ad esempio, nel caso concreto prospettato dal Tribunale di Roma, il giudice ha rilevato che l’agenzia aveva previsto un prezzo di vendita alto, mentre l’affare finale ne prevede uno decisamente minore (prezzo di vendita di Euro 325.000,00 a fronte di quello di Euro 369.000,00 prospettato nell’incarico di mediazione). Inoltre, altro elemento importante è stata la chiusura dell’agenzia, la quale ha impedito al contraente acquirente di fare proposte più basse, poi accettate dal venditore.

Questo è un elemento importante, in quanto a prescindere dalla conclusione dell’affare, vi sono situazioni in cui l’agente respinge ingiustificatamente una proposta più bassa rispetto al prezzo originariamente stabilito con il cliente, tuttavia così facendo elide già quel nesso di causalità adeguata che lega l’opera all’effetto finale, sicché si potrebbe quasi dire che è proprio grazie al fatto che l’agenzia non ha agito, che poi l’affare a prezzo più basso è stato realizzato. Il tribunale conclude che

la conclusione dell’affare si è verificata solo per effetto d’iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili ai precedenti contatti avuti con l’agenzia di mediazione o da questi condizionate.

La sentenza fa riflettere, in quanto spesso si parte dal presupposto che l’agente immobiliare per il solo fatto di avere iniziato una trattativa è sicuramente titolare del diritto alla provvigione, ma non si tratta di una soluzione automatica. Bisogna che l’agenzia dimostri realmente di avere permesso la conclusione dell’affare; in altre parole, quando un cliente cerca l’avvocato immobiliarista a Torino per una consulenza, lo fa principalmente per valutare se l’agenzia ha diritto ad essere pagata e lui debba pagare il compenso, ma non per un capriccio. L’avvocato immobiliarista sa bene che il cliente ha sempre un dubbio motivato, che ci sia in particolare qualcosa che non torna. Anche se non è facile intuirne il motivo, spesso chi conclude un contratto ha bisogno di un aiuto esterno per capire la sua perplessità, la quale nasce dalla sensazione profonda che in realtà l’agente immobiliare non abbia svolto il lavoro.

A fronte di questo spetta all’avvocato immobiliarista e allo studio legale valutare la situazione concreta, senza limitarsi ad un giudizio superficiale e soprattutto che rimane astratto. La concreta vicenda presenta elementi di fatto che devono fare riflettere, l’agenzia infatti avendo veramente ostacolato in questo caso la trattativa.

In dottrina sono state proposte varie riflessioni su questo tema, in sostanza si è detto che la provvigione non è dovuta se l’intervento è stato inutile. L’intervento dell’agenzia immobiliare deve ritenersi inutile tutte le volte che non ha condotto all’affare per varie ragioni, specialmente quando l’affare è stato concluso per un predominante e quasi esclusivo motivo diverso, cioè l’attività delle parti stesse, come accade quando esse trovano l’acquirente o gli acquirenti, svolgono la trattativa, vengono ostacolate dal mediatore.

Ciò non deve chiaramente far dimenticare un altro aspetto. Molte agenzie immobiliari, infatti, per tutelarsi da questo tipo di argomentazione e difesa e spesso e volentieri già in vista della contestazione del loro operato, introducono la cosiddetta clausola penale, per l’ipotesi in cui venga loro contestato il diritto ad essere pagate per l’opera svolta. In questo modo, infatti, otterrebbero di essere pagate ugualmente, qualora si verifichi la violazione del diritto di esclusiva. Ma proprio per questo bisogna riflettere sull’argomento e non avere timore di rivolgersi all’avvocato esperto di immobili, in quanto il diritto di esclusiva deve per forza coordinarsi con il diritto a non pagare la provvigione. Esso, cioè, non può sostituire l’assenza totale di attività utile.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 19 novembre 2020

Agenzia immobiliare: quando e come contestare la provvigione? Parla l’avvocato immobiliarista

Pubblicato su 17 Nov 2020 di Studio Duchemino

La mediazione immobiliare è un istituto antico, ma in continua modificazione.

La provvigione, cioè il compenso del mediatore, è dovuto quando viene concluso un affare, non importa se un semplice compromesso: un affare che impegna le parti. E’ sufficiente questo per far scattare il diritto alla provvigione.

Molti clienti, però, si rivolgono all’avvocato immobiliarista per cercare di capire come muoversi quando l’agente non abbia svolto alcuna utile attività, ma pretenda però la provvigione. E’ per questo che l’analisi della situazione concreta, dei documenti e del contratto risultano indispensabili e non è sufficiente il faidate. E’ necessario rivolgersi ad un avvocato esperto in immobili.

Una recente sentenza della Corte di Cassazione sembra aprire qualche spiraglio all’interno di un argomento che è considerato intoccabile e sacrosanto. Alla luce dell’esperienza dell’avvocato immobiliarista, tuttavia, alcune situazioni si appalesano ingiuste: ad esempio un mediatore che si fa trovare sul luogo delle visite (quasi per caso) e poi pretende una provvigione, oppure un mediatore che vuole farsi pagare anche se ha svolto in realtà altre attività diverse dalla mediazione. Oppure vi sono situazioni in cui il mediatore vuole farsi pagare anche se non ha svolto realmente il lavoro, anche perchè il contatto è stato trovato dal cliente.

La sentenza Cass. civ., Sez. II, Sent., 18/09/2020, n. 19565 ci interessa perchè apre qualche ipotesi interpretativa:

La clausola che attribuisca al mediatore il diritto alla provvigione anche nel caso di mancata effettuazione dell’affare per fatto imputabile al venditore può presumersi vessatoria, e quindi inefficace a norma dell’art. 1469-bis c.c., se le parti non abbiano espressamente pattuito un meccanismo di adeguamento di tale importo all’attività sino a quel momento concretamente espletata dal mediatore. Il compenso del mediatore, in caso di mancata conclusione dell’affare, trova giustificazione nello svolgimento di una concreta attività di ricerca di terzi interessati all’affare, attraverso la predisposizione dei propri mezzi e della propria organizzazione.

Questa sentenza è importante perchè introduce alcuni concetti basilari, che potrebbero essere scontati ma non lo sono. Il mediatore ha diritto alla provvigione in relazione ad una qualche attività svolta e non quando non ha compiuto alcuna attività; inoltre, la clausola che spesso viene inserita e grazie alla quale il mediatore si fa pagare nonostante un evento interrompa il rapporto di mediazione atipica, può anche presumersi vessatoria qualora le parti non l’abbiano riequilibrata prevedendo una somma commisurata al lavoro realmente svolto. Sembra venga introdotto, quindi, un concetto di effettività: il mediatore deve svolgere realmente qualcosa di utile.

La questione della vessatorietà di certe clausole inserite nelle mediazioni va sempre sottoposta alla prova dell’esperienza, perchè solo l’avvocato immobiliarista può valutare sulla base della casistica se si può o meno utilmente invocare un argomento del genere, specialmente in relazione alle circostanze del caso.

Articolo redatto ad Alpignano e a Torino da Studio Duchemino il 17 novembre 2020

Separazione tra marito e moglie e gratuito patrocinio: i redditi non si devono sommare; chiedi all’avvocato a Torino

Pubblicato su 14 Ott 2020 di Studio Duchemino

Si sa che per ottenere il patrocinio gratuito – il cosiddetto patrocinio a spese dello Stato – è necessario tenere conto della somma dei redditi conseguiti nel medesimo periodo da ogni componente della famiglia, compreso l’istante, facendo riferimento all’anno precedente alla richiesta.

Tuttavia, questa regola sopporta alcune eccezioni, alcune di scarsa rilevanza pratica (come quella dei diritti della personalità). Quella più nota riguarda chi si rivolge all’avvocato per la separazione. In effetti, molti cittadini si chiedono se devono considerare come reddito anche quello del coniuge da cui intendono separarsi, ma è evidente il conflitto di interessi in gioco. Che senso avrebbe, infatti, tenerne conto considerato proprio che se così fosse, il coniuge povero potrebbe non avere alcun diritto di difesa, in quanto non potrebbe presentare istanza per il patrocinio gratuito?

Le regole sancite dal d.p.r. 30 maggio 2002, n. 115, quindi, prevedono queste eccezioni fondamentali.

Infatti:

“si tiene conto del solo reddito personale quando sono oggetto della causa diritti della personalità, ovvero nei processi in cui gli interessi del richiedente sono in conflitto con quelli degli altri componenti il nucleo familiare con lui conviventi”

E’ ovvio ed evidente, quindi, che si tiene conto del solo reddito del coniuge che vuole separarsi quando vi è un conflitto, una controversia, tra i due soggetti, altrimenti non si potrebbe ottenere giustizia.

Dunque, chi sta portando avanti un matrimonio in crisi deve sapere che può rivolgersi quando vuole all’avvocato gratuito a Torino, semplicemente avendo lui i requisiti di legge, in particolare un reddito sotto la soglia attuale di reddito fissata dal Ministero.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 14 ottobre 2020

Mediatore atipico: chi è l’agente immobiliare “di parte”? Risponde l’avvocato immobiliarista a Torino

Pubblicato su 30 Set 2020 di Studio Duchemino

La mediazione atipica si verifica quando l’agente immobiliare fa firmare ad una o ad entrambe le parti un incarico di mandato a vendere o acquistare. Tale legame o vincolo non sarebbe previsto nello schema della mediazione come previsto dal codice civile, che descrive la mediazione quasi come il mero dato di fatto di avere messo in relazione due contraenti.

Ovviamente la mediazione atipica segue più lo schema del mandato. Uno dei problemi maggiori è il fatto che il mediatore si faccia pagare un compenso abbastanza alto anche in caso di recesso anticipato.

E’ da sapere che – Tribunale Roma, Sez. X, 19/05/2016:

Seppure nello schema tipico della mediazione il diritto alla provvigione consegue al verificarsi della condicio iuris della conclusione dell’affare per effetto dell’intervento del mediatore, è tuttavia consentito alle parti – nell’ambito dei poteri di autonomia ad esse spettanti – di rendere atipica la mediazione stessa dando al rapporto una regolamentazione diversa, come con la previsione del pagamento di un compenso al mediatore nel caso di recesso del cliente dal contratto di mediazione prima della sua scadenza. Nell’ambito della mediazione atipica, qualora il cliente che conferisce l’incarico di mediazione rivesta la qualifica di consumatore, è vessatoria ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 33, comma 1, del Codice del consumo, perché implica un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, la clausola che prevede un corrispettivo per recesso anticipato a carico del cliente di valore prossimo alla provvigione.

Moltissime cause nascono proprio da questo: l’agente immobiliare, mediante una clausola penale, si assicura il pagamento di fatto della provvigione anche senza aver garantito di svolgere il lavoro, aggirando così lo schema della mediazione che nell’ipotesi prevede solo un rimborso delle spese.

In effetti, il senso sembra essere quello di rimborsare le spese all’agenzia, sicché appare ingiustificata una somma pari a quella della provvigione originariamente prevista – Tribunale Firenze, Sez. III, 08/10/2014:

In merito all’incarico di mediazione, conferito per iscritto all’agenzia immobiliare per la vendita della casa, si verte nell’ambito della c.d. “mediazione atipica”, ossia di un vero e proprio contratto atipico assimilabile al contratto di mandato. La previsione dell’obbligo di pagare una determinata somma a carico del cliente che recede anticipatamente non è affatto ricollegato ad alcun inadempimento contrattuale della parte a cui il pagamento viene imposto, essendo, invece, il prezzo che il cliente deve pagare se vuole esercitare il diritto di recesso prima della scadenza del contratto: di conseguenza la ratio della clausola è sicuramente quella di consentire all’agenzia immobiliare di essere ristorata dei costi sostenuti e dell’attività sin lì espletata in esecuzione del mandato.

E’ fondamentale, in questi casi, rivolgersi subito all’avvocato immobiliarista per valutare se per caso la clausola sia vessatoria o meno, se vi sia la possibilità di una scappatoia legale in una tematica in cui è difficile districarsi.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 30 settembre 2020

Quanto valgono i beni nella divisione ereditaria? Il parere dell’avvocato immobiliarista a Torino

Pubblicato su 22 Lug 2020 di Studio Duchemino

La domanda, che spesso ci si pone, è quanto valgono i beni al momento di dividere il patrimonio ereditario. La risposta è che la valutazione va fatta al momento della divisione.

Perchè, però, rivolgersi all’avvocato per la divisione ereditaria? La divisione di beni in comune con parenti è alquanto complessa, è una operazione che può creare problemi e liti.

Uno degli aspetti su cui si è pronunciata di recente la giurisprudenza riguarda le migliorie sul bene di tutti. Molto spesso durante la vita del defunto uno dei figli apporta migliorie al bene, occupandolo senza titolo o con contratto di comodato. Come si valutano le migliorie?

Valutiamo insieme la vicenda di divisione di beni in comune affrontata da Cass. civ., Sez. II, Sent., (data ud. 19/11/2019) 28/02/2020, n. 5527.

Nella sentenza si stabilisce, sulla base di un principio base:

nel giudizio di divisione ereditaria di un bene riscontrato non divisibile, le migliorie apportate da uno dei condividenti allo stesso vengono a far parte, per il principio dell’accessione, al bene stesso, con la conseguenza che di esse deve tenersi conto ai fini della stima del bene, nonchè della determinazione delle quote e della liquidazione dei conguagli (12345/1991).

Il bene deve essere valutato tenendo conto delle migliorie per il principio dell’accessione, secondo cui qualcosa che viene incorporato a un bene di altri, diventa parte di quel bene e di proprietà del titolare di quel bene.

La Corte di Cassazione precisa ancora che:

il coerede che sul bene comune da lui posseduto abbia eseguito delle migliorie può pretendere, in sede di divisione, non già l’applicazione dell’art. 1150 c.c. – secondo cui è dovuta un’indennità pari all’aumento di valore della cosa in conseguenza dei miglioramenti – ma, quale mandatario o utile gestore degli altri eredi partecipanti alla comunione ereditaria, il rimborso delle spese sostenute per la cosa comune, esclusa la rivalutazione monetaria, trattandosi di debito di valuta e non di debito di valore, affermazione questa che già evidenzia come non vi sia necessaria coincidenza tra l’ammontare delle somme suscettibili di essere richieste a titolo di rimborso e gli effetti sulla stima del bene che le migliorie eseguite possano produrre

Inoltre va ribadito che (cfr. Cass. n. 21223/2014), rientrando nella nozione di migliorie della cosa comune quelle opere che, con trasformazioni o sistemazioni diverse, apportano al bene un aumento di valore, accrescendone il godimento, la produttività e la redditività, senza presentare una propria individualità rispetto alla “res” in cui vanno ad incorporarsi, in relazione a tali interventi il comproprietario che ne sia autore ha titolo per domandare il rimborso solo “pro quota” agli altri condividenti, e non anche, come invece prospettato in ricorso, per l’intero.

In caso di dubbi e liti sulla divisione di beni dell’eredità è sempre bene rivolgersi all’avvocato delle successioni o all’avvocato immobiliarista, per chiarire ogni aspetto complicato di questa materia.

Purtroppo la situazione della comunione, dei beni in comune, può rappresentare motivo di continue liti tra eredi. Nel caso di liti tra eredi bisogna rivolgersi quanto prima all’avvocato, eventualmente anche durante la vita del titolare del patrimonio che un giorno andrà a dividersi.

Tutto questo per tutelarsi al meglio quanto meno da danni economici che potrebbero sopraggiungere alla morte del de cuius.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 22 luglio 2020

Dividere l’eredità: quando consultare l’avvocato immobiliarista. Miniguida per la divisione ereditaria di beni in comune

Pubblicato su 10 Lug 2020 di Studio Duchemino

Quando muore una persona, a parte il dolore della perdita, si verificano sovente problemi ereditari. Si hanno problemi ereditari quando più eredi si trovano ad ereditare lo stesso patrimonio, cioè sono chiamati tutti all’eredità e si trovano a dover condividere, anche di malavoglia, il patrimonio lasciato dal defunto, che spesso è il genitore. Dividere l’eredità è un diritto che spetta all’erede e che non può essere impedito.

Alle volte, però, altri coeredi decidono di comportarsi in modo da stancare l’erede: rendendo la vita a lui difficile, ci si trova poi in una situazione di condivisione non voluta. Per questo è importante rivolgersi all’avvocato immobiliarista, il quale potrà dare i giusti consigli nell’immediato e suggerire al cliente la strada giusta per liberarsi da situazioni sgradite a cui il defunto non ha voluto pensare, per risolvere anzitempo.

Certo, se il defunto ha fatto testamento dividendo il suo patrimonio, non ci sono problemi. Essi sorgono quando ha lasciato una comunione ereditaria, ha cioè lasciato a più persone in comune gli stessi beni.

Rivolgersi all’avvocato dopo aver accettato l’eredità è il primo passaggio importante; l’avvocato spiegherà che ognuno di noi ha diritto a dividere la sua quota, per legge. Se essa è comodamente divisibile o meno, sicuramente una soluzione potrà essere trovata, eventualmente davanti al Notaio (divisione convenzionale), oppure dal giudice (divisione giudiziale).

E’ importante informare l’avvocato immobiliarista di tutti i dati a disposizione: denuncia di successione, visure catastali, visure al PRA per le automobili lasciate dal defunto, tutte le visure necessarie a documentare il patrimonio, ivi inclusi i debiti.

Qualora ritieni di trovarti in una situazione di eredità comune, contatta immediatamente l’avvocato immobiliarista a Torino, il quale saprà indirizzarti sui passaggi giusti da compiere, anche perchè ogni ritardo è tempo perso. Le cause di divisione possono durare anni, se non decenni e tutto quello che si può fare, specialmente se uno degli eredi non vuole dividere, è quello di muoversi in anticipo.

La divisione sarà operata dal tribunale dopo una fase di accertamento nella quale si dichiarerà se esiste questo diritto a dividere.

Contattare l’avvocato dell’eredità è la cosa migliore, solo lui potrà aiutare il cliente in questa situazione complicata di eredità in comune, con immobili in comune con altri eredi che creano problemi.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 10 luglio 2020

Negozio in crisi per il Covid19: perchè rivolgersi all’avvocato immobiliarista?

Pubblicato su 16 Giu 2020 di Studio Duchemino

Il periodo non è dei più felici: l’epidemia circolante ha messo in ginocchio numerose attività. L’affitto non si riesce più a pagare perchè i negozi sono fermi e chiusi da tempo. Eppure i costi fissi ci sono.

Perchè rivolgersi, quindi, all’avvocato immobiliarista? La speranza è sempre quella che il locatore possa “capire” la situazione e non pretendere il canone, oppure si spera sempre di rialzarsi finita l’emergenza, tuttavia non è facile.

Purtroppo lo Stato non ha fornito particolari strumenti per salvare le attività. Perchè, dunque, è necessario rivolgersi all’avvocato immobiliarista per salvare l’attività? E’ possibile, ma nonè la regola, che chi si trova in difficoltà in questo momento possa invocare l’aiuto dell’avvocato immobiliarista per chiedere una tregua.

I decreti che si sono susseguiti, ad esempio il Cura Italia, hanno cercato di introdurre norme di riferimento per i contratti commerciali, anche se non sempre sono riuscite nell’intento.

Può essere interessante invocare, quindi, l’art. 91 del decreto legge n. 18/2020 rubricato “Disposizioni in materia ritardi o inadempimenti contrattuali derivanti dall’attuazione delle misure di contenimento e di anticipazione del prezzo in materia di contratti pubblici”.

Il Governo ha tentato di fornire al debitore qualche strumento per salvarsi. La norma afferma che

Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti

Ovviamente non è così semplice come si pensi: semplicemente è il singolo Giudice adito a poter stabilire nel caso concreto se il debitore era in grado o meno di pagare, anche perchè solitamente si parla di debiti di denaro e si sa che il denaro non avendo colore è sempre reperibile in un modo o nell’altro e la prestazione non è mai considerata impossibile (forse ingiustamente, visto che per alcuni la liquidità proprio non è disponibile).

Molte attività stanno chiudendo: si pensi al caso di chi ha acquistato una attività di ristorazione o bar con riserva di proprietà, cioè a rate, e non riesce più ad onorare le cambiali. Si tratta di casi tutt’altro che infrequenti. In questi casi appare fondamentale la valutazione di un avvocato immobiliarista che possa indirizzare il cliente. In effetti, il giudice potrebbe valutare che in concreto quell’attività non avrebbe potuto farcela a salvarsi dalla chiusura.

Al di là delle valutazioni soggettive, è bene rivolgersi immediatamente ad un avvocato immobiliarista a Torino, per iniziare la procedura di mediazione civile, al fine di trovare una soluzione con il creditore, sia o meno il locatore.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 16 giugno 2020

Cerco un avvocato a Torino: i criteri per la scelta giusta di un avvocato e le regole che disciplinano il rapporto. Miniguida per la ricerca di un avvocato a Torino

Pubblicato su 12 Giu 2020 di Studio Duchemino

Questa miniguida su come cercare un avvocato a Torino viene messa a disposizione per chiarire al Cliente i suoi diritti e doveri. Ma soprattutto per evitare al potenziale utente di trovarsi in situazioni imbarazzanti o addirittura di essere vittima di illeciti professionali. Ricordiamo fin da subito che l’avvocato risponde di cattiva gestione soprattutto se manifesta un comportamento generalmente trasandato e poco diligente.

Già la ricerca su internet di un avvocato a Torino può presentare diverse problematiche. Se si cerca un avvocato del lavoro a Torino, un avvocato immobiliarista, un avvocato per separazione o divorzio o per qualunque altro tipo di consulenza o attività, è necessario aver presente che la regola fondamentale è la trasparenza del dominio: per dominio si intende il nome che compare nell’espressione “www.dominio.it/com” che si trova nella striscia da collocare nella casella di ricerca del motore di ricerca utilizzato. E’ buona regola che compaia, in quella striscia, il nome e cognome dell’avvocato. Può comparire anche l’espressione “studio legale”, ma è necessario sia associata ad un nome preciso, in modo che si possa individuare correttamente l’avvocato che sarà responsabile della pratica o che ci potrà seguire direttamente o mediante collaboratori. Diffidare delle espressioni www.avvocato … con aggiunta di varie materie, ma in assenza di nomi e cognomi e identità precise, in quanto nella stragrande maggioranza dei casi si tratta di landing page, cioè pagine costruite unicamente per attirare l’attenzione, all’interno delle quali si trovano poi nomi di avvocati precisi o rimandi ad altri siti. In casi come questo siamo in presenza di tecniche di costruzione di siti che non sono trasparenti, in quanto finalizzate solo a catturare l’attenzione o a fornire un numero verde. Tenete conto che oggigiorno le tecniche di segreteria virtuale mettono a disposizione di qualunque ufficio strumenti per rispondere a quantità indefinite di chiamate e richieste di consulenza, mediante call center situati in città diverse. Si tratta però del colmo della spersonalizzazione del rapporto tra cittadino e avvocato. Il cliente ha, invece, bisogno di un rapporto personale con il suo avvocato. In passato la ricerca era basata sulla fiducia del passaparola, ma oggi internet è il principale strumento di diffusione delle informazioni.

Un altro elemento da considerare, non necessariamente negativo, ma da considerare, è lo studio legale che si fa pubblicità a pagamento. Lungi dall’essere una pratica poco utilizzata, tuttavia i primi tre annunci su google, durante una ricerca, corrispondono ad annunci pubblicitari. Anche in questo caso, forse inconsciamente, il cliente tende a saltare questi annunci, perchè si sa che l’annuncio pubblicitario crea diffidenza già di per sè. In effetti, non è detto che dietro al sito si nasconda un avvocato incapace, tuttavia la ricerca di clienti a pagamento è certamente una scorciatoia per chi vuole proporre servizi ad un livello tecnologico avanzato.

Non cercare, quindi, un avvocato a Torino facendo riferimento a questo genere di annunci si può rivelare il migliore consiglio. Meglio, invece, contattare studi che abbiano un background, una sostanza nel merito, capaci di fornire un apporto dottrinale e di conoscenza giuridica che va oltre il mero accaparramento di clientela.

L’avvocato deve poi informare il cliente di molti aspetti della vertenza, ad esempio della possibilità di ricorrere a procedure conciliative, deve fornire un preventivo su richiesta e deve anche predisporre una adeguata informazione sui rischi di causa. Inoltre, l’avvocato deve informare del patrocinio a spese dello Stato per i non abbienti.

La ricerca di un avvocato on line non dovrebbe prescindere dalle specializzazioni, ma anche qui vanno fatti distinguo. Spesso i grandi studi legali – law firm – che sono una realtà diffusissima all’estero e nel mondo anglosassone, in particolare, ma poco diffusi in Italia, forniscono un rapporto cliente-legale abbastanza frammentario. In effetti, il rapporto di difesa si instaura con un solo avvocato dello studio, seppure con l’interfaccia della law firm, tuttavia attenzione anche qui ad evitare una eccessiva spersonalizzazione e costi elevati. Chi intende essere seguito di persona è meglio si rivolga agli studi piccoli, con piccolo organico, ma molto più capillari e vicini al territorio. Il grande studio legale solitamente si avvale di strutture di rappresentanza costose, che mirano a far colpo su aziende grosse, ma è difficile riesca a fornire una consulenza specificamente incentrata sulle esigenze del cliente.

In definitiva, la ricerca di un avvocato a Torino fatta su internet deve seguire regole rigorose, in primo luogo perchè internet è un calderone immenso di informazioni di tutti i tipi e comprende anche molte fake news. Si tratta di uno strumento eccezionale per chi non ha un avvocato di fiducia a Torino o chi non ha mai avuto bisogno di un avvocato, ma improvvisamente si trova ad averne. E’ possibile trovare avvocati su internet, per consulenze di vario tipo. Tuttavia, si sconsigliano ancora tutte le piattaforme generiche o che utilizzano nomi generici o espressioni prive di identità del tipo “cercaunavvocato”, oppure “iltuoavvocato”, “l’avvocatoperte”. Si tratta di piattaforme outlet, nelle quali gli stessi avvocati si iscrivono per accaparrarsi clientela in modo facile, oppure situazioni in cui l’avvocato stesso viene truffato con la falsa aspettativa di farsi una clientela ed è costretto a pagare veri e propri truffatori di professione, che inscenano una fornitura di clienti illegale e irreale.

I doveri deontologici dell’avvocato impongono il divieto di accaparramento di clientela, sicché è necessario avere con il proprio avvocato, sia esso avvocato del lavoro a Torino, oppure avvocato immobiliarista o avvocato per la separazione, un rapporto personale e diretto. La piattaforma di internet può certamente servire, ma è necessario andare oltre.

Per ogni dubbio o chiarimento, puoi contattare lo studio Duchemino, che fornirà risposte per ogni tipo di consulenza legale.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 12 giugno 2020

Causa al datore di lavoro: miniguida per fare causa al datore di lavoro a Torino

Pubblicato su 5 Giu 2020 di Studio Duchemino

Moltissimi lavoratori hanno il problema di fare causa al datore di lavoro. Alcuni aspettano di terminare il rapporto di lavoro, in quanto non vogliono ritorsioni, altri si rivolgono ai sindacati, altri fanno causa durante il rapporto di lavoro. In questi ambiti risulta determinante rivolgersi all’avvocato del lavoro, esperto in questioni di lavoro: retribuzioni non pagate, t.f.r. non pagato, orari del part time senza preavviso, indennità e ferie non pagate e mille altre questioni lavorative, tra cui il dramma del lavoro nero ed irregolare.

Perchè, quindi, abbiamo pensato ad una miniguida per fare causa al datore di lavoro? Per fornire agli utenti la possibilità di districarsi nell’enorme panorama del diritto del lavoro, uno scenario complicato anche per gli esperti.

La prima cosa da fare per far causa al datore di lavoro è documentare tutto, in quanto le cause si vincono se ci sono le prove, si perdono se mancano le prove di quello che affermiamo. Per farlo è bene richiedere le buste paga al datore di lavoro, fotocopiare documentazione rilevante e soprattutto annotarsi i nomi e cognomi di colleghi testimoni che hanno lavorato con noi, con indirizzi di residenza. E’ una attività che serve moltissimo, in seguito, all’avvocato che farà causa al datore di lavoro e che ha bisogno che il lavoratore abbia questa documentazione fondamentale.

Secondo passaggio, rivolgersi ad un consulente del lavoro per fare i conteggi. Si tratta di una figura professionale precisa, quella del consulente del lavoro, che si occupa anche di conteggiare ciò che è stato pagato e ciò che non è stato ancora pagato (cosiddette differenze retributive), a partire ovviamente dal contratto collettivo applicato e applicabile, dalle mansioni svolte e le ore fatte.

Terzo passaggio, a conteggi pronti, è quello di individuare un avvocato del lavoro a Torino e chiamarlo per un appuntamento e per dargli la delega. L’avvocato si occuperà di inoltrare la diffida legale e poi eventualmente imbastirà la causa contro il datore di lavoro.

Il lavoratore non deve perdere tempo, anzitutto perchè molti crediti si prescrivono con il passare degli anni, in secondo luogo per il semplice fatto che molte aziende che non pagano adeguatamente i lavoratori dipendenti, sono in realtà frutto di organizzazioni fantasma e fasulle, di somministrazione illecita di lavoro, false cooperative o semplicemente sono ditte sull’orlo del fallimento. In tal caso è oltremodo necessario fare causa al datore di lavoro il prima possibile per avere un titolo certo, in modo da insinuarlo al passivo del fallimento, quando ci sarà il processo.

La guida ha lo scopo di indirizzare i lavoratori, quindi, nella direzione giusta: rivolgersi ad un avvocato del lavoro è sempre la scelta migliore, perchè garantisce un servizio tecnico e professionale.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 5 giugno 2020

Sfratto e avvocato gratuito: come difendersi dallo sfratto per morosità? La risposta dell’avvocato immobiliarista a Torino

Pubblicato su 5 Giu 2020 di Studio Duchemino

La domanda che ci si pone è: come fare se si ricevere uno sfratto esecutivo?

Valutiamo subito se lo sfratto è una citazione a comparire oppure un atto diverso. Molte persone ricevono sfratti per non essere riusciti a pagare l’affitto (canone di locazione). Lo sfratto viene inoltrato dal proprietario per sgomberare i locali, ma come ogni procedura richiede l’autorizzazione di un giudice e l’udienza di convalida è il luogo in cui il giudice conferma la possibilità per il proprietario di sfrattare l’inquilino.

Se si arriva a questo significa che si è poveri, che non si hanno più soldi per pagare l’affitto. Purtroppo si tratta di una condizione estremamente diffusa e anche i pagatori possono avere temporanee difficoltà, perchè oggigiorno ricevere uno stipendio fisso non è garanzia di nulla.

Insieme all’avvocato è possibile subito valutare in quale fase ci troviamo, se in quella iniziale o in quella finale. All’inizio si è chiamati in causa solo perché il giudice, constatata la morosità, dichiari possibile far sloggiare l’inquilino, mentre con gli atti successivi il locatore riesce ad ottenere anche con la forza pubblica l’effetto di sgomberare il suo immobile.

Rivolgersi all’avvocato gratuito è fondamentale per il fatto che chi giunge a questo punto non può permettersi l’avvocato e deve rivolgersi ad uno studio legale a Torino in grado di inoltrare il prima possibile la domanda di gratuito patrocinio per un procedimento già in corso. Ma attenzione: avrà senso fare tutto ciò solo se ancora non è avvenuto un procedimento di sfratto. In alcune situazioni, infatti, è possibile difendersi anche per vizi formali del contratto di affitto e per problemi di notifica degli atti. Anche il conduttore moroso ha diritto a difendersi e la difesa è sancita dalla Costituzione. L’avvocato gratuito è un avvocato che può agire in quanto pagato dallo Stato, qualora la persona abbia un reddito familiare sotto una certa cifra (in questo momento pari a circa 11.400 euro annui), cifra che viene aggiornata costantemente dal Ministero.

Prima di pensare di difendersi è necessario valutare il CUD o la dichiarazione dei redditi. Se il reddito del nucleo familiare non supera quella cifra, l’avvocato potrà ottenere certamente il patrocinio, a questo punto potrà articolare una difesa.

L’inquilino alle volte si presenta da solo davanti al giudice, pieno di comprensibile rabbia per essere stato minacciato di sfratto, ma bisogna considerare che spesso le sue argomentazioni, pur essendo umanamente comprensibili, non hanno alcuna rilevanza legale: è bene lasciare all’avvocato immobiliarista la valutazione se difendersi o meno e come.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 5 giugno 2020

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