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Vendita della casa in affitto: come regolarsi? Risponde l’avvocato immobiliarista a Torino

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L’avvocato immobiliarista affronta giornalmente le questioni degli affitti e delle vendite. Una delle questioni più delicate è la presenza di un contratto di affitto in occasione della vendita dell’immobile. L’inquilino deve cercare il prima possibile un avvocato immobiliarista a Torino al fine di chiedergli chiarimenti sulla sua situazione. 


Corte di cassazione civile, sez. III, 13 luglio 2018, n. 18536 ha stabilito che 


In mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la vendita o la donazione dell’immobile locato determina, ai sensi degli artt. 1599 e 1602 c.c., la surrogazione, nel rapporto di locazione, del terzo acquirente (o del donatario), che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore-locatore senza necessità del consenso del conduttore”.

In sostanza, non è necessario il consenso dell’inquilino, se le parti nulla dicono nel loro contratto di vendita/donazione. Il contratto “passa” al compratore.

Le norme di riferimento sono l’art. 1599 c.c., 1406 e 1602 c.c..

Chi è in affitto sa, quindi, che se il proprietario venditore non si accorda con l’acquirente e nulla dice del contratto di locazione in corso, si troverà con un nuovo locatore e ciò non potrà certo essere impedito dal conduttore che proseguirà il contratto con il nuovo proprietario.

Lo stesso principio giuridico viene espresso in altre decisioni, in particolare Cass. civ., 9 giugno 2010, n. 13833, in questa Rivista 2010, 657; Cass. civ., 9 agosto 2007, n. 17488, in www.latribunaplus.it: Cass. civ., 14 gennaio 2005, n. 674, ibidem; Cass. civ., 5 agosto 1991, n. 8556, ibidem

Chi è in affitto sa che, qualora venisse a sapere che l’immobile che egli occupa è in vendita, deve trovare il prima possibile un avvocato immobiliarista a Torino e chiedere di essere assistito per evitare spiacevoli sorprese.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 12 dicembre 2018

Inquinamento elettromagnetico: quando si può chiedere l’indennizzo? Risponde l’avvocato immobiliarista a Torino

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Quando si può chiedere un risarcimento del danno nell’ipotesi in cui venga costruito vicino all’immobile un impianto che emette onde elettromagnetiche? La risposta è insita nell’art. 44 del D.P.R. 327/2001, secondo il quale: “è dovuta un’indennità al proprietario di un fondo che dalla esecuzione dell’opera pubblica o di pubblica utilità sia gravato da una servitù o subisca una permanente diminuzione di valore per la perdita o la ridotta possibilità di esercizio del diritto di proprietà”. Ricordiamo, infatti, che una recente sentenza – Tribunale civile Piacenza, 2 novembre 2018, n. 709 – ha avuto modo di chiarire i termini della questione. Di solito accade che vi siano proprietari di immobili che dichiarano di essere danneggiati da opere pubbliche ingobranti, che emettono onde e cercano un avvocato immobiliarista a Torino che possa seguirli nella complessa vicenda che vede contrapporsi da una parte i valori della proprietà individuale, dall’altra i danni collaterali delle opere pubbliche o di pubblica utilità.

Nella vicenda analizzata dal tribunale di Piacenza alcuni proprietari avevano citato in giudizio una società che aveva installato vicino a loro una antenna alta 34 metri circa, che emetteva onde, deducendo un calo del valore degli immobili, anche perchè a seguito di tale opera diminuiva drasticamente la possibilità di costruire.

L’avvocato immobiliarista sa che il cliente ha bisogno di una soluzione duratura. In questo caso si era mosso chiedendo l’indennizzo e facendo leva proprio sulla norma citata. Di questa sussistevano, a detta dei giudici, tutti i presupposti. Non era una servitù, certamente, ma il valore degli immobili vicini era sceso drasticamente.

Gli avvocati immobiliaristi tendono a sottolineare sicuramente questo passaggio della sentenza, che comprende i presupposti applicativi dell’indennizzo:

Per rendere possibile la determinazione dell’indennità è necessario che vengano soddisfatte tutte le seguenti condizioni:
– l’opera sia stata realizzata in conformità alla progettazione e derivi da un’attività lecita della Pubblica Amministrazione;
– la stessa imponga una servitù o la produzione di un danno permanente, che si concretizzi nella perdita o nella diminuzione di un diritto;
– vi sia un “nesso eziologico” tra la realizzazione dell’opera pubblica e il danno.
Al di là dei casi di espropriazione forzata di un immobile ad opera della Pubblica Amministrazione, che se ne serva per costruire un’opera pubblica, si osserva che lo scopo della norma è
garantire un adeguato ristoro economico per ogni tipo di intervento (legittimo) dell’amministrazione che incida negativamente sulla sfera giuridico-patrimoniale del privato senza, tuttavia, dare vita ad una vicenda espropriativa in senso stretto
La vicenda fa capire che in questo caso non è l’immissione elettromagnetica a creare il problema, nè tantomeno la diminuzione edificatoria.
Semmai c’è il rischio che:
la presenza della stazione radio base determini un impatto negativo non misurabile in termini di danni fisici, ma che si ripercuote esclusivamente sul valore dei beni immobili di loro proprietà, rendendoli meno appetibili dal punto di vista commerciale e causandone il deprezzamento.
Il tribunale, quindi, conclude:
Deve ritenersi rientrante nel campo di applicazione dell’art. art. 44 D.P.R. 327/2001 anche il caso in cui un’unità immobile, in seguito alla realizzazione di un’opera pubblica, subisca una diminuzione di valore (espropriazione larvata) per una variazione negativa, in termini percentuali, delle sue caratteristiche intrinseche (diritti o facoltà non marginali) che concorrono sia alla sua “godibilità”, che alla possibilità di disporne; tale riduzione si traduce in una minore appetibilità commerciale del bene stesso e, conseguentemente, in una perdita delle sue potenzialità economiche.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 2 dicembre 2018

Licenziamento: come si impugna e chi lo può fare? Risponde l’avvocato del lavoro a Torino

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Come si impugna il licenziamento? Soprattutto, quale veste deve assumere l’atto di impugnazione? La risposta è che tale atto, compiuto dal lavoratore o da chi per esso, deve rivestire una forma adeguata per essere dimostrato in giudizio, per essere quindi attestato davanti ad un giudice. Ci dà conto di questo la sentenza  Corte di cassazione civile, sez. Lavoro, 28 settembre 2018, n. 23603, secondo cui l’atto di impugnativa non può essere dimostrato con testimoni.

Andiamo con ordine. Chi si rivolge all’avvocato del lavoro spesso ha un licenziamento in corso. Si tratta di una delle questioni che spingono ad individuare, anche via web, un avvocato del lavoro a Torino. L’avvocato del lavoro in questi casi riceve il cliente spiegando quanto sia importante agire con razionalità nella fase delicata in cui si rischia un licenziamento.

Una volta ricevuta la comunicazione – tra parentesi non serve a nulla far finta di non averla ricevuta, così come rifiutarsi di sottoscrivere la raccomandata -, il lavoratore o il suo avvocato, ovvero un sindacato, possono impugnare l’atto di licenziamento. Ricordiamo che a seguito del Jobs Act e del decreto dignità la conseguenza del licenziamento illegittimo, a meno che non sia nullo o discriminatorio, è sempre il (solo) risarcimento del danno, oggi parametrato su un minimo di 6 mensilità e poi di due per ogni anno lavorato.

L’impugnativa del licenziamento è un atto scritto.

La Legge 15 luglio 1966 n. 604 Art. 6 stabilisce che

l licenziamento deve essere impugnato a pena di decadenza entro sessanta giorni dalla ricezione della sua comunicazione in forma scritta, ovvero dalla comunicazione, anch’essa in forma scritta, dei motivi, ove non contestuale, con qualsiasi atto scritto, anche extragiudiziale, idoneo a rendere nota la volontà del lavoratore anche attraverso l’intervento dell’organizzazione sindacale diretto ad impugnare il licenziamento stesso.
L’impugnazione è inefficace se non è seguita, entro il successivo termine di centottanta giorni, dal deposito del ricorso nella cancelleria del tribunale in funzione di giudice del lavoro o dalla comunicazione alla controparte della richiesta di tentativo di conciliazione o arbitrato, ferma restando la possibilità di produrre nuovi documenti formatisi dopo il deposito del ricorso. Qualora la conciliazione o l’arbitrato richiesti siano rifiutati o non sia raggiunto l’accordo necessario al relativo espletamento, il ricorso al giudice deve essere depositato a pena di decadenza entro sessanta giorni dal rifiuto o dal mancato accordo.
Tutto questo è molto importante: l’avvocato del lavoro sa che ci sono solo 60 giorni per impugnare e una volta impugnato l’atto di licenziamento bisogna attivarsi con un ricorso entro 180 giorni. Ricordiamo che la norma citata prevede una impugnazione scritta.
Allo stesso tempo, l’art. 2725 cod. civ. stabilisce, in materia di prova testimoniale, che
2725
Atti per i quali è richiesta la prova per iscritto o la forma scritta.
Quando, secondo la legge o la volontà delle parti, un contratto deve essere provato per iscritto, la prova per testimoni è ammessa soltanto nel caso indicato dal n. 3 dell’articolo precedente.
La stessa regola si applica nei casi in cui la forma scritta è richiesta sotto pena di nullità
E’ abbastanza ovvio, quindi, sommando il disposto delle due norme, che la Corte di Cassazione non ritenga possibile provare con testimoni l’avvenuta impugnazione, visto che il lavoratore ha l’onere di agire per iscritto. Dice, infatti, la motivazione della sentenza:
In tema di licenziamento individuale, l’impugnativa ex art. 6 della l. n. 604 del 1966 costituisce un atto negoziale dispositivo e formale che può essere posto in essere unicamente dal lavoratore (oltre che dall’associazione sindacale, cui quest’ultimo aderisca, in forza del rapporto di rappresentanza “ex lege”), da un suo rappresentante munito di specifica procura scritta o da un terzo, ancorché avvocato o procuratore legale, sprovvisto di procura, il cui operato venga successivamente ratificato dal lavoratore medesimo, sempre che la ratifica rivesta la forma scritta e sia portata a conoscenza del datore di lavoro prima della scadenza del termine di sessanta giorni per impugnare; ne consegue l’inammissibilità della prova testimoniale in ordine all’esistenza dell’atto, ai sensi dell’art. 2725, comma 2, c.c., se non nel caso in cui il documento sia andato perduto senza colpa.
Poco spazio, spiega l’avvocato del lavoro, per una impugnativa che si possa dimostrare con testimoni. Attenzione, quindi, a porre in essere in modo corretto gli atti necessari.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 2 dicembre 2018

Quando il condominio deve risarcire i danni per una delibera dannosa?

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Oggi ci occupiamo di quando il condominio deve risarcire i danni al singolo condomino, causati da una delibera assembleare. Il condominio deve risarcire i danni quando la delibera è nulla. Analizziamo il caso che spesso l’avvocato immobiliarista si trova ad affrontare, dedotto nella sentenza Corte di cassazione civile, sez. II, 26 settembre 2018, n. 23076.

L’ipotesi più frequente si verifica quando viene installata un’ascensore condominiale per eliminare le barriere architettoniche e questa riduce sensibilmente la qualità dell’immobile di proprietà individuale del singolo, levandogli luce e aria o spazio calpestabile.

La sentenza analizzata è importante per questo motivo, perchè discrimina bene tra nullità della delibera condominiale e semplice annullabilità, specificando che il condomino può chiedere i danni al condominio quando la delibera è nulla – anche se non impugnata -, mentre non lo può fare quando la delibera non impugnata era solo annullabile per vizi di convocazione o irregolarità formali.

Si dice:

 la condomina G. assume, a fondamento della sua pretesa risarcitoria, che la realizzazione dell’impianto di ascensore nella corte interna dell’edificio condominiale, deliberata dall’assemblea, le impedisca di far uso di una rilevante porzione di tale area comune, ed abbia altresì ridotto la luce e l’aria fruibili dal suo appartamento, così prospettando che l’innovazione sia lesiva del divieto posto dall’art. 1120, comma 2, c.c., in quanto alla possibilità dell’originario godimento della cosa comune sarebbe stato sostituito un godimento di diverso contenuto.
II.2. È, allora, certamente da qualificare nulla la deliberazione, vietata dall’art. 1120 c.c., che sia lesiva dei diritti individuali di un condomino su una parte comune dell’edificio, rendendola inservibile all’uso e al godimento dello stesso, trattandosi di delibera avente oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea (arg. da Cass. Sez. un., 7 marzo 2005, n. 4806; Cass. Sez. II, 24 luglio 2012, n. 12930; Cass. Sez. VI-2, 14 settembre 2017, n. 21339; Cass. Sez. II, 25 giugno 1994, n. 6109). La nullità di una deliberazione dell’assemblea condominiale comporta che la stessa, a differenza delle ipotesi di annullabilità, non implichi la necessità di tempestiva impugnazione nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c. Una deliberazione nulla, secondo i principi generali degli organi collegiali, non può, pertanto, finché (o perché) non impugnata nel termine di legge, ritenersi valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio, come si afferma per le deliberazioni soltanto annullabili. La nullità della deliberazione assembleare costituisce, perciò, fatto ostativo all’insorgere del potere-dovere dell’amministratore, ex art. 1130, n. 1, c.c., di darne attuazione, differentemente dalle ipotesi di mera annullabilità, non incidendo questa sul carattere vincolante delle decisioni del collegio dei condomini per l’organo di gestione fino a quando non siano rimosse con pronuncia di accoglimento dell’impugnazione proposta a norma dell’art. 1137 c.c.
Pertanto, il condominio sa che dovrà risarcire ogni danno causato alla proprietà individuale, che non sia un semplice disagio, anche qualora il condomino non abbia impugnato la delibera.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 27 novembre 2018

Coniugi che si separano: come difendersi in una separazione coniugale?

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Οggi ci occupiamo di separazione dei coniugi.

Chi cerca un avvocato matrimonialista o uno studio legale a Torino esperto in separazione si pone sempre la stessa domanda:”come posso tutelarmi rispetto alle richieste del coniuge?“. La separazione implica il venir meno della vita comune, comportando così enormi conseguenze anche patrimoniali – oltreché personali -. Che fare per non farsi sottomettere da un coniuge particolarmente “agguerrito” che ci vuole portare via tutto?

Molti clienti si muovono per tempo nella ricerca di uno studio legale a Torino che sia esperto in separazioni e divorzi. Ma non tutti, però. Ci sono coniugi che attendono di ricevere la famosa “lettera dell’avvocato“, che richiede un incontro presso lo studio legale al fine di trovare un accordo di separazione consensuale. Il consiglio, in tutti i casi, specialmente nelle famiglie molto conflittuali, è muoversi per tempo nel cercare uno studio legale a Torino che sia specializzato nel diritto di famiglia. Non fosse altro per il fatto che anche solo presentare l’istanza di patrocinio a spese dello Stato richiede del tempo.

Nei casi di conflitto estremo, l’avvocato matrimonialista è costretto a consigliare al coniuge di lasciare la residenza, tuttavia è bene che il cliente compia questo passo assistito dall’avvocato, che invierà appunto una lettera “formale”. Non è previsto, infatti, che il coniuge possa in generale cambiare la propria residenza in costanza di matrimonio. La residenza è comune. Però, nei casi di conflitti estremi, nei quali la convivenza è assolutamente impossibile, il passo va compiuto con le opportune cautele, comunicando formalmente anche il nuovo domicilio dove il coniuge sarà reperibile.

Molti clienti chiedono all’avvocato se incorreranno in conseguenze dannose abbandonando il tetto coniugale, ma dall’altra vogliono compiere questo passo perchè esasperati dal coniuge. L’avvocato matrimonialista esperto in separazioni invierà, previo contratto con il cliente per il suo patrocinio e previo conferimento di una delega, una lettera formale per il cambio di residenza. Una delle situazioni più complicate si verifica nell’ipotesi di un coniuge manipolatore affettivo, che umilia e colpevolizza ogni giorno la moglie/il marito, rendendogli di fatto la vita impossibile. In questi casi è diffusa la convinzione che questo stalking produca danni psico-fisici di una certa entità. Il coniuge che subisce violenza o maltrattamento psicologico continuato deve cercare immediatamente un avvocato a Torino, uno studio legale che possa affrontare insieme a lui nel modo migliore questa tragica realtà che è la manipolazione mentale e affettiva. In effetti, anche per effetto della sindrome di Stoccolma, molti coniugi vittime di maltrattamenti faticano a denunciare i fatti. In alcuni casi è possibile che l’assistente sociale, tentando di tutelare il figlio, induca il genitore a fare le denunce del caso, nonostante la situazione di coazione psicologica in cui si trova. Esistono oggi call center e numeri di riferimento di centri di protezione della donna. Il coniuge può essere portato in zona protetta. E’ bene rivolgersi ad uno studio legale che possa aiutare in queste situazioni il coniuge debole.

Successivamente, bisogna chiarire la tematica dell’affidamento dei figli, che solitamente verranno attribuiti alla madre per la coabitazione notturna, con provvedimenti per le visite dell’altro coniuge. La casa segue quasi sempre l’affidamento dei figli. Ma attenzione: l’immobile dato in comodato dai suoceri dovrà essere restituito. Per molti anni venivano esercitati i ricorsi di locazione, con il rito del lavoro, con i quali il suocero si reimpossessava dell’immobile concesso in comodato ai novelli sposi, invocando un imprevisto e urgente bisogno personale. Oggi la Cassazione è più propensa ad affermare che l’immobile va restituito a prescindere, anche perchè altrimenti i suoceri generosi si trovano per anni a sottostare alle esigenze di generi e nuore che ormai hanno abbandonato il loro figlio.

Nel caso di affitto e locazione, invece, l’avvocato matrimonialista spiega al cliente che l’affitto passa per legge al coniuge che è destinatario dell’assegnazione giudiziale dell’immobile. Il vecchio titolare del contratto, cioè l’altro coniuge, non deve pagare il canone. In questi casi il ruolo dello studio legale è importante: fare da tramite, mediante una comunicazione formale, eventualmente con i proprietari.

Per quanto riguarda la comunione legale dei coniugi, i proventi e gli stipendi cadono nella comunione de residuo: l’altro coniuge avrà diritto al 50 % di ciò che rimane, che non è stato consumato o destinato alla comunione e alla vita comune. La prova sarà ardua. Per questo la giurisprudenza tende ad invertire l’onere della prova, ammettendo che sia il coniuge che li ha guadagnati a dover dimostrare che fine hanno fatto, sempre che il richiedente riesca a dimostrare quanto meno che esistessero prima della cessazione della comunione legale. In pratica, se due coniugi ottengono la sentenza di separazione giudiziale viene meno la comunione legale anzitutto per il futuro, nel senso che i successivi acquisti cadranno in separazione dei beni. Inoltre, i beni che all’epoca della sentenza esistevano nel patrimonio e provengono da stipendi e attività, andranno a cadere nella comunione de residuo, residuale, che andrà divisa previa deduzione dei debiti e delle spese. Si parla sempre di importi “netti”.

Esiste, poi, ancora una diversità di trattamento tra azienda e attività professionale, in quanto i beni usati per la professione non cadono in comunione legale (art. 179 lettera d c.c.), a differenza di quelli aziendali che ci ricadono subito se l’azienda è gestita da entrambi i coniugi (art. 177 c.c.), o residualmente se è gestita da uno solo (art. 178 c.c.). Si dice, di solito, che così facendo il Legislatore ha agevolato il coniuge professionista perchè è autonomo, ha bisogno di libertà maggiore a causa dell’intuitus personae che caratterizza il contratto professionale. E poi, si tratta di somme più piccole rispetto a quelle spese per un’azienda, rispetto alle quali viene invece avvantaggiato il coniuge che non vi partecipa. In buona sostanza, il coniuge titolare di impresa potrebbe decidere di vendere dei beni aziendali. In questi casi, visto che non è necessaria la partecipazione del coniuge all’acquisto originario di tali beni al fine di escludere che cadano in comunione, nel caso di vendita successiva sarà sempre il Notaio, nei limiti del possibile, a verificare che questi beni che il coniuge sta per vendere siano stati destinati in precedenza all’azienda e non ad altro. I beni usati per l’azienda cadono, quindi, in comunione quasi in automatico. Se l’azienda è precedente al matrimonio, ci ricadono solo i frutti e gli utili. Ma in generale, l’azienda dà più tutela al coniuge debole rispetto ad una normale attività professionale, nella quale i beni usati non cadono in comunione e vengono definiti “personali” del coniuge professionista. Questi beni servono a produrre attività professionale, non cadono in comunione. Se si tratta dell’immobile acquistato per l’attività professionale, esso non cade in comunione se i coniugi l’hanno escluso nell’atto e l’altro coniuge ha partecipato all’atto stesso (art. 179 ultimo comma c.c.).  Se si tratta di beni mobili non registrati e usati per l’attività professionale, essi sono personali del professionista. Se si tratta di guadagni, cadono nella comunione de residuo, che vale anche per i redditi da lavoro autonomo.

Dopo vari dibattiti, è oggi chiaro che l’art. 179 ultimo comma non si applica alle aziende di cui all’art. 178. Sono norme diverse.

La comunione legale si scioglie con la separazione. Al patrimonio si applica poi la disciplina della comunione ordinaria, con conseguente necessità della divisione, per la quale è sempre bene che i coniugi individuino un avvocato immobiliarista a Torino che possa condurli ad un accordo.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 24 novembre 2018

 

La trattativa immobiliare: quali domande fare all’avvocato immobiliarista?

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Alcuni clienti individuano un avvocato immobiliarista a Torino manifestando la necessità di condurre la “trattativa immobiliare“. Alle volte si tratta di operazioni semplici, come un’unica compravendita. In altri casi si tratta di operazioni complesse come quello che veniva chiamato “cambio camera”, la permuta immobiliare; oppure del contratto condizionato – soprattutto per chi si rivolge all’avvocato immobiliarista spiegando che deve vendere la propria casa acquistandone un’altra e teme di rimanere in una condizione sfavorevole.

La trattativa immobiliare, infatti, è un insieme di operazioni molto delicate che scontano, come principio generale, la necessità di agire secondo buona fede, come disposto dagli artt. 1337 e 1338 del codice civile. E’ la famosa “responsabilità precontrattuale” delle parti, che devono agire in modo da tutelare o non sacrificare l’interesse dell’altra parte contrapposta. Questa responsabilità è di solito ricondotta allo schema della responsabilità contrattuale.

La ricerca di uno studio legale a Torino deve essere condotta tenendo presente l’esperienza che si richiede al professionista nell’ambito della trattativa immobiliare. Ci sono studi legali a Torino che si occupano principalmente di queste tematiche, affiancando abitualmente le agenzie immobiliari nelle trattative, specialmente quando esse presentano elementi problematici. Tra questi elementi spiccano certo la possibile incapacità di intendere e di volere di un coerede/comproprietario/covenditore. Una delle tematiche di sicura preoccupazione per le parti acquirenti è la vendita condizionata del proprio immobile. In questo senso è bene cercare un avvocato immobiliarista a Torino che possa controllare e verificare di persona le clausole della bozza contrattuale che verrà disposta dal Notaio, in modo da assistere la parte acquirente in questa operazione.

Ci sono poi clienti che si rivolgono all’avvocato immobiliarista chiedendo di realizzare il cosiddetto “saldo e stralcio” sul mutuo di un immobile pignorato. Sono quelle situazioni sfortunate in cui il cliente ha per anni pagato il mutuo, cadendo poi in disgrazia. Il cliente si vede pignorare la casa, che viene messa all’asta. L’avvocato immobiliarista può dare un contributo in queste situazioni, per l’estinzione del debito con la banca o con una società finanziaria.

Lo Studio Duchemino, che celebra in questi giorni le 100.000 letture sul sito web, in costante aggiornamento, è operativo proprio nel ramo immobiliare e in quello delle trattative immobiliari a Torino. Molti clienti, infatti, lamentano di dover comprare una casa, senza sapersi muovere per le verifiche necessarie ad evitare di “prendere un bidone”, con il rischio che l’immobile oggetto di interesse sia pignorato o ipotecato, presenti vizi anche occulti che non sono facilmente riconoscibili, nasconda criticità nel campo dello spese condominiali già approvate in assemblea o da approvarsi.

Uno dei settori di maggiore difficoltà è la trattazione dei diritti su cosa altrui, le servitù in primis. Molti clienti si rivolgono all’avvocato immobiliarista per avere chiarimenti sulle servitù di passaggio, sulla comproprietà degli spazi comuni …; si tratta di situazioni critiche, che vanno affrontate dallo studio legale, per evitare spiacevoli sorprese. Questo vale sia per le grandi operazioni, sia per i piccoli passaggi di proprietà.

L’individuazione di uno studio legale a Torino che sia competente nella materia immobiliare è il primo passaggio fondamentale per garantire un successo.

E’ molto meglio affrontare una trattativa immobiliare con l’assistenza di un consulente esperto, piuttosto che dover affrontare le conseguenze di errori di scelta che possono essere fatali.

Rivolgersi allo studio legale è facile: è sufficiente chiedere un appuntamento urgente all’avvocato, sia via mail, sia tramite l’apposito form del sito web, ovvero chiedere un preventivo gratuito. E’ sempre bene informarsi anche se lo studio legale tratta il gratuito patrocinio, nell’eventualità di dover affrontare cause giudiziarie.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 23 novembre 2018

Come fare per cercare uno studio legale a Torino? La ricerca via web degli studi legali

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In questo articolo vogliamo fornire un supporto per chi cerca uno studio legale a Torino e provincia. Molti, infatti, non hanno un avvocato di fiducia semplicemente perchè non hanno mai avuto bisogno di un avvocato. Molte persone, infatti, vengono a contatto con un avvocato una o due volte nella vita. Vale sempre il motto che “gli avvocati è meglio evitarli”!

Premesso questo, chi non conosce uno studio legale a Torino spesso si trova in crisi: come individuare uno studio legale a Torino che sia serio e professionale e, soprattutto, affidabile? Non è una cosa scontata, considerato il livello di insoddisfazione che molti clienti manifestano una volta incontrato l’avvocato. Ci sono professionisti seri e professionisti meno seri, come in tutte le realtà produttive. Questo articolo, quindi, vuole fornire alcuni criteri di riferimento per individuare uno studio legale a Torino, anche tramite internet. Chi non conosce un avvocato a Torino nella cerchia dei conoscenti e dei famigliari è costretto a riferirsi ad internet. Ecco alcuni suggerimenti fondamentali per evitare inganni, bufale o vere e proprie truffe.

Anzitutto, è bene precisare che esiste una normazione, fatta di regole deontologiche, che impone agli avvocati una certa serietà anche nel pubblicizzare la propria attività. Una delle regole più importanti, che permette al cittadino di individuare uno studio legale serio è quella di evitare assolutamente i siti web nel cui corpo non è contenuto il nome (o il cognome) dell’avvocato che si pubblicizza. Questo perchè si tratta nella maggior parte dei casi di piattaforme che promettono mari e monti: promettono cioè prestazioni a basso costo (realmente impossibili in certi casi: provate a pensare di andare al ristorante di pesce e pagare un conto di 5 euro a testa!). Oltre a questo, dal versante degli stessi avvocati, queste piattaforme dal nome generico chiedono agli avvocati denaro per aderire e procacciare clientela. Purtroppo si tratta di una pratica illegale, essendo vietato agli avvocati procacciarsi clienti con questi metodi. Gli avvocati spesso sono le stesse vittime di queste piattaforme.

E’ bene, quindi, come si è detto, far riferimento ai siti web che contengono nel “dominio” (www. … .it/com), cioè nella parte centrale dell’indirizzo internet del sito, il nome esplicito dello studio legale, o dell’avvocato da cui prende il nome.

In secondo luogo, ci si può basare certamente sulle recensioni, anche se non sono molto diffuse. In tutti i settori il sistema delle recensioni aiuta l’utente a scegliere. Nel settore legale è uno dei tanti criteri.

Quando si trova uno studio legale a Torino, va evitato certamente lo studio che contiene nel nome di dominio una frase generica (ad esempio studiodellavoro, studiodegli immobili). Si fanno esempi di fantasia. Si tratta di situazioni di “landing page”, pagine costruite per attirare le persone interessate a quella specifica ricerca internet, ma che tuttavia o bene o male rimandano ad avvocati in carne ed ossa che posseggono siti diversi.

Un altro suggerimento che si può fornire, per chi naviga alla ricerca di uno studio legale a Torino o di un avvocato specializzato a Torino è di evitare i siti che si pubblicizzano a pagamento. Solitamente si tratta dei primi tre risultati in alto, quando si digita una ricerca su google. Si tratta di avvocati che spendono con il sistema di adwords per ogni click, una determinata cifra variabile secondo le regole di una asta vera e propria. E’ bene ricordare che questo genere di pubblicità a pagamento è più tipica di prodotti e servizi, non di prestazioni professionali. In questo caso è bene preferire certamente i risultati di google nei quali non compare il segno della pubblicità, oppure semplicemente preferire i risultati che appaiono tra i primi nel google map, perchè si riferiscono a studi legali a Torino che coprono una determinata zona e sono più accessibili e verificabili di persona.

Nella scelta degli studi legali a partire da internet, va considerato anche il tipo di sito. E’ bene preferire i siti attivi, nei quali le ultime notizie non sono lontane nel tempo, ma che posseggono pubblicazioni recenti che dimostrano una costante attività di aggiornamento e di formazione dei legali. I siti “morti”, invece, appartengono ad un genere di studio legale che utilizza poco l’interfaccia di internet, non disponendo di un buon sistema di marketing.

Ricordiamo anche che l’individuazione dello studio legale migliore può avvenire tramite la ricerca di studi legali specializzati in determinate materie. Pur non esistendo una vera e propria specializzazione nel settore legale, tuttavia uno studio legale solitamente si occupa in prevalenza di una determinata materia nella quale i legali dello studio hanno maggiore dimestichezza. Ad esempio, si può trattare di un avvocato immobiliarista a Torino. La ricerca, pertanto, va fatta con queste diciture. E’ chiaro che più è precisa la ricerca (nella parole usate su google) e maggiore sarà la corrispondenza tra la competenza dell’avvocato e quanto richiesto dal cliente.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 7 novembre 2018

Infiltrazioni nell’immobile locato: chi ne risponde?

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Chi affitta un immobile commerciale deve fare attenzione alle clausole del contratto che va a firmare, specialmente se contengono una limitazione di responsabilità circa eventi di infiltrazione d’acqua. La clausola che esclude tale responsabilità non può essere sempre considerata vessatoria “a prescindere” da una specifica valutazione.

Corte di cassazione civile, sez. III, 10 agosto 2016, n. 16889 fa un po’ di luce sull’argomento, definendo anzitutto non consumatore il conduttore. Nella trattativa tra privati, che porta alla conclusione di un contratto locatizio, non v’è squilibrio tra le parti. Il conduttore non è un consumatore rispetto al locatore, che quindi non è un professionista.

Si osserva:

nella locazione fra privati non v’è alcun squilibrio fra le posizioni delle parti per cui il conduttore deve ritenersi parte meno provveduta ed attrezzata da tutelare con le norme del codice del consumo. Si osserva che la qualità di conduttore e l’eventuale sua posizione di svantaggio rispetto alla locatore e già idoneamente tutelate dalle norme in materia di locazione.

Ciò non basta. Il ragionamento contempla un altro passaggio importante. La locazione, qualora non ve ne sia una prova, non è un contratto predisposto unilateralmente, finalizzato a regolare una serie indefinita di rapporti. Nel caso di specie, infatti, osserva l’avvocato immobiliarista, non esisteva proprio una predisposizione di massa di contratti uguali, ma solo una trattativa privata tra le parti.

Attenzione, quindi:

Si osserva che l’art. 1341 comma 2 c.c., stabilisce che non hanno effetto, se non sono specificamente approvate per iscritto, le condizioni che stabiliscono, a favore dell’autore del modulo seriale, limitazioni di responsabilità, facoltà di recesso o sospensione degli effetti del contratto o sanciscono, a carico dell’altra parte, decadenze, limitazioni alla facoltà di opporre eccezioni, restrizioni alla libertà contrattuale, tacita proroga o rinnovazione del contratto, clausole compromissorie o di deroga alla competenza. Si tratta di elencazione, che ha carattere tassativo e non esemplificativo (Cass. 19 marzo 2003, n. 4036), sicchè ne è esclusa l’applicazione analogica, ma non l’interpretazione estensiva. La clausola Indicata nel contratto di locazione oggetto di questo giudizio non è del genere di quelle indicate nel citato art. 1342 c.c., nè assimilabile ad alcuna di queste. Cass, Sentenza n. 15592 del 12 luglio 2007.

Quando il conduttore sottoscrive un contratto, è bene che cerchi un avvocato immobiliarista per un consulto circa il regolamento: infatti, l’esistenza di una clausola di esclusione della responsabilità gli è opponibile durante la vita del contratto, qualora l’abbia firmata.

Il motivo è semplice. L’avvocato immobiliarista metterà in guardia il conduttore sul fatto che il contratto che sia il risultato di trattative non è un contratto “per adesione”, proposto sul mercato secondo schemi ripetuti in modo identico e aperto all’adesione di molti:

Ne consegue che tale ipotesi non ricorre quando risulta che il negozio è stato concluso mediante trattative intercorse tra le parti (Cass., sez. III, sentenza del 19 maggio 2006, n. 11757; Cass., sez. III, sentenza del 30 gennaio 2008, n. 2110).

Il conduttore inquilino rischia di non poter avvantaggiarsi della disciplina delle clausole vessatorie, che per essere tali devono presentare specifici requisiti.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 26 ottobre 2018

Negoziazione assistita a Torino: come usare il nuovo strumento di conciliazione delle liti?

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La negoziazione assistita tra avvocati si sta diffondendo a macchia d’olio ed è uno strumento molto efficace rispetto ai canali tradizionali costituiti dalla transazione classica, dalla ormai rituale mediazione civile, dal giudizio ordinario davanti al tribunale.

Questo strumento consiste in una negoziazione assistita da avvocati. Si fonda giuridicamente sulle posizioni delle parti, ma serve a trovare una soluzione conciliativa operando con lealtà e buona fede. Chi voglia accedere allo strumento deve cercare un avvocato esperto di negoziazione assistita a Torino o rivolgersi al proprio avvocato di fiducia a Torino. La Corte costituzionale ha affermato che lo strumento è consono ai valori fondanti della Carta costituzionale (Corte Costituzionale, 7 luglio 2016, n. 162) e la questione di illegittimità costituzionale è infondata.

E’ uno strumento introdotto con D.L. 12 settembre 2014, n. 132 (Misure urgenti di degiurisdizionalizzazione ed altri interventi per la definizione dell’arretrato in materia di processo civile).

L’efficacia dipende dal fatto, come spiega l’avvocato della negoziazione assistita al cliente, che il verbale negativo o il rifiuto di aderire costituiscono comportamenti rilevanti ai fini successivi del giudizio.

La negoziazione diventa obbligatoria e non più solo facoltativa nei seguenti casi:

a) controversie disciplinate dal codice del consumo(escluse l’azione inibitoria ex art. 37 e l’azione di classe ex art. 140 bis D.L.vo 206/2005);
b) giudizi di risarcimento del danno da circolazione di veicoli e natanti:
c) pagamento a qualsiasi titolo di somme non eccedenti 50.000 euro (al di fuori dei casi di mediazione obbligatoria previsti dall’art. 5, comma 1 bis, D.L.vo 28/2010).
In questi casi è condizione di procedibilità della domanda.
Chi intenda tentare di trovare una soluzione pacifica, deve contattare immediatamente un avvocato a Torino esperto in negoziazione assistita, il quale possa assisterlo. Il costo degli onorari è ormai quantificato, in assenza di un accordo tra le parti, dai nuovi parametri forensi che contemplano anche queste situazioni.
Le parti stipulano una convenzione regolando anche la procedura.
Successivamente svolgono la negoziazione fino al risultato finale, che può essere positivo o negativo. L’avvocato della negoziazione assistita spiegherà al cliente ogni fase e passaggio della procedura e anche il senso complessivo di essa, che mira ad ottenere un accordo avente valore di titolo esecutivo anche ai fini dell’iscrizione di ipoteca.
L’avvocato esperto in negoziazione assistita non vanta un titolo particolare, nè una specializzazione, ma è un avvocato che ha esperienza negli istituti conciliativi quali l’arbitrato rituale e irrituale, la transazione classica, la mediazione civile avanti un organo imparziale, l’accordo di lavoro davanti alla sede protetta (sindacato, giudice, direzione del lavoro).
Cercare un avvocato esperto in negoziazione assistita è facile. E’ sufficiente una apposita ricerca sui più importanti motori di ricerca.
Ogni avvocato può svolgere tale attività.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 16 ottobre 2018

Certificato di abitabilità e inadempimento: quando impugnare il contratto?

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Si è già parlato qui di abitabilità, il certificato che accompagna molti immobili.

Esso dovrebbe sussistere al momento della vendita. Corte di cassazione civile, sez. II, 2 agosto 2018, n. 20426 ci aiuta a capire anzitutto quanto ha chiarito la giurisprudenza nel corso degli anni, a prescindere dal fatto che per molte vendite di immobili vecchi l’allegazione non è obbligatoria.

La vicenda raccontata riguarda un promissario acquirente che aveva chiesto la risoluzione del preliminare per mancanza del certificato alla data dell’atto. Il certificato era stato rilasciato, comunque, sette anni dopo.

Il cliente solitamente chiede all’avvocato immobiliarista come muoversi nella giungla di carte e documenti che deve analizzare in occasione dell’acquisto della sua casa. E’ importante sapere, come ricorda la sentenza, che di per sè:

Secondo l’orientamento di questa Corte, il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude che la vendita dell’immobile che al momento del contratto ne sia privo possa essere configurata come una ipotesi di vendita di aliud pro alio (cfr. Cass. 6548/2010)

Nella vicenda analizzata, infatti, il ricorso per cassazione non viene accolto per tardività del certificato, ma per un altro motivo, cioè per la non corretta valutazione – addirittura omessa – dell’importanza dell’inadempimento da parte delle corti di merito.

Il certificato, è vero, può arrivare dopo anni, tuttavia bisogna valutare se l’inadempimento del venditore è così grave da comportare la risoluzione.

Ecco perchè viene, invece, evidenziato che

 La Corte d’appello, dopo avere correttamente escluso, dato che il certificato di abitabilità è stato poi rilasciato dal Comune, la configurabilità dell’aliud pro alio, non ha poi valutato che è obbligo del venditore consegnare i documenti relativi all’uso della cosa venduta, che devono essere acquisiti al momento della stipulazione del contratto definitivo di compravendita (cfr. Cass. 25427/2013) e non ha verificato in concreto la gravità dell’inadempimento, così non valutando gli elementi evidenziati dal ricorrente, come la diffida ad adempiere contenuta nella lettera 27 novembre 2000 (ove si avvertiva che in mancanza, al momento della stipulazione del contratto definitivo di compravendita, del certificato di abitabilità, “il contratto si intenderà senz’altro risolto”)

Qualora sia obbligatorio il certificato di abitabilità, quindi, bisogna verificare insieme ad un avvocato immobiliarista, come le parti abbiano inteso regolare questo aspetto dell’operazione.

E’ sempre bene cercare un avvocato immobiliarista a Torino che possa analizzare il testo contrattuale, al fine di individuare la comune intenzione dei contraenti, ed evitare spiacevoli sorprese.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 13 ottobre 2018

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