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Animali in condominio: nullo ogni divieto presente nel regolamento

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Giudice di pace civile Pordenone, 21 luglio 2016, n. 424 sancisce l’ovvio: è ormai nullo ogni divieto di detenere animali in condominio, a seguito della riforma del settore che ha ridisegnato i rapporti tra essere umano e mondo animale. Anche se trattasi di divieto contenuto in un regolamento contrattuale vecchio, precedente alla riforma.

Il principio è fondato sul cambiamento del costume sociale e delle abitudini della popolazione. Un tempo molti regolamenti condominiali contemplavano il divieto di detenere animali in condominio – dove l’estensione del divieto aveva luogo con riferimento alle parti comuni -. I regolamenti contrattuali o quelli del costruttore avevano una forza particolare, pari a quella di un contratto plurilaterale sottoscritto all’unanimità e capace pertanto di incidere sui diritti individuali.

Nel caso di specie, un cane di piccola taglia era stato acquistato dal proprietario di una unità immobiliare sita in condominio dove vigeva il divieto di animali sulla base di un vecchio regolamento del 1971. Il condominio aveva agito in giudizio per il solo principio in sè, interpretando il regolamento come se prevalesse sulla riforma del condominio, essendo di natura contrattuale, infatti

ritenendo di non potersi applicare la novità legislativa introdotta dalla Legge n 120 del 2012 che ha modificato l’art. 1138 comma IV c.c., quando trattasi di regolamento condominiale avente natura contrattuale.

La posizione del proprietario era opposta, ovviamente, altrimenti non avrebbe acquistato il cane nonostante il divieto condominiale.

Il giudice di pace dà ragione al proprietario dell’animale, ricordando che la riforma prevale su ogni regolamento, visto il fatto che è la risultante di un processo storico sociale che ha ridisegnato il rapporto tra uomini e animali e rammentando il regime di bilanciamento introdotto dalla Cassazione: al diritto di detenere animali in condominio, corrisponde un dovere stringente ed effettivo di applicare le norme sulle responsabilità del custode di animali.

Ricorda il giudice di pace che

la novella legislativa ha legiferato sulla base del filone giurisprudenziale della Suprema Corte di cassazione civile n 3705 del 15 febbraio 2011. In questo contesto ad un riconoscimento dell’illegittimità di un vetusto regolamento condominiale che vieta la detenzione di un animale domestico, va parimenti dettata un’applicazione rigorosa degli obblighi e responsabilità dei padroni degli animali stessi per quanto riguarda: l) danno cagionato da animali 2) immissioni 3) omessa custodia e malgoverno degli animali. In tema di responsabilità per danni cagionati da animali, l’art. 2052 c.c. stabilisce a carico del proprietario dell’animale una presunzione di colpa a vincere la quale non è sufficiente la prova di avere usato la comune diligenza nella custodia dell’animale, ma occorre la prova del caso fortuito.

Ricordiamo che in materia di immissioni sonore di animali – art. 844 c.c. – vigono alcune regole fondamentali: se l’immissione avviene nottetempo è valutabile l’ipotesi del reato, quindi l’intervento della forza pubblica serve a verbalizzare la situazione e rilevarne l’importanza. Se l’immissione avviene di giorno, il reato è generalmente escluso, tuttavia si pone il problema della tollerabilità delle immissioni sonore.

L’avvocato immobiliarista spesso si trova ad affrontare questioni di vicinato, aventi ad oggetto immissioni sonore di animali detenuti in condominio. Non bisogna dimenticare la generale liceità della presenza di animali prevista dalla riforma del condominio, che recepisce un costume sociale nuovo, oltre agli orientamenti della giurisprudenza degli ultimi anni.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino l’11 maggio 2018

Mantenimento al coniuge: quando è riconosciuto?

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La Corte di appello civile Torino, 18 novembre 2017, n. 2461 ha fatto chiarezza in merito alle situazioni familiari: quando è dovuto l’assegno di mantenimento al coniuge?

Chiunque si avvicini al divorzio, si accosti alla cessazione degli effetti civili del matrimonio concordatario, si pone la domanda se gli è o meno dovuto un assegno di mantenimento da imporre al coniuge. La giurisprudenza individua due fasi logiche: il “se” l’assegno è dovuto e il “quanto”.

In sede di divorzio, l’onere della prova spetta al richiedente, il quale deve comunque dimostrare in modo stringente che ha diritto all’assegno in quanto ne ha realmente e concretamente bisogno. Non si accede a discutere del quanto, se non si prova il se. Bisogna accertare

se la domanda di quest’ultimo soddisfa le relative condizioni di legge (mancanza di “mezzi adeguati” o, comunque, impossibilità “di procurarseli per ragioni oggettive”), con esclusivo riferimento all'”indipendenza o autosufficienza economica” dello stesso, desunta dai principali “indici” – salvo altri, rilevanti nelle singole fattispecie – del possesso di redditi di qualsiasi specie e/o di cespiti patrimoniali mobiliari ed immobiliari (tenuto conto di tutti gli oneri lato sensu “imposti” e del costo della vita nel luogo di residenza dell’ex coniuge richiedente), delle capacità e possibilità effettive di lavoro personale (in relazione alla salute, all’età, al sesso ed al mercato del lavoro dipendente o autonomo), della stabile disponibilità di una casa di abitazione

In questo caso la Corte d’Appello di Torino fa notare che la richiedente moglie

non si preoccupa tanto di provare la propria situazione, che è l’unico presupposto di tale fase, ma quella dell’ex marito, prova che attiene evidentemente invece alla fase del quantum, alla quale peraltro non si perviene, se non si stabilisce che un assegno debba spettare.

Questo è noto all’avvocato divorzista: non è possibile chiedere un mantenimento senza dimostrare che si ha diritto ad esso, in quanto ne sussistono i requisiti di legge. Le condizioni economiche del coniuge obbligato, invece, vengono in considerazione in merito al quanto si chiede, ma a questa valutazione non si perviene se non si è superato il primo scoglio costituito dalla dimostrazione che si ha necessità del mantenimento.

La conclusione, quindi, è che

Poiché tale prova, anche a fronte delle contestazioni dell’appellante, manca, è chiaro che mancano i presupposti per il riconoscimento alla moglie di un assegno di mantenimento.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 7 maggio 2018

Accessi e passaggi sul fondo altrui: quando non c’è servitù?

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Ci sono casi in cui il passaggio sul fondo altrui non dipende da una servitù: risponde l’avvocato immobiliarista a Torino in merito all’art. 843 c.c., secondo cui

843
Accesso al fondo.
Il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.
Se l’accesso cagiona danno, è dovuta una adeguata indennità.
Il proprietario deve parimenti permettere l’accesso a chi vuole riprendere la cosa sua che vi si trovi accidentalmente o l’animale che vi si sia riparato sfuggendo alla custodia. Il proprietario può impedire l’accesso consegnando la cosa o l’animale
E’ chiaro che questa disposizione nasce dall’esigenza di garantire un passaggio temporaneo sul fondo altrui, per uno scopo altrettanto temporaneo e contingente. Si tratta di un vero e proprio diritto che va garantito, ma non di una servitù.
A tal proposito ne parla Corte di cassazione civile, sez. II, 2 marzo 2018, n. 5012, secondo cui:
Gli accessi e il passaggio che, ai sensi dell’art. 843 c.c., il proprietario deve consentire al vicino per l’esecuzione delle opere necessarie alla riparazione o manutenzione della cosa propria, dando luogo ad un’obbligazione “propter rem”, non possono determinare la costituzione di una servitù, ma si risolvono in una limitazione legale del diritto del titolare del fondo per una utilità occasionale e transeunte del vicino, avente per contenuto il consenso all’accesso ed al passaggio che il soggetto obbligato è tenuto a prestare.
Si tratta, quindi, di un fenomeno ben diverso dalla servitù. Questo diritto previsto dal codice può essere esercitato dal vicino proprietario, non dal semplice detentore in nome altrui; almeno, così si pronuncia la dottrina da tempo. Alcuni Autori ritengono semplicemente che il proprietario non sia obbligato a qualcosa di particolare, ma commetta illecito se impedisce determinati accessi, che comunque devono essere strettamente necessari e cagionare il minore danno possibile.
La vecchia giurisprudenza degli anni Settante ribadiva già che
occorre che il giudice del merito proceda ad una complessa valutazione della situazione dei luoghi, al fine di accertare se la soluzione prescelta (accesso e passaggio per un determinato fondo altrui) sia l’unica possibile o, tra più soluzioni, sia quella che consente il raggiungimento dello scopo (riparazione o costruzione) con minor sacrificio
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 5 maggio 2018

Certificato di abitabilità: vizio dell’immobile o risarcimento dei danni?

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Una delle questioni più note circa gli immobili riguarda il mancato rilascio del certificato di abitabilità: che cosa comporta?

Una recente sentenza, Corte di cassazione civile, sez. II, 22 febbraio 2018, n. 4307, si occupa della questione che spesso viene sottoposta agli avvocati immobiliaristi a Torino (e non solo) da clienti che hanno acquistato un immobile privo dell’abitabilità. Circostanza ininfluente, se l’immobile risale a prima degli anni Settanta, ma rilevante al giorno d’oggi.

La carenza di abitabilità costituisce un vizio dell’immobile. Il Tribunale di Alessandria aveva accolto la domanda di risarcimento del danno, rigettando invece quella redibitoria relativa ai vizi, avendo denunciato il vizio l’acquirente in ritardo.

Ora, la Corte d’Appello ribaltava il risultato, che non trova concorde il Supremo Collegio, il quale chiarisce come stanno le cose. Quando si acquista un immobile senza abitabilità, si acquista un immobile viziato. La Corte richiama il suo orientamento consolidato:

“la consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sè condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto.” (Cass. 11 ottobre 2013, n. 23157)

Inoltre:

a recente sentenza di questa Corte, la n. 24386 del 8 febbraio 2016, ha precisato che la vendita di un immobile privo di certificato di agibilità configura una vendita di cosa in parte o del tutto diversa da quella dedotta in contratto. In tale circostanza, il compratore potrebbe chiedere legittimamente o la risoluzione del contratto (ovvero lo scioglimento del contratto) o l’adempimento dello stesso qualora abbia interesse all’acquisto, ferma la possibilità di chiedere il risarcimento dei danni

Il punto, quindi, è il seguente. La garanzia per vizi può essere prescritta se il vizio non è denunciato entro i termini di legge e l’azione esercitata entro un anno, tuttavia non si può dire la stessa cosa della domanda di risarcimento del danno, specialmente se si accerti che l’immobile in generale non può ricevere l’abitabilità; quindi quando non sia solo una questione di ritardo.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 4 maggio 2018

 

Comunione legale dei coniugi: immobili costruiti su terreno comune

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Che cosa succede se uno dei coniugi costruisce sul terreno comune ad entrambi, in quanto ricadente nella comunione legale dei coniugi? Che cosa succede, poi, se dopo l’acquisto di un bene in comunione legale, i coniugi mutano regime patrimoniale della famiglia, escludendo il bene predetto? A queste domande, spesso sottoposte all’avvocato immobiliarista a Torino, risponde in modo chiaro la sentenza Corte di cassazione civile, sez. II, 28 febbraio 2018, n. 4676, una recente pronuncia che ha affrontato il caso di due coniugi i quali avevano acquistato un terreno in comunione e poi cambiato il regime patrimoniale in quello della separazione dei beni. Sul terreno, dopo, il marito aveva costruito tre fabbricati.

Il primo problema è stabilire che cosa succede se i coniugi in comunione legale, i quali abbiano acquistato beni immobili, cambino il regime patrimoniale in quello della separazione. Nel passaggio alla separazione dei beni, la giurisprudenza ritiene che i beni che non passano al nuovo regime in quanto non contemplati od esclusi, conservino il regime precedente.

La Corte di Cassazione afferma, infatti, che

il regime di comunione legale tra i coniugi, sussistente al momento dell’acquisto del fondo, e mantenuto (per il pregresso) nonostante la successiva separazione dei beni, fa sì che la questione della edificazione del fondo medesimo debba essere affrontata e risolta sula base delle disposizioni speciali di cui agli artt. 180 c.c. e ss. e non già di quelle disciplinanti la comunione ordinaria.

L’avvocato immobiliarista spiega di solito al cliente che la comunione legale tra coniugi è il regime ordinario, salvo di verso accordo; ed, inoltre, è un regime che non ammette estranei all’interno della comunione familiare, almeno fino a quando essa non si tramuti in comunione ordinaria non più regolata dal diritto di famiglia.

Il bene immobile che faceva parte della comunione, anche se i coniugi cambiano regime patrimoniale, continua a far parte della comunione se essi non lo fanno rientrare all’interno della separazione dei beni decisa successivamente; ed è per questo che ad esso si applica il regime previsto dagli artt. 180 e seguenti c.c..

La Corte poi giustamente spiega che questo è l’effetto: non più il consenso scritto di un coniuge comproprietario ad atti di costruzione di nuovi fabbricati, ma semplicemente il regime dell’annullamento con domanda da proporsi entro un anno da quando il coniuge viene a conoscenza che si sta procedendo a costruire sul terreno comune.

E questo perchè a norma dell’art. 184 cod. civ.:

“Gli atti compiuti da un coniuge senza il necessario consenso dell’altro coniuge e da questo non convalidati sono annullabili se riguardano beni immobili o beni mobili elencati nell’art. 2683″

Spetta, quindi, al coniuge dissenziente farsi parte diligente.

Rispetto a quel caso, ma la regola si applica sempre a tutti i casi analoghi, la Corte conclude:

È del tutto evidente che, nella specie, la realizzazione da parte di uno solo dei coniugi dei tre fabbricati sul fondo in comunione legale, debba essere configurato quale atto eccedente l’ordinaria amministrazione, il compimento del quale spetta congiuntamente ad entrambi i coniugi (ai sensi del secondo comma dell’art. 180 c.c.); e che l’eventuale mancanza di necessario consenso dell’altro coniuge si traduce in vizio di annullabilità dell’atto (art. 184 comma 1, c.c.), da farsi valere in giudizio entro un anno dalla data in cui questo è venuto a conoscenza dell’atto (ovvero da quando l’atto sia stato trascritto, o da quando si sia sciolta la comunione: art. 184 comma 2, c.c.).

Lo Studio Duchemino, avvocato immobiliarista a Torino, è disponibile per consulenze in materia di immobili a Torino.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 26 aprile 2018

Violenza in famiglia: quando l’addebito della separazione?

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Quando la condotta violenta del coniuge comporta addebito della separazione? Lo Studio legale a Torino “Studio Duchemino”, con esperienza nella gestione della separazione a Torino e del divorzio, prende in considerazione la sentenza di merito Tribunale civile Messina, sez. I, 21 marzo 2018 per rammentare alcuni principi saldi della materia.

Quando al coniuge violento si può addebitare la fine della vita coniugale e, soprattutto, con quali prove davanti al giudice?

La risposta sta nel principio secondo cui la violenza in famiglia determina “di per sè” l’addebito.

Si è abituati, in realtà, a ragionare secondo l’impostazione giudiziaria: bisogna trovare le prove, nell’ambito di un procedimento di separazione, che l’impossibilità di una convivenza nasca dalla violazione di un dovere coniugale previsto dal codice civile. Di solito il discorso riguarda l’assistenza morale e materiale richiesta al coniuge, ma anche l’obbligo di fedeltà. L’addebito della separazione, che ha l’effetto di escludere il diritto ad un assegno di mantenimento, è il risultato di un accertamento che riguarda l’imputabilità del fallimento coniugale.

Ora, nel caso di condotte violente di un coniuge, la giurisprudenza, come ricorda l’avvocato familiarista a Torino, è incline a ritenere che la condotta violenta di un coniuge verso l’altro non sia comparabile con nulla, se non altrettanta violenza dell’altro coniuge verso il primo. L’esistenza, accertata dal giudice, permette di ritenere di per sè provata l’addebitabilità della separazione.

Si leggano le motivazioni della sentenza siciliana:

la condotta di un coniuge che si traduce in fatti di violenza nei confronti dell’altro coniuge ed in forme di persecuzione morale costituisce violazione del dovere di assistenza morale e materiale sancito dall’art. 143, comma 2 c.c., oltre che del dovere di collaborazione nell’interesse della famiglia, tale da giustificare la pronuncia di addebito della separazione.

E ciò a livello di principio.

Tuttavia, ed è ciò che conta, a livello di motivazione:

i comportamenti medesimi, proprio in ragione della loro estrema gravità, escludono qualsiasi possibilità di comparazione, se non rispetto a comportamenti omogenei, non potendo in alcun modo la violenza essere giustificata come reazione o ritorsione nei confronti del partner e legittima pienamente l’addebitamento della separazione, in quanto impedisce l’esplicarsi della comunione di vita nel suo profondo significato, così determinando una progressiva disaffezione tra i coniugi che, aggravandosi nel tempo, è l’origine dell’intollerabilità della convivenza (Cass. civ., sez. I, 7 aprile 2005, n. 7321).

Appare evidente, quindi, che il coniuge debba dimostrare unicamente il comportamento violento, protratto nel tempo. Tale dimostrazione è sufficiente a ritenere provato il nesso causale tra detto comportamento e la rottura familiare.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 24 aprile 2018

Immobile familiare adibito ad impresa: cessione sottoposta ad i.v.a. in ogni caso

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Corte di cassazione civile, sez. V, 14 febbraio 2018, n. 3557 propende per questa soluzione: anche se l’immobile adibito ad impresa è di tipo familiare, cioè destinato alla famiglia, essendo cointestato tra marito e moglie, la sua cessione è soggetta interamente ad i.v.a, senza che si possa distinguere il piano imprenditoriale e la quota non imprenditoriale. Soluzione indubbiamente favorevole al Fisco che aveva resistito alla soluzione della Commissione Tributaria.

La Commissione Tributaria, spiega l’avvocato immobiliarista, aveva preferito dire che:

la vendita in questione fosse assoggettata ad Iva limitatamente alla quota di comproprietà del terreno ascrivibile al C., la cui qualità di imprenditore agricolo era incontroversa

La Corte di Cassazione, invece, fa chiarezza affermando che:

Sul punto, si ritiene che la decisione della commissione tributaria regionale si ponga in contrasto con il costante orientamento di legittimità, al quale va data continuità, secondo cui (Cass. n. 12853 del 12 luglio 2004): “La cessione di un immobile di proprietà di coniugi in regime di comunione legale dei beni e utilizzato per l’esercizio dell’impresa individuale di uno di essi è soggetta ad IVA: tale soggezione è assorbente rispetto a quella ad imposta di registro, in quanto, dal punto di vista tributario, la cessione non è un atto plurimo avente ad oggetto singole quote di comune proprietà valutabili separatamente in dipendenza della natura dei soggetti proprietari, ma un atto unitario, rilevante oggettivamente come atto d’impresa”.

Si spiega cioè che la cessione di un bene, suddiviso per quote tra vari contitolari, almeno dal punto di vista tributario si qualifica come un unico atto e questo è il motivo della predominanza della finalità imprenditoriale che rende la cessione assoggettabile ad i.v.a..

Nella sentenza la Corte richiama anche i seguenti precedenti: Cass. 9036/97 e 3433/96.

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Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino l’11 aprile 2018

Compromesso o rogito: chi la spunta?

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Molto spesso l’avvocato immobiliarista si trova di fronte al quesito: se prevale il rogito dal Notaio, oppure il compromesso stipulato tra le parti eventualmente davanti all’agente immobiliare. Il problema nasce sempre dal diverso contenuto dell’accordo che potrebbe sussistere tra preliminare e definitivo.

Negli anni passati si erano diffuse due teorie: secondo la prima il preliminare faceva parte di un complesso atto articolato di cui il definitivo rappresenta l’esito, una fattispecie a formazione progressiva. Anche il suo contenuto era considerato determinante. Secondo altra ricostruzione, invece, il definitivo superava il preliminare.

La Cassazione, con una sentenza utile a tutti gli avvocati immobiliaristi a Torino e in Italia, adotta la soluzione della prevalenza del contratto definitivo e lo fa con una decisione piuttosto tranciante e drastica. Il definitivo, cioè, rappresenta il superamento del compromesso. Se anche le parti avessero voluto qualcosa di diverso, il preliminare non è in grado di sopravvivere al contratto definitivo, che riassume e ricapitola tutta la volontà delle parti.

Con sentenza Corte di cassazione civile, sez. II, 21 dicembre 2017, n. 30735 il Supremo Collegio stabilisce

Ove alla stipula di un contratto preliminare segua ad opera delle stesse parti la conclusione del contratto definitivo, quest’ultimo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l’obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina, con riguardo alle modalità e condizioni, anche se diversa da quella pattuita con il preliminare, configura un nuovo accordo intervenuto tra le parti e si presume sia l’unica regolamentazione del rapporto da esse voluta. La presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova – che deve risultare da atto scritto ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili – di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenuti nel preliminare, sopravvivono al contratto definitivo.

In poche parole, attenzione a quando si stipula un atto definitivo, magari dal Notaio. Il contenuto sarà l’effettivo accordo delle parti e non si potrà invocare un accordo precedente contenuto nel compromesso. Le parti, infatti, quando stipulano il definitivo, sono consapevoli del suo contenuto e di ciò che vogliono.

Spesso l’avvocato immobiliarista si trova a dover spiegare al cliente che non è più possibile impugnare il preliminare, semplicemente perchè le parti hanno comunque firmato il definitivo e non sono in grado di dimostrare accordi paralleli che salvano una parte del compromesso.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 4 aprile 2018

Omissione d’atti d’ufficio nelle pratiche edilizie

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Con sentenza 8 marzo 2018 – data del deposito – la Corte di Cassazione ribadisce quando scatta il reato di omissione d’atti d’ufficio nei confronti della P.A.. Il tema interessa anche chi chiede un permesso di costruire nel campo edilizio, avendo difficoltà a causa dei ritardi della Pubblica Amministrazione. Ad esempio per le pratiche di stretta pertinenza del Comune, come i controlli sul progetto e le verifiche sullo stato dei luoghi.

Un primo elemento riguarda il come debba essere redatto l’invito alla P.A. a compiere l’atto: in forma scritta e inclusivo di una diffida ad adempiere secondo lo schema del codice civile.

Tuttavia, vale il principio della libertà di forma. Non è detto che debbano essere usate espressioni tipiche del linguaggio giuridico come “costituzione in mora” o “diffida ad adempiere”, ma è sufficiente un contenuto di tal tipo. L’atto di invito deve contenere la richiesta, l’esposizione delle sanzioni a cui si va incontro, il netto contenuto di diffida che la P.A. deve percepire, essendo chiamata a dire se compie l’atto o perchè non lo compie.

Solo a tale condizione, spiega l’avvocato immobiliarista, si verificano gli effetti per cui passati 30 gg dalla ricezione della diffida, è commesso il reato.

In pratica, il contenuto della richiesta deve manifestare la cogenza di essa.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 3 aprile 2018.

Preliminare con consegna anticipata: risarcimento dei danni al venditore in caso di risoluzione

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Lo ha previsto la Corte di cassazione civile, sez. II, 20 dicembre 2017, n. 30594, la quale dispone che:

Il promissario acquirente di un immobile che, immesso nel possesso in forza di un preliminare di vendita poi risolto è tenuto al risarcimento del danno in favore della parte promittente venditrice, atteso che la legittimità originaria del possesso viene meno a seguito della nullità lasciando che l’occupazione dell’immobile si configuri come sine titulo; con la conseguenza che tali danni, originati dal lucro cessante per il danneggiato che non ha potuto trarre frutti dal godimento dell’immobile, sono legittimamente liquidati dal giudice di merito, con riferimento all’intera durata dell’occupazione e, dunque, non solo a partire dalla domanda giudiziale di risoluzione contrattuale.

Il merito della decisione si basa su alcune norme del codice civile, in particolare l’art. 1458 cod. civ. in materia di effetti della risoluzione del contratto.

Il caso affrontato spesso dall’avvocato immobiliarista riguarda il preliminare – cd compromesso – con consegna anticipata o anticipata immissione nel possesso del bene. Il promittente venditore consegna l’immobile già alla data del compromesso, magari a fronte di una consistente caparra o di un acconto che copra quasi tutto il prezzo. In vista dell’atto definitivo che trasferisce la proprietà il promissario acquirente vive nell’immobile. Il problema nasce nell’ipotesi in cui, pur vivendoci dentro, alla fine l’operazione non va in porto, il promissario acquirente non acquista versando il prezzo definitivo e la proprietà non si trasferisce.

In questi casi l’immobile viene utilizzato in virtù del contratto preliminare, ma l’utilità che trae l’acquirente non ha contropartita nel venditore che semplicemente subisce poi la risoluzione contrattuale, avendo messo a disposizione l’immobile per parecchio tempo. In alcuni casi le parti prevedono un pagamento rateale degli acconti che rende simile l’operazione ad una locazione con riscatto. Tuttavia, laddove non sia prevista alcuna contropartita, nemmeno il pagamento delle spese condominiali, l’immobile viene utilizzato dal promissario acquirente sine titulo nell’ipotesi in cui il preliminare venisse meno, anche se con effetto dalla pronuncia di risoluzione.

La Cassazione, quindi, ha ritenuto che il giudice può liquidare il mancato guadagno del venditore con riferimento non solo al periodo successivo alla domanda di risoluzione, ma anche per il periodo precedente, per tutta la durata dell’occupazione.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 29 marzo 2018

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