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Sfratti a Torino: la miniguida dell’avvocato immobiliarista.

Pubblicato su 17 Set 2019 di Studio Duchemino

Oggi ci occupiamo di sfratti. Per sfratto si intende lo scioglimento coattivo, per ordine del giudice, di un contratto di locazione/comodato/affitto che si risolve per varie ragioni.

Chi vuol portare avanti uno sfratto a Torino deve rivolgersi all’avvocato immobiliarista, in quanto non è possibile patrocinare la propria causa avanti il Tribunale senza il patrocinio di un difensore, se non in rarissimi casi.

Dunque, il primo passo verso lo sfratto è incaricare un avvocato immobiliarista a Torino e provincia.

Dal punto di vista fiscale si sa che anche i redditi non percepiti, a causa di canoni non pagati, espongono il locatore al rischio dell’accertamento fiscale: vanno, infatti, considerati redditi a tutti gli effetti finché non avvenga una risoluzione consensuale, oppure appunto non intervenga un provvedimento di sfratto emanato dal giudice, che consolida lo scioglimento del contratto di locazione.

La forma più rapida di sfratto è la convalida di sfratto. Si tratta di un procedimento abbastanza veloce, anche se ci vogliono alcuni mesi prima di ottenere qualche risultato pratico. Visto quanto si è detto sopra in ordine alle tasse sui canoni, è bene rivolgersi immediatamente all’avvocato immobiliarista, non appena si verifichino due mensilità di morosità.

Nelle locazioni abitative il giudice potrà concedere un “termine di grazia” fino a tre mesi; nelle locazioni non abitative non è previsto questo vantaggio.

Relativamente alla disdetta del contratto, la giurisprudenza ammette che l’intimazione di sfratto possa contenere la disdetta in quanto da essa si tragga l’inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il contratto.

In poche parole, intimare uno sfratto contiene implicitamente la volontà di disdire il contratto e non rinnovarlo.

A tutela dell’affittuario, in tema di intimazione di licenza o sfratto, l’adempimento previsto nell’ultimo comma dell’art. 660 c.p.c. – secondo il quale, se l’intimazione non è stata notificata a mani proprie, l’ufficiale giudiziario deve spedire avviso all’intimato della effettuata notificazione a mezzo di lettera raccomandata ed allegare all’originale dell’atto la ricevuta di spedizione – è indefettibile e va compiuto anche quando la notificazione sia stata eseguita a mezzo del servizio postale.

In generale, è necessario riferirsi immediatamente all’avvocato immobiliarista, anzitutto se si è locatori per non perdere tempo inutilmente (non si può entrare nell’immobile cambiando la serratura, ma bisogna rispettare le forme della procedura legale); se si è conduttori, per valutare eventuali difese che possono andare dall’inservibilità dell’immobile alla domanda riconvenzionale per avere qualche indennità di avviamento o commerciale.

Ciò che conta, quando si affronta uno sfratto, è capire che la spesa per lo sfratto sono soldi ben spesi, in quanto attendere a lungo in situazioni equivoche (con un conduttore che non paga) significa autodanneggiarsi e non vale la pena.

Articolo redatto ad Alpignano e a Torino da Studio Duchemino, studio legale immobiliare a Torino, il 17 settembre 2019

Locazione: nullità del contratto per mancata registrazione, risponde l’avvocato immobiliarista

Pubblicato su 16 Set 2019 di Studio Duchemino

Giungono da diverse parti domande su come regolarsi in questa materia: la mancata registrazione del contratto di locazione ne produce la nullità? Se sì, perchè?

E’ da premettersi che muoversi in questi ambiti è possibile solo individuando un avvocato immobiliarista a Torino e rivolgendosi ad un professionista per capire che cosa sia regolare e che cosa no, per evitare spiacevoli sorprese. Ma veniamo al dunque.

Innanzitutto la nullità è prevista dal comma 346 dell’art. 1 legge n. 311/2004. E’ uno dei casi in cui l’adempimento fiscale condiziona il diritto civile. Tutto questo, ci si può chiedere, è legittimo?

Il secondo passaggio è dato dalla Corte costituzionale, con i provvedimenti seguenti: ordinanze n. 420 del 2007 e n. 389 del 2008 ed sentenza 9 aprile 2009, n. 110, secondo cui la registrazione diventa un elemento del contratto. La motivazione fu criticata in quanto non chiara, anzi a tratti inaccettabile.

Ultimo passaggio della diatriba è dato dal nuovo articolo 13 legge n. 431/1998.

La giurisprudenza di merito ha espresso varie posizioni, anzitutto aderendo alla tesi della nullità del contratto, con conseguente restituzione dei canoni di locazione (Tribunale civile Bergamo, 15 aprile 2011, n. 947, Trib. civ. Napoli, sez. IX, 19 ottobre 2009).

C’è anche stata una presa di posizione opposta: Trib. civ., Modena, sez. , II, 12 giugno 2006 e Trib. Modena 13 novembre 2001.

Questi brevi spunti inducono a riflettere: bisogna rivolgersi all’avvocato immobiliarista per evitare di creare confusione nell’ambito del contratto, ovvero per evitare di precludersi determinati strumenti processuali. Per quanto il principio della invalidità civilistica a causa della violazione di norme fiscali, abbia poco senso, tuttavia è la linea dominante di un sistema e di un ordinamento che per esigenze tributarie non esitano a modificare l’assetto giuridico.

Rivolgersi, quindi, ad un avvocato immobiliarista a Torino è essenziale, in quanto consente di impostare nel modo corretto la vicenda contrattuale fin dall’inizio.

Articolo redatto ad Alpignano e a Torino da Studio Duchemino il 16 settembre 2019

Mediazione e recesso: quando e come recedere dal rapporto con l’agenzia immobiliare? Risponde l’avvocato immobiliarista a Torino

Pubblicato su 11 Set 2019 di Studio Duchemino

Uno dei problemi che si pone il privato è quando sia possibile recedere dalla mediazione. Definiamo “mediazione” l’intermediazione che si viene a creare tra due soggetti privati grazie all’intervento di un soggetto, il mediatore, che li mette in relazione.

Controversa è la natura della mediazione. Partendo dal codice civile è possibile dire che non è un contratto, ma solo un fatto avente effetti giuridici; secondo altri è un contratto. La ricostruzione della sua natura è importante al fine di stabilire se è possibile il recesso, cioè il “tirarsi indietro” una volta che si è incaricato il mediatore, nel nostro caso l’agente immobiliare.

Cassazione 7630/2002 riconosce che il cliente può recedere dalla mediazione senza incorrere in alcuna conseguenza negativa; questo nasce dal fatto che la mediazione non è un contratto e non esiste un legame giuridico tra agente immobiliare e cliente, a meno che non si tratti della mediazione “atipica” in cui c’è questo rapporto.

Si può recedere anche senza giusta causa, tradizionalmente.

Per aggirare questi principi, la prassi ha introdotto vari tipi di incarichi caratterizzati da clausole che pongono limiti, di fatto, alla facoltà di recesso: penali, clausole che prevedono il pagamento della provvigione anche in caso di recesso oppure se l’affare viene concluso dopo la scadenza.

In ogni caso è sempre bene individuare un avvocato immobiliarista a Torino e contattarlo immediatamente, in quanto la valutazione della singola clausola e del singolo contesto normativo è di vitale importanza per capire se la clausola è valida o meno. Lo Studio Duchemino, che opera anche ad Alpignano, Pianezza, Rivoli, Grugliasco, Collegno, Venaria, Ciriè, Druento, Savonera, Moncalieri, Nichelino, Orbassano, Rivalta eccetera, fornisce da anni consulenza legale immobiliare anche sul tema delle agenzie immobiliari e del loro operato. Per questo è necessario un avvocato immobiliarista: per capire se la parte si può svincolare facilmente da una clausola che di fatto impone, con tutte le conseguenze del diritto dei consumatori, un vincolo alla facoltà di recesso in una realtà normativa come quella della mediazione in cui tradizionalmente il recesso è considerato libero.

E’ infatti possibilissimo che il cliente rinunci per un certo tempo ad esercitare questa facoltà e ciò sia consacrato nell’incarico. Il problema è capire se la clausola è valida, in quanto se l’incarico non è cessato e si procede con una vendita, si ottiene solo una situazione equivoca nella quale il mediatore potrebbe pretendere comunque la provvigione.

Nemmeno la nomina di un altro successivo mediatore è significativa, proprio perchè ai sensi della legge 39/1989 è possibile la compresenza di più mediatori e quindi è ovvio che la nomina di un nuovo mediatore non toglie l’equivoco se si tratti di un recesso.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino l’11 settembre 2019

I balconi: tutti i consigli dell’avvocato immobiliarista a Torino

Pubblicato su 7 Set 2019 di Studio Duchemino

In molte circostanze della vita condominiale i balconi si pongono come questione per vari aspetti.

Questa breve guida dell’avvocato immobiliarista consentirà di assumere le prime decisioni nel caso di controversia sui balconi. Sono parti condominiali? Che tipi di balconi esistono? Come muoversi quando vi è una controversia?

Ricordiamo anzitutto, riportando l’articolo di legge che ci interessa, i principi generali sui balconi:

905
Distanza per l’apertura di vedute dirette e balconi.
Non si possono aprire vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi è la distanza di un metro e mezzo.
Non si possono parimenti costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere.
Il divieto cessa allorquando tra i due fondi vicini vi è una via pubblica.

Ai fini della distinzione tra vedute dirette, laterali ed oblique, assume rilievo decisivo la posizione di chi guarda, in particolare quando siano possibili più posizioni di affaccio. Con riferimento ai balconi, pertanto, rispetto ad ogni lato di questo si avranno una veduta diretta, ovvero frontale, e due laterali o oblique, a seconda dell’ampiezza dell’angolo; ne consegue che, pur essendo la tutela delle vedute limitata all’arco massimo di centottanta gradi, con conseguente esclusione di quelle c.d. retroverse, può verificarsi che una delle vedute oblique esercitabili da un balcone sia retroversa rispetto alla parete in cui il medesimo è collocato, ma non per questo sia illegittima (Cass. civ., sez. , II, 30 marzo 2018, n. 8010).

Per capire quale parte sia comune e quale no, ci riferiamo alla interpretazione prevalente in giurisprudenza:

Cass. civ., sez. , II, 14 dicembre 2017, n. 30071

Mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole; ne consegue che l’azione di un condomino diretta alla demolizione, al ripristino, o comunque al mutamento dello stato di fatto di tali elementi deve essere proposta nei confronti di tutti i partecipanti del condominio, quali litisconsorti necessari.

Ovvia conseguenza di questo principio sta nel fatto che poiché l’assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condòmini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, è valida la deliberazione assembleare che provveda al rifacimento degli eventuali elementi decorativi o cromatici, che si armonizzano con il prospetto del fabbricato, mentre è nulla quella che disponga in ordine al rifacimento della pavimentazione o della soletta dei balconi, che rimangono a carico dei titolari degli appartamenti che vi accedono.

Per quanto riguarda le distanze tra edifici, va detto che i balconi rilevano ai fini della distanze come “corpi di fabbrica” e non semplici sporti irrilevanti.

Si tratta, infatti, di strutture non meramente decorative ma dotate di dimensioni consistenti e stabilmente incorporate al resto dell’immobile e per questo motivo computabili ai fini delle distanze.

Per quanto riguarda l’installazione di antenne e apparati sui balconi, bisogna ricordare che le norme regolamentari di natura contrattuale possono imporre limitazioni al godimento della proprietà esclusiva anche maggiori di quelle stabilite dall’art. 844 sulle immissioni moleste, v. Cass. civ. 4 aprile 2001, n. 4963. Ne consegue che, pur essendo il balcone di proprietà privata, qualora il regolamento condominiale del costruttore originario/contrattuale preveda comunque limiti all’uso dei balconi, tali attività risulteranno comunque illecite e non possibili. E non sarà nemmeno da valutarsi l’immissione molesta di odori, rumori, onde elettromagnetiche, in quanto è lo stesso regolamento a vietare certe attività o strutture.

E’ sempre bene, in caso di controversie sui balconi, rivolgersi ad un avvocato immobiliarista a Torino per ogni chiarimento necessario. I balconi, infatti, possono essere oggetto di ripetute controversie, sia per quanto riguarda le spese, sia per quanto riguarda la loro stabilità ed il loro ancoraggio, sia sotto altri profili.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 7 settembre 2019

Problemi in condominio: quando rivolgersi all’avvocato immobiliarista a Torino? Guida pratica per i problemi in condominio

Pubblicato su 4 Set 2019 di Studio Duchemino

Il condominio è una situazione di convivenza forzata, da cui possono nascere tanti problemi. Per questo nelle aule dei tribunali si affrontano quotidianamente condomini agguerriti e amministratori condominiali, appaltatori e custodi.

Le tematiche che analizzeremo in questa breve guida al condominio sono diverse: impongono situazioni in cui è bene individuare un avvocato immobiliarista a Torino per sottoporgli il quesito, prima di iniziare qualunque contenzioso.

La prima tematica sono le distanze tra una proprietà e l’altra, che spesso generano immissioni di rumori, di odori, scrollamento di tovaglie, attività di animali in condominio. Ricordiamo anzitutto che la norma dell’art. 889 c.c. relativa alle distanze da rispettare per pozzi, cisterne, fossi e tubi è applicabile anche con riguardo agli edifici in condominio, almeno tendenzialmente.

Un secondo problema che riguarda le nuove costruzioni sono le aree di parcheggio e i cortili: spesso accade, infatti, che l’originario costruttore trattenga alcune aree per poi rivenderle. Ciò viene fondato su quanto prescritto nel regolamento condominiale, che però va sempre interpretato, in quanto alcuni condomini potrebbero mettere in dubbio questa riserva di proprietà che il costruttore si è garantito prima di iniziare ad alienare le singole unità abitative.

Cassazione 16070 del 2019 afferma che

I cortili (e, successivamente all’entrata in vigore della l. n. 220 del 2012, le aree destinate a parcheggio) rientrano, salvo una espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio, tra le parti comuni dell’edificio e la loro trasformazione in un’area edificabile destinata all’installazione, con stabili opere edilizie, di autorimesse a beneficio soltanto di alcuni condomini, sebbene possa incidere sulla regolamentazione del loro uso, non ne comporta, sotto il profilo dominicale, una sottrazione al regime della condominialità.

Per quanto riguarda l’installazione dell’ascensore per eliminare le barriere architettoniche, essa è consentita a meno che non pregiudichi la stabilità dell’edificio, in quanto l’art. 2 della L. n. 13/1989, dopo aver stabilito i quorum per l’approvazione delle delibere aventi ad oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati al fine dell’eliminazione delle barriere architettoniche, fa salvi i limiti imposti dall’art. 1120, secondo comma, c.c. Conseguentemente, incorre nella sanzione di invalidità la delibera che – sebbene approvata nel rispetto dei quorum previsti dalla suddetta norma – autorizzi un impianto di ascensore capace di arrecare pregiudizio alla sicurezza e stabilità del fabbricato.

Se, poi, il condominio ha dei debiti, attenzione alle iniziative che può assumere il creditore. Il creditore del condominio che disponga di un titolo esecutivo nei confronti del condominio stesso ha facoltà di procedere all’espropriazione di tutti i beni comuni, ai sensi degli artt. 2740 e 2910 c.c., ivi inclusi i crediti vantati dal medesimo condominio verso i singoli condòmini per i contributi da loro dovuti in base a stati di ripartizione approvati dall’assemblea, e, in tal caso, la relativa esecuzione forzata deve svolgersi nelle forme dell’espropriazione dei crediti presso terzi di cui agli artt. 543 ss. c.p.c. Vi sono casi di condomini che si sono visti notificare un pignoramento contro il condominio e si sono spaventati. E’ ovvio che l’amministratore deve fornire preventivamente al creditore l’elenco dei morosi, per consentire anche operazioni di negoziazione assistita. L’escamotage del creditore è quello di scegliere, al posto del pignoramento del conto condominiale, di pignorare presso il condominio le somme dovute dal singolo moroso verso il condominio, optare cioè per un pignoramento presso terzi, nel quale i terzi pignorati siano i singoli condomini nella loro figura di debitori del condominio per gli importi dai medesimi dovuti in base alla delibera di approvazione del bilancio.

Succede spesso, poi, che vengano contestate all’amministratore le spese di cancelleria, le spese di cartoleria … Ricordiamo che in materia di condominio negli edifici, gli oneri riguardanti le spese effettuate per fini individuali, come quelle postali e i compensi dovuti all’amministratore in dipendenza di comunicazioni e chiarimenti su comunicazioni ordinarie e straordinarie, sono inquadrabili nell’ambito dell’art. 1123, comma 2, c.c., purché sia concretamente valutata la natura dell’attività resa al singolo condòmino e la conseguente addebitabilità individuale o meno ad esso dei relativi costi.

E’ sempre bene, in tutti questi casi, consultare preventivamente un avvocato immobiliarista a Torino e provincia, per avere un consulto.

Per quanto riguarda le cause in corso, la cessazione del rapporto di rappresentanza dell’amministratore condominiale non integra causa di interruzione ex art. 300 c.p.c. del procedimento civile nel quale il condominio si sia costituito. Il processo cioè non si interrompe per il solo fatto che i condomini deliberino una sostituzione dell’amministratore.

Per quanto riguarda le inferriate, secondo Cass. 1444 del 1998:

Non è affetta da nullità per violazione del disposto di cui al secondo comma dell’art. 1120 c.c., la delibera assembleare riguardante l’installazione di inferriate anti-intrusione sui balconi comuni, laddove pur esistendo un pregiudizio estetico, questo risulti così modesto e trascurabile da escludere un pregiudizio economico, essendo il lieve mutamento ampiamente compensato dall’utilità derivante a tutti i condomini.

In questo caso si trattava di inferriate deliberate su balconi condominiali e il pregiudizio del decoro era talmente esiguo da essere compensato dai vantaggi in termini di sicurezza.

E’ sempre bene chiedere all’avvocato immobiliarista come comportarsi in condominio, per evitare problemi.

Articolo redatto a Torino ed Alpignano il 4 settembre 2019 da Studio Duchemino

Guida agli affitti: i consigli dell’avvocato immobiliarista a Torino

Pubblicato su 2 Set 2019 di Studio Duchemino

Vi è mai passato per la mente di cercare un avvocato immobiliarista a Torino e provincia prima di accingervi a stipulare un contratto di affitto? Probabilmente no: di solito, infatti, si ritiene di poter locare il proprio immobile con serenità senza dover scomodare l’avvocato immobiliarista. Alle volte è possibile, alle volte no.

Vediamo, però, alcuni rapidi concetti che solo l’avvocato immobiliarista potrà spiegarvi.

Soggetti del contratto possono essere più locatori e più conduttori o semplicemente solo uno. Ma quando vi siano più conduttori, sarà bene informarsi preventivamente dall’avvocato immobiliarista per sapere che cosa succede se uno dei conduttori smettesse di pagare. Un caso molto particolare è rappresentato dal contratto di locazione durante la cui vicenda uno dei coniugi intestatari, per effetto di separazione, cambia residenza. Anche in questo caso è bene consultare un immobiliarista per tempo.

Lo Studio Duchemino opera da anni come studio legale a Torino, ad Alpignano, a Pianezza, a Druento, a Givoletto, a Venaria (che ricade sotto Ivrea), a Savonera, a Rivoli, a Grugliasco, a Collegno e in tutta la cintura di Torino. La consulenza legale immobiliare è fondamentale quando si intende stipulare un affitto (locazione, se l’immobile non è economicamente produttivo).

Attenzione, quindi, quando il locatore vi chiederà di trovare una persona aggiuntiva a cui intestare il contratto, oppure vi chiederà un garante. Rientrano nella generale figura della “garanzia personale” la fideiussione, il contratto autonomo di garanzia, l’avallo, ….

Sempre all’inizio del contratto si colloca la cauzione. E’ un deposito di tre mensilità che alla fine del contratto, esattamente quando l’immobile viene rilasciato dal conduttore, deve essere restituito dal locatore con gli interessi. In questo caso è bene individuare un avvocato immobiliarista a Torino per farsi dire esattamente come muoversi circa la restituzione: nella prassi, infatti, accade di frequente che il locatore trattenga la cauzione sostenendo che il conduttore ha creato dei danni all’unità immobiliare.

Durante trattativa e sottoscrizione del contratto, le parti dovranno fare bene attenzione alla descrizione dell’immobile, in quanto secondo la giurisprudenza – Trib. civ.,Piacenza, 7 maggio 2019 –

La c.d. descrizione dell’immobile contenuta nel contratto di locazione non integra una semplice formula di stile inserita per consuetudine, bensì ha preciso significato sostanziale, integrando – a tutti gli effetti – una confessione stragiudiziale resa dal conduttore, una prova legale circa lo stato manutentivo del bene consegnatogli, destinata a fissare la portata esatta del dovere di diligenza che il conduttore deve osservare nell’uso del bene locato e per evitare all’esito della cessazione del contratto contestazioni in ordine al contenuto della prestazione di restituzione dovuta.

Ciò significa che quando si tratterà di restituire l’immobile ha valore probatorio preminente la descrizione dell’immobile locato effettuata dalle parti nel contratto, v. Cass. civ. 5 febbraio 2014, n. 2619.

Qualora, in violazione dell’art. 1590 c. c., al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori – Cass. civ., sez. , III-, 7 marzo 2019, n. 6596 -.

Sulla sospensione del canone per danni causati dal locatore, una recente sentenza – Cass. civ., sez. , III-, 25 giugno 2019, n. 16918 – ammette l’eccezione di inadempimento del conduttore, a patto che sia concretamente proporzionata all’inadempimento del locatore. Si tratta, però, di una pronuncia che si inserisce in un consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui, al contrario, il conduttore non può sospendere il pagamento del canone.

Per quanto riguarda la tassazione dei canoni non pagati, anche i canoni non percepiti per morosità del conduttore costituiscono reddito tassabile, fino a che non intervenga la risoluzione del contratto o un provvedimento di convalida dello sfratto, v. le citate Cass. civ. 8 novembre 2017, n. 26447. Sarà onere del locatore dimostrare che il contratto si è interrotto per morosità.

Aggiungiamo ancora che molti si rivolgono all’avvocato immobiliarista e degli immobili chiedendo come comportarsi nell’ipotesi in cui il conduttore abbia svolto lavori durante la locazione e pretenda una indennità.

Nel contratto di locazione, il diritto del conduttore all’indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, ai sensi dell’art. 1592 c.c., che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore che non può desumersi da atti di tolleranza di costui, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà, anche tacita, mediante fatti concludenti, dai quali possa desumersi l’esplicita approvazione delle innovazioni.

In materia di mediazione civile locatizia sarà sempre necessaria la comparizione personale delle parti, assistite dal difensore, pur potendo le stesse farsi sostituire da un loro rappresentante sostanziale, dotato di apposita procura, in ipotesi coincidente con lo stesso difensore che le assiste.

Per quanto riguarda le tasse contrattuali, è stato di recente stabilito – Cass. civ., sez. , U-, 8 marzo 2019, n. 6882 – che

La clausola di un contratto di locazione (nella specie, ad uso diverso), che attribuisca al conduttore l’obbligo di farsi carico di ogni tassa, imposta ed onere relativo ai beni locati ed al contratto, manlevando conseguentemente il locatore, non è affetta da nullità per contrasto con l’art. 53 Cost. – configurabile quando l’imposta non venga corrisposta al fisco dal percettore del reddito ma da un soggetto diverso, obbligatosi a pagarla in vece e conto del primo – qualora essa sia stata prevista dalle parti come componente integrante la misura del canone locativo complessivamente dovuto dal conduttore e non implichi che il tributo debba essere pagato da un soggetto diverso dal contribuente, trattandosi in tal caso di pattuizione da ritenersi in via generale consentita in mancanza di una specifica diversa disposizione di legge.

Come si può notare, molte sono le problematiche dei contratti di locazione ed è sempre bene rivolgersi ad un avvocato immobilista prima di stipulare qualunque accordo, sia dal lato del locatore sia da quello del conduttore. Trovare un avvocato immobiliarista ad Alpignano, Pianezza, Druento e in tutta la provincia di Torino sarà semplice, perchè basterà consultare i siti più comuni sull’argomento. L’importante è individuare un avvocato esperto di immobili e porre ogni quesito venga in mente prima di stipulare un contratto di cui ci si potrà pentire.

Articolo redatto a Torino e ad Alpignano da Studio Duchemino, Studio legale ad Alpignano e Torino il 2 settembre 2019

Separazione a Torino: miniguida dell’avvocato divorzista a Torino sull’abbandono della casa coniugale

Pubblicato su 29 Ago 2019 di Studio Duchemino

In quest’epoca di crisi della famiglia molte vicende dolorose toccano i coniugi: chi cerca un avvocato esperto di separazioni a Torino lo fa perchè l’esperienza matrimoniale è giunta al termine e lo si comprende quando la “coabitazione” è resa impossibile o la coppia sa che continuando a vivere insieme, ne ricevono un danno anzitutto i figli. Proprio per questo la legge prevede questi elementi come cause sufficienti di separazione.

La prima cosa che l’avvocato della separazione chiarisce al cliente è che la separazione è diversa dal divorzio, agli occhi dell’ordinamento. Il divorzio scioglie il vincolo matrimoniale, mentre la separazione non lo scioglie: chi si separa rimane “marito e moglie”, anche se dopo il provvedimento del presidente del tribunale che autorizza a vivere separati i coniugi non hanno più l’obbligo di fedeltà.

Secondo la giuriprudenza – Cass. civ., sez. , I, 8 maggio 2013, n. 10719 -:

Il volontario abbandono del domicilio coniugale è causa di per sé sufficiente di addebito della separazione, in quanto porta all’impossibilità della convivenza, salvo che si provi, e l’onere incombe su chi ha posto in essere l’abbandono, che esso è stato determinato dal comportamento dell’altro coniuge ovvero quando il suddetto abbandono sia intervenuto nel momento in cui l’intollerabilità della prosecuzione della convivenza si sia già verificata ed in conseguenza di tale fatto; tale prova è più rigorosa nell’ipotesi in cui l’allontanamento riguardi pure i figli, dovendosi specificamente ed adeguatamente dimostrare, anche riguardo ad essi, la situazione d’intollerabilità.

Molti clienti chiedono all’avvocato della separazione che fare della casa in affitto. Ricordiamo che secondo la giurisprudenza quando in sede di separazione personale la casa familiare viene assegnata al coniuge non titolare del rapporto di locazione, la cessione del contratto a favore del coniuge assegnatario (che deriva ai sensi dell’art. 6 L. n. 392/78) opera ex lege e determina l’estinzione del rapporto di locazione in capo al coniuge originario conduttore, senza alcuna possibilità di una sua reviviscenza neppure nel caso di abbandono dell’immobile da parte del nuovo conduttore.

Attenzione: molti clienti chiedono all’avvocato se possono abbandonare la casa coniugale, perchè sono esasperati. In questo caso bisogna dire che in tema di separazione personale dei coniugi, l’abbandono della casa familiare non costituisce causa di addebitabilità della separazione quando sia stato determinato dal comportamento dell’altro coniuge, ovvero quando il suddetto abbandono sia intervenuto nel momento in cui l’intollerabilità della prosecuzione della convivenza si sia già verificata, ed in conseguenza di tale fatto.

Prima di abbandonare la casa coniugale è sempre bene cercare un avvocato per la separazione a Torino e chiedere un consulto prima di doversi poi pentire. Per ulteriori approfondimenti si rimanda qui.

Articolo redatto a Torino e ad Alpignano da Studio Duchemino

Assemblea condominiale: facciamo chiarezza con l’avvocato immobiliarista a Torino

Pubblicato su 28 Ago 2019 di Studio Duchemino

Uno dei temi più affrontati dall’avvocato immobiliarista è quello del condominio e dell’assemblea condominiale. Molti condomini, infatti, hanno bisogno di supporto legale quando si approcciano al tema del condominio e vogliono difendersi in assemblea condominiale. Facciamo, quindi, un po’ di chiarezza su questo tema.

Molti vogliono sapere che tipo di valore ha il verbale di assemblea. Secondo la giurisprudenza – ad esempio Cass. civ., sez. , VI, 9 maggio 2017, n. n. 11375

Il verbale di un’assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, sicché il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova. Incombe, tuttavia, sul condomino che impugni la delibera assembleare l’onere di sovvertire la presunzione di verità di quanto risulta dal relativo verbale.

In poche parole, per contestare il verbale di assemblea, sostenendo che non è vero, bisogna vincere una “presunzione” secondo cui “si presume vero” fino a prova contraria. Infatti, nel diritto processuale le presunzioni sono fatti che si presumono veri perchè la legge per comodità li ritiene tali, anche se molte volte si può offrire la prova del contrario (non sempre).

Vedere anche, per approfondire, la sentenza Cass. civ. 23 novembre 2016, n. 23903.

Abbiamo imparato, quindi, che il verbale di assemblea non ha valore incontestabile e non è inattaccabile, specialmente se è stato manomesso dall’amministratore o riporta dati falsi.

In alcune assemblee, si usa delegare l’amministratore. L’avvocato immobiliarista aiuterà il cliente a capire se le scelte dell’amministratore che vota a favore di se stesso possano essere contestate. C’è in effetti un limite: il voto vincolato. Infatti, la giurisprudenza insegna che il conflitto di interessi dell’amministratore rispetto al condomino (ad esempio in una deliberazione che preveda la riconferma dello stesso amministratore) non è un dato di fatto, ma va dimostrato. Non si può dire che l’amministratore che vota per la sua riconferma sulla base di una delega sia “sempre e comunque” in conflitto di interessi.

La riprova sta nel fatto che, sempre secondo i giudici:

laddove l’amministratore in carica sia stato munito di delega c.d. “vincolata” al voto di conferma dell’amministratore medesimo e, dunque, non agisca nell’esercizio di un potere discrezionale, attenendosi – piuttosto – alla puntuale osservanza della scelta specificamente effettuata a monte dal condomino delegante, non può ravvisarsi la sussistenza di un conflitto di interessi tra rappresentante e rappresentato (Trib. civ., Roma, sez. , V, 15 marzo 2012, n. n. 5411).

Al di là delle problematiche, quindi, legate alle verbalizzazioni nella sostanza, almeno a livello formale rimane certo che non commette reato l’amministratore che produca o usi un verbale non firmato e di cui non si conosco se è conforme all’originale. Semmai questi discorsi sulla falsità dell’eliminazione di parti del verbale si possono fare sull’originale del documento, perchè:

(Cass. pen., sez. , V, 13 marzo 2012, n. 9608)
Non integra il delitto di falsità in scrittura privata (art. 485 c.p.), né altre ipotesi di falso documentale, la condotta di colui che, in qualità di amministratore di un condominio ed in rappresentanza di esso, produca, in sede di giudizio civile, una copia del verbale di assemblea condominiale, difforme dall’originale – per la rimozione di un capoverso e per l’aggiunta di altro capoverso – non firmata e non autenticata e presentata come copia e non come originale, considerato che la copia, pur avendo la funzione di assumere l’apparenza dell’originale, mantiene, tuttavia, la sua natura di mera riproduzione e non può acquisire una valenza probatoria equiparabile a quella del documento originale, se non attraverso l’attestazione di conformità legalmente appostavi.

Quando il cliente deve rivolgersi all’avvocato immobiliarista a Torino? Quando ha il sospetto di irregolarità gravi dell’assemblea condominiale. A livello di curiosità, si ricorda che il Presidente dell’assemblea può contingentare i tempi del dibattito (Cass. civ., sez. , II, 13 novembre 2009, n. 24132); inoltre, che l’assemblea non ha il potere di riconoscere in modo confessorio certe realtà, imponendo debiti ai vari condomini, perchè è stato correttamente osservato che

La dichiarazione di scienza contenuta in un verbale di assemblea condominiale, qualora comporti l’imposizione di un peso a carico di tutti i condomini, non ha l’efficacia di una confessione stragiudiziale attribuibile a tutti i condomini (presenti all’assemblea, assenti e dissenzienti), non rientrando nei poteri dell’assemblea quello di imporre oneri ulteriori rispetto a quelli previsti da specifiche disposizioni di legge. (Nella specie la S.C. ha ritenuto che l’attestazione della sussistenza del nesso eziologico tra i beni condominiali e le infiltrazioni lamentate da un condomino contenuta in un verbale condominiale, comportando essa l’obbligo di tutti i condomini di risarcire “pro quota” i relativi danni, non avesse la predetta efficacia, giacchè i presenti all’assemblea consenzienti non avevano la capacità di confessare anche per gli assenti e i dissenzienti, non potendo porre a loro carico oneri non condivisi) (Cass. civ., sez. , II, 9 novembre 2009, n. 23687).

Per quanto riguarda la convocazione all’assemblea, se il condomino è assente a casa si considera consegnato l’avviso al momento del rilascio del relativo avviso di giacenza del plico presso il destinatario, e non già con il momento in cui successivamente l’atto viene consegnato.

Inoltre, le delibere sono annullabili se l’amministratore non ha dato il tempo di verificare la documentazione contabile ai condomini (Cass. civ., sez. , II, 19 maggio 2008, n. 12650).

Insomma, si è capito che i problemi relativi all’assemblea condominiale possono essere moltissimi: falsità materiali e ideologiche del verbale, difetto di convocazione e ordine del giorno, problemi legati alla raccomandata inviata per convocare i condomini …

E’ importante che il condomino, qualora abbia sospetti, individui subito un avvocato immobiliarista a Torino per accertare se alcune condotte possono considerarsi illecite e agire di conseguenza.

Articolo redatto ad Alpignano e a Torino da Studio Duchemino il 28 agosto 2019

Apprendistato: quando rivolgersi all’avvocato del lavoro a Torino?

Pubblicato su 23 Ago 2019 di Studio Duchemino

Molti giovani vengono assunti con l’apprendistato: si tratta di un contratto di lavoro a tempo tendenzialmente indeterminato, che mescola formazione e lavoro.

Secondo la giurisprudenza il contratto di apprendistato, anche nel regime normativo di cui alla l. n. 25 del 1955, si configura come rapporto di lavoro a tempo indeterminato a struttura bifasica, nel quale la prima fase è contraddistinta da una causa mista (al normale scambio tra prestazione di lavoro e retribuzione si aggiunge l’elemento specializzante costituito dallo scambio tra attività lavorativa e formazione professionale), mentre, nella seconda, soltanto residuale, perché condizionata al mancato recesso ex art. 2118 c.c., il rapporto (unico) continua con la causa tipica del lavoro subordinato.

Ricordiamo, quindi, il motivo per cui l’apprendistato è un lavoro indeterminato, ma solo tendenzialmente: perchè il datore di lavoro, al suo termine naturale, può recedere nelle forme stabilite dall’art. 2118 c.c..

E’ ovvio, quindi, che il recesso deve avvenire con il preavviso e nelle forme di legge, quindi anche per iscritto.

Quando rivolgersi all’avvocato del lavoro? Quando in effetti si ha il sospetto che il datore di lavoro non abbia rispettato queste regole, instaurando nuovi contratti senza terminare in modo corretto l’apprendistato.

Ricordiamo, infatti, che dopo l’apprendistato il datore di lavoro può intrattenere con il lavoratore un contratto a tempo determinato, se non vuole assumerlo subito a tempo indeterminato.

In questi casi è bene informarsi con l’avvocato su come tutelarsi, in quanto il datore di lavoro deve rispettare precisi termini: 12 mesi per il contratto e poi eventuale proroga o rinnovo, rispettando anche qui precise regole che solo l’avvocato può spiegare al cliente, riferendosi al caso specifico portato alla su attenzione.

Il rispetto dei termini per la disdetta dall’apprendistato è fondamentale. La giurisprudenza – Cass. civ., sez. , lav., 19 settembre 2016, n. 18309 – ha stabilito che

non è tempestiva se esercitata il giorno prima della conclusione del rapporto di apprendistato, in violazione del termine di preavviso contrattuale, derivandone, in forza dell’art. 19 della l. n. 25 cit., la continuazione del rapporto lavorativo come ordinario rapporto di lavoro subordinato assoggettato alla regola generale in materia di durata, del tempo indeterminato.

L’avvocato del lavoro saprà mettere in guardia il cliente anche sulla questione della formazione.

Infatti, secondo la giurisprudenza – Cass. civ., sez. , lav., 30 giugno 2014, n. 14754 –

Nel contratto di apprendistato, il dato essenziale è rappresentato dall’obbligo del datore di lavoro di garantire un effettivo addestramento professionale finalizzato all’acquisizione, da parte del tirocinante, di una qualificazione professionale, sicché il ruolo preminente che la formazione assume rispetto all’attività lavorativa esclude che possa ritenersi conforme a tale speciale figura contrattuale un rapporto avente ad oggetto lo svolgimento di attività assolutamente elementari o routinarie, non integrate da un effettivo apporto didattico e formativo di natura teorica e pratica, con accertamento rimesso al giudice di merito ed incensurabile in cassazione, se congruamente motivato.

E’ quindi ovvio che anche sull’oggetto contrattuale è bene fare attenzione. Non tutte le aziende rispettano questi requisiti, perchè spesso l’apprendistato è utilizzato come risparmio fiscale e non per quello che realmente è.

Non tutti gli sviamenti dallo schema della formazione e delle mansioni sono gravi. Ad esempio le mansioni in parte diverse. Secondo Cass. civ., sez. , lav., 3 marzo 2014, n. 4920 l’assegnare

in correlazione con la ristrutturazione del reparto produttivo, e con l’affiancamento di altro dipendente più esperto, mansioni in parte diverse da quelle dedotte in contratto

non costituisce necessariamente un inadempimento che porta alla trasformazione in contratto indeterminato definitivo.

Per un regolare apprendistato, occorre (Cass. civ.,sez. , L, 10 maggio 2013, n. 11265)

lo svolgimento effettivo, e non meramente figurativo, sia delle prestazioni lavorative da parte del dipendente sia della corrispondente attività di insegnamento da parte del datore di lavoro, la quale costituisce elemento essenziale e indefettibile del contratto di apprendistato, entrando a far parte della causa negoziale. Spetta al giudice di merito verificare, con valutazione non censurabile in sede di legittimità se congruamente motivata, la ricorrenza di una attività formativa, pur modulabile in relazione alla natura e alle caratteristiche delle mansioni che il lavoratore è chiamato a svolgere, purché adeguata ed effettivamente idonea a raggiungere lo scopo di attuare una sorta di ingresso guidato del giovane nel mondo del lavoro.

Quando il lavoro svolto e i modi non sono consoni con quanto stabilito dalla legge è bene rivolgersi immediatamente all’avvocato del lavoro, trovandone uno ad Alpignano, in provincia o anche a Torino, al fine di verificare subito la situazione. Le aziende, infatti, raramente commettono errori di valutazione, se assistite dai propri consulenti del lavoro, mentre il lavoratore si trova senza difesa in situazioni in cui qualunque protesta lo porterebbe al licenziamento. E’ bene, quindi, valutare insieme all’avvocato del lavoro la situazione al fine di decidere se gli illeciti sono tanto gravi da impugnare il rapporto di lavoro.

Articolo redatto ad Alpignano e a Torino da Studio Duchemino il 23 agosto 2019

Cedolare secca sugli immobili commerciali: chiedi all’avvocato immobiliarista

Pubblicato su 9 Ago 2019 di Studio Duchemino

Di recente è stata introdotta la possibilità della “cedolare secca” sugli affitti di immobili c 1. Di che cosa si tratta? Si tratta dell’estendere una celebre forma di tassazione forfettaria all’ambito degli immobili commerciali (ad es. i negozi).

Tale ipotesi, però, vive un momento di stagnazione fin dal suo nascere. Il proprietario di immobile commerciale si rivolge all’avvocato immobiliarista per sapere come fare a fruire di questa agevolazione, ma i problemi non mancano.

Si tratta di una materia in cui il ruolo dell’avvocato immobiliarista si incontra con quello del tributarista o del commercialista: in quanto bisogna fare i conti sia con le risoluzioni dell’Agenzia delle Entrate, sia con l’interpretazione delle nuove norme fiscali, che non sono chiarissime.

Semplificando, la cedolare si applicherebbe agli:

Immobili destinati ad essere locati, solo C/1;
Contratti stipulati nel 2019;
Superficie immobili sino a 600 mq;
Non è possibile applicare la cedolare secca se al 15.10.2018 gli stessi soggetti avevano in essere già un contratto di locazione;
Locatore non agisce nell’attività di impresa.

Per evitare che i locatori fruiscano della cedolare secca interrompendo artificialmente contratti in corso al 15 ottobre 2018, la norma esclude l’applicazione in questi casi. Nasce il dibattito interpretativo, perchè molti clienti chiedono all’avvocato immobiliarista come fare per estendere la cedolare secca quando il contratto è in scadenza naturale.

Alla prima scadenza, sulla base della legge Equo Canone o alla seconda, quindi? La legge rinnova automaticamente il contratto alla prima scadenza, quando il diniego di rinnovo del locatore non è motivato da ragioni tassative. In alcuni casi, si ritiene che il contratto scada naturalmente anche quando la prima scadenza cade nell’anno in corso e il diniego di rinnovo sia inoltrato dal locatore per sue ragioni.

In altri casi si ritiene che la norma si applichi solo alla seconda scadenza.

l’Agenzia delle Entrate emana una risoluzione che estende, per gli eredi, la cedolare secca alla proroga di contratto, considerandola come nuovo contratto. Per approfondimenti, si consulti Risp. A.E. 22 luglio 2019 n. 297.

E’ evidente che siamo in una fase di passaggio. Se ci saranno coperture finanziarie, tale norma sarà estesa nei prossimi anni per agevolare le attività commerciali, in caso contrario sarà stata una delle tante occasioni uniche e perse.

Qui potete comunque trovare il provvedimento.

Se il defunto non poteva optare per la cedolare secca, non potrà farlo nemmeno l’erede, salvo il discorso della proroga dei contratti in corso.

Il locatore società o persona giuridica non può fruire di questo regime, anche se tale limite aveva senso per le locazioni abitative. La qualifica del conduttore, invece, non conta nulla.

Attenzione, quindi: chi possiede negozi e vuole fruire della cedolare secca dovrà attentamente informarsi presso l’avvocato immobiliarista a Torino per verificare, in effetti, se nel suo caso particolare sussistono i requisiti della legge finanziaria 2019.

Articolo redatto ad Alpignano il 9 agosto 2019 da Studio Duchemino, studio legale a Torino

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