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Cedolare secca sugli immobili commerciali: chiedi all’avvocato immobiliarista

Pubblicato su 9 Ago 2019 di Studio Duchemino

Di recente è stata introdotta la possibilità della “cedolare secca” sugli affitti di immobili c 1. Di che cosa si tratta? Si tratta dell’estendere una celebre forma di tassazione forfettaria all’ambito degli immobili commerciali (ad es. i negozi).

Tale ipotesi, però, vive un momento di stagnazione fin dal suo nascere. Il proprietario di immobile commerciale si rivolge all’avvocato immobiliarista per sapere come fare a fruire di questa agevolazione, ma i problemi non mancano.

Si tratta di una materia in cui il ruolo dell’avvocato immobiliarista si incontra con quello del tributarista o del commercialista: in quanto bisogna fare i conti sia con le risoluzioni dell’Agenzia delle Entrate, sia con l’interpretazione delle nuove norme fiscali, che non sono chiarissime.

Semplificando, la cedolare si applicherebbe agli:

Immobili destinati ad essere locati, solo C/1;
Contratti stipulati nel 2019;
Superficie immobili sino a 600 mq;
Non è possibile applicare la cedolare secca se al 15.10.2018 gli stessi soggetti avevano in essere già un contratto di locazione;
Locatore non agisce nell’attività di impresa.

Per evitare che i locatori fruiscano della cedolare secca interrompendo artificialmente contratti in corso al 15 ottobre 2018, la norma esclude l’applicazione in questi casi. Nasce il dibattito interpretativo, perchè molti clienti chiedono all’avvocato immobiliarista come fare per estendere la cedolare secca quando il contratto è in scadenza naturale.

Alla prima scadenza, sulla base della legge Equo Canone o alla seconda, quindi? La legge rinnova automaticamente il contratto alla prima scadenza, quando il diniego di rinnovo del locatore non è motivato da ragioni tassative. In alcuni casi, si ritiene che il contratto scada naturalmente anche quando la prima scadenza cade nell’anno in corso e il diniego di rinnovo sia inoltrato dal locatore per sue ragioni.

In altri casi si ritiene che la norma si applichi solo alla seconda scadenza.

l’Agenzia delle Entrate emana una risoluzione che estende, per gli eredi, la cedolare secca alla proroga di contratto, considerandola come nuovo contratto. Per approfondimenti, si consulti Risp. A.E. 22 luglio 2019 n. 297.

E’ evidente che siamo in una fase di passaggio. Se ci saranno coperture finanziarie, tale norma sarà estesa nei prossimi anni per agevolare le attività commerciali, in caso contrario sarà stata una delle tante occasioni uniche e perse.

Qui potete comunque trovare il provvedimento.

Se il defunto non poteva optare per la cedolare secca, non potrà farlo nemmeno l’erede, salvo il discorso della proroga dei contratti in corso.

Il locatore società o persona giuridica non può fruire di questo regime, anche se tale limite aveva senso per le locazioni abitative. La qualifica del conduttore, invece, non conta nulla.

Attenzione, quindi: chi possiede negozi e vuole fruire della cedolare secca dovrà attentamente informarsi presso l’avvocato immobiliarista a Torino per verificare, in effetti, se nel suo caso particolare sussistono i requisiti della legge finanziaria 2019.

Articolo redatto ad Alpignano il 9 agosto 2019 da Studio Duchemino, studio legale a Torino

Agenti immobiliari e mediatori: quando sono responsabili e quando rivolgersi all’avvocato immobiliarista?

Pubblicato su 22 Lug 2019 di Studio Duchemino

Lo Studio Duchemino opera come avvocato immobiliarista a Torino, ad Alpignano, a Pianezza, a Druento, a Caselette, a Rivoli, a Grugliasco, a Nichelino, a Moncalieri: su tutto il territorio della provincia di Torino e dintorni. Vediamo oggi come ci si comporta con l’agenzia immobiliare, cioè il cosiddetto mediatore, a norma dell’art. 1754 cod. civ., il quale dispone che

È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza (art. 1754 c.c.)

Ma quando è responsabile l’agente immobiliare? Il tipico scenario è quello del cliente che si rivolge allo studio legale a Torino per sapere come comportarsi, avendo già pagato la provvigione o dovendola pagare. Può succedere, quindi, che l’agente immobiliare chieda una provvigione, oppure che non la voglia restituire.

Ricordiamo, però, che

Nel rapporto di mediazione, il diritto alla provvigione insorge soltanto quando le parti siano state messe in grado di conoscere l’opera di intermediazione svolta dal mediatore, grazie alla cui attività hanno concluso l’affare, nonché di valutare l’opportunità o meno di avvalersi della relativa prestazione, soggiacendo ai conseguenti oneri; ne consegue che la prova di tale conoscenza incombe, ai sensi dell’art. 2697 c.c., sul mediatore che voglia far valere in giudizio il diritto alla provvigione ( Cass. civ., sez. , II-, 6 maggio 2019, n. 11776 ) .

Quindi, anzitutto non è possibile per l’agente chiedere una provvigione casuale, deve dimostrare cioè di aver svolto l’opera di mediazione. Non può chiedere, quindi, la provvigione sulla base di circostanze vaghe o quando le parti non hanno piena consapevolezza dell’opera svolta dal mediatore.

Ha poi degli obblighi precisi in diverse materie, perchè anche se non incaricato o comunque incaricato da una delle parti, deve informare le parti (specialmente l’acquirente), ex art. 1759 c.c., che l’immobile deriva da una donazione (cfr. Cass. civ., sez. , II, 16 gennaio 2019, n. 965), per il rischio che l’acquirente sia sottoposto all’azione di riduzione.

Ovviamente non può distrarre le somme ricevute dall’acquirente, a garanzia della sua provvigione, perchè:

Risponde del reato di appropriazione indebita il mediatore d’affari che, nell’infondato ed ingiustificato convincimento dell’avvenuta conclusione dell’affare, trattenga la somma consegnatagli dal proponente l’acquisto di un immobile a garanzia del futuro pagamento della provvigione (Cass. pen., sez. , II, 18 dicembre 2018, n. n. 56935).

Attenzione, poi, a come nasce il rapporto con l’agenzia: l’attenzione la deve porre la parte, perchè dal punto di vista dell’agenzia, non è necessario un conferimento scritto di incarico, come d’altronde stabilito da tempo dalla giurisprudenza, secondo cui:

Ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione, non è necessaria l’esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l’attività del mediatoreavvantaggiandosene (Cass. civ., sez. , II, 14 maggio 2018, n. 11656) .

Alle volte il mediatore ha diritto ad essere pagato anche se è intervenuto solo per una parte della trattativa, perchè successivamente è subentrato altro mediatore, per cui ha diritto:

pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo (Cass. civ., sez. , II, 16 gennaio 2018, n. 869)

Di recente si è detto che non rientra negli obblighi classici dell’agenzia preoccuparsi se il bene è libero da ipoteche, il che risulta alquanto limitativo rispetto alla realtà socio economica, nella quale l’agente svolge un ruolo sul quale il cliente fa affidamento:

non è ricompreso nella prestazione professionale del mediatore l’obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà del bene oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli (Cass. civ., sez. , II, 5 aprile 2017, n. 8849)

Concludiamo ricordando che l’avvocato immobiliarista può assistere anche l’agenzia immobiliare, specialmente quando questa ha maturato il diritto alla provvigione. Di solito l’agente viene pagato al momento dell’atto e nell’atto notarile si dà conto del suo intervento. L’agente, comunque, sa che

La conclusione dell’affare, quale fonte del diritto del mediatore alla provvigione, è il compimento dell’atto che dà all’intermediato il diritto di agire per l’adempimento o il risarcimento, sicché anche una proposta di acquisto integrante “preliminare di preliminare” può far sorgere il diritto alla provvigione (Cass. civ., sez. , III, 17 gennaio 2017, n. n. 923).

Articolo redatto ad Alpignano e a Torino il 22 luglio 2019 da Studio Duchemino

Proposta d’acquisto e dintorni: quando e perchè rivolgersi all’avvocato immobiliarista?

Pubblicato su 17 Lug 2019 di Studio Duchemino

L’acquisto e la vendita immobiliari a Torino e Alpignano, così come in Italia in genere, sono operazioni tutt’altro che scontate e pacifiche. Molti, infatti, si imbattono in problematiche serie e devono rivolgersi ad un esperto legale di immobili.

Ad esempio, vi sono situazioni in cui bisogna acquistare casa dopo aver venduto la propria, oppure dopo aver ottenuto il mutuo dalla banca, oppure ancora situazioni in cui si verificano ripensamenti dopo aver sottoscritto una proposta irrevocabile. Sono solo alcuni esempi di quelle difficoltà che riguarda il mercato immobiliare, senza scendere in quei casi complicati come l’acquisto o la vendita ad opera di persona “incapace di intendere o di volere” …

E’ bene, quindi, capire quando rivolgersi all’avvocato immobiliarista a Torino, cercando una persona esperta e competente per evitare il peggio. I danni collaterali ad una vendita possono essere moltissimi, basti pensare alle situazioni in cui si rimane obbligati per importi considerevoli senza avere le spalle coperte, oppure si rischia di perdere la casa quando si è avuto un ripensamento, oppure si acquista semplicemente “male” senza avere piena cognizione delle problematiche dell’immobile.

In questi ambiti bisogna evitare il faidate, perchè può essere molto pericoloso: ad esempio in tema di proposta irrevocabile.

Viene comunemente descritta come un modulo predisposto dall’agenzia immobiliare – da non confondere, ovviamente, con il verbale di visita che ci viene fatto firmare quando andiamo a visitare un immobile -, il quale contiene la promessa di acquistare irrevocabilmente.

Nel gergo e nell’immaginario comune, quindi, si tratta di una semplice proposta che viene rivolta al venditore, di acquistare il bene a determinate condizioni e ad un certo prezzo.

Può capitare anche che la proposta sia di vendita. In ogni caso spesso si ricollega alla cosiddetta caparra confirmatoria, che dal nome latino indica proprio la somma di denaro versata per “prenotare” l’immobile ed evitare che il venditore lo alieni ad altri, fermo restando il meccanismo della “trascrizione del preliminare”.

Ciò che conta è che una delle parti si impegni a rendere irrevocabile la propria proposta per un certo numero di giorni.

In assenza di questo termine, non si potrà certo parlare di proposta irrevocabile, in quanto il termine sancisce anche il periodo di tempo in cui la proposta è irrevocabile e il giorno decorso il quale diventa revocabile e può materialmente essere revocata. Lo ha spiegato, d’altronde, la Corte di Cassazione nel 2014, affermando tra l’altro che

(Cass. civ., sez. , II, 2 ottobre 2014, n. 20853) il termine entro il quale il proponente si obbliga a mantenere ferma la proposta, ai sensi dell’art. 1329, primo comma, cod. civ., costituisce elemento essenziale della proposta irrevocabile sicché, deve essere fissato dallo stesso proponente. In mancanza di tale determinazione la proposta va considerata pura e semplice, ed è revocabile, a norma dell’art. 1328, primo comma, cod. civ., finché il contratto non sia concluso.

Passato il termine, la proposta sarà revocabile e potrà essere revocata, a meno che non sia intervenuta una accettazione scritta da parte del contraente avverso.

Di recente – Cass. civ., sez. , II, 19 giugno 2013, n. 15411 – si è sostenuto, poi, che se, una volta decorso il termine, la parte accetta ugualmente:

la manifestazione della volontà del secondo di aderire all’offerta, se sopravviene tardivamente, equivale ad una nuova proposta che non vincola l’originario offerente se non in caso di accettazione da parte del medesimo. Pertanto, è ininfluente che il ritardo nell’accettazione della proposta sia solo “lieve”, considerato che nella fattispecie non viene in rilievo una questione di inadempimento, ma un’ipotesi di decorrenza di un termine.

Alle volte i tribunali di merito (ad es. Trib. civ., Lodi, 23 giugno 2006, n. 439 ) hanno sostenuto che in mancanza del termine di irrevocabilità, la proposta è ugualmente irrevocabile per il tempo stabilito dalla natura dell’affare o dagli usi, ma si tratta di opzione che è difficilmente condivisibile:

In tema di proposta irrevocabile, qualora il proponente non abbia indicato il termine entro il quale si è obbligato a mantenere ferma la proposta, questa non si trasforma in proposta semplice ma rimane ferma per il tempo necessario secondo la natura dell’affare o secondo gli usi, affinché l’accettazione giunga al proponente.

Il mondo delle proposte di acquisto è variegato, anche a livello interpretativo, come dimostra il fatto che una parte potrebbe descrivere il modello contrattuale come semplice trattativa, l’altra, invece, averlo “vissuto” concretamente come un affare già vincolante.

E’ bene rivolgersi allo studio legale immobiliare: l’avvocato immobiliarista saprà consigliare i clienti a Torino, in provincia e in tutto il territorio nazionale su quale strategia adottare nel caso di ripensamento, di indecisioni, di problematiche condizionali, di difetto nella concessione del mutuo. Lo Studio Duchemino, peraltro, opera da anni come avvocato immobiliarista a Torino e provincia, per fornire supporto al venditore, all’acquirente, all’agente immobiliare in qualunque vicenda riguardi l’immobile.

Lo studio legale a Torino è una realtà fatta di esperienza, passione, lavoro ed è operativo per fornire assistenza completa e competente per ogni situazione.

Quando si è portati ad acquistare un immobile, infatti, si deve decidere anzitutto se rivolgersi ad una agenzia immobiliare oppure evitare la mediazione: le due opzioni hanno vantaggi e svantaggi. Rivolgersi all’agenzia significa avere una parte del lavoro svolta da personalità competenti a livello professionale, ma avere una limitata scelta di immobili e inevitabilmente poter incorrere nel cosiddetto dolo buono che qualunque agenzia mette in campo. Evitare i mediatori significa doversi occupare di tutti i controlli sull’immobile, evitando sì’ di dover pagare la provvigione, ma incorrendo in difficoltà tecniche per chi non è avvezzo alla trattativa o agli aspetti burocratici.

In ogni caso, l’avvocato immobiliarista ad Alpignano rappresenta inevitabilmente il punto di riferimento per chiunque, che si sia rivolto o meno al mediatore o al procacciatore, voglia chiarirsi le idee soprattutto sui rischi che si corrono.

L’avvocato sa, infatti, quali sono i giudizi che si possono esperire per quanto riguarda gli immobili: l’evizione, la garanzia per vizi, l’azione di adempimento di natura costitutiva, le azioni a difesa dei diritti reali, la rivendica, la possessoria, le inibitorie e le cautelari, le azioni condominiali e locatizie. L’avvocato immobiliarista ha il quadro completo delle “conseguenze” a cui si va incontro quando si sbaglia una trattativa.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 17 luglio 2019

Rumori dai vicini di casa: quando rivolgersi all’avvocato immobiliarista a Torino?

Pubblicato su 6 Lug 2019 di Studio Duchemino

Uno dei tanti problemi del vicinato sono i rumori provenienti dagli immobili confinanti. Quando è il caso di rivolgersi all’avvocato immobiliarista? Ci sono, infatti, situazioni in cui la convivenza con altri condomini o vicini di casa diventa intollerabile a causa di immissioni sonore continue o sporadiche, rumori di vario tipo dovuti all’uso domestico o all’abbaiare di cani, strumenti musicali …

Quando la situazione degenera, è bene rivolgersi immediatamente all’avvocato immobiliarista, il quale conosce i criteri a cui attenersi per stabilire quali immissioni acustiche sono da portare al vaglio di un giudice, tenendo presente che le immissioni industriali o economiche (legate a qualche attività economica) sono regolate in modo parzialmente diverso.

L’avvocato immobiliarista approfondisce con il cliente soprattutto il livello di decibel delle immissioni sonore, senza trascurare, ovviamente, la rumorosità di fondo della zona (quella ambientale). Bisogna, infatti, riconoscere che da anni la giurisprudenza ritiene che

la valutazione diretta a stabilire se i rumori restino compresi o meno nei limiti della norma, deve essere riferita alla situazione locale, appropriatamente e globalmente considerata (Cass. 17051/2011; Cass. 3438/2010).

Non si può mai ipotizzare un calcolo dei decibel provenienti dall’immobile del vicino a partire da una situazione di “silenzio assoluto”, perchè falserebbe la valutazione del giudice, che deve stabilire la tollerabilità o meno delle immissioni acustiche rispetto al parametro dell’art. 844 c.c..

Nella vicenda sottoposta a Corte di cassazione civile, sez. II, 5 novembre 2018, n. 28201 era stata analizzata la situazione venutasi a creare quando il vicino del piano di sopra aveva spostato la propria cucina sulla camera da letto del vicino di sotto. Sebbene ottenesse ragione dal giudice di pace, il criterio di calcolare le immissioni in situazioni di silenzio assoluto non è stato ritenuto valido. La misurazione deve tenere conto della rumorosità di fondo della zona e valutare se le immissioni la superano di oltre 3 decibel.

Per sapere come era andata, bisogna riportare il testo della sentenza in cui si dice che

Il Giudice di pace ha stabilito, sulla scorta dei rilievi fonometrici eseguiti dal c.t.u. nominato in primo grado, che i rumori eccedevano la normale tollerabilità in base al disposto dell’art. 844 e alle previsioni del D.P.C.M. 14 novembre 1997, ed ha ordinato di contenere le immissioni entro i limiti di 60 db in orario diurno e di 50 db in orario notturno.
Già in primo grado il ricorrente aveva, però, lamentato che il livello del rumore di fondo era stato rilevato in condizioni di assoluto silenzio e solo all’interno degli ambienti sottostanti al vano cucina e il Tribunale ha, quindi, disposto la rinnovazione della consulenza ed una successiva integrazione, assegnando al c.t.u. il compito di relazionare anche sui rilievi mossi agli esiti dei primi accertamenti.

L’avvocato immobiliarista ha il compito di valutare la situazione del cliente, sia derivante dall’abbaiare di cani, dal suono di strumenti musicali, dai rumori prodotti dal vicino in generale: il cliente lamenta spesso una situazione intollerabile, ma non conta certo la sua particolare sensibilità personale, si deve fare riferimento all’uomo medio. In effetti:

Occorre a tal fine considerare il complesso di suoni, di origine varia spesso non identificabile, continui e caratteristici della zona si quali si innestano di volta in volta rumori più intensi (prodotti da voci, veicoli, eccetera), tutti elementi che devono essere valutati in modo obiettivo in relazione alla reattività dell’uomo medio, prescindendo da considerazioni attinenti alle singole persone interessate dalle immissioni (condizioni fisiche o psichiche, assuefazione o meno alla rumorosità; cfr., Cass. 38/1976).

In conseguenza, qualora a Torino o in altre zone anche non industrializzate si verifichi un dissidio che richiede l’intervento dell’avvocato immobiliarista, è bene rivolgersi immediatamente all’avvocato di fiducia, chiedendo uno studio preliminare della situazione sulla base di una corretta perizia acustica e solo dopo valutare la necessità di un intervento del giudice.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino, Studio legale ad Alpignano, il 6 luglio 2019

Vigili del fuoco volontari: non dovuto il t.f.r.. Risponde l’avvocato del lavoro a Torino

Pubblicato su 22 Mag 2019 di Studio Duchemino

Una domanda piuttosto frequente, che viene rivolta all’avvocato del lavoro a Torino, è il regime applicabile al vigile del fuoco volontario.

La L. 12 novembre 2011, n. 183. Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (Legge di stabilità 2012)(Suppl. ord. alla Gazzetta Ufficiale Serie gen. – n. 265 del 14 novembre 2011) ha modificato alcune norme di legge, in particolare il D. lgs del 2010 n. 139.

Ci siamo già occupato in questo articolo del vigile del fuoco volontario, ricordando una sentenza del Tribunale di Torino secondo cui il rapporto che lega il vigile del fuoco con l’amministrazione non è lavoro subordinato, ma rapporto “di servizio”.

La sentenza Corte di cassazione civile, sez. VI, 6 luglio 2018, n. 17917 non fa che confermare questo indirizzo, affermando che

che il motivo merita accoglimento alla luce dell’orientamento accolto da questa Corte (cfr. Cass. 15 luglio 2016, n. 14467) che, conformandosi a quanto enunciato dal Giudice delle leggi con la sentenza n. 267/2013, ha escluso che il rapporto tra la pubblica amministrazione ed il personale volontario del Corpo dei vigili del fuoco, per l’esercizio di funzioni straordinarie e collegate ad eventi di natura eccezionale e di durata ed entità non prevedibili, consistendo in una dipendenza di carattere meramente funzionale, possa assimilarsi al rapporto di lavoro subordinato del tipo di quello intercorrente con i lavoratori a tempo determinato con un contratto di assunzione o un rapporto disciplinato dalla legge, dovendosi qualificare come mero rapporto di servizio;

In questa vicenda un vigile del fuoco volontario si era rivolto all’avvocato del lavoro per ottenere il trattamento di fine rapporto, sul presupposto che il suo rapporto di lavoro fosse equiparabile a quello subordinato.

Tuttavia, in tre gradi di giudizio (tribunale, appello, cassazione) si arriva a confermare che questo rapporto particolare è un rapporto di servizio, non equiparabile al lavoro subordinato.

Il Ministero vince la causa, a spese compensate.

Prima di intraprendere un percorso giudiziario, il vigile del fuoco dovrebbe rivolgersi ad un avvocato, in particolare individuare un avvocato del lavoro a Torino che possa consigliarlo sul da farsi. Non è detto, infatti, che tutte le soluzioni siano possibili.

Secondo il Consiglio di Stato – sentenza 4061/2018 -:

“È costante in giurisprudenza la massima secondo cui la situazione di servizio del vigile del fuoco volontario non è comparabile con quella del vigile del fuoco di ruolo nel Corpo dei Vigili del fuoco la cui attività, date le caratteristiche di emergenza in cui comunemente viene prestato il servizio, comporta condizioni di grande impegno fisico e nervoso….(Cons. Stato, sez. III n. 3812 del 15 luglio 2013)” (Sez. I, 1203/2016)

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 22 maggio 2019

Edilizia convenzionata: quando e come acquistare casa, secondo l’avvocato immobiliarista?

Pubblicato su 17 Mag 2019 di Studio Duchemino

L’edilizia convenzionata è una forma di edilizia convenzionata con enti pubblici che consente risparmio di spesa e forme assistenziali.

Gli immobili facenti parte della convenzione sono solitamente alienabili dai proprietari che hanno acquistato dall’ente pubblico, a certe condizioni. In questi casi è bene rivolgersi all’avvocato immobiliarista, specialmente in tema di prelazione legale.

Si dice prelazione la facoltà inopponibile che una delle parti ha di intervenire con preferenza nell’acquisto di un bene.

La prelazione è, quindi, convenzionale quando è un accordo tra privati (ad esempio in ambito societario), legale quando è previsto dalla legge che un soggetto abbia il diritto legalmente già prestabilito di essere preferito in una operazione economica.

In questi casi il bene deve essere offerto al prelazionario. Oppure, bisogna estinguere la prelazione, per evitare forme di riscatto a posteriori del bene come il retratto successorio.

L’estinzione della prelazione è regolata dalle leggi regionali, dai regolamenti dell’ente di edilizia popolare e dalla legge.

Di solito, chi vuole vendere un immobile acquisito in convenzione, dovrebbe prima estinguere la prelazione che il Comune o l’Ente di gestione ha nei confronti delle future vendite.

In questi casi, l’acquirente deve scegliere un avvocato immobiliarista a Torino ed esporgli con largo anticipo la situazione, prima di sottoscrivere anche solo un compromesso, che lo obbligherebbe irrevocabilmente a sedersi poi al tavolo del Notaio per il passaggio definitivo della proprietà.

Il venditore deve garantire l’estinzione della prelazione prima di arrivare dal Notaio; per questo è sempre bene consultare l’Ente di gestione o il Comune di riferimento per informarsi sull’immobile e sulla prelazione.

Il venditore potrebbe estinguere la prelazione con i soldi ricevuti a titolo di caparra, in tal caso l’avvocato immobiliarista che segue l’acquirente dovrà tutelarlo adeguatamente, perchè si tratta di operazioni a rischio.

Il venditore, a sua volta, deve muoversi con largo anticipo per saldare la prelazione o avviarne le pratiche, perchè l’ente ha diritto di prelazione nell’ipotesi di vendita dell’immobile e può far dichiarare nulla la vendita se non viene estinto questo diritto.

La Legge 28 gennaio 1994 n. 85 Art. 3, ha disposto che

A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, gli alloggi di edilizia agevolata possono essere alienati o locati, nei primi cinque anni decorrenti dall’assegnazione o dall’acquisto e previa autorizzazione della regione, quando sussistano gravi, sopravvenuti e documentati motivi. Decorso tale termine, gli alloggi stessi possono essere alienati o locati

I vincoli che vengono inseriti nelle convenzioni tra il Comune / l’Ente e la cooperativa servivano già con la legge 22 ottobre 1971, n. 865 ad evitare speculazioni: il Comune consente a certe cooperative di costruire a bassi costi di urbanizzazione su certe aree, in cambio la cooperativa costruisce immobili che si possono vendere a prezzi contenuti. Per evitare speculazioni, ci sono state tante normative che hanno imposto vincoli di trasferimento.

Esistono ancora i limiti al prezzo massimo di vendita, altri sono caduti. Secondo la Corte di Cassazione se la legge 13 maggio 2011, n. 70 ha previsto la possibilità di eliminare il tetto del prezzo, significa che esiste ancora. Questo tipo di vincolo imposto a chi vuole vendere, di mantenere il prezzo al di sotto di un certo importo, a differenza di altri vincoli, non sarebbe scomparso, anzi, potrebbe essere eliminato solo con la “convenzione di rimozione” di questo vincolo, da trascriversi (Cass. SS.UU. 16 settembre 2015, n. 18135; Cass. 3 gennaio 2017, n. 21; Cass. 4 dicembre 2017 n. 28949).

In generale si può dire che acquistare immobili soggetti a vincoli è operazione fattibile, ma richiede una consulenza specialistica dell’avvocato immobiliarista, cioè del professionista che segue specificamente le parti in operazioni di questo tipo, che presentano rischi di contenzioso. In Italia, infatti, ci sono anni di contenziosi di acquirenti e venditori su casi di questo tipo, che dimostrano la scarsa manovrabilità di una disciplina che è stata modificata tante volte nel corso del tempo a discapito della chiarezza complessiva.

Articolo redatto a Torino il 17 maggio 2019 da Studio Duchemino

Quando andarsene di casa non è più un illecito: miniguida per la separazione dei coniugi a Torino

Pubblicato su 16 Mag 2019 di Studio Duchemino

Infinite volte si è parlato di questo argomento: la separazione personale dei coniugi. A Torino vi sono studi di avvocati preparati per affrontare le separazioni dei clienti con il giusto tatto e la preparazione tecnica. Ma veniamo al quesito: quando abbandonare il tetto coniugale non è più un fatto rilevante? Quando si può abbandonare il tetto coniugale?

L’avvocato divorzista consiglia sempre di valutare un aspetto fondamentale, la causalità. Che cosa viene prima, quindi, tra l’abbandono del tetto coniugale e la rottura della serenità della convivenza?

La vera domanda da porsi, quindi, è se l’abbandono del tetto coniugale magari causato da una relazione extraconiugale produce una rottura del clima di affetto familiare, oppure se ne è la conseguenza, nel senso che proprio l’avvenuta rottura della serenità dei coniugi produce, poi, il tradimento o semplicemente l’abbandono del tetto coniugale.

Di questo tema si parla in molte sentenze e di recente Corte di cassazione civile, sez. VI, 23 aprile 2019, n. 11162 non fa che ribadire i principi generali a cui attenersi. Intanto, è bene cercare a Torino un avvocato per la separazione e per il divorzio, quelli che comunemente vengono chiamati avvocati divorzisti.

La sentenza ribadisce, partendo da una vicenda che è avvenuta in Sardegna, ma che accade ogni giorno nelle aule dei tribunali italiani:

La giurisprudenza ritiene infatti che non costituisce violazione di un dovere coniugale la cessazione della convivenza quando ormai il legame affettivo fra i coniugi è definitivamente venuto meno e la crisi del matrimonio deve considerarsi irreversibile (cfr. Cass. civ. sez. VI-1 n. 25966 del 15 dicembre 2016 secondo cui “l’allontanamento di uno dei coniugi dalla casa familiare costituisce, in difetto di giusta causa, violazione dell’obbligo di convivenza e la parte che, conseguentemente, richieda la pronuncia di addebito della separazione ha l’onere di provare il rapporto di causalità tra la violazione e l’intollerabilità della convivenza, gravando, invece, sulla controparte la prova della giusta causa”

E’ quindi assolutamente ovvio che all’avvocato divorzista bisognerà raccontare la verità. Qualunque sia il coniuge che si reca per primo dall’avvocato divorzista a Torino dovrà inesorabilmente spiegare come si è giunti a litigare ogni giorno, quali sono le cause che hanno prodotto la distruzione dell’unità familiare e soprattutto se l’abbandono del tetto coniugale sia motivato da una giusta causa, cioè dall’esistenza di motivi che esprimono l’avvenuta rottura dell’affectio coniugalis o viceversa.

Infatti, un coniuge potrebbe aver intrattenuto una relazione extraconiugale, producendo la rottura del matrimonio. In questo caso la separazione gli potrebbe essere addebitata e se aveva diritto a percepire una somma mensile, perderà questo diritto.

Ricordiamo, poi, che in alcune sentenze si è ritenuto che le conseguenze dell’infedeltà coniugale possano sorpassare il semplice addebito, istituto piuttosto desueto. In effetti, in molti casi i coniugi ottengono la pronuncia nel merito e per l’addebito si prosegue con una giudizio quasi separato, in attesa di un risultato di quasi nulla utilità.

L’avvocato divorzista spiega spesso al cliente che l’addebito è un istituto desueto, ma che alcune pronunce della Corte di Cassazione hanno riconosciuto persino il risarcimento del danno. Si pensi a Cass. civ., sez. , III-, 7 marzo 2019, n. 6598 , secondo cui

La natura giuridica del dovere di fedeltà derivante dal matrimonio implica che la sua violazione non sia sanzionata unicamente con le misure tipiche del diritto di famiglia, quale l’addebito della separazione, ma possa dar luogo al risarcimento dei danni non patrimoniali ex art. 2059 c.c., senza che la mancanza di pronuncia di addebito in sede di separazione sia a ciò preclusiva, sempre che la condizione di afflizione indotta nel coniuge superi la soglia della tollerabilità e si traduca, per le sue modalità o per la gravità dello sconvolgimento che provoca, nella violazione di un diritto costituzionalmente protetto, quale, in ipotesi, quello alla salute o all’onore o alla dignità personale. (Nella specie, la S.C ha confermato la sentenza che aveva escluso non solo, in radice, che la violazione del dovere di fedeltà fosse stata causa della separazione, avendo la moglie svelato al marito il tradimento solo mesi dopo la separazione, ma anche che il tradimento, per le sue modalità, avesse recato un apprezzabile pregiudizio all’onore o alla dignità del coniuge, in quanto non noto neppure nell’ambiente circostante e di lavoro e comunque non posto in essere con modalità lesive della dignità della persona).

In tutti i casi di crisi familiare e coniugale, è bene cercare immediatamente un avvocato divorzista a Torino al fine di spiegare al professionista del settore la situazione che si è creata, rendendogli possibile stabilire quale corretta strategia intraprendere in tribunale.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 16 maggio 2019

Compromesso e mutuo: come tutelarsi al meglio? Contatta il tuo avvocato immobiliarista a Torino

Pubblicato su 15 Mag 2019 di Studio Duchemino

Molte persone che acquistano casa hanno bisogno di sapere con certezza che se qualcosa andrà storto – mancata concessione del mutuo, mancata vendita della casa di proprietà -, non incorreranno in conseguenze negative per il loro futuro.

Per questo esiste la condizione: si tratta di una clausola che consente, per legge, di subordinare gli effetti di un negozio ad altra situazione che potrebbe o meno verificarsi.

In Italia, nel diritto civile, si parla di solito di condizioni sospensive o risolutive, a seconda che sospendano gli effetti del contratto o lo risolvano a posteriori.

Per questo è importante rivolgersi all’avvocato immobiliarista quando si vuole collegare una operazione economica ad un’altra, senza la quale la prima non potrebbe andare in porto.

Alle volte capita persino che la condizione rientri dalla finestra dopo essere uscita dalla porta, quando il giudice condanna la parte a versare il prezzo di acquisto dell’immobile dando attuazione al contratto preliminare (compromesso). In tal caso, l’effetto di trasferimento della proprietà è conseguenza del pagamento del prezzo (Corte di cassazione civile, sez. II, 31 luglio 2018, n. 20226) ed è quindi ovvio che sia una sorta di condizione sospensiva.

Se si vuole l’effetto, bisogna adempierla, con la differenza che nella maggior parte dei casi, invece, quando le parti non sono ancora arrivate davanti al tribunale, la condizione ha effetto di sospendere il contratto per tutelare la parte debole.

In alcuni casi siamo in presenza di una condizione risolutiva, ad esempio:

La clausola che preveda la risoluzione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare in caso di mancata approvazione del progetto di lottizzazione deve essere qualificata come condizione risolutiva e non come condizione potestativa (c.d. unilaterale), in quanto la prima si limita a subordinare l’efficacia del contratto ad un evento, futuro e incerto, il cui verificarsi priva automaticamente il negozio di effetti “ab origine”, la seconda, invece, esige una specifica ed inequivoca pattuizione senza che rilevi il mero interesse della parte alla sua realizzazione, implicando il riconoscimento, in capo al contraente, di un diritto potestativo il cui mancato esercizio, successivamente al verificarsi dell’evento, dà vita a un nuovo negozio (Corte di cassazione civile, sez. II, 18 aprile 2018, n. 9550).

Attenzione, però. E’ vero che l’ottenimento del mutuo dipende in parte dall’acquirente, ma d’altro canto non dipende “interamente” da lui, per cui la giurisprudenza tende ad escludere che si tratti di condizione meramente potestativa, tale da rendere nullo il contratto. Secondo
Cass. civ., sez. , II, 11 settembre 2018, n. 22046 , L.G. c. D.C.F., in Arch. loc. cond. e imm. n. 1/2019,

Ove le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un istituto bancario un mutuo per potere pagare in tutto o in parte il prezzo stabilito, tale condizione è qualificabile come “mista”, dipendendo la concessione del mutuo anche dal comportamento del promissario acquirente nell’approntare la pratica. La mancata erogazione del prestito, però, comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell’art. 1359 c.c., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché questa disposizione è inapplicabile qualora la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia interesse all’avveramento della condizione (cd. condizione bilaterale), sia perché l’omissione di un’attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto essa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l’attività di attuazione dell’elemento potestativo in una condizione mista.

In tali casi, quindi, è bene non trascurare l’impegno che si prende, contattare un avvocato immobiliarista a Torino per chiarire preventivamente quali clausole dovranno essere inserite nel compromesso per aversi il massimo della tutela possibile.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 15 maggio 2019

Verbale dell’assemblea condominiale: come difendersi se non è vero quanto riportato?

Pubblicato su 12 Mag 2019 di Studio Duchemino

Come difendersi quando nel verbale dell’assemblea condominiale viene riportato qualcosa di non vero, oppure che non è accaduto? E’ una delle domande più importanti e frequenti rivolte all’avvocato immobiliarista, anche perchè di solito chi contesta un verbale condominiale si è già rivolto ad un avvocato immobiliarista. A Torino ce ne sono tanti, si tratta di studi legali esperti in immobili. Rivolgersi subito all’avvocato immobiliarista è la scelta più efficace, ma vediamo perchè, prendendo spunto da una vicenda che è accaduta ad Ivrea (Tribunale civile Ivrea, sez. III, 28 gennaio 2017, n. 73).

Un condomino si era appostato alla “prima convocazione”, a cui solitamente non si presenta nessuno per prassi, e aveva atteso. L’assemblea in seconda convocazione dava atto che in prima convocazione nessuno si era presentato e quindi assumeva deliberazioni onerose per il condominio.

Il condomino impugnava la delibera, chiedendone l’annullamento, perchè si era presentato in prima convocazione e ciò non era stato verbalizzato.

Il condominio si difendeva chiedendo testimonianze sulla circostanza che in prima convocazione non fosse presente nessuno.

Ma già su questo punto l’avvocato immobiliarista aveva bene consigliato il cliente: il tribunale, infatti, ricorda che

Poiché infatti la delibera condominiale deve risultare in forma documentale ai sensi dell’art. 1136 u.c. c.c. è inammissibile la prova testimoniale volta a dimostrare una volontà assembleare difforme da quella che risulta dal verbale(cfr. Cass., sez. II, sentenza n. 2101 del 8 marzo 1997)

Ciò significa, anzitutto, che l’amministratore non può attestare falsamente qualcosa nel verbale e poi ricredersi mediante testimonianze, perchè esse sono inutili.

In prima convocazione un condomino si era realmente presentato. Il giudice ricorda, quindi che

Una volta quindi che l’assemblea sia stata convocata, occorre dare conto, tramite la verbalizzazione, di tutte le attività compiute. anche se le stesse non si sono perfezionate e non siano state adottate deliberazioni, allo scopo di permettere a tutti i condomini, compresi quelli dissenzienti ed assenti, di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale e di assumere le opportune iniziative.

Non può, quindi, il condominio omettere la verbalizzazione della prima assemblea, altrimenti anche la seconda non sarà valida, anche perchè nonostante la relativa “inutilità” di una riunione a cui partecipa solo un condomino, la convocazione era effettivamente per quel giorno a quell’ora e in quel luogo, pertanto l’amministratore deve verbalizzare tutto.

Il tribunale ha precisato qualcosa anche sul valore del verbale di assemblea:

Il verbale dell’assemblea condominiale offre una prova presuntiva dei fatti che afferma essersi in essa verificati, con la conseguenza che spetta al condomino che impugna la deliberazione assembleare, contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativoverbale, provare il suo assunto (cfr. Cass. sez. VI, ordinanza n. 16774 del 12 agosto 2015; sez. II, sentenza n. 5014 del 22 maggio 1999).

Astutamente il condomino si era rivolto all’avvocato immobiliarista e così ha prodotto in giudizio la documentazione che dimostrava essere impossibile quanto affermato dall’amministratore, cioè che non si era presentati i condomini; e ciò semplicemente mediante i documenti che dimostrano la chiusura del centro commerciale dove avrebbe dovuto tenersi l’assemblea.

Quando si hanno dubbi sulla verbalizzazione, è bene individuare preventivamente un avvocato immobiliarista a Torino, farsi consigliare già sulla prima convocazione, in modo da vanificare eventuali verbalizzazioni di seconda convocazione.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 12 maggio 2019

Regolamento condominiale del costruttore: quando l’acquirente è vincolato a rispettarlo? Risponde lo studio legale a Torino

Pubblicato su 8 Mag 2019 di Studio Duchemino

Uno dei problemi che si verificano quando si acquista casa è trovarsi vincolati ad un regolamento condominiale che al momento dell’atto non si conosceva nemmeno; questo perchè la maggior parte dei costruttori ha preso l’abitudine di vendere o promettere in vendita immobili, chiedendo che l’acquirente si vincoli senza però allegare un regolamento già formato all’atto, ma riservandosi una facoltà di redigerlo successivamente. Questo accade soprattutto quando il costruttore deve finire di ultimare l’immobile, oppure creare ancora il condominio mediante la vendita di specifiche unità immobiliari.

Come tutelarsi nell’ipotesi in cui l’acquirente sia chiamato a sottoscrivere il contratto, con tanto di vincolo ad un regolamento che non esiste ancora?

Ricordiamo subito che l’avvocato immobiliarista consiglierà al cliente di attenersi ai principi sanciti dalla Corte di cassazione civile, sez. II, 20 marzo 2015, n. 5657 secondo cui:

L’obbligo, assunto con il contratto di acquisto di un’unità immobiliare di un fabbricato, di rispettare il regolamento di condominio che sarà predisposto dal costruttore non vale a conferire a quest’ultimo il potere di redigere un qualunque regolamento, né può comportare l’approvazione di un regolamento attualmente inesistente, atteso che solo il concreto richiamo nel singolo atto d’acquisto di uno specifico regolamento, già esistente, consente di considerarlo, “per relationem”, parte di tale atto.

E’ quindi ovvio che la vecchia tecnica di definire per relazione il contenuto di un contratto, rimandando ad altro accordo o clausola, non vale se il regolamento non esiste ancora. Il costruttore non è legittimato a tutto, quindi, anche perchè sovente il costruttore si riserva spazi condominiali da vendere poi separatamente, attraverso definizioni successive del regolamento o ambigue.

In questi casi è bene rivolgersi all’avvocato immobiliarista prima di sottoscrivere accordi o preliminari che rimandano a regolamenti da scrivere. Individuare uno studio legale a Torino a cui demandare l’analisi della bozza del compromesso, da farsi consegnare prima, è l’attività fondamentale.

Ricordiamo che spesso il riservarsi la facoltà di predisporre in futuro il regolamento va di pari passo con la clausola che consente al costruttore di autoesonerarsi dalle spese condominiali relative alle unità immobiliari ancora invendute.

E’ bene rivolgersi all’avvocato immobiliarista, trovandone uno a Torino, presentando la documentazione di cui si è in possesso, che sarà la proposta irrevocabile d’acquisto, la bozza del preliminare che si vuole firmare, eventuali extracapitolato, eventuali incarichi di mediazione. Tutto consente all’avvocato immobiliarista di scovare le falle dell’operazione ed evitare al cliente di andare incontro ad un rischio certo, specialmente se si parla di definire quali parti siano comuni e a quanto ammonteranno le spese condominiali, in relazione ai millesimi.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino l’8 maggio 2019

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