Negli ultimi anni, le agevolazioni fiscali come il Superbonus 110% hanno spinto migliaia di compagini condominiali a valutare imponenti lavori di ristrutturazione ed efficientamento energetico con istituzione del fondo speciale condominio. Tuttavia, un aspetto tecnico e giuridico che spesso sfugge agli addetti ai lavori riguarda la fase preparatoria: per pagare i professionisti incaricati di valutare la fattibilità dei lavori, l’assemblea deve obbligatoriamente accantonare preventivamente il denaro?

In questo articolo analizzeremo una questione estremamente dibattuta e dal taglio innovativo: l’obbligatorietà del fondo speciale condominio per studi di fattibilità. Attraverso l’analisi di una recentissima e dirimente pronuncia giurisprudenziale, esploreremo i confini dell’articolo 1135 del Codice Civile, per capire quando un’assemblea rischia di approvare delibere radicalmente nulle e quando, invece, agisce nel pieno rispetto della legge.

Indice

Cos'è il Fondo Speciale e Qual è la sua Funzione?
Il Caso: la Richiesta del Fondo Speciale Condominio per Studi di Fattibilità
La Decisione del Giudice: Serve il Fondo Speciale Condominio per Studi di Fattibilità?
I Risvolti Nascosti delle Delibere Condominiali
L'Importanza della Consulenza Legale Preventiva sul Fondo Speciale Condominio per Studi di Fattibilità

Cos’è il Fondo Speciale e Qual è la sua Funzione?

Prima di addentrarci nel cuore del problema relativo al fondo speciale condominio per studi di fattibilità, è essenziale comprendere cosa prevede la normativa.

L’art. 1135, comma 1 n. 4, del Codice Civile, profondamente modificato dalla Legge n. 220/2012, stabilisce che l’assemblea provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni “costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori”. Questa norma imperativa è stata pensata con un triplice scopo:

Tutelare il condominio nel suo complesso, garantendo che ci sia la provvista economica prima di iniziare lavori onerosi.
Proteggere i singoli condomini virtuosi dal rischio di dover coprire i debiti dei vicini morosi, vincolando le somme alla specifica destinazione.
Offrire garanzie ai terzi (imprese e professionisti), assicurando loro di interfacciarsi con un soggetto solvibile.

Ma cosa succede quando non si sta deliberando l’esecuzione materiale di un cappotto termico, bensì un semplice incarico a un geometra o a un ingegnere per capire se l’edificio possiede i requisiti per i bonus fiscali?

Il Caso: la Richiesta del Fondo Speciale Condominio per Studi di Fattibilità

La problematica è stata recentemente affrontata dal Tribunale di Modena, Sez. I Civile, con la Sentenza n. 899 del 23 giugno 2026.

La vicenda nasce dall’impugnazione di alcune delibere da parte di un condomino, il quale contestava la decisione dell’assemblea di affidare a un team di tecnici (ingegneri e geometri) la redazione di un computo metrico e le analisi preliminari per i lavori previsti dal Superbonus 110%. Il nodo cruciale sollevato dall’attore riguardava proprio l’assenza della costituzione del fondo speciale.

Il condomino riteneva infatti nulla la prima delibera di incarico (risalente all’ottobre 2021) proprio perché non era stato contestualmente istituito l’accantonamento vincolato ex art. 1135 c.c.. Successivamente, a causa dell’impossibilità di trovare imprese disposte ad applicare lo sconto in fattura alle condizioni richieste, l’assemblea decideva di non procedere con i lavori, deliberando però di riconoscere ai tecnici un compenso di ben 15.225,60 Euro per il lavoro preliminare svolto, ripartito in rate straordinarie.

La Decisione del Giudice: Serve il Fondo Speciale Condominio per Studi di Fattibilità?

Il Tribunale di Modena ha rigettato la domanda del condomino, tracciando una linea di demarcazione nettissima tra le opere di manutenzione vere e proprie e le attività propedeutiche.

Il giudice ha chiarito che il fondo speciale condominio per studi di fattibilità non è richiesto a pena di nullità nella fase iniziale di organizzazione delle pratiche. Affinché scatti l’obbligo di istituire il fondo imposto dalla norma imperativa, è indispensabile che l’assemblea approvi una spesa certa derivante da un capitolato lavori definitivo, dal quale emerga il prezzo effettivo dell’opera.

Nel caso esaminato, l’assemblea si era limitata a decidere di “valutare la possibilità di avviare uno studio di fattibilità” per accedere alle agevolazioni. Si trattava, dunque, di opere “meramente eventuali” e di una spesa iniziale non determinata nel suo ammontare complessivo al momento del conferimento dell’incarico.

Richiamando anche l’orientamento della Suprema Corte di Cassazione, la sentenza sottolinea che le attività preliminari di verifica della fattibilità degli interventi e le scelte professionali connesse non costituiscono “opere di manutenzione straordinaria o innovazione” in senso stretto. Pertanto, non necessitano della costituzione del fondo speciale.

Solo in una fase successiva, quando il condominio ha deciso di non proseguire con le opere ma ha dovuto liquidare la fattura del tecnico, l’assemblea ha correttamente deliberato una spesa effettiva ed attuale (15.225,60 Euro), indicando in modo certo i criteri di riscossione e le scadenze dei pagamenti straordinari.

I Risvolti Nascosti delle Delibere Condominiali

Questa decisione fa luce su un aspetto fondamentale: non tutte le spese tecniche straordinarie richiedono l’immediata costituzione di un fondo. Tuttavia, restano aperte questioni cruciali su come gestire strategicamente le fasi di stallo. Cosa accade, ad esempio, se il tecnico incaricato dallo studio di fattibilità produce documenti inutilizzabili? O se il preventivo preliminare viene superato a causa di ritardi non imputabili al condominio? Le delibere preparatorie nascondono insidie procedurali che, se non gestite correttamente fin dal principio, possono portare a esborsi imprevisti o a contenziosi estenuanti sulle ripartizioni millesimali.

L’Importanza della Consulenza Legale Preventiva sul Fondo Speciale Condominio per Studi di Fattibilità

Sebbene la giurisprudenza abbia chiarito che il fondo speciale condominio per studi di fattibilità non è obbligatorio ex ante, muoversi nei meandri delle delibere condominiali relative ai bonus edilizi richiede un’estrema cautela. Ogni parola verbalizzata durante l’assemblea può trasformarsi in un vincolo contrattuale vincolante per tutti i proprietari.

Se il vostro condominio sta affrontando votazioni su incarichi tecnici, studi preliminari o ratifiche di spese per lavori non eseguiti, è essenziale non lasciare nulla al caso. L’assenza di un obbligo di accantonamento per gli studi di fattibilità non vi esime dal rischio di dover pagare parcelle professionali molto salate in un secondo momento.

Nel caso in cui vi troviate di fronte a una delibera ambigua, a ripartizioni di spesa non chiare o a richieste di pagamento per bonus edilizi sfumati, è caldamente suggerito rivolgersi a una consulenza legale specializzata in diritto condominiale. Solo un avvocato esperto potrà analizzare nel dettaglio la documentazione del vostro specifico caso, verificare la correttezza formale delle convocazioni e delle delibere, e suggerirvi la strategia migliore per tutelare il vostro patrimonio immobiliare prima che scadano i termini perentori per l’impugnazione.

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