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Divieto di parcheggio in condominio: quando rivolgersi all’avvocato immobiliarista a Torino

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Una delle questioni più dibattute, nell’ambito condominiale, è l’uso del “cortile“, quello spazio che solitamente gli edifici urbani posseggono e che spesso è adibito all’uso comune.

Su una parte comune (cfr. art. 1117 c.c.) è possibile imporre, mediante il regolamento condominiale, un limite d’uso, oppure una regolamentazione d’uso pratica: nel primo caso ciò avviene con una disposizione del regolamento contrattuale, che impone limiti alla proprietà, mentre nel secondo caso la regolamentazione del cortile può avvenire con una semplice delibera condominiale dell’assemblea.

Quando rivolgersi, quindi, all’avvocato immobiliarista e che cosa chiedere? All’avvocato immobiliarista è bene rivolgersi quando l’uso del cortile è ambiguo, nel senso che il regolamento condominiale parrebbe escluderlo, ma magari questo uso si protrae da tempo nei fatti.

Può accadere che un condomino contesti sia l’uso, sia la semplice delibera che lo permette, a fronte di un regolamento che lo vieti.

In questi casi, quindi, l’avvocato immobiliarista ha il compito di interpretare correttamente il regolamento e verificarne la chiarezza, alla luce dei parametri che si possono dedurre anche dalla sentenza Corte di cassazione civile, sez. II, 22 marzo 2019, n. 8239, secondo cui è accoglibile il ricorso se la corte di merito, in questo caso la Corte d’Appello di Torino erra nell’interpretare il regolamento, consentendo di fatto al condominio di portare avanti la consuetudine di parcheggiare le auto nel cortile comune.

Il caso è piuttosto semplice: una società condomina, che vende le sue proprietà durante la causa (fatto ininfluente) contesta ad alcuni condomini di usare lo spazio del cortile per parcheggiarvi l’auto, anche a fronte di una delibera del 1982 che lo consentirebbe, ma, a sua detta, in violazione del regolamento condominiale.

L’errore della Corte d’Appello è quello di leggere il regolamento in modo illogico, affermando da una parte che esiste il divieto di ingombro del cortile, ma che siccome nello stesso regolamento sarebbe consentito ai proprietari dei negozi di transitare, di pulire le auto, implicitamente tale divieto non potrebbe essere interpretato in modo letterale e certo; in pratica, il regolamento prevede di sgomberare il cortile, ma tollera certe situazioni in cui esso viene occupato dai condomini o da alcuni di essi. Da questo la corte ha tratto la conclusione che bisogna interpretare in modo diverso il divieto, anche alla luce del comportamento trentennale dei condomini che parcheggiavano abitualmente o stipulavano, dopo la delibera, veri contratti di locazione.

La Corte di Cassazione, invece, riporta l’argomentazione alla logica. Qualora un divieto sia seguito da una eccezione, è ovvio che il divieto rimane tale nonostante la presenza dell’eccezione, in quanto le clausole vanno interpretate le une per mezzo delle altre, come stabilito dall’art. 1363 c.c..

Dice la Corte di Cassazione, infatti, che:

Il criterio ermeneutico secondo cui le clausole del contratto si interpretano le une per mezzo delle altre (art. 1363 c.c.), regola che è riconducibile al criterio di interpretazione letterale (Cass. n. 14882 del 2018), avrebbe dovuto anzi portare a ricostruire il significato di tale previsione alla luce del divieto posto dalla prima parte della disposizione regolamentare, cioè, come detto, come mera eccezione allo stesso.

In sostanza, leggendo un qualunque regolamento condominiale l’avvocato immobiliarista e con lui il cliente è in grado di interpretarlo correttamente, qualora parta dal divieto e semmai ammetta alcune eccezioni. In tal caso, l’idea che le auto possano transitare o semplicemente essere lavate nel cortile non implica nè presuppone la facoltà di sostare nel cortile con le stesse, nonostante per tali operazioni è quasi inevitabile farlo. L’esistenza dell’eccezione al divieto non rende diritto ciò che rimane un divieto.

Ciò è l’esatto opposto del risultato a cui perviene la Corte d’Appello di Torino, secondo la quale, invece, l’esistenza delle eccezioni al divieto porta ad interpretare il divieto come “lettera morta” e quindi escludere la sua natura di vincolo alla proprietà, riconoscendone invece la natura di modalità di regolazione dell’uso del cortile (modificabile a maggioranza assembleare).

La Corte Suprema, quindi, riporta all’uso corretto delle regole ermeneutiche del contratto. Un regolamento si può definire contrattuale, vincolante e “modificabile solo all’unanimità” se prevede anche eccezioni al vincolo imposto ai condomini, in quanto le eccezioni non annullano il divieto e il vincolo reale.

Inoltre la Corte d’Appello aveva anche affermato che siccome il divieto appariva sempre rivolto, letteralmente, alle persone e non agli immobili, doveva considerarsi obbligatorio e non reale, quindi non un vincolo “reale” imposto sull’immobile.

Tale osservazione, però, secondo il Supremo Collegio nella sentenza citata non ha alcun pregio, in quanto l’onere reale, così chiamato perchè segue la cosa a chiunque pervenga, è sempre un onere rivolto alla persona che ne è titolare, quindi il fatto che il regolamento si rivolgesse ai “proprietari” invece che agli “immobili” non significa necessariamente che si dovesse escludere la natura di vincolo reale e contrattuale del regolamento.

Quando in condominio accade che il cortile viene usato per parcheggio, nonostante e contro il disposto del regolamento, è bene far riferimento sempre ad un avvocato immobiliarista a Torino, al fine di verificare se il divieto previsto ha natura di vincolo insormontabile e anche per verificare se una eventuale delibera che abbia modificato l’uso del cortile sia valida o no.

L’avvocato immobiliarista sarà in grado di stabilire se la delibera è impugnabile, entro quanto e, infine, se l’uso del cortile può essere modificato.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 14 aprile 2019

Risarcimento dei danni: a quale avvocato rivolgersi a Torino?

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La maggior parte di tutti noi si pone un’unica domanda, di fronte ad un fatto dannoso:”Ho diritto al risarcimento del danno?”

Infatti, in tutti gli ambiti della vita vige la regola di “non danneggiare gli altri”, che i latini esprimevano con la frase “nemine laedere” (non ledere nessuno). Ma, quindi, quando abbiamo diritto al risarcimento del danno o dei danni causati da qualcuno? A quale avvocato a Torino dobbiamo rivolgersi? Vi sono avvocati specializzati nella materia?

La prima, fondamentale, osservazione è di evitare le agenzie di risarcimento danni che si trovano ormai ad ogni angolo delle strade: hanno nomi strani, spesso fantasiosi, che fanno riferimento tutti all’infortunistica, ai sinistri, al risarcimento danni, appunto.

Perchè evitarle? Perchè solitamente sono gestite da personale inadatto, che non possiede il titolo di avvocato a Torino, quindi non può patrocinare avanti il Tribunale e le Corti territoriali, men che meno posseggono reali competenze in materia di liquidazione del danno (cioè la fase di quantificazione delle varie voci di danno).

Ecco perchè è fondamentale rivolgersi ad un avvocato a Torino.

Attenzione, di danni si parla in tutti gli ambiti della vita quotidiana: danni da infortunio sul lavoro o da incidente stradale, danni da infiltrazioni di acqua nell’appartamento o da esalazioni e fumi, danni alla propria immagine, danni alla propria attività, danni morali, danni da reato. Qualunque sia la categoria del nostro danno, teniamo sempre a mente una regola d’oro: il danno va sempre dimostrato e provato.

Spesso, infatti, la rabbia induce a pensare di avere un diritto al risarcimento del danno, anche se un reale danno non l’abbiamo subito, perchè concretamente il nostro patrimonio è sempre lo stesso.

Questo perchè molte persone identificano con questa espressione la rabbia che nutrono, quindi il danno morale.

Per agire, però, è necessario anzitutto individuare un avvocato a Torino esperto di responsabilità civile e di risarcimento dei danni e chiedere una consulenza sulla fondatezza della propria richiesta, per evitare spiacevoli conseguenze giudiziarie qualora la domanda sia infondata o sprovvista di prove.

Molte persone riferiscono all’avvocato, infatti, di aver subito danni da operazioni chirurgiche, danni da incidenti stradali, danni contrattuali, danni da truffe, danni morali, danni da lesione del credito, danni da lesione del diritto di proprietà eccetera. Ma spesso tali richieste confondono la reale consistenza del danno con le “impressioni” e i motivi personali di principio. Un tipico caso è il danno da vacanza rovinata, raramente risarcibile.

Rivolgersi, quindi, ad un avvocato a Torino è d’obbligo prima di intraprendere qualunque diffida legale che poi non porterebbe a nulla di concreto e utile.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 7 aprile 2019

Compravendita di immobili con vizi occulti: la risposta dell’avvocato immobiliarista a Torino

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Una delle grandi croci di chi acquista e vende è la presenza dei vizi occulti. Che è anche una delle principali richieste che si rivolgono all’avvocato immobiliarista a Torino.

Il cosiddetto “vizio non apparente”, infatti, è quel vizio dell’immobile occulto “non rilevabile usando l’ordinaria diligenza” di chi si approccia in modo naturale alla compravendita, senza ovviamente avere competenze specifiche (architetti, ingegneri, geometri).

Contrapposti ai vizi occulti sono i vizi “apparenti”, chiamati così perchè appaiono immediatamente ad un controllo rapido dell’immobile.

Ad esempio, l’esistenza di una copiosa infiltrazione di acqua, oppure la risalita di umidità dal terreno, se visibile è un vizio apparente, facilmente rilevabile. In questi casi, quindi, il compratore deve denunciare il vizio entro 8 giorni dalla scoperta, che però nella maggior parte dei casi corrisponde con la “consegna” del bene immobile.

Quando si acquista casa è utile rivolgersi all’avvocato immobiliarista prima di accedere alla fase delle trattative immobiliari e non dopo l’acquisto. Una rapida consulenza legale immobiliare può chiarire tanti dubbi che se non chiariti possono trasformarsi in veri e propri incubi successivamente all’acquisto o al semplice compromesso.

Per quanto riguarda i vizi occulti, invece, l’art. 1495 cod. civ. stabilisce sempre il termine di 8 giorni dalla scoperta, tuttavia essendo occulti la scoperta può avvenire successivamente. In questi casi è bene rivolgersi all’avvocato immobiliarista seduta stante, senza induguare nemmeno qualche ora, per evitare spiacevoli effetti “a sorpresa”.

L’azione di garanzia per i vizi dell’immobile si può esercitare, infatti, previa denuncia entro 8 giorni dalla scoperta e comunque entro un anno di tempo dalla consegna, che corrisponde di solito con la consegna delle chiavi e quindi del possesso, anche se esistono sentenze e casistiche che danno più spazio all’acquirente nell’ipotesi in cui alla consegna non si accompagni il trasferimento della proprietà (ad esempio nel caso di contratto preliminare con consegna anticipata, il quale ha effetto solo obbligatorio).

L’avvocato immobiliarista saprà consigliare il cliente anche sui casi in cui si fa eccezione a questi termini, per verificare se è possibile ugualmente far valere la garanzia nonostante il decorso del tempo.

Molti acquirenti, infatti, non conoscono in modo dettagliato la normativa, come è ovvio che sia, ed è quindi assolutamente consigliabile individuare un avvocato immobiliarista a Torino e chiedere una consulenza precisa su tutte le casistiche previste dalla legge.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 6 aprile 2019

Danni causati dai Vigili del Fuoco: risponde lo studio legale a Torino

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Molti utenti si chiedono che cosa fare quando i Vigili del Fuoco hanno causato un danno all’appartamento, mentre intervenivano per ragioni di pubblica necessità.

In particolare, ci si chiede se sussiste un diritto al risarcimento del danno, visto che l’intervento dei Vigili alle volte può essere invasivo e lasciare dietro di sè una scia di problemi e danneggiamenti.

Per questo è sempre bene rivolgersi al proprio studio legale a Torino, chiedendo informazioni sulla fattispecie per capire se c’è una strada da percorrere, giuridicamente parlando. La risposta arriva dallo stesso codice civile, il cui art. 2045 afferma che

2045
Stato di necessità.
Quando chi ha compiuto il fatto dannoso vi è stato costretto dalla necessità di salvare sé o altri dal pericolo attuale di un danno grave alla persona, e il pericolo non è stato da lui volontariamente causato né era altrimenti evitabile (1447; 54 c.p.), al danneggiato è dovuta un’indennità (8432, 924, 925, 1038, 1053, 1328, 2047), la cui misura è rimessa all’equo apprezzamento del giudice.

Da questa disposizione si capisce chiaramente che esistono danni causati da attività che non sono necessariamente illecite, come quelle descritte nell’art. 2043 cod. civ. che impone di non danneggiare gli altri in qualunque modo illecito, appunto.

Per questo motivo, il danno causato da atti leciti non viene risarcito, bensì viene “indennizzato”.

La norma dice che questo indennizzo deve essere equo e compensa i danni causati dall’attività dei Vigili del Fuoco, che sinora si sono regolati riconoscendo una somma (previa sottoscrizione di un accordo) previa valutazione dell’Avvocatura dello Stato.

Individuare uno studio legale a Torino diventa, quindi, una questione di priorità laddove, a seguito di un intervento – ad esempio per spegnere l’antifurto di persone assenti per ferie, oppure un principio di incendio … – ci si trovi di fronte a pesanti danni all’appartamento.

L’avvocato saprà consigliare il cliente circa la strada da percorrere, anche perchè si sa, altresì, che secondo la giurisprudenza non è assolutamente escluso che il giudice possa, a sua volta, qualificare o come danno da fatto illecito o come danno da atto lecito lo stesso evento, come è successo in
Corte di cassazione civile, sez. III, 18 novembre 2010, n. 23275, secondo la quale

non è affetta da violazione di legge la sentenza con cui il giudice d’appello, individuati nel fatto gli estremi dello stato di necessità e corretta in tal senso la motivazione della prima sentenza (che, invece, aveva attribuito al danneggiante la responsabilità risarcitoria ai sensi dell’art. 2043 c.c.), esercitando il proprio giudizio equitativo, liquidi in favore del danneggiato, a titolo di indennità, la stessa somma di danaro che il primo giudice aveva liquidato a titolo risarcitorio.

Per capire, poi, se ci si trovi di fronte ad un caso “indennizzabile” bisognerà valutare, insieme al proprio avvocato, gli elementi dei fatti che sono accaduti, ricordando sempre che

Per ravvisare lo stato di necessità, previsto dall’articolo 2045 c.c., è richiesta la sussistenza della necessità di salvare sè o altri dal pericolo attuale di un danno grave alla persona in relazione al quale non è comunque possibile pretendere dall’agente un comportamento diverso (
Corte di cassazione civile, sez. I, 12 ottobre 2006, n. 21918).

Cercare un avvocato a Torino esperto di risarcimento danni è, quindi, la strada corretta per valutare, insieme al proprio avvocato, se il caso accaduto esige una risposta risarcitoria o meno.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 31 marzo 2019

L’avvocato a Torino: che cosa significa essere avvocati a Torino oggi?

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La storia dell’avvocatura a Torino è certamente gloriosa: i suoi fasti si intravedono nelle informazioni che ogni avvocato a Torino può ricavare leggendo semplicemente la pubblicazione degli avvocati a Torino, cioè la famosa “Pazienza”.

Che cosa significa essere avvocati a Torino oggi e quanto è cambiata la professione in questi ultimi cinquant’anni?

La professione di avvocato – sempre blindata nei rigidi schemi della protezione corporativa -, purtroppo in crisi profonda a causa della mancanza del numero chiuso nelle facoltà di giurisprudenza e di molti altri fattori contingenti, è cambiata radicalmente negli ultimi decenni. Anzitutto va detto che la professione “protetta” forense non ha mai avuto le sembianze delle cosiddette “firm law” anglosassoni, che si affacciano in modo estremamente timido anche nel nostro panorama culturale odierno.

I pochi tentativi, spesso non riusciti, di introdurre mentalità più aperte e flessibili, in una parola più internazionali, vista la globalizzazione, confliggono drammaticamente con l’impianto borbonico e fiscalizzato dello Stato italiano, vecchio e conservatore. Uno dei pochi, come si insegna nelle facoltà di legge, a vantare un “diritto amministrativo”.

La stessa resistenza affrontata dal trust come concezione del tutto diversa dalla proprietà giusromanistica dimostra la difficoltà dell’avvocatura di fronte alle sfide e ai nuovi istituti, ai cambiamenti epocali ed economici.

Oggi la realtà piemontese è particolare: numerosissime sono le associazioni di avvocati a Torino che uniscono sotto l’egida di profondi ideali, i nostri avvocati. Ci sono le associazioni tematiche, quelle che legano i giovani, quelle che si occupano anche di politica o di formazione continua.

L’avvocato è una figura che compare in ogni contesto associativo e finanche societario. L’avvocato si occupa contemporaneamente della grande società e del pensionato, delle aziende medio piccole e dei lavoratori, dei diritti civili e politici e di tutto quello che riguarda la vita delle persone.

L’avvocato svolge ruoli privati, ma anche pubblici, a partire dalla parziale privatizzazione di certi settori amministrativi.

L’avvocato a Torino risponde alle esigenze della città, che nascono dal suo collegamento con l’Europa e con il mondo.

Il periodo della Fiat, quando Torino aveva raggiunto la massima esplosione demografica, ha conosciuto i fasti dell’avvocatura, qualcosa di quello che si legge nel libro “Vita di un avvocato” di Franzo Grande Stevens. I grandi studi degli anni Settanta e Ottanta, però, non avevano molto a che fare con l’esperienza della globalizzazione, che ha travolto l’economia italiana, insieme alla rivoluzione digitale.

Oggi la realtà produttiva, fatta anche e soprattutto di piccole partite i.v.a., richiede un adeguamento nella preparazione dell’avvocato, oltre alla sua capacità di adattarsi ai nuovi linguaggi dell’era cibernetica: processo telematico anzitutto. Oggi a Torino l’avvocato è anzitutto l’avvocato di chi non arriva a fine mese e chiede il patrocinio a spese dello Stato, istituto che con notevoli difficoltà garantisce il diritto costituzionale ad una difesa per ogni cittadino.

Oggi l’avvocato a Torino rappresenta una realtà di servizi agile, con struttura semplificata, capace di muoversi verso le esigenze del cliente più disparato. Il mondo è cambiato completamente: si parla di social network, di new economy, di processo telematico, di informatica giuridica. Si parla degli effetti di una radicale trasformazione antropologica, che l’avvocato a Torino segue e interpreta secondo la sua natura e cifra ermeneutica.

La clientela richiede all’avvocato civilista servizi che riguardano tutti gli aspetti della “vita quotidiana”: l’avvocato deve essere in grado di aggiornarsi e rispondere ad ogni esigenza, quella commerciale, quella lavorativa, quella immobiliare. E non solo.

L’avvocato deve rispondere ad ogni esigenza il cliente gli presenti, semplicemente perchè si vive ormai in un mondo in cui è bene muoversi con il proprio avvocato al fianco anche per una semplice pratica burocratica.

L’avvocato a Torino e lo studio legale a Torino coprono inevitabilmente la provincia e il mondo piemontese e non limitano mai la propria attività al capoluogo, proprio perchè essere avvocati a Torino oggi significa inevitabilmente essere avvocati piemontesi prima e italiani poi, in un contesto metropolitano sempre più interconnesso con la provincia, con la prima cintura (Alpignano, Pianezza, Collegno, Druento, San Gillio, Givoletto, Grugliasco, Orbassano, Rivoli, Rivalta, Nichelino, Moncalieri e, dalla parte opposta, Settimo, San Mauro, Venaria eccetera) e con le altre province.

Con le difficoltà inevitabili di scoprire che la riperimetrazione delle circoscrizioni territoriali porta all’assurdo di dover affrontare cause ad Ivrea se si abita in provincia, perchè il riformatore non ha tenuto conto delle connessioni territoriali.

Ma l’avvocato a Torino agisce e lavora su tutti i contesti del Piemonte e poi, dell’Italia. Oltre a dover affrontare le sfide dell’immigrazione che includono il diritto internazionale come metro di giudizio sulle singole vicende dotate di elementi di estraneità alla cittadinanza italiana.

Non da ultimi i diritti civili, quelli della famiglia e non solo. Lo Studio legale a Torino ha a che fare con battaglie e sfide avanguardiste, per la tutela di diritti ancora non sufficientemente tutelati, vista la mutevolezza del panorama cittadino, e il collegamento “europeo” della capitale dell’automobile e del libro.

Essere studi legali a Torino significa fornire servizi a tutto tondo, con particolare riguardo alla qualità, alla velocità e ai costi della prestazione.

Torino è una città esigente, è la città dello slow food e dell’alimentazione biologica, del sì/no TAV; dell’arte e dell’archeologia, dell’abolizione della plastica monouso e del Vermouth, della Juve e della chiusura degli ospedali per bambini, del Politecnico e dei viali alberati, dei giovani che studiano e dei giovani che se ne vanno all’estero: una città piena di ricche contraddizioni.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 28 marzo 2019

Separazione a Torino: quando si perde il diritto al mantenimento? Il caso del coniuge convivente

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Si parla sempre più spesso di una modifica della concezione del “matrimonio”, cioè quell’unità di vita e comunione alla quale l’ordinamento ha sempre ricollegato una serie di diritti e di doveri.

Ora la convivenza more uxorio, come viene chiamata la famiglia di fatto, è sempre più equiparata anche giuridicamente al matrimonio e lo è anche sotto il profilo della perdita del diritto al mantenimento del coniuge.

Di recente la promozione delle convivenze more uxorio in tutti gli ambiti della vita civile e la loro tutela comportano una rivisitazione del matrimonio e la domanda principale dal punto di vista economico è proprio questa: il coniuge separato, ma si badi bene non ancora divorziato, che intraprenda una relazione di convivenza, perde il diritto al mantenimento acquistato in sede di separazione?

La risposta è ormai positiva.

Ed è una risposta positiva perché ormai la convivenza al modo del matrimonio come dice l’espressione latina, viene equiparata praticamente in tutti gli aspetti al matrimonio classico.

Di questi argomenti ha parlato di recente una sentenza della Corte di Cassazione che pone un punto fermo nell’ambito dell’elaborazione giurisprudenziale di questi anni, cioè la sentenza Corte di cassazione civile, sez. I, 19 dicembre 2018, n. 32871, secondo la quale

L’instaurazione da parte del coniuge divorziato di una nuova famiglia, ancorchè di fatto, rescindendo ogni connessione con il tenore ed il modello di vita caratterizzanti la pregressa fase di convivenza matrimoniale, fa venire definitivamente meno ogni presupposto per la riconoscibilità dell’assegno divorzile a carico dell’altro coniuge, sicchè il relativo diritto non entra in stato di quiescenza, ma resta definitivamente escluso.

Ora, bisogna dire che di solito cerca un avvocato matrimonialista o esperto della famiglia il coniuge che intende sapere in linea generale – poi ovviamente anche in particolare – quali sono i suoi diritti nell’ipotesi in cui intraprenda un percorso di separazione personale e l’avvocato divorzista spiega subito al cliente che sussiste una differenza abissale tra la separazione e il divorzio, in quanto la separazione non incide sul vincolo matrimoniale mentre il divorzio lo rescinde.

In effetti, poi, dal punto di vista economico e patrimoniale l’ultimo comma dell’articolo 5 della legge sul divorzio afferma che

L’obbligo di corresponsione dell’assegno cessa se il coniuge, al quale deve essere corrisposto, passa a nuove nozze.

Il coniuge, al quale non spetti l’assistenza sanitaria per nessun altro titolo, conserva il diritto nei confronti dell’ente mutualistico da cui sia assistito l’altro coniuge. Il diritto si estingue se egli passa a nuove nozze.

La novità portata da questa sentenza sta proprio nel fatto che a differenza di quanto stabilito dall’articolo 5) appena citato, non è necessario che il coniuge al quale sia stata riconosciuta in sede di separazione la prestazione di mantenimento debba passare a nuove “nozze”, essendo sufficiente che abbia intrapreso una convivenza equiparabile alle nozze e quindi dotata di quelle caratteristiche di stabilità, dalle quali poi la stessa persona ritrae anche una stabilità economica.

Perché questa sentenza è interessante per l’avvocato matrimonialista? Perché in essa l’argomentazione della moglie, che aveva ottenuto il vantaggio della prestazione di mantenimento cioè l’assegno di mantenimento dal marito, era proprio questa, cioè il fatto che anche se era passata ad una nuova convivenza stabile, tuttavia il giudice non aveva indagato in concreto se da questa convivenza stabile ella ricevesse dei vantaggi economici tali da fornirle quella stabilità di cui aveva bisogno.

Ma la Corte prescinde da questo aspetto, nel senso che applicando in modo estensivo la norma e in qualche modo anche tralasciando l’aspetto concreto della questione finanziaria ed economica, afferma semplicemente che la convivenza in sé al pari del matrimonio esclude l’assegno di mantenimento.

E questo lo dice soprattutto sulla base del fatto che il nuovo assetto di tipo in senso lato familiare rompe ogni legame organizzativo e funzionale rispetto alla famiglia precedente.

Ricordiamo che l’avvocato matrimonialista a Torino é l’avvocato che si occupa di separazioni e divorzi a Torino e in tutta l’Italia, per effetto del cosiddetto processo telematico che abilita a depositare atti presso ogni tribunale, senza contare tutte le questioni di famiglia legate ai figli e al  tribunale per i minorenni.

L’avvocato della famiglia oppure l’avvocato della separazione deve spiegare, quindi al cliente, come parte essenziale della sua prestazione professionale, che da una parte l’ordinamento gli garantisce la libertà di formare un nuovo nucleo famigliare anche semplicemente di convivenza, dall’altra spiega al cliente anche che intraprendere una nuova relazione stabile significa perdere inevitabilmente l’assegno di mantenimento da parte dell’ex coniuge.

Questa può diventare anche un’argomentazione per il marito che paghi gli alimenti o il mantenimento, in quanto è evidente che di fronte a una nuova relazione della moglie non ha nemmeno senso chiedersi quale sia la necessità economica della medesima.

Nella sentenza si fa riferimento al principio dell’autoresponsabilità, ossia del rilievo della scelta esistenziale, libera e consapevole, che comporta l’esclusione di ogni residua solidarietà postmatrimoniale con l’altro coniuge, il quale non può che confidare nell’esonero definitivo da ogni obbligo.

Sono proprio le parole della sentenza a spiegare quindi che la scelta esistenziale libera e consapevole dell’ex coniuge comporta il venire meno per l’altro coniuge di ogni obbligo nei suoi confronti.

Di solito si rivolge all’avvocato per una separazione o un divorzio il cliente che ha bisogno di intraprendere un cammino di separazione a causa dell’intollerabilità della convivenza, ma che magari non ha mai lavorato oppure è stato mantenuto dal marito o della moglie.

A questo punto è fondamentale che l’avvocato matrimonialista e divorzista spieghi innanzitutto la differenza tra separazione e divorzio e poi naturalmente anche questo principio che si è venuto ad affermare anche con riferimento alla convivenza e non solo al matrimonio. Non è più necessario contrarre nuove nozze per perdere l’assegno di mantenimento.

D’altronde la Corte di Cassazione spiega anche nella motivazione della sentenza, ed è questo un punto abbastanza importante, che non si considera più decisiva l’argomentazione secondo cui la separazione è una condizione personale “reversibile” per cui i coniugi che potrebbero tornare sui propri passi e riconciliarsi, perché in tale caso comunque non sarebbe dovuto l’assegno di mantenimento, ma si attuerebbe semplicemente una convivenza uguale a quella del matrimonio, dove non esistono assegni ma esiste una contribuzione reciproca dei coniugi.

In conclusione è bene ricordare a quel cliente che cerca a Torino un avvocato per separazioni o divorzi che alla libertà che l’ordinamento gli accorda di intraprendere una nuova vita si associa ormai anche un principio di autoresponsabilità che esonera l’altro coniuge a questo punto da ogni prestazione patrimoniale.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 28 marzo 2019

Vendita con riserva della proprietà (a rate): come difendersi se sei il compratore o il venditore? Risponde l’avvocato a Torino

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Oggi ci occupiamo di patto di riservato dominio. Si tratta della cosiddetta vendita a rate, che può riguardare i beni più disparati. Ci sono anche figure contrattuali analoghe, come il leasing traslativo e la locazione con riscatto del bene.

Il patto di riservato dominio é quell’accordo con cui venditore e compratore stabiliscono che la proprietà della cosa si trasferisce col pagamento dell’ultima rata di prezzo. Tuttavia il compratore acquisisce già il rischio di deperimento della cosa come stabilito dall’articolo 1523 del codice civile.

Torino è la capitale dell’automobile e spesso i clienti del commercio si riferiscono all’avvocato a Torino o ad uno studio legale a Torino per chiarire la loro posizione rispetto ad una vendita a rate di autoveicoli commerciali. Ciò accade quando l’acquirente non è riuscito a pagare interamente il prezzo.

Il legislatore protegge innanzitutto l’acquirente della vendita a rate affermando che nonostante il patto contrario, il mancato pagamento di una sola rata che non superi l’ottava parte del prezzo non dà luogo alla risoluzione del contratto e il compratore conserva il beneficio del termine relativamente alle rate successive, ciò che è disposto espressamente dall’articolo 1525 c.c., che ha la funzione effettivamente di tutelare il compratore nel caso in cui sia inadempiente ma questa sua inadempienza sia di scarsa importanza, impedendo alle parti di ricorrere alla risoluzione automatica del contratto – come quella prevista dalla clausola risolutiva espressa -.

Tuttavia ciò non basta, perché in alcuni casi il compratore omette di corrispondere tutta una serie di rate di prezzo, imponendo al venditore la scelta di chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.

In questi casi ci si rivolge all’avvocato proprio per tutelare i propri interessi alla luce del fatto che se il venditore consegue la restituzione del bene può trattenere effettivamente anche le rate di prezzo come disposto proprio dal codice civile. Infatti l’articolo 1526 del codice civile dispone che se la risoluzione del contratto ha luogo per l’inadempimento del compratore, il venditore deve restituire le rate riscosse, salvo il diritto ad un equo compenso per l’uso della cosa, oltre al risarcimento del danno.

Qualora si tratti di un leasing traslativo, è ovvio che per equo compenso si intende una somma che compensa il mancato godimento del bene, ad esclusione di qualunque importo per riscatto finale (Cass. civ., sez. , III, 27 settembre 2011, n. 19732).

Se siete venditori, quindi, vi esponete automaticamente alla restituzione di tutte le rate riscosse fino a quel momento, perché in linea generale si applica il primo comma dell’articolo 1526 c.c., che impone al venditore di restituire tutte le rate di prezzo.

Ciò non è altro che un’applicazione normale degli effetti della risoluzione del contratto, i quali sono previsti proprio dall’articolo 1458 c.c. per i contratti a prestazioni corrispettive.

 Tale norma infatti afferma che la risoluzione del contratto per inadempimento ha effetto retroattivo tra le parti,  salvo il caso di contratti ad esecuzione continuata o periodica, riguardi i quali l’effetto della risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite. Il venditore quindi è esposto al rischio di dover restituire tutta una serie di rate già incassate ed è per questo che alle volte si tutela prevedendo ciò che è stabilito dal secondo comma dell’articolo 1526 cioè un patto di confisca delle rate.

Il patto di confisca delle rate è previsto espressamente dall’articolo 1526 secondo comma c.c., quando afferma che qualora si sia convenuto che le rate pagate restino acquisite al venditore a titolo di indennità,  il giudice secondo le circostanze può ridurre l’indennità convenuta;  è considerato a tutti gli effetti una clausola penale in quanto predetermina il risarcimento del danno liquidandolo ancora prima che si verifichi l’inadempimento.

Tale tipo di onerosa clausola – per il compratore è onerosissima, perchè perderebbe il bene e le rate già pagate – è considerata applicabile anche al leasing traslativo (cfr. Cass. civ., sez. , III, 12 settembre 2014, n. 19272).

Se non è prevista la clausola, ovviamente il debitore potrà chiedere la restituzione delle rate già pagate, incombente che spetta, nel caso di suo fallimento, al curatore fallimentare. In questo caso, infatti, non vale l’argomentazione che la risoluzione opera con effetto retroattivo, al punto da sostenere che sia il fallito in bonis a poter ricevere indietro il denaro pagato (Cass. civ., sez. , VI-III, 5 dicembre 2013, n. 27304)

In assenza di questo tipo di patti di confisca delle rate é ovvio che il venditore avrà diritto comunque ad un equo compenso, dovendo restituire le rate, ma allo stesso tempo potendo chiedere al giudice un compenso che va un po’ a compensare il deprezzamento del bene: si pensi ad un furgoncino oppure anche al deterioramento del bene. Il risarcimento del danno però non potrebbe andare ad includere anche i mancati guadagni.

Su questi argomenti si è pronunciata la Corte di Cassazione in una sentenza relativamente recente anche se risalente agli anni 2000, Corte di cassazione civile, sez. III, 24 giugno 2002, n. 9161.

Si tratta di una sentenza che si riferiva al leasing, ma si sa che la disciplina della vendita a rate cioè la vendita con riserva della proprietà si applica analogicamente anche al leasing.

Al di là di questo aspetto si afferma nella sentenza per quanto riguarda l’equo compenso di cui ha diritto il venditore e naturalmente anche il risarcimento del danno che

Mentre l’equo compenso comprende la remunerazione del godimento del bene ed il deprezzamento conseguente alla sua non commerciabilità come nuovo ed al logoramento per l’uso, ma non il mancato guadagno da parte del concedente, il risarcimento del danno può derivare da un deterioramento anormale della cosa dovuto all’utilizzatore. (Nella specie, non si è considerata meritevole di censura la decisione di appello che, facendo corretta applicazione dell’art. 1526, ultimo comma, c.c., ha ritenuto eccessivo che il concedente trattenesse l’intero monte dei canoni versati, determinando l’equo compenso in misura corrispondente al valore delle utilità ricavate dall’utilizzatore secondo le risultanze della consulenza tecnica d’ufficio).

Questa sentenza dà per scontato in effetti che non corrisponde ad equità il fatto che il venditore trattenga al di là dei patti intercorsi tra le parti l’intero ammontare del canone riscosso. Si tratta infatti di una situazione che onera il compratore in maniera eccessiva e che si pone in contrapposizione con la nozione stessa di compenso che deve essere equo.

Ricordiamo che l’articolo 1526 c.c. afferma che

il venditore ha diritto ad un equo compenso per l’uso della cosa. Ciò significa che l’equo compenso é la compensazione del fatto che il compratore ha utilizzato la cosa. Non può quindi corrispondere in linea di massima con la totalità dei canoni riscossi perché si deve considerare anche l’utilità concretamente guadagnata dall’utilizzatore.

In ogni caso secondo la dottrina l’ammontare complessivo delle rate già corrisposte determina inevitabilmente il limite del risarcimento spettante al venditore in caso di inadempimento del compratore perché se da una parte é eccessivo che il venditore trattenga tutte le rate, dall’altra in ogni caso non può ottenere somme superiori alle rate già riscosse che rappresentano già un equo compenso.

Nell’ambito del commercio quindi chi cerca uno studio legale a Torino o un avvocato  a Torino che sia competente in materia di vendita a rate e con riserva della proprietà, lo deve fare quando si trova in questa situazione, cioè nell’avere stipulato un patto di riservato dominio connesso ad una vendita e contemporaneamente di essere inadempiente al pagamento delle rate.

Se si tratta di un venditore, invece, ci si rivolgerà all’avvocato proprio per conoscere quali tipi di diritti il venditore ha nei confronti dell’inadempimento del compratore, cioè quali somme potrà tenere e quali somme può chiedere a titolo di compenso per l’uso della cosa che è stato fatto, nonostante la proprietà non sia passata cioè non si sia trasferita in capo al compratore per effetto dell’inadempimento stesso.

Il caso più eclatante é l’acquisto di beni mobili registrati.

Si tratta di quei beni che sono iscritti nei pubblici registri a norma dell’articolo 815 del codice civile, il quale prevede che i beni mobili iscritti nei pubblici registri sono soggetti alle disposizioni che li riguardano, in mancanza alle disposizioni relative ai beni mobili.

 Il senso di questa norma è quello di garantire l’assoggettamento di questi beni mobili a forme di pubblicità simili a quelle immobiliari per garantire la certezza dei traffici.

Nell’ambito del patto di riservato dominio, quindi, è evidente che la registrazione del patto corrisponde all’esigenza della opponibilità del patto ai terzi.

Su questo punto dispone l’articolo 1524 c.c. il quale afferma che la riserva della proprietà é opponibile ai creditori del compratore solo se risulta da atto scritto avente data certa anteriore al pignoramento.

Ciò significa che è opponibile ai creditori del compratore.

E’ ovvio che però, come abbiamo detto, se il patto si riferisce a beni beni mobili registrati cioè a quei beni di cui abbiamo parlato e che devono essere resi pubblici ovviamente anche il patto sarà opponibile soltanto se trascritto nei pubblici registri dei singoli beni.

Il codice civile si preoccupa anche del fatto che se la vendita ha ad oggetto macchine, la riserva della proprietà é opponibile anche al terzo acquirente, purché il patto di riservato dominio sia trascritto in apposito registro tenuto nella cancelleria del tribunale nella giurisdizione del quale è collocata la macchina e questa quando è acquistata dal terzo si trovi ancora nel luogo dove la trascrizione è stata eseguita.

Ci sono sentenze della Corte di Cassazione su questo punto abbastanza rigorose, che escludono che il terzo acquirente possa esser attaccato con una domanda di restituzione del bene qualora al momento della trascrizione il bene non si trovasse nel luogo in cui veniva trascritto.

Il compito dell’avvocato è quello di indicare preventivamente alle parti una corretta regolamentazione del patto di riserva della proprietà bilanciando gli interessi contrapposti.

E infatti conforme alla buona fede del contratto il fatto di prevedere una regolazione degli interessi che non ponga il compratore in una posizione di totale debolezza. Per questo motivo é soprattutto l’acquirente che deve cercare un avvocato a Torino per farsi tutelare adeguatamente nell’acquisto del bene mobile registrato al fine di evitare che nell’ipotesi di inadempimento – cioè nell’ipotesi in cui debba affrontare una crisi finanziaria di liquidità  e non possa finire di pagare le rate – perda sia le rate sia il bene.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 25 marzo 2019

Cessione della locazione: sono opponibili al terzo i patti simulati?

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Nella prassi commerciale accade di frequente che l’azienda o un suo ramo vengano cedute, determinando la cessione automatica del contratto di locazione commerciale legato all’azienda. Cosa può opporre il locatore ceduto al cessionario? Ci sono due norme, l’art. 1409 c.c. e l’art. 1415 c.c., che si incontrano nella sentenza Corte di Cassazione civile, sez. III, 28 febbraio 2013, n. 4986, la quale si occupa di un caso di simulazione del canone tra gli originari contraenti e degli effetti che tale simulazione potrebbe avere sul cessionario.

Gli avvocati immobiliaristi sanno perfettamente che –
Corte di cassazione civile, sez. III, 28 febbraio 2013, n. 4986 –

sia che la cessione della locazione avvenga con negozio separato dalla cessione di azienda, sia che i due negozi siano contestuali, sia che costituisca un effetto automatico dell’art. 2558 cod. civ. in quanto rapporto contrattuale inerente all’azienda, a prestazioni corrispettive, non aventi carattere personale, in ogni caso è volta a sostituire un terzo in un rapporto giuridico preesistente svincolato dalle persone cedente e ceduto.

Ciò significa che il cessionario entra nella stessa posizione giuridica fatta di diritti e doveri del suo cedente. L’art. 1409 c.c., però, va interpretato nella parte in cui afferma che il ceduto – il locatore – può opporre al cessionario solo le eccezioni derivanti dal contratto. Che cosa è “contratto” e che cosa è patto aggiunto o addirittura simulato?

Il cessionario può conoscere eventuali patti simulati? Se la cessione è successiva al patto, certamente potrebbe conoscerli. Tuttavia è “terzo” in quanto entrambe le norme, l’art. 1409 c.c. e l’art. 1415 c.c. fanno riferimento al concetto di terzo, che rappresenta anche il legame tra le due disposizioni.

Il terzo che subentra nel contratto potrebbe rivolgersi all’avvocato immobiliarista per chiedere come comportarsi qualora il locatore gli chieda qualcosa che non era previsto nell’accordo. Così, allo stesso modo, il locatore potrebbe chiedere all’avvocato degli immobili come comportarsi se aveva con il conduttore originario un accordo che sia accostabile al contratto originario, ma che preveda qualcosa di personale e di legato a quel conduttore e non ad altri. Ricordiamo, peraltro, che il patto di riduzione del canone locatizio teoricamente non deve essere necessariamente registrato all’Agenzia delle Entrate, anche se la sua registrazione può costituire arma a doppio taglio: dare data certa e pubblicità ad un accordo che modifica parzialmente il contratto, ma allo stesso tempo, specialmente se la riduzione del canone è solo temporanea, creare nel locatore il rischio che passato il periodo di tempo della riduzione, l’Agenzia delle Entrate dia per scontato l’incasso maggiore, a fini fiscali.

La sentenza spiega che

 “Il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, purchè venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.” La disposizione, volta a favorire i trasferimenti di azienda e tutelare l’avviamento commerciale, configura il diritto a godere dell’immobile in cui è esercitata l’attività economica come uno degli elementi dell’azienda (Cass. 5137 del 2003, 15700 del 2010), ad essa funzionalmente collegato (Cass. 685 del 2010), ratio della presunzione, se non diversamente pattuito, della cessione del contratto di locazione a norma dell’art. 2558 cod. civ. (Cass. 7686 del 2008, 2491 del 2009), o della L. n. 392 del 1978, art. 36 se ritenuto sottospecie (Cass. 9486 del 2007).

Nel caso analizzato la Corte aveva chiaramente qualificato come simulazione l’operazione con cui le parti originarie avevano stipulato due giorni di seguito due patti identici, diversi solo nel canone. E afferma:

in mancanza di prova dell’adesione a questo negozio, (il nuovo conduttore cessionario del contratto) è terzo rispetto ad esso, e perciò l’art. 1415 cod. civ. ne esclude l’opponibilità, a meno che sia provata la sua malafede da colui che contesta la presunzione della sua buona fede, in quanto terzo.

L’avvocato immobiliarista sa che il cessionario deve sempre valutare, nell’ambito dell’operazione che porta all’acquisizione dell’azienda o del ramo di azienda, che tipo di accordi realmente intercorrano tra il suo cedente e il locatore a proposito del canone e gli consiglierà, quindi, di informarsi bene ed eventualmente rinnovare la locazione, interrompendo il fenomeno di cessione del contratto.

Il locatore, invece, potrebbe chiedere all’avvocato immobiliarista quali poteri di opposizione può vantare nei confronti dell’operazione di cessione, che avviene anche suo malgrado.

Tutto ciò a prescindere dalla solidarietà e/o sussidiarietà che connota i rapporti tra cedente, ceduto e cessionario. Nell’ipotesi, è bene cercare un avvocato immobiliarista a Torino prevedendo prima tutte le possibili ipotesi sottostanti al fenomeno della cessione del contratto di locazione commerciale.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 22 marzo 2019

Ritardo nel pagamento dei canoni di locazione: che cos’è la clausola risolutiva espressa e come si applica negli affitti

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In questo articolo parleremo del problema relativo al “ritardo” nel pagamento dei canoni di locazione da parte del conduttore, che affligge numerosi contratti.

Si rivolge spesso all’avvocato immobiliarista sia il locatore, lamentando di fatto un ritardo costante – cronico – del conduttore nel pagamento dei canoni, sia lo stesso conduttore che ha bisogno di un chiarimento su come comportarsi nell’ipotesi in cui non abbia liquidità sufficiente per saldare in tempo il canone di locazione.

Precisiamo subito che nella maggior parte dei contratti di locazione che vengono stilati con normali formulari o con una modulistica standard esiste sempre una “clausola risolutiva espressa” che a norma dell’articolo 1456 del codice civile esonera la parte non inadempiente dal dimostrare la gravità dell’inadempimento dell’altra parte. Detto in soldoni, le parti pattuiscono di solito che il mancato o ritardato pagamento di un solo canone di locazione o di due canoni determina lo scioglimento anticipato e automatico del contratto. Questo rigore di previsione, però, si scontra con il lassismo che talvolta contraddistingue il comportamento del locatore, portato a tollerare i continui ritardi nonostante potrebbe invocare la clausola risolutiva espressa.

Il meccanismo della clausola risolutiva espressa è previsto dal codice civile come una delle ipotesi – insieme al termine essenziale – in cui, a fronte di un determinato inadempimento nei contratti a prestazioni corrispettive (quelli che seguono lo schema “do ut des”) non è necessario che la parte si impegni a dimostrare la gravità di questo inadempimento perché essa è stata già valutata a priori dalle parti ed è stata inserita nel contratto sotto forma di un’apposita clausola che si chiama appunto “risolutiva espressa”, perchè espressamente prevede la risoluzione del contratto in certe ipotesi.

La violazione di questa clausola risolutiva espressa o meglio ancora dell’obbligo ivi incluso comporta l’inadempimento automatico di diritto che viene poi sentenziato dal giudice.

E’ ovvio che nel caso di contestazioni sull’applicazione o meno della clausola deve intervenire il giudice, ma allo stesso tempo è anche vero che le parti con la semplice previsione della clausola introducono nell’ambito del contratto un’ipotesi di scioglimento automatico – previa lettera raccomandata – dello stesso quando una delle parti non rispetti alla lettera l’obbligo che stato firmato.

Secondo una pacifica e consolidata giurisprudenza – per giurisprudenza si intendono le sentenze dei giudici – la clausola risolutiva espressa è valida ed efficace soltanto se “circostanziata“, quindi che presenti una descrizione precisa del comportamento cui si vuole riconnettere l’inadempimento e di conseguenza lo scioglimento automatico di diritto del contratto, un po’ come succede nel cosiddetto termine essenziale. La clausola, inoltre, deve essere sottoscritta.

Nell’ipotesi di clausole totalmente generiche, non possono essere prese in considerazione o comunque possono essere contestate dal conduttore che paghi in ritardo.

Ricordiamo anche all’interno di questo discorso che proprio una recente sentenza della Corte di Cassazione – Corte di cassazione civile, sez. VI, 6 giugno 2018, n. 14508 – ha descritto in modo dettagliato come comportarsi nell’ipotesi di svariati ritardi da parte del conduttore nel pagamento dei canoni che ingenerino una situazione controversa. Perché è vero, da una parte, che la clausola risolutiva espressa ha la sua funzione di scioglimento automatico del contratto nell’ipotesi di inadempimento, ma dall’altra è anche possibile che il locatore tolleri per tanto tempo un cronico ritardo nell’adempimento dell’obbligazione da parte del conduttore generando una sorta di equivoco sulla sua tolleranza.

La Corte di Cassazione ha avuto modo nel caso indicato di chiarire che non è richiesto al locatore agire ogni volta in giudizio contro ogni singolo ritardo, ma dall’altra parte è possibile che si crei una sorta di prassi fra le parti perché il locatore tollera ripetutamente i ritardi insistiti da parte del conduttore.

In tali casi, però, qualora egli voglia nuovamente invocare la clausola risolutiva espressa, dovrà necessariamente manifestare questa volontà in modo esplicito specialmente quando abbia nel corso del tempo ingenerato nel conduttore la falsa speranza che egli possa pagare in ritardo, anche se nel regolamento contrattuale sarebbe previsto che il mancato o ritardato pagamento di anche solo un un canone determina lo scioglimento contrattuale.

La vicenda che è stata analizzata dalla Corte di Cassazione viene affrontata abbastanza frequentemente dagli avvocati immobiliaristi ed è la situazione di una società conduttrice che aveva presentato il ricorso contro la prima decisione di merito che aveva dato ragione ai locatori, affermando proprio che erano gli stessi locatori ad aver ingenerato nel corso del tempo questa tolleranza nell’accogliere il canone e il pagamento in modo ritardato.

Tuttavia, la presenza di una lettera di raccomandata di diffida dove espressamente il locatore aveva nuovamente intimato il pagamento e l’adempimento immediato dell’obbligazione scaduta non poteva essere equivocato, perchè era certamente un atteggiamento da cui si capiva che il locatore aveva voluto riattivare la clausola risolutiva espressa e quindi non rinunciare all’effetto che era previsto da tale clausola a suo vantaggio.

Ciò che è stabilito dalla sentenza commentata cioè la sentenza Corte di cassazione civile, sez. VI, 6 giugno 2018, n. 14508 è piuttosto importante in quanto ribadisce anche l’assoluta impossibilità a fronte della lettera della legge o del contratto di interpretazioni fantasiose generiche. L’apparenza che si viene a creare certamente può dar uno spunto al conduttore per difendersi in giudizio, ma nell’ipotesi in cui il locatore confermi per iscritto con una raccomandata e in modo espresso che intende comunque riattivare l’uso di questa clausola risolutiva espressa, il conduttore non potrà fare altro che pagare nei termini indicati dal contratto il canone di locazione e non potrà in nessun modo evitare lo sfratto o lo scioglimento nell’ipotesi in cui ritardi il pagamento del canone.

In questi casi è bene che il conduttore si rechi dall’avvocato immobiliarista e chieda un parere prima che il locatore possa assumere determinate decisioni relative al rapporto, avendo quindi un chiarimento su come comportarsi.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 2 marzo del 2019

Il condomino come “consumatore”: il punto di vista dell’avvocato immobiliarista

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Una delle questioni più dibattute in dottrina nell’ambito del diritto condominiale è la seguente: se al condominio e quindi al condomino si applichino o meno le norme di protezione stabilite dal Codice del Consumo in materia di tutela del consumatore. La risposta è ormai positiva.

Possiamo premette anzitutto che l’avvocato immobiliarista si imbatte quotidianamente in questioni che vedono il condomino come parte debole di una contrattazione su larga scala come quella delle forniture e delle somministrazioni – ad esempio le utenze, i contratti di abbonamento a servizi, i contratti di manutenzione che implicano servizi annuali e stabili nel tempo -.

L’amministratore condominiale agisce, come si sa, come mandatario dei singoli condomini e quindi gli effetti dei suoi atti, essendo un mandato con rappresentanza, ricadono sul condominio.

Proprio per questo si pone l’esigenza di una particolare tutela del condomino che assume di volta in volta la veste di “consumatore” – per consumatore si intende la persona fisica che agisce al di fuori della sua attività professionale abituale – nel momento in cui l’amministratore contratti o stipuli contratti da cui discendono obbligazioni a carico del condominio con grandi enti come quelli che forniscono luce e gas.

In sostanza bisogna chiedersi se la normativa prevista dal Codice del Consumo (d.lgs. n. 206/’05), originariamente inserita nel codice civile agli articoli 1469 bis e seguenti e poi confluita in un organico testo completo, il Codice del Consumo appunto, sia applicabile anche al condominio: e veniamo subito al dunque.

Su questo argomento gli avvocati immobiliaristi fanno riferimento di solito alle ordinanze e sentenze della Corte di Cassazione civile ord. n. 10086 del 24.7.’01 e, più recentemente, ord. n. 452 del 12.1.’05, le quali hanno fornito alcuni spunti importanti su questa materia.

Secondo la dottrina, qualora il Legislatore della riforma del condominio avesse assunto con maggiore coraggio la decisione di attribuire al condominio la capacità giuridica nel senso di attribuire una vera e propria personalità giuridica, sicuramente ciò avrebbe giovato anche alla tematica della tutela del consumatore condomino. Resta il fatto che quando l’amministratore o un singolo condomino agiscono come consumatori possono fruire della tutela fornita dalla legge a tutte le parti deboli del contratto e quelle che sono costrette a subire clausole che provocano “significativi squilibri” nell’ordinamento contrattuale.

Ricordiamo, infatti, che spesso, come rappresentato all’avvocato immobiliarista da molti clienti che si trovano in crisi con il pagamento delle spese condominiali e rischiano addirittura una espropriazione forzata dell’unità immobiliare, le utenze che devono essere pagate dal condominio a seguito di contratti “capestro” possono essere molto alte, al di là della distinzione nota tra libero mercato e quindi tariffe totalmente libere e rimesse all’autonomia delle parti e il servizio di “maggior tutela” ancora in vigore che consente di applicare tariffe pubbliche e controllate.

In alcuni casi i contratti stipulati dal condominio sono talmente gravosi che implicano una spesa capace di mettere in ginocchio l’autonomia finanziaria del condominio, con ovvie ripercussioni sulla sua gestione.

Nell’ambito dell’ordinanza 452 del 2005 della Corte di Cassazione si riporta la posizione del condominio che


“richiama la sentenza n. 11282/01, che, superando il precedente orientamento espresso dalla sentenza n. 15101/00, ha affermato l’applicabilità delle norme che hanno recepito la direttiva sulle clausole abusive ai rapporti sorti prima della loro entrata in vigore e l’introduzione di un foro esclusivo, anche se derogabile a seguito di trattativa individuale”

Oltre alla circostanza importante relativa all’applicabilità retroattiva della normativa del consumatore anche ai casi precedenti alla normativa stessa, che però è una questione marginale sotto questo profilo, rimane indubbio che la stessa ordinanza fornisce elementi importanti per quanto riguarda gli aspetti legali immobiliari del condominio, in quanto la corte afferma che


per quanto concerne la qualificazione del Condominio quale soggetto consumatore, oggetto della questione sub a), non sussistono ragioni per discostarsi dalla sentenza n. 10086/01, secondo cui al contratto concluso con il professionista dall’amministratore del condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applicano, in presenza degli altri elementi previsti dalla legge, gli artt. 1469-bis e seguenti c.c.c., atteso che l’amministratore agisce quale mandatario con rappresentanza dei vari condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale;

Arriviamo, quindi, alla fine di questo percorso logico. Nonostante la mancata introduzione di una vera e propria personalità giuridica del condominio possiamo concludere che l’orientamento giurisprudenziale prevalente consente all’avvocato immobiliarista di impugnare eventuali clausole contrattuali inserite in moduli o formulari che abbiano imposto al condominio trattamenti onerosi e pesanti dal punto di vista giuridico.

Una tutela quindi è prevista e spetta chiaramente all’amministratore e ai condomini sapere che agendo come privati cittadini e al di fuori della attività professionale, sono a tutti gli effetti consumatori ai fini del Codice del Consumo.

Qualora quindi si presentasse in condominio una questione giuridica od economica relativa soprattutto a costi eccessivi, penali, trattamenti di disfavore per il condominio a causa di contratti onerosi e capestro è necessario rivolgersi immediatamente all’avvocato immobiliarista e individuando quindi quali sono i profili di responsabilità degli enti e la possibilità tecnica di impugnare il contratto per una “nullità relativa” e quindi chiaramente posta a protezione del consumatore e ottenere una parziale inefficacia del medesimo con disapplicazione delle clausole nulle perché vessatorie.

Sarà infatti l’avvocato immobiliarista a valutare nel modo più corretto la portata di determinate clausole, facendo in modo che possano essere impugnate qualora ve ne siano i requisiti.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 16 febbraio 2019

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