provvigione

Agenzia immobiliare: quando e come contestare la provvigione? Parla l’avvocato immobiliarista

Pubblicato su 17 Nov 2020 di Studio Duchemino

La mediazione immobiliare è un istituto antico, ma in continua modificazione.

La provvigione, cioè il compenso del mediatore, è dovuto quando viene concluso un affare, non importa se un semplice compromesso: un affare che impegna le parti. E’ sufficiente questo per far scattare il diritto alla provvigione.

Molti clienti, però, si rivolgono all’avvocato immobiliarista per cercare di capire come muoversi quando l’agente non abbia svolto alcuna utile attività, ma pretenda però la provvigione. E’ per questo che l’analisi della situazione concreta, dei documenti e del contratto risultano indispensabili e non è sufficiente il faidate. E’ necessario rivolgersi ad un avvocato esperto in immobili.

Una recente sentenza della Corte di Cassazione sembra aprire qualche spiraglio all’interno di un argomento che è considerato intoccabile e sacrosanto. Alla luce dell’esperienza dell’avvocato immobiliarista, tuttavia, alcune situazioni si appalesano ingiuste: ad esempio un mediatore che si fa trovare sul luogo delle visite (quasi per caso) e poi pretende una provvigione, oppure un mediatore che vuole farsi pagare anche se ha svolto in realtà altre attività diverse dalla mediazione. Oppure vi sono situazioni in cui il mediatore vuole farsi pagare anche se non ha svolto realmente il lavoro, anche perchè il contatto è stato trovato dal cliente.

La sentenza Cass. civ., Sez. II, Sent., 18/09/2020, n. 19565 ci interessa perchè apre qualche ipotesi interpretativa:

La clausola che attribuisca al mediatore il diritto alla provvigione anche nel caso di mancata effettuazione dell’affare per fatto imputabile al venditore può presumersi vessatoria, e quindi inefficace a norma dell’art. 1469-bis c.c., se le parti non abbiano espressamente pattuito un meccanismo di adeguamento di tale importo all’attività sino a quel momento concretamente espletata dal mediatore. Il compenso del mediatore, in caso di mancata conclusione dell’affare, trova giustificazione nello svolgimento di una concreta attività di ricerca di terzi interessati all’affare, attraverso la predisposizione dei propri mezzi e della propria organizzazione.

Questa sentenza è importante perchè introduce alcuni concetti basilari, che potrebbero essere scontati ma non lo sono. Il mediatore ha diritto alla provvigione in relazione ad una qualche attività svolta e non quando non ha compiuto alcuna attività; inoltre, la clausola che spesso viene inserita e grazie alla quale il mediatore si fa pagare nonostante un evento interrompa il rapporto di mediazione atipica, può anche presumersi vessatoria qualora le parti non l’abbiano riequilibrata prevedendo una somma commisurata al lavoro realmente svolto. Sembra venga introdotto, quindi, un concetto di effettività: il mediatore deve svolgere realmente qualcosa di utile.

La questione della vessatorietà di certe clausole inserite nelle mediazioni va sempre sottoposta alla prova dell’esperienza, perchè solo l’avvocato immobiliarista può valutare sulla base della casistica se si può o meno utilmente invocare un argomento del genere, specialmente in relazione alle circostanze del caso.

Articolo redatto ad Alpignano e a Torino da Studio Duchemino il 17 novembre 2020

Mediatore atipico: chi è l’agente immobiliare “di parte”? Risponde l’avvocato immobiliarista a Torino

Pubblicato su 30 Set 2020 di Studio Duchemino

La mediazione atipica si verifica quando l’agente immobiliare fa firmare ad una o ad entrambe le parti un incarico di mandato a vendere o acquistare. Tale legame o vincolo non sarebbe previsto nello schema della mediazione come previsto dal codice civile, che descrive la mediazione quasi come il mero dato di fatto di avere messo in relazione due contraenti.

Ovviamente la mediazione atipica segue più lo schema del mandato. Uno dei problemi maggiori è il fatto che il mediatore si faccia pagare un compenso abbastanza alto anche in caso di recesso anticipato.

E’ da sapere che – Tribunale Roma, Sez. X, 19/05/2016:

Seppure nello schema tipico della mediazione il diritto alla provvigione consegue al verificarsi della condicio iuris della conclusione dell’affare per effetto dell’intervento del mediatore, è tuttavia consentito alle parti – nell’ambito dei poteri di autonomia ad esse spettanti – di rendere atipica la mediazione stessa dando al rapporto una regolamentazione diversa, come con la previsione del pagamento di un compenso al mediatore nel caso di recesso del cliente dal contratto di mediazione prima della sua scadenza. Nell’ambito della mediazione atipica, qualora il cliente che conferisce l’incarico di mediazione rivesta la qualifica di consumatore, è vessatoria ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 33, comma 1, del Codice del consumo, perché implica un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, la clausola che prevede un corrispettivo per recesso anticipato a carico del cliente di valore prossimo alla provvigione.

Moltissime cause nascono proprio da questo: l’agente immobiliare, mediante una clausola penale, si assicura il pagamento di fatto della provvigione anche senza aver garantito di svolgere il lavoro, aggirando così lo schema della mediazione che nell’ipotesi prevede solo un rimborso delle spese.

In effetti, il senso sembra essere quello di rimborsare le spese all’agenzia, sicché appare ingiustificata una somma pari a quella della provvigione originariamente prevista – Tribunale Firenze, Sez. III, 08/10/2014:

In merito all’incarico di mediazione, conferito per iscritto all’agenzia immobiliare per la vendita della casa, si verte nell’ambito della c.d. “mediazione atipica”, ossia di un vero e proprio contratto atipico assimilabile al contratto di mandato. La previsione dell’obbligo di pagare una determinata somma a carico del cliente che recede anticipatamente non è affatto ricollegato ad alcun inadempimento contrattuale della parte a cui il pagamento viene imposto, essendo, invece, il prezzo che il cliente deve pagare se vuole esercitare il diritto di recesso prima della scadenza del contratto: di conseguenza la ratio della clausola è sicuramente quella di consentire all’agenzia immobiliare di essere ristorata dei costi sostenuti e dell’attività sin lì espletata in esecuzione del mandato.

E’ fondamentale, in questi casi, rivolgersi subito all’avvocato immobiliarista per valutare se per caso la clausola sia vessatoria o meno, se vi sia la possibilità di una scappatoia legale in una tematica in cui è difficile districarsi.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 30 settembre 2020

Agenti immobiliari e mediatori: quando sono responsabili e quando rivolgersi all’avvocato immobiliarista?

Pubblicato su 22 Lug 2019 di Studio Duchemino

Lo Studio Duchemino opera come avvocato immobiliarista a Torino, ad Alpignano, a Pianezza, a Druento, a Caselette, a Rivoli, a Grugliasco, a Nichelino, a Moncalieri: su tutto il territorio della provincia di Torino e dintorni. Vediamo oggi come ci si comporta con l’agenzia immobiliare, cioè il cosiddetto mediatore, a norma dell’art. 1754 cod. civ., il quale dispone che

È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza (art. 1754 c.c.)

Ma quando è responsabile l’agente immobiliare? Il tipico scenario è quello del cliente che si rivolge allo studio legale a Torino per sapere come comportarsi, avendo già pagato la provvigione o dovendola pagare. Può succedere, quindi, che l’agente immobiliare chieda una provvigione, oppure che non la voglia restituire.

Ricordiamo, però, che

Nel rapporto di mediazione, il diritto alla provvigione insorge soltanto quando le parti siano state messe in grado di conoscere l’opera di intermediazione svolta dal mediatore, grazie alla cui attività hanno concluso l’affare, nonché di valutare l’opportunità o meno di avvalersi della relativa prestazione, soggiacendo ai conseguenti oneri; ne consegue che la prova di tale conoscenza incombe, ai sensi dell’art. 2697 c.c., sul mediatore che voglia far valere in giudizio il diritto alla provvigione ( Cass. civ., sez. , II-, 6 maggio 2019, n. 11776 ) .

Quindi, anzitutto non è possibile per l’agente chiedere una provvigione casuale, deve dimostrare cioè di aver svolto l’opera di mediazione. Non può chiedere, quindi, la provvigione sulla base di circostanze vaghe o quando le parti non hanno piena consapevolezza dell’opera svolta dal mediatore.

Ha poi degli obblighi precisi in diverse materie, perchè anche se non incaricato o comunque incaricato da una delle parti, deve informare le parti (specialmente l’acquirente), ex art. 1759 c.c., che l’immobile deriva da una donazione (cfr. Cass. civ., sez. , II, 16 gennaio 2019, n. 965), per il rischio che l’acquirente sia sottoposto all’azione di riduzione.

Ovviamente non può distrarre le somme ricevute dall’acquirente, a garanzia della sua provvigione, perchè:

Risponde del reato di appropriazione indebita il mediatore d’affari che, nell’infondato ed ingiustificato convincimento dell’avvenuta conclusione dell’affare, trattenga la somma consegnatagli dal proponente l’acquisto di un immobile a garanzia del futuro pagamento della provvigione (Cass. pen., sez. , II, 18 dicembre 2018, n. n. 56935).

Attenzione, poi, a come nasce il rapporto con l’agenzia: l’attenzione la deve porre la parte, perchè dal punto di vista dell’agenzia, non è necessario un conferimento scritto di incarico, come d’altronde stabilito da tempo dalla giurisprudenza, secondo cui:

Ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione, non è necessaria l’esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l’attività del mediatoreavvantaggiandosene (Cass. civ., sez. , II, 14 maggio 2018, n. 11656) .

Alle volte il mediatore ha diritto ad essere pagato anche se è intervenuto solo per una parte della trattativa, perchè successivamente è subentrato altro mediatore, per cui ha diritto:

pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo (Cass. civ., sez. , II, 16 gennaio 2018, n. 869)

Di recente si è detto che non rientra negli obblighi classici dell’agenzia preoccuparsi se il bene è libero da ipoteche, il che risulta alquanto limitativo rispetto alla realtà socio economica, nella quale l’agente svolge un ruolo sul quale il cliente fa affidamento:

non è ricompreso nella prestazione professionale del mediatore l’obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà del bene oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli (Cass. civ., sez. , II, 5 aprile 2017, n. 8849)

Concludiamo ricordando che l’avvocato immobiliarista può assistere anche l’agenzia immobiliare, specialmente quando questa ha maturato il diritto alla provvigione. Di solito l’agente viene pagato al momento dell’atto e nell’atto notarile si dà conto del suo intervento. L’agente, comunque, sa che

La conclusione dell’affare, quale fonte del diritto del mediatore alla provvigione, è il compimento dell’atto che dà all’intermediato il diritto di agire per l’adempimento o il risarcimento, sicché anche una proposta di acquisto integrante “preliminare di preliminare” può far sorgere il diritto alla provvigione (Cass. civ., sez. , III, 17 gennaio 2017, n. n. 923).

Articolo redatto ad Alpignano e a Torino il 22 luglio 2019 da Studio Duchemino

Agente immobiliare: risoluzione del contratto anche dopo la cessazione di efficacia

Pubblicato su 19 Set 2018 di Studio Duchemino

Ecco una delle questioni sottoposte abitualmente allo studio legale. A Torino accade spesso, come altrove, che l’agente immobiliare si consideri “libero” da responsabilità una volta decorso il termine di afficacia del suo mandato. Non è così, però. Lo ha chiarito la Corte di Cassazione a giugno di quest’anno, con la sentenza Corte di cassazione civile, sez. VI, 6 giugno 2018, n. 14623, nella quale precisa, infatti, quale deve essere l’ordine di operatività delle cause di estinzione di un rapporto di mediazione.

Al di là delle discussioni che impegnano l’avvocato immobiliarista circa la natura della mediazione – contratto unilaterale, rapporto di fatto avete effetti giuridici …? – resta il fatto che nella maggior parte dei casi, come è ovvio, il cliente stipula con il mediatore un mandato a termine: entro un certo termine il mediatore dovrà trovare un immobile da acquistare o tentare di vendere un immobile del cliente.

Solitamente il mediatore si reca dall’avvocato immobiliarista per avere delucidazioni sulle cause di estinzione del suo mandato. Se, infatti, il cliente agisce in giudizio contro il mediatore nonostante sia già decorso il termine di estinzione del suo mandato, il mediatore non potrà difendersi affermando che il rapporto è ormai estinto. Infatti, permane l’interesse alla provvigione e in ogni caso al risarcimento del danno, pertanto permane per così dire l’interesse del cliente a stabilire che il rapporto non si è estinto per il semplice decorso del termine originariamente stabilito dal mediatore, ma per la risoluzione del contratto causata dal suo inadempimento.

Questo aspetto è importante, infatti l’avvocato immobiliarista suggerirà al mediatore di stare in guardia, anche perchè nel caso di inadempimento dovuto ad una sua colpa, anche se poi decorre il termine di scadenza del mandato, il cliente potrà chiamarlo lo stesso in giudizio per annullare il diritto alla provvigione del mediatore e/o per ottenere il risarcimento del danno dal mediatore.

E’ proprio il caso considerato dal Supremo Collegio. Una agenzia, durante il suo mandato, aveva comunicato un prezzo diverso da quello reale. Tale inadempimento viene fatto valere dal cliente anche dopo la cessazione del mandato e i giudici gli danno ragione: in effetti, la risoluzione per inadempimento opera ex art. 1458 c.c. in modo retroattivo, quindi con effetto precedente rispetto al semplice decorso del termine. Visto il naturale succedersi degli eventi, quindi, sarà la risoluzione la vera causa dell’interruzione del rapporto con il mediatore e non il semplice decorso del termine di efficacia del mandato.

La Corte di Cassazione precisa, quindi:

Allorchè, come nel caso in esame, sia dato mandato ad un mediatore per la ricerca di un acquirente di un immobile, fissandosi altresì un termine di efficacia per l’incarico, la scadenza di tale termine non fa venir meno l’interesse (e il diritto) di chi abbia conferito l’incarico ad ottenere l’accertamento dell’operatività di una pregressa causa di risoluzione del rapporto per grave inadempimento del mediatore (nella specie, per violazione del dovere di corretta informazione), potendo da tale accertamento derivare effetti a lui favorevoli, quali, ad esempio, la condanna del mediatore al risarcimento del danno, ovvero la perdita del diritto alla provvigione; la pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento verificatosi anteriormente alla scadenza del termine di efficacia del rapporto, sebbene di carattere costitutivo, ha invero efficacia retroattiva al momento dell’inadempimento (art. 1458 c.c.), e perciò prevale rispetto alle altre cause di estinzione del medesimo rapporto contrattuale, per la priorità nel tempo dell’operatività dei suoi effetti (arg. da Cass. Sez. III, 28 novembre 2008, n. 28416; Cass. Sez. III, 13 giugno 2002, n. 8435; Cass. Sez. III, 09 luglio 2009, n. 16110).

L’agente immobiliare dovrà quindi riferirsi immediatamente all’avvocato immobiliarista a Torino, chiedendo delucidazioni su fatti che siano successi durante il mandato, per verificarne la rilevanza di illeciti contrattuali, al fine di evitare che il cliente dell’agente immobiliare possa poi convenirlo in giudizio in epoca successiva.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 19 settembre 2018

Agenzie immobiliari e diritto alla provvigione: un caso a Torino

Pubblicato su 13 Gen 2017 di Studio Duchemino

Analizzato con sentenza Trib. Torino Sez. I, Sent., 24-11-2016, il caso è interessante perchè rispolvera i principi in materia di conclusione di un acquisto immobiliare tramite agente immobiliare e diritto alla cosiddetta “provvigione”. Essa è dovuta nel caso di conclusione di un vincolo tra le parti, che abbia valore legale; tale vincolo, però, a differenza di ciò che spesso si crede erroneamente, può benissimo derivare dalla sottoscrizione per accettazione del modulo di proposta irrevocabile di acquisto/vendita già firmato dal venditore.

Nel dettaglio, si premette che in ambito immobiliare sono possibili tanti schemi di acquisto: preliminare, rogito (contratto definitivo con forma pubblica notarile), opzione, preliminare di preliminare, … . In particolare, però, nella vicenda legale a Torino era accaduto che l’impresa venditrice aveva promesso irrevocabilmente di vendere un immobile – che poi, per inciso, aveva anche promesso in vendita ad un altro acquirente – e tale proposta, sul modulo dell’agenzia, era stata accettata con versamento di caparra, dopo le opportune verifiche circa lo stato giuridico dell’immobile – esistenza di ipoteche … -. Ora, dunque, è evidente che un vincolo c’era e si era perfezionato, a prescindere dal fatto che sia o meno stato possibile poi concludere fattivamente l’affare, a livello economico.

Molte persone ritengono che il cosiddetto “compromesso” (atto preliminare) sia obbligatorio: si tratta del contratto con cui le parti si impegnano specificamente a vendere e a comprare un immobile entro una certa data. A quella data, solitamente, si sottoscrive dal notaio il rogito notarile, contratto definitivo dotato di forma pubblica per la trascrizione presso la Conservatoria. Tuttavia, la giurisprudenza fa rientrare nello schema dell’opzione, previsto dal codice civile, anche la modulistica di proposta irrevocabile di acquisto o di vendita sottoscritta dalle parti, da entrambe ovviamente. Infatti, per opzione (bilaterale) e per proposta irrevocabile di acquisto o vendita (unilaterale) si intende uno schema secondo cui si predispone una proposta specifica nel suo contenuto e ad essa corrisponde un diritto potestativo dell’altro contraente di definitivamente concludere il contratto a quelle specifiche condizioni, senza che il proponente possa cambiarle per un certo periodo di tempo. Il che significa, come nel caso di specie, che in effetti le parti avevano concluso un contratto perfettamente valido. Purtroppo quando si va in agenzia, quindi, è necessario stare attenti a cosa si firma, non sempre è necessario dire che il preliminare o compromesso è un passaggio obbligato nella compravendita immobilare, semplicemente perchè può accadere che la proposta irrevocabile controfirmata dall’acquirente contenga già tutti gli elementi precisi per individuare l’immobile e quindi il contratto si concluda direttamente e definitivamente, dando così origine al diritto alla provvigione del mediatore. Il Tribunale di Torino, comunque, nella commentata sentenza, spiegava bene che:

La giurisprudenza è infatti ormai conforme nel ritenere che, nel caso di proposta irrevocabile d’acquisto, sottoscritta per accettazione, può sostanziarsi quel perfezionamento del vincolo giuridico idoneo a determinare il diritto alla provvigione da parte del mediatore (Cass. 21.07.04 n. 13590; Trib. Savona 06.08.12). In definitiva quindi, per gli effetti dell’art. 1755 c.c. non occorre necessariamente che le parti stipulino un vero e proprio contratto preliminare, allorché l’assetto dei loro interessi sia chiaramente e compiutamente emergente dall’incontro delle volontà attraverso il meccanismo della proposta ed accettazione.

Pertanto, l’agenzia immobilare aveva diritto alla provvigione, confermata nel decreto ingiuntivo già emesso, anche se di fatto l’acquirente, poi, per effetto del recesso, non aveva acquistato materialmente l’immobile. In effetti, egli aveva acquistato l’immobile, salvo poi recedere dal contratto, in via ovviamente concorde nella misura in cui la venditrice aveva poi venduto ad altri l’immobile.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 13 gennaio 2016