Studio Avvocato Duchemino Torino | Archivi Mensili: Febbraio 2019

Una delle questioni più dibattute in dottrina nell’ambito del diritto condominiale è la seguente: se al condominio e quindi al condomino si applichino o meno le norme di protezione stabilite dal Codice del Consumo in materia di tutela del consumatore. La risposta è ormai positiva.

Possiamo premette anzitutto che l’avvocato immobiliarista si imbatte quotidianamente in questioni che vedono il condomino come parte debole di una contrattazione su larga scala come quella delle forniture e delle somministrazioni – ad esempio le utenze, i contratti di abbonamento a servizi, i contratti di manutenzione che implicano servizi annuali e stabili nel tempo -.

L’amministratore condominiale agisce, come si sa, come mandatario dei singoli condomini e quindi gli effetti dei suoi atti, essendo un mandato con rappresentanza, ricadono sul condominio.

Proprio per questo si pone l’esigenza di una particolare tutela del condomino che assume di volta in volta la veste di “consumatore” – per consumatore si intende la persona fisica che agisce al di fuori della sua attività professionale abituale – nel momento in cui l’amministratore contratti o stipuli contratti da cui discendono obbligazioni a carico del condominio con grandi enti come quelli che forniscono luce e gas.

In sostanza bisogna chiedersi se la normativa prevista dal Codice del Consumo (d.lgs. n. 206/’05), originariamente inserita nel codice civile agli articoli 1469 bis e seguenti e poi confluita in un organico testo completo, il Codice del Consumo appunto, sia applicabile anche al condominio: e veniamo subito al dunque.

Su questo argomento gli avvocati immobiliaristi fanno riferimento di solito alle ordinanze e sentenze della Corte di Cassazione civile ord. n. 10086 del 24.7.’01 e, più recentemente, ord. n. 452 del 12.1.’05, le quali hanno fornito alcuni spunti importanti su questa materia.

Secondo la dottrina, qualora il Legislatore della riforma del condominio avesse assunto con maggiore coraggio la decisione di attribuire al condominio la capacità giuridica nel senso di attribuire una vera e propria personalità giuridica, sicuramente ciò avrebbe giovato anche alla tematica della tutela del consumatore condomino. Resta il fatto che quando l’amministratore o un singolo condomino agiscono come consumatori possono fruire della tutela fornita dalla legge a tutte le parti deboli del contratto e quelle che sono costrette a subire clausole che provocano “significativi squilibri” nell’ordinamento contrattuale.

Ricordiamo, infatti, che spesso, come rappresentato all’avvocato immobiliarista da molti clienti che si trovano in crisi con il pagamento delle spese condominiali e rischiano addirittura una espropriazione forzata dell’unità immobiliare, le utenze che devono essere pagate dal condominio a seguito di contratti “capestro” possono essere molto alte, al di là della distinzione nota tra libero mercato e quindi tariffe totalmente libere e rimesse all’autonomia delle parti e il servizio di “maggior tutela” ancora in vigore che consente di applicare tariffe pubbliche e controllate.

In alcuni casi i contratti stipulati dal condominio sono talmente gravosi che implicano una spesa capace di mettere in ginocchio l’autonomia finanziaria del condominio, con ovvie ripercussioni sulla sua gestione.

Nell’ambito dell’ordinanza 452 del 2005 della Corte di Cassazione si riporta la posizione del condominio che

“richiama la sentenza n. 11282/01, che, superando il precedente orientamento espresso dalla sentenza n. 15101/00, ha affermato l’applicabilità delle norme che hanno recepito la direttiva sulle clausole abusive ai rapporti sorti prima della loro entrata in vigore e l’introduzione di un foro esclusivo, anche se derogabile a seguito di trattativa individuale”

Oltre alla circostanza importante relativa all’applicabilità retroattiva della normativa del consumatore anche ai casi precedenti alla normativa stessa, che però è una questione marginale sotto questo profilo, rimane indubbio che la stessa ordinanza fornisce elementi importanti per quanto riguarda gli aspetti legali immobiliari del condominio, in quanto la corte afferma che

per quanto concerne la qualificazione del Condominio quale soggetto consumatore, oggetto della questione sub a), non sussistono ragioni per discostarsi dalla sentenza n. 10086/01, secondo cui al contratto concluso con il professionista dall’amministratore del condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applicano, in presenza degli altri elementi previsti dalla legge, gli artt. 1469-bis e seguenti c.c.c., atteso che l’amministratore agisce quale mandatario con rappresentanza dei vari condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale;

Arriviamo, quindi, alla fine di questo percorso logico. Nonostante la mancata introduzione di una vera e propria personalità giuridica del condominio possiamo concludere che l’orientamento giurisprudenziale prevalente consente all’avvocato immobiliarista di impugnare eventuali clausole contrattuali inserite in moduli o formulari che abbiano imposto al condominio trattamenti onerosi e pesanti dal punto di vista giuridico.

Una tutela quindi è prevista e spetta chiaramente all’amministratore e ai condomini sapere che agendo come privati cittadini e al di fuori della attività professionale, sono a tutti gli effetti consumatori ai fini del Codice del Consumo.

Qualora quindi si presentasse in condominio una questione giuridica od economica relativa soprattutto a costi eccessivi, penali, trattamenti di disfavore per il condominio a causa di contratti onerosi e capestro è necessario rivolgersi immediatamente all’avvocato immobiliarista e individuando quindi quali sono i profili di responsabilità degli enti e la possibilità tecnica di impugnare il contratto per una “nullità relativa” e quindi chiaramente posta a protezione del consumatore e ottenere una parziale inefficacia del medesimo con disapplicazione delle clausole nulle perché vessatorie.

Sarà infatti l’avvocato immobiliarista a valutare nel modo più corretto la portata di determinate clausole, facendo in modo che possano essere impugnate qualora ve ne siano i requisiti.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 16 febbraio 2019

In questo articolo ci occupiamo di “amianto“.

Già da molti anni si parla dell’amianto e dello scandalo Eternit, cioè la società che produceva materiali omonimi. L’amianto che sia pericoloso è evidente nella sua struttura chimica esteriore e filamentosa, rilasciando residui che possono essere inalati.

Chiunque si accinga ad acquistare un immobile, si deve rivolgere ad un avvocato immobiliarista anche e soprattutto per la questione dell’amianto. Infatti è interesse dell’acquirente quello di non dover sopportare eventuali costi di smaltimento di tettoie in Eternit successivamente alla vendita. Allo stesso tempo il venditore potrebbe garantire la non pericolosità dell’amianto contenuto nelle tettoie e tuttavia questo non basta per assicurare all’acquirente una tutela adeguata. A sua volta il venditore ha interesse ad evitare richieste di risarcimento in garanzia, azioni di risoluzione del contratto o risarcimenti elevati.

Le principali questioni riguardano non soltanto il contenzioso tra le aziende che producono le lastre, anche eventualmente quelle prive di amianto di nuova generazione, e le ditte che le installano in sede costruttiva. Ma anche il contenzioso che riguarda i singoli acquirenti che si accingono ad acquistare un immobile a Torino e provincia e in tutta Italia e che vogliono essere garantiti da eventuali ulteriori costi di smaltimento piuttosto alti e successivi. Chiunque si accinga alla questione dell’amianto è necessario si rivolga ad un avvocato immobiliarista cioè ad uno studio legale specializzato nella materia edilizia e degli immobili al fine di ottenere una consulenza precisa sulla situazione, eventualmente anche previe verifiche tecniche e scientifiche dei materiali utilizzati.

Dobbiamo premettere che una delle principali preoccupazioni dell’acquirente é quella di essere tutelato nell’ipotesi in cui il materiale presenti un grado di friabilità eccessivo e possa essere sbriciolato manualmente in modo da rendere pericoloso il materiale perché potrebbe essere inalato e potrebbe essere sparso nell’ambiente anche per un semplice colpo di vento.

Le tettoie costruite all’epoca, ma anche i pavimenti come nel caso delle scuole, sono oggettivamente pericolose se presentano questo grado di friabilità dovuto all’usura del tempo.

La normativa che ha introdotto il legislatore nel 1992 cioè il decreto 257, ha proprio lo scopo di tutelare la salute pubblica imponendo all’acquirente o comunque al possessore cioè colui il quale si dichiari eventualmente proprietario, pur non essendolo, di comunicare all’azienda sanitaria locale l’esistenza di materiale pericoloso.

Bisogna dire che la mancata comunicazione comporta la non conservabilità della struttura proprio perché il non comunicare la pericolosità equivale sostanzialmente alla pericolosità stessa della struttura, per cui l’acquirente non si può lamentare se deve affrontare costi di smaltimento nell’ipotesi in cui non abbia fatto alcuna comunicazione all’unità sanitaria locale.

In altri paesi esteri queste modalità sono consolidate mentre in Italia soltanto a partire dagli anni 90 si arriva ad una matura consapevolezza della pericolosità dell’amianto inserito nei materiali da costruzione.

Teniamo conto che questo tipo di comunicazione va fatta all’azienda sanitaria locale, che ha il compito di garantire la salute pubblica, proprio perché a seguito della comunicazione potrebbe essere emanato ordine di rimozione e/o demolizione.

Su questo punto si segnala un recente indirizzo giurisprudenziale soprattutto nei tribunali amministrativi regionali – Tar Toscana n. 6722, 11.12.’10; Tar Campania, n. 6786, 7.6.’06 -, che si sbilancia per l’annullamento degli ordini di rimozione nelle ipotesi in cui il materiale sia compatto e non presenti un rischio di friabilità. Indirizzo che si pone in sostanziale antitesi con la cultura della “pericolosità” dell’amianto, consacrata definitivamente con la storica sentenza del Tribunale di Torino del 13 febbraio 2012.

Questo è dovuto al fatto che lo spirito della normativa era proprio quello, al di là delle paure dei primi periodi, di confinare le attività di garanzia per la salute pubblica ai soli casi realmente pericolosi evitando di estendere la tutela e l’obbligo di rimozione anche a quei casi che non sono pericolosi perché il materiale non si sbriciola manualmente e quindi si trova in buone condizioni manutentive.

Il punto fondamentale da capire é che innanzitutto la comunicazione spetta all’acquirente il quale ha l’onere e l’obbligo di effettuare tale comunicazione e successivamente bisogna porsi il problema di quale tipo di risarcimento potrebbe l’acquirente richiedere al venditore.

In alcuni casi il venditore garantisce oltre i limiti di legge per la garanzia della vendita, la cui azione é esercitabile entro un anno dalla scoperta del vizio previa denuncia entro otto giorni.

Su questo punto è bene chiarire subito che l’esistenza di una garanzia aggiuntiva non è automatica e non esclude comunque il termine di decadenza – anzi di prescrizione – previsto dall’articolo 1512 del codice civile in materia di beni mobili, perché nella maggior parte dei casi il materiale amianto viene utilizzato nelle costruzioni ed è un bene immobile e quindi sottosta inevitabilmente alla disciplina della garanzia della vendita delle cose mobili.

Per puro inciso ricordiamo che l’articolo 1512 c.c. afferma che se il venditore ha garantito per un tempo determinato il buon funzionamento della cosa venduta, il compratore, salvo patto contrario, deve denunziare al venditore il difetto di funzionamento entro 30 giorni dalla scoperta sotto pena di decadenza. L’azione si prescrive in sei mesi dalla scoperta. PPer quanto riguarda la durata della garanzia può essere determinata dalle parti.

Per questo motivo l’acquirente non può dolersi se entro sei mesi non denuncia o non agisce in quanto anche se sia stata eventualmente assunta dal venditore una garanzia aggiuntiva sarà suo onere quello di attivarsi lo stesso. Qui parliamo principalmente delle ditte che producono pannelli e che ricevono richieste di risarcimento da parte delle imprese edili che li hanno installati causando danni agli acquirenti degli immobili.

Di solito il venditore può eccepire l’intervenuta prescrizione dell’azione e a quel punto èl compito dell’acquirente dimostrare di avere interrotto il termine di prescrizione.

In alcuni casi l’assunzione di un obbligo decennale di garanzia non è, scusate il gioco di parole, una garanzia sufficiente proprio perché anche questo termine può essere decaduto.

Per quanto riguarda la posizione del venditore di un immobile, che presenti tettoie di amianto, è chiaro che il venditore si deve tutelare consegnando un bene che possegga un “buono stato manutentivo“, affinché il compratore non possa anche nel caso di demolizione della struttura richiedere il rimborso o il risarcimento dei danni e quindi dei costi che egli abbia affrontato per demolire la struttura.

Consegnando, infatti, la struttura in buono stato manutentivo sicuramente essa non va demolita perché lo spirito della legge 257 del 1992 é proprio questo.

Pertanto, se l’acquirente demolisce una struttura in buono stato é evidente che non ha diritto ad alcun tipo di risarcimento, fermo restando il discorso sulla prescrizione dell’azione di garanzia.

Avrebbe diritto ad un risarcimento nell’ipotesi in cui non fosse a conoscenza di questo amianto e avesse dovuto affrontare dopo l’acquisto una demolizione e soprattutto la demolizione fosse obbligata dal fatto che la struttura non fosse in buono stato manutentivo, circostanza questa abbastanza inverosimile considerato che quando l’acquirente compra valuta proprio lo stato manutentivo della struttura al fine di escludere poi ulteriori costi successivamente oppure semplicemente scontare tali costi dal prezzo di acquisto.

Nell’ipotesi in cui si tratti un immobile contenente amianto nelle varie forme in cui tale materiale è usato nell’edilizia, è bene rivolgersi immediatamente ad un avvocato immobiliarista a Torino il quale possa fornire una delucidazione generale sulla normativa applicabile nel caso concreto e valutare insieme al cliente la situazione precisa dal punto di vista legale, evitando quindi al venditore possibili ritorsioni successive all’atto notarile e all’acquirente evitando costi inutili.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 3 febbraio 2019

Archivio mensile: Febbraio 2019

Il condomino come “consumatore”: il punto di vista dell’avvocato immobiliarista

Amianto nelle costruzioni: quando rivolgersi all’avvocato immobiliarista?