Non voglio più vendere: come recedere dall’incarico dell’agenzia immobiliare

Uno dei problemi che maggiormente affliggono coloro che si rivolgono alle agenzie immobiliari è la libertà di tirarsi indietro. Il Cliente spesso di rivolge all’avvocato immobiliarista dicendogli testualmente che non vuole più vendere o non vuole più comprare.

I motivi possono essere vari: il prezzo fissato dall’agenzia sembra sotto il valore di mercato, l’agenzia non si comporta correttamente omettendo di fornire documenti decisivi, le proposte che vengono sottoposte al contraente non convincono …

Al di là del motivo, il cliente chiede all’avvocato come liberarsi da un vincolo che non gradisce più. Di solito, infatti, si parla di recesso proprio per indicare “il tirarsi indietro” da un contratto.

Senza ombra di dubbio il contratto con l’agenzia immobiliare deve essere sottoposto alla disciplina del Codice del Consumo, quantomeno quando il cliente non tratta di professione gli immobili.

Qui troviamo la disciplina delle clausole vessatorie: quelle che creano un significativo squilibrio di diritti e obblighi tra le parti. Il recesso è accompagnato spesso da penali gravose del tipo “se recedi devi pagare ugualmente la provvigione”, o “se recedi dovrai pagare una penale”. Si tratta di cifre molto alte, spesso identiche (o quasi) alla provvigione, cioè al compenso previsto per il mediatore nel caso di buona riuscita dell’affare.

Ma che fare, quindi?

La prima cosa da fare è non agire di propria iniziativa, ma fare riferimento ad un avvocato immobiliarista esperto di recesso dall’agenzia immobiliare. Infatti, l’incarico firmato va analizzato nel dettaglio, inoltre spesso le clausole sono state già firmate.

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In particolare, una speciale attenzione va data a vari fattori, ad esempio al fatto che il recesso e la penale siano previsti anche a carico del mediatore, alla differenza tra provvigione e penale (come importo).

Di recente la Corte di Cassazione, citando anche la giurisprudenza europea della Corte di Giustizia, ha aggiunto un tassello alla sentenza Cass. civ., sez. III, 03/11/2010, n. 22357. Si tratta della sentenza 18/09/2020, n. 19565, secondo cui

“La clausola che attribuisca al mediatore il diritto alla provvigione anche in caso di recesso da parte del venditore può presumersi vessatoria quando il compenso non trova giustificazione nella prestazione svolta dal mediatore. E’ compito del giudice di merito valutare se una qualche attività sia stata svolta dal mediatore attraverso le attività propedeutiche e necessarie per la ricerca di soggetti interessati all’acquisto del bene”.

“Si presume vessatoria la clausola che consente al professionista di trattenere una somma di denaro versata dal consumatore se quest’ultimo non conclude il contratto o recede da esso, senza prevedere il diritto del consumatore di esigere dal professionista il doppio della somma corrisposta se è quest’ultimo a non concludere il contratto oppure a recedere”.

In poche parole, è evidente che l’analisi fatta dal giudice sul contratto:

– deve riguardare l’intero contratto;

– deve valutare se al consumatore è concesso ottenere il doppio della somma versata nel caso di inadempimento del mediatore;

– deve studiare se la cifra prevista come penale sia imposta al consumatore anche se il mediatore non ha svolto alcuna attività e non solo se ne abbia svolta poca;

– deve valutare, ancora, se il recesso è previsto a favore di entrambe le parti, ma soprattutto la penale.

Molti sono i profili che potrebbero condurre alla nullità della clausola, spesso a causa del fatto che negli ultimi anni la crisi economica ha indotto a stipulare contratti che vincolano il consumatore a pagare anche in assenza di attività, nell’ipotesi, soprattutto, in cui chi vuole vendere o comprare l’immobile si tira indietro.

Infatti, in dottrina la teoria del recesso in questi contratti è correlata a quella dell’autonomia negoziale, nella parte in cui si conclude che consentire il recesso accompagnato da alte penali da pagare significa vincolare il cliente per sempre o senza limiti di tempo.

L’avvocato immobiliarista esperto nella tematica del recesso aiuterà, quindi, il cliente ad avviare una trattativa o una contestazione sulle clausole, non essendo ammesso dalla legge e dalla giurisprudenza nessun tipo di arricchimento ingiustificato, come quando l’agenzia incamera o pretende somme anche senza avere svolto l’attività.

Resta salvo il discorso dell’inadempimento dell’agenzia ai suoi doveri, che può condurre a contestare la provvigione, così come il tema del contratto concluso a distanza.

Solo l’avvocato immobiliarista potrà chiarire al cliente che cosa si intende per recesso dal contratto di agenzia immobiliare e come difendersi.

Per ulteriori approfondimenti, consigliamo di leggere anche questo articolo.

Altri spunti di approfondimento, si trovano qui.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino – Staff reparto immobiliare l’8 marzo 2021

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