Economia

Agenzia immobiliare: quando e come contestare la provvigione? Parla l’avvocato immobiliarista

Pubblicato su 17 Nov 2020 di Studio Duchemino

La mediazione immobiliare è un istituto antico, ma in continua modificazione.

La provvigione, cioè il compenso del mediatore, è dovuto quando viene concluso un affare, non importa se un semplice compromesso: un affare che impegna le parti. E’ sufficiente questo per far scattare il diritto alla provvigione.

Molti clienti, però, si rivolgono all’avvocato immobiliarista per cercare di capire come muoversi quando l’agente non abbia svolto alcuna utile attività, ma pretenda però la provvigione. E’ per questo che l’analisi della situazione concreta, dei documenti e del contratto risultano indispensabili e non è sufficiente il faidate. E’ necessario rivolgersi ad un avvocato esperto in immobili.

Una recente sentenza della Corte di Cassazione sembra aprire qualche spiraglio all’interno di un argomento che è considerato intoccabile e sacrosanto. Alla luce dell’esperienza dell’avvocato immobiliarista, tuttavia, alcune situazioni si appalesano ingiuste: ad esempio un mediatore che si fa trovare sul luogo delle visite (quasi per caso) e poi pretende una provvigione, oppure un mediatore che vuole farsi pagare anche se ha svolto in realtà altre attività diverse dalla mediazione. Oppure vi sono situazioni in cui il mediatore vuole farsi pagare anche se non ha svolto realmente il lavoro, anche perchè il contatto è stato trovato dal cliente.

La sentenza Cass. civ., Sez. II, Sent., 18/09/2020, n. 19565 ci interessa perchè apre qualche ipotesi interpretativa:

La clausola che attribuisca al mediatore il diritto alla provvigione anche nel caso di mancata effettuazione dell’affare per fatto imputabile al venditore può presumersi vessatoria, e quindi inefficace a norma dell’art. 1469-bis c.c., se le parti non abbiano espressamente pattuito un meccanismo di adeguamento di tale importo all’attività sino a quel momento concretamente espletata dal mediatore. Il compenso del mediatore, in caso di mancata conclusione dell’affare, trova giustificazione nello svolgimento di una concreta attività di ricerca di terzi interessati all’affare, attraverso la predisposizione dei propri mezzi e della propria organizzazione.

Questa sentenza è importante perchè introduce alcuni concetti basilari, che potrebbero essere scontati ma non lo sono. Il mediatore ha diritto alla provvigione in relazione ad una qualche attività svolta e non quando non ha compiuto alcuna attività; inoltre, la clausola che spesso viene inserita e grazie alla quale il mediatore si fa pagare nonostante un evento interrompa il rapporto di mediazione atipica, può anche presumersi vessatoria qualora le parti non l’abbiano riequilibrata prevedendo una somma commisurata al lavoro realmente svolto. Sembra venga introdotto, quindi, un concetto di effettività: il mediatore deve svolgere realmente qualcosa di utile.

La questione della vessatorietà di certe clausole inserite nelle mediazioni va sempre sottoposta alla prova dell’esperienza, perchè solo l’avvocato immobiliarista può valutare sulla base della casistica se si può o meno utilmente invocare un argomento del genere, specialmente in relazione alle circostanze del caso.

Articolo redatto ad Alpignano e a Torino da Studio Duchemino il 17 novembre 2020

Separazione tra marito e moglie e gratuito patrocinio: i redditi non si devono sommare; chiedi all’avvocato a Torino

Pubblicato su 14 Ott 2020 di Studio Duchemino

Si sa che per ottenere il patrocinio gratuito – il cosiddetto patrocinio a spese dello Stato – è necessario tenere conto della somma dei redditi conseguiti nel medesimo periodo da ogni componente della famiglia, compreso l’istante, facendo riferimento all’anno precedente alla richiesta.

Tuttavia, questa regola sopporta alcune eccezioni, alcune di scarsa rilevanza pratica (come quella dei diritti della personalità). Quella più nota riguarda chi si rivolge all’avvocato per la separazione. In effetti, molti cittadini si chiedono se devono considerare come reddito anche quello del coniuge da cui intendono separarsi, ma è evidente il conflitto di interessi in gioco. Che senso avrebbe, infatti, tenerne conto considerato proprio che se così fosse, il coniuge povero potrebbe non avere alcun diritto di difesa, in quanto non potrebbe presentare istanza per il patrocinio gratuito?

Le regole sancite dal d.p.r. 30 maggio 2002, n. 115, quindi, prevedono queste eccezioni fondamentali.

Infatti:

“si tiene conto del solo reddito personale quando sono oggetto della causa diritti della personalità, ovvero nei processi in cui gli interessi del richiedente sono in conflitto con quelli degli altri componenti il nucleo familiare con lui conviventi”

E’ ovvio ed evidente, quindi, che si tiene conto del solo reddito del coniuge che vuole separarsi quando vi è un conflitto, una controversia, tra i due soggetti, altrimenti non si potrebbe ottenere giustizia.

Dunque, chi sta portando avanti un matrimonio in crisi deve sapere che può rivolgersi quando vuole all’avvocato gratuito a Torino, semplicemente avendo lui i requisiti di legge, in particolare un reddito sotto la soglia attuale di reddito fissata dal Ministero.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 14 ottobre 2020

Dividere l’eredità: quando consultare l’avvocato immobiliarista. Miniguida per la divisione ereditaria di beni in comune

Pubblicato su 10 Lug 2020 di Studio Duchemino

Quando muore una persona, a parte il dolore della perdita, si verificano sovente problemi ereditari. Si hanno problemi ereditari quando più eredi si trovano ad ereditare lo stesso patrimonio, cioè sono chiamati tutti all’eredità e si trovano a dover condividere, anche di malavoglia, il patrimonio lasciato dal defunto, che spesso è il genitore. Dividere l’eredità è un diritto che spetta all’erede e che non può essere impedito.

Alle volte, però, altri coeredi decidono di comportarsi in modo da stancare l’erede: rendendo la vita a lui difficile, ci si trova poi in una situazione di condivisione non voluta. Per questo è importante rivolgersi all’avvocato immobiliarista, il quale potrà dare i giusti consigli nell’immediato e suggerire al cliente la strada giusta per liberarsi da situazioni sgradite a cui il defunto non ha voluto pensare, per risolvere anzitempo.

Certo, se il defunto ha fatto testamento dividendo il suo patrimonio, non ci sono problemi. Essi sorgono quando ha lasciato una comunione ereditaria, ha cioè lasciato a più persone in comune gli stessi beni.

Rivolgersi all’avvocato dopo aver accettato l’eredità è il primo passaggio importante; l’avvocato spiegherà che ognuno di noi ha diritto a dividere la sua quota, per legge. Se essa è comodamente divisibile o meno, sicuramente una soluzione potrà essere trovata, eventualmente davanti al Notaio (divisione convenzionale), oppure dal giudice (divisione giudiziale).

E’ importante informare l’avvocato immobiliarista di tutti i dati a disposizione: denuncia di successione, visure catastali, visure al PRA per le automobili lasciate dal defunto, tutte le visure necessarie a documentare il patrimonio, ivi inclusi i debiti.

Qualora ritieni di trovarti in una situazione di eredità comune, contatta immediatamente l’avvocato immobiliarista a Torino, il quale saprà indirizzarti sui passaggi giusti da compiere, anche perchè ogni ritardo è tempo perso. Le cause di divisione possono durare anni, se non decenni e tutto quello che si può fare, specialmente se uno degli eredi non vuole dividere, è quello di muoversi in anticipo.

La divisione sarà operata dal tribunale dopo una fase di accertamento nella quale si dichiarerà se esiste questo diritto a dividere.

Contattare l’avvocato dell’eredità è la cosa migliore, solo lui potrà aiutare il cliente in questa situazione complicata di eredità in comune, con immobili in comune con altri eredi che creano problemi.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 10 luglio 2020

E’ possibile impugnare la delibera condominiale per mancato rispetto del rendiconto di gestione? Il quesito all’avvocato immobiliarista a Torino

Pubblicato su 28 Mag 2020 di Studio Duchemino

La risposta è affermativa, indipendentemente dal fatto che l’amministratore abbia messo a disposizione i documenti contabili prima dell’assemblea.

A stabilirlo è stata l’ordinanza 20 dicembre 2018, n. 33038 della Corte di Cassazione, secondo cui:

Il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, che compongono il rendiconto, perseguono certamente io scopo di soddisfare l’interesse del condomino ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e così consentire in assemblea l’espressione di un voto cosciente e meditato. Allorchè il rendiconto non sia composto da registro, riepilogo e nota, parti inscindibili di esso, ed i condomini non risultino perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del condominio quanto ad entrate, spese e fondi disponibili, può discenderne – indipendentemente dal possibile esercizio del concorrente diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa l’annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione.

Il punto di partenza è la riforma del condominio che ha introdotto l’art. 1130 bis del codice civile, secondo cui:

Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

E’ vero che secondo il costante orientamento della giurisprudenza, l’amministratore può evitare grandi formalità, tuttavia deve rispettare il disposto normativo, perchè il mancato rispetto di questo rendiconto di gestione può rendere annullabile la delibera dell’assemblea.

In caso di sospette irregolarità nella gestione del condominio è possibile, quindi, rivolgersi con tempestività proprio all’avvocato immobiliarista, il quale valuterà se procedere o meno nei confronti del condominio. Spesso le situazioni condominiali sono cristallizzate in rapporti di potere e molti condomini sono abituati a gestioni molto imprecise e per non sollevare questioni, lasciano correre o si adeguano alla maggioranza. Questo comportamento avalla il cattivo operato di molti amministratori, i quali sfruttano pertanto i loro poteri per approvare spese inutili e spesso ai limiti dell’assurdo.

Per questo motivo, è importante recarsi da un avvocato immobiliarista, anche solo per la consulenza legale immobiliare che deve stare alla base della scelta sul voto in assemblea. L’avvocato immobiliarista è in grado, infatti, di stabilire se la gestione condominiale è corretta o vi sono gravi errori che comportano non solo la responsabilità dell’amministratore (ed eventualmente la sua rimozione), ma anche la possibilità di impugnare l’assemblea. Il verbale infatti può essere impugnato entro 30 giorni per le persone presenti e dissenzienti che abbiano espresso un voto sfavorevole e negativo.

Attenzione, quindi, alle tempistiche, per una volta approvato il cosiddetto “consuntivo”, ma il discorso vale anche per il bilancio preventivo di spesa, è ovvio che l’amministratore avrà la possibilità di far ingiungere dal tribunale ai singoli condomini morosi il pagamento delle quote di loro spettanza e non sarà possibile contestare il conto.

L’avvocato immobiliarista, pertanto, dovrebbe essere consultato già in vista dell’assemblea, per avere indicazioni precise su che cosa far mettere a verbale e su come comportarsi con gli altri condomini.

Lo Studio Duchemino mette a disposizione da anni un servizio di consulenza condominiale. E’ sufficiente prendere appuntamento per una consulenza, che si potrà svolgere nelle più svariate forme preferite dal cliente: di persona, in videoconferenza su Teams o su Skype, telefonicamente o mediante pareri scritti inoltrati al cliente sulla questione prospettata. Il cliente deve soltanto fornire all’avvocato immobiliarista ogni documento a sue mani, senza tralasciare nulla, in quanto spesso è nei documenti che si trova la soluzione del caso. Lo Studio Duchemino è contattabile ai recapiti che si trovano sul sito oppure al mobile cellulare 3771783020.

Articolo redatto a Torino e ad Alpignano il 28 maggio 2020 da Studio Duchemino, Studio legale immobiliare a Torino e provincia

Coronavirus e licenziamenti: quando rivolgersi all’avvocato?

Pubblicato su 25 Mar 2020 di Studio Duchemino

Nei difficili giorni dell’epidemia molte persone non sanno come affrontare i problemi che si creano sul posto di lavoro: il licenziamento ne è un esempio. Vediamo quando è necessario cercare un avvocato a Torino, quando rivolgersi ad uno studio legale a Torino diventa una esigenza impellente.

Ricordiamo anzitutto che a far data dal 17 marzo 2020 e fino al 16 maggio sono vietati i licenziamenti individuali per motivo oggettivo, non si possono avviare procedure di licenziamento collettivo e quelle avviate dopo il 23 febbraio 2020 sono sospese. Così ha stabilito l’art. 46 del Decreto-Legge 17 marzo 2020, n. 18.

Non si può negare che la crisi dei consumi causata dalle limitazioni alla libertà in atto in questi giorni può definire una serie di conseguenze per le aziende. Anche il licenziamento è una conseguenza, specialmente quello collettivo, di una tale situazione.

Come si deve tutelare il lavoratore, anche contro quelle forme subdole di licenziamento che avvengono in modo indiretto (ad es. il trasferimento ad una sede improponibile)?

Quando il lavoratore teme per il posto di lavoro, quando percepisce che qualcosa non sta andando nel verso giusto, è bene contatti un avvocato del lavoro a Torino. Lo Studio Duchemino da anni si occupa di vertenze di lavoro, avendo maturato esperienze specifiche nel diritto sindacale e dei lavoratori. Lo Studio Duchemino, infatti, è stato collaboratore di importanti firme sindacali.

Sono, quindi, sospesi i licenziamenti individuali per un certo periodo di tempo ed è bene capire a quali licenziamenti ci si riferisce: per questo è bene chiedere al proprio studio legale di fiducia a Torino e in provincia. L’analisi della casistica è indispensabile, anche perchè sono esclusi dalle norme diversi casi, tra cui i dirigenti.

Punto di riferimento per i lavoratori, in questo momento, è certamente il Decreto Cura Italia (decreto legge n. 18/2020). In esso sono contenuti i provvedimenti necessari a tutela del lavoro.

Per i genitori con figli è previsto uno specifico “congedo” retribuito al 50 %. Chi vuole approfondire è bene che fruisca del servizio di consulenza on line dello studio legale, il quale mette a disposizione una attività di supporto in questo periodo per coloro che non possono muoversi da casa e necessitano di consulenza legale in materia di Coronavirus.

E’ prevista poi la cassa integrazione salariale ordinaria, con specifica causale per 9 mesi.

Le partite i.v.a. in gestione separata INPS possono ricevere una somma di € 600 per il mese di marzo. Anche in questo caso è possibile rivolgersi all’avvocato del lavoro a Torino oppure all’INPS o ad un caf autorizzato.

Il Governo sta predisponendo misure di assistenza, oltre alle restrizioni che servono per combattere l’epidemia. Chiunque avesse dubbi interpretativi deve rivolgersi allo studio legale al fine di chiarire quanto meno l’ipotesi più credibile, vista la liquidità della situazione.

Articolo redatto a Torino e a Pianezza da Studio Duchemino il 25 marzo 2020

Mediazione e recesso: quando e come recedere dal rapporto con l’agenzia immobiliare? Risponde l’avvocato immobiliarista a Torino

Pubblicato su 11 Set 2019 di Studio Duchemino

Uno dei problemi che si pone il privato è quando sia possibile recedere dalla mediazione. Definiamo “mediazione” l’intermediazione che si viene a creare tra due soggetti privati grazie all’intervento di un soggetto, il mediatore, che li mette in relazione.

Controversa è la natura della mediazione. Partendo dal codice civile è possibile dire che non è un contratto, ma solo un fatto avente effetti giuridici; secondo altri è un contratto. La ricostruzione della sua natura è importante al fine di stabilire se è possibile il recesso, cioè il “tirarsi indietro” una volta che si è incaricato il mediatore, nel nostro caso l’agente immobiliare.

Cassazione 7630/2002 riconosce che il cliente può recedere dalla mediazione senza incorrere in alcuna conseguenza negativa; questo nasce dal fatto che la mediazione non è un contratto e non esiste un legame giuridico tra agente immobiliare e cliente, a meno che non si tratti della mediazione “atipica” in cui c’è questo rapporto.

Si può recedere anche senza giusta causa, tradizionalmente.

Per aggirare questi principi, la prassi ha introdotto vari tipi di incarichi caratterizzati da clausole che pongono limiti, di fatto, alla facoltà di recesso: penali, clausole che prevedono il pagamento della provvigione anche in caso di recesso oppure se l’affare viene concluso dopo la scadenza.

In ogni caso è sempre bene individuare un avvocato immobiliarista a Torino e contattarlo immediatamente, in quanto la valutazione della singola clausola e del singolo contesto normativo è di vitale importanza per capire se la clausola è valida o meno. Lo Studio Duchemino, che opera anche ad Alpignano, Pianezza, Rivoli, Grugliasco, Collegno, Venaria, Ciriè, Druento, Savonera, Moncalieri, Nichelino, Orbassano, Rivalta eccetera, fornisce da anni consulenza legale immobiliare anche sul tema delle agenzie immobiliari e del loro operato. Per questo è necessario un avvocato immobiliarista: per capire se la parte si può svincolare facilmente da una clausola che di fatto impone, con tutte le conseguenze del diritto dei consumatori, un vincolo alla facoltà di recesso in una realtà normativa come quella della mediazione in cui tradizionalmente il recesso è considerato libero.

E’ infatti possibilissimo che il cliente rinunci per un certo tempo ad esercitare questa facoltà e ciò sia consacrato nell’incarico. Il problema è capire se la clausola è valida, in quanto se l’incarico non è cessato e si procede con una vendita, si ottiene solo una situazione equivoca nella quale il mediatore potrebbe pretendere comunque la provvigione.

Nemmeno la nomina di un altro successivo mediatore è significativa, proprio perchè ai sensi della legge 39/1989 è possibile la compresenza di più mediatori e quindi è ovvio che la nomina di un nuovo mediatore non toglie l’equivoco se si tratti di un recesso.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino l’11 settembre 2019

Guida agli affitti: i consigli dell’avvocato immobiliarista a Torino

Pubblicato su 2 Set 2019 di Studio Duchemino

Vi è mai passato per la mente di cercare un avvocato immobiliarista a Torino e provincia prima di accingervi a stipulare un contratto di affitto? Probabilmente no: di solito, infatti, si ritiene di poter locare il proprio immobile con serenità senza dover scomodare l’avvocato immobiliarista. Alle volte è possibile, alle volte no.

Vediamo, però, alcuni rapidi concetti che solo l’avvocato immobiliarista potrà spiegarvi.

Soggetti del contratto possono essere più locatori e più conduttori o semplicemente solo uno. Ma quando vi siano più conduttori, sarà bene informarsi preventivamente dall’avvocato immobiliarista per sapere che cosa succede se uno dei conduttori smettesse di pagare. Un caso molto particolare è rappresentato dal contratto di locazione durante la cui vicenda uno dei coniugi intestatari, per effetto di separazione, cambia residenza. Anche in questo caso è bene consultare un immobiliarista per tempo.

Lo Studio Duchemino opera da anni come studio legale a Torino, ad Alpignano, a Pianezza, a Druento, a Givoletto, a Venaria (che ricade sotto Ivrea), a Savonera, a Rivoli, a Grugliasco, a Collegno e in tutta la cintura di Torino. La consulenza legale immobiliare è fondamentale quando si intende stipulare un affitto (locazione, se l’immobile non è economicamente produttivo).

Attenzione, quindi, quando il locatore vi chiederà di trovare una persona aggiuntiva a cui intestare il contratto, oppure vi chiederà un garante. Rientrano nella generale figura della “garanzia personale” la fideiussione, il contratto autonomo di garanzia, l’avallo, ….

Sempre all’inizio del contratto si colloca la cauzione. E’ un deposito di tre mensilità che alla fine del contratto, esattamente quando l’immobile viene rilasciato dal conduttore, deve essere restituito dal locatore con gli interessi. In questo caso è bene individuare un avvocato immobiliarista a Torino per farsi dire esattamente come muoversi circa la restituzione: nella prassi, infatti, accade di frequente che il locatore trattenga la cauzione sostenendo che il conduttore ha creato dei danni all’unità immobiliare.

Durante trattativa e sottoscrizione del contratto, le parti dovranno fare bene attenzione alla descrizione dell’immobile, in quanto secondo la giurisprudenza – Trib. civ.,Piacenza, 7 maggio 2019 –

La c.d. descrizione dell’immobile contenuta nel contratto di locazione non integra una semplice formula di stile inserita per consuetudine, bensì ha preciso significato sostanziale, integrando – a tutti gli effetti – una confessione stragiudiziale resa dal conduttore, una prova legale circa lo stato manutentivo del bene consegnatogli, destinata a fissare la portata esatta del dovere di diligenza che il conduttore deve osservare nell’uso del bene locato e per evitare all’esito della cessazione del contratto contestazioni in ordine al contenuto della prestazione di restituzione dovuta.

Ciò significa che quando si tratterà di restituire l’immobile ha valore probatorio preminente la descrizione dell’immobile locato effettuata dalle parti nel contratto, v. Cass. civ. 5 febbraio 2014, n. 2619.

Qualora, in violazione dell’art. 1590 c. c., al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori – Cass. civ., sez. , III-, 7 marzo 2019, n. 6596 -.

Sulla sospensione del canone per danni causati dal locatore, una recente sentenza – Cass. civ., sez. , III-, 25 giugno 2019, n. 16918 – ammette l’eccezione di inadempimento del conduttore, a patto che sia concretamente proporzionata all’inadempimento del locatore. Si tratta, però, di una pronuncia che si inserisce in un consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui, al contrario, il conduttore non può sospendere il pagamento del canone.

Per quanto riguarda la tassazione dei canoni non pagati, anche i canoni non percepiti per morosità del conduttore costituiscono reddito tassabile, fino a che non intervenga la risoluzione del contratto o un provvedimento di convalida dello sfratto, v. le citate Cass. civ. 8 novembre 2017, n. 26447. Sarà onere del locatore dimostrare che il contratto si è interrotto per morosità.

Aggiungiamo ancora che molti si rivolgono all’avvocato immobiliarista e degli immobili chiedendo come comportarsi nell’ipotesi in cui il conduttore abbia svolto lavori durante la locazione e pretenda una indennità.

Nel contratto di locazione, il diritto del conduttore all’indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, ai sensi dell’art. 1592 c.c., che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore che non può desumersi da atti di tolleranza di costui, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà, anche tacita, mediante fatti concludenti, dai quali possa desumersi l’esplicita approvazione delle innovazioni.

In materia di mediazione civile locatizia sarà sempre necessaria la comparizione personale delle parti, assistite dal difensore, pur potendo le stesse farsi sostituire da un loro rappresentante sostanziale, dotato di apposita procura, in ipotesi coincidente con lo stesso difensore che le assiste.

Per quanto riguarda le tasse contrattuali, è stato di recente stabilito – Cass. civ., sez. , U-, 8 marzo 2019, n. 6882 – che

La clausola di un contratto di locazione (nella specie, ad uso diverso), che attribuisca al conduttore l’obbligo di farsi carico di ogni tassa, imposta ed onere relativo ai beni locati ed al contratto, manlevando conseguentemente il locatore, non è affetta da nullità per contrasto con l’art. 53 Cost. – configurabile quando l’imposta non venga corrisposta al fisco dal percettore del reddito ma da un soggetto diverso, obbligatosi a pagarla in vece e conto del primo – qualora essa sia stata prevista dalle parti come componente integrante la misura del canone locativo complessivamente dovuto dal conduttore e non implichi che il tributo debba essere pagato da un soggetto diverso dal contribuente, trattandosi in tal caso di pattuizione da ritenersi in via generale consentita in mancanza di una specifica diversa disposizione di legge.

Come si può notare, molte sono le problematiche dei contratti di locazione ed è sempre bene rivolgersi ad un avvocato immobilista prima di stipulare qualunque accordo, sia dal lato del locatore sia da quello del conduttore. Trovare un avvocato immobiliarista ad Alpignano, Pianezza, Druento e in tutta la provincia di Torino sarà semplice, perchè basterà consultare i siti più comuni sull’argomento. L’importante è individuare un avvocato esperto di immobili e porre ogni quesito venga in mente prima di stipulare un contratto di cui ci si potrà pentire.

Articolo redatto a Torino e ad Alpignano da Studio Duchemino, Studio legale ad Alpignano e Torino il 2 settembre 2019

Apprendistato: quando rivolgersi all’avvocato del lavoro a Torino?

Pubblicato su 23 Ago 2019 di Studio Duchemino

Molti giovani vengono assunti con l’apprendistato: si tratta di un contratto di lavoro a tempo tendenzialmente indeterminato, che mescola formazione e lavoro.

Secondo la giurisprudenza il contratto di apprendistato, anche nel regime normativo di cui alla l. n. 25 del 1955, si configura come rapporto di lavoro a tempo indeterminato a struttura bifasica, nel quale la prima fase è contraddistinta da una causa mista (al normale scambio tra prestazione di lavoro e retribuzione si aggiunge l’elemento specializzante costituito dallo scambio tra attività lavorativa e formazione professionale), mentre, nella seconda, soltanto residuale, perché condizionata al mancato recesso ex art. 2118 c.c., il rapporto (unico) continua con la causa tipica del lavoro subordinato.

Ricordiamo, quindi, il motivo per cui l’apprendistato è un lavoro indeterminato, ma solo tendenzialmente: perchè il datore di lavoro, al suo termine naturale, può recedere nelle forme stabilite dall’art. 2118 c.c..

E’ ovvio, quindi, che il recesso deve avvenire con il preavviso e nelle forme di legge, quindi anche per iscritto.

Quando rivolgersi all’avvocato del lavoro? Quando in effetti si ha il sospetto che il datore di lavoro non abbia rispettato queste regole, instaurando nuovi contratti senza terminare in modo corretto l’apprendistato.

Ricordiamo, infatti, che dopo l’apprendistato il datore di lavoro può intrattenere con il lavoratore un contratto a tempo determinato, se non vuole assumerlo subito a tempo indeterminato.

In questi casi è bene informarsi con l’avvocato su come tutelarsi, in quanto il datore di lavoro deve rispettare precisi termini: 12 mesi per il contratto e poi eventuale proroga o rinnovo, rispettando anche qui precise regole che solo l’avvocato può spiegare al cliente, riferendosi al caso specifico portato alla su attenzione.

Il rispetto dei termini per la disdetta dall’apprendistato è fondamentale. La giurisprudenza – Cass. civ., sez. , lav., 19 settembre 2016, n. 18309 – ha stabilito che

non è tempestiva se esercitata il giorno prima della conclusione del rapporto di apprendistato, in violazione del termine di preavviso contrattuale, derivandone, in forza dell’art. 19 della l. n. 25 cit., la continuazione del rapporto lavorativo come ordinario rapporto di lavoro subordinato assoggettato alla regola generale in materia di durata, del tempo indeterminato.

L’avvocato del lavoro saprà mettere in guardia il cliente anche sulla questione della formazione.

Infatti, secondo la giurisprudenza – Cass. civ., sez. , lav., 30 giugno 2014, n. 14754 –

Nel contratto di apprendistato, il dato essenziale è rappresentato dall’obbligo del datore di lavoro di garantire un effettivo addestramento professionale finalizzato all’acquisizione, da parte del tirocinante, di una qualificazione professionale, sicché il ruolo preminente che la formazione assume rispetto all’attività lavorativa esclude che possa ritenersi conforme a tale speciale figura contrattuale un rapporto avente ad oggetto lo svolgimento di attività assolutamente elementari o routinarie, non integrate da un effettivo apporto didattico e formativo di natura teorica e pratica, con accertamento rimesso al giudice di merito ed incensurabile in cassazione, se congruamente motivato.

E’ quindi ovvio che anche sull’oggetto contrattuale è bene fare attenzione. Non tutte le aziende rispettano questi requisiti, perchè spesso l’apprendistato è utilizzato come risparmio fiscale e non per quello che realmente è.

Non tutti gli sviamenti dallo schema della formazione e delle mansioni sono gravi. Ad esempio le mansioni in parte diverse. Secondo Cass. civ., sez. , lav., 3 marzo 2014, n. 4920 l’assegnare

in correlazione con la ristrutturazione del reparto produttivo, e con l’affiancamento di altro dipendente più esperto, mansioni in parte diverse da quelle dedotte in contratto

non costituisce necessariamente un inadempimento che porta alla trasformazione in contratto indeterminato definitivo.

Per un regolare apprendistato, occorre (Cass. civ.,sez. , L, 10 maggio 2013, n. 11265)

lo svolgimento effettivo, e non meramente figurativo, sia delle prestazioni lavorative da parte del dipendente sia della corrispondente attività di insegnamento da parte del datore di lavoro, la quale costituisce elemento essenziale e indefettibile del contratto di apprendistato, entrando a far parte della causa negoziale. Spetta al giudice di merito verificare, con valutazione non censurabile in sede di legittimità se congruamente motivata, la ricorrenza di una attività formativa, pur modulabile in relazione alla natura e alle caratteristiche delle mansioni che il lavoratore è chiamato a svolgere, purché adeguata ed effettivamente idonea a raggiungere lo scopo di attuare una sorta di ingresso guidato del giovane nel mondo del lavoro.

Quando il lavoro svolto e i modi non sono consoni con quanto stabilito dalla legge è bene rivolgersi immediatamente all’avvocato del lavoro, trovandone uno ad Alpignano, in provincia o anche a Torino, al fine di verificare subito la situazione. Le aziende, infatti, raramente commettono errori di valutazione, se assistite dai propri consulenti del lavoro, mentre il lavoratore si trova senza difesa in situazioni in cui qualunque protesta lo porterebbe al licenziamento. E’ bene, quindi, valutare insieme all’avvocato del lavoro la situazione al fine di decidere se gli illeciti sono tanto gravi da impugnare il rapporto di lavoro.

Articolo redatto ad Alpignano e a Torino da Studio Duchemino il 23 agosto 2019

Cedolare secca sugli immobili commerciali: chiedi all’avvocato immobiliarista

Pubblicato su 9 Ago 2019 di Studio Duchemino

Di recente è stata introdotta la possibilità della “cedolare secca” sugli affitti di immobili c 1. Di che cosa si tratta? Si tratta dell’estendere una celebre forma di tassazione forfettaria all’ambito degli immobili commerciali (ad es. i negozi).

Tale ipotesi, però, vive un momento di stagnazione fin dal suo nascere. Il proprietario di immobile commerciale si rivolge all’avvocato immobiliarista per sapere come fare a fruire di questa agevolazione, ma i problemi non mancano.

Si tratta di una materia in cui il ruolo dell’avvocato immobiliarista si incontra con quello del tributarista o del commercialista: in quanto bisogna fare i conti sia con le risoluzioni dell’Agenzia delle Entrate, sia con l’interpretazione delle nuove norme fiscali, che non sono chiarissime.

Semplificando, la cedolare si applicherebbe agli:

Immobili destinati ad essere locati, solo C/1;
Contratti stipulati nel 2019;
Superficie immobili sino a 600 mq;
Non è possibile applicare la cedolare secca se al 15.10.2018 gli stessi soggetti avevano in essere già un contratto di locazione;
Locatore non agisce nell’attività di impresa.

Per evitare che i locatori fruiscano della cedolare secca interrompendo artificialmente contratti in corso al 15 ottobre 2018, la norma esclude l’applicazione in questi casi. Nasce il dibattito interpretativo, perchè molti clienti chiedono all’avvocato immobiliarista come fare per estendere la cedolare secca quando il contratto è in scadenza naturale.

Alla prima scadenza, sulla base della legge Equo Canone o alla seconda, quindi? La legge rinnova automaticamente il contratto alla prima scadenza, quando il diniego di rinnovo del locatore non è motivato da ragioni tassative. In alcuni casi, si ritiene che il contratto scada naturalmente anche quando la prima scadenza cade nell’anno in corso e il diniego di rinnovo sia inoltrato dal locatore per sue ragioni.

In altri casi si ritiene che la norma si applichi solo alla seconda scadenza.

l’Agenzia delle Entrate emana una risoluzione che estende, per gli eredi, la cedolare secca alla proroga di contratto, considerandola come nuovo contratto. Per approfondimenti, si consulti Risp. A.E. 22 luglio 2019 n. 297.

E’ evidente che siamo in una fase di passaggio. Se ci saranno coperture finanziarie, tale norma sarà estesa nei prossimi anni per agevolare le attività commerciali, in caso contrario sarà stata una delle tante occasioni uniche e perse.

Qui potete comunque trovare il provvedimento.

Se il defunto non poteva optare per la cedolare secca, non potrà farlo nemmeno l’erede, salvo il discorso della proroga dei contratti in corso.

Il locatore società o persona giuridica non può fruire di questo regime, anche se tale limite aveva senso per le locazioni abitative. La qualifica del conduttore, invece, non conta nulla.

Attenzione, quindi: chi possiede negozi e vuole fruire della cedolare secca dovrà attentamente informarsi presso l’avvocato immobiliarista a Torino per verificare, in effetti, se nel suo caso particolare sussistono i requisiti della legge finanziaria 2019.

Articolo redatto ad Alpignano il 9 agosto 2019 da Studio Duchemino, studio legale a Torino

Cessione della locazione: sono opponibili al terzo i patti simulati?

Pubblicato su 22 Mar 2019 di Studio Duchemino

Nella prassi commerciale accade di frequente che l’azienda o un suo ramo vengano cedute, determinando la cessione automatica del contratto di locazione commerciale legato all’azienda. Cosa può opporre il locatore ceduto al cessionario? Ci sono due norme, l’art. 1409 c.c. e l’art. 1415 c.c., che si incontrano nella sentenza Corte di Cassazione civile, sez. III, 28 febbraio 2013, n. 4986, la quale si occupa di un caso di simulazione del canone tra gli originari contraenti e degli effetti che tale simulazione potrebbe avere sul cessionario.

Gli avvocati immobiliaristi sanno perfettamente che –
Corte di cassazione civile, sez. III, 28 febbraio 2013, n. 4986 –

sia che la cessione della locazione avvenga con negozio separato dalla cessione di azienda, sia che i due negozi siano contestuali, sia che costituisca un effetto automatico dell’art. 2558 cod. civ. in quanto rapporto contrattuale inerente all’azienda, a prestazioni corrispettive, non aventi carattere personale, in ogni caso è volta a sostituire un terzo in un rapporto giuridico preesistente svincolato dalle persone cedente e ceduto.

Ciò significa che il cessionario entra nella stessa posizione giuridica fatta di diritti e doveri del suo cedente. L’art. 1409 c.c., però, va interpretato nella parte in cui afferma che il ceduto – il locatore – può opporre al cessionario solo le eccezioni derivanti dal contratto. Che cosa è “contratto” e che cosa è patto aggiunto o addirittura simulato?

Il cessionario può conoscere eventuali patti simulati? Se la cessione è successiva al patto, certamente potrebbe conoscerli. Tuttavia è “terzo” in quanto entrambe le norme, l’art. 1409 c.c. e l’art. 1415 c.c. fanno riferimento al concetto di terzo, che rappresenta anche il legame tra le due disposizioni.

Il terzo che subentra nel contratto potrebbe rivolgersi all’avvocato immobiliarista per chiedere come comportarsi qualora il locatore gli chieda qualcosa che non era previsto nell’accordo. Così, allo stesso modo, il locatore potrebbe chiedere all’avvocato degli immobili come comportarsi se aveva con il conduttore originario un accordo che sia accostabile al contratto originario, ma che preveda qualcosa di personale e di legato a quel conduttore e non ad altri. Ricordiamo, peraltro, che il patto di riduzione del canone locatizio teoricamente non deve essere necessariamente registrato all’Agenzia delle Entrate, anche se la sua registrazione può costituire arma a doppio taglio: dare data certa e pubblicità ad un accordo che modifica parzialmente il contratto, ma allo stesso tempo, specialmente se la riduzione del canone è solo temporanea, creare nel locatore il rischio che passato il periodo di tempo della riduzione, l’Agenzia delle Entrate dia per scontato l’incasso maggiore, a fini fiscali.

La sentenza spiega che

“Il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, purchè venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.” La disposizione, volta a favorire i trasferimenti di azienda e tutelare l’avviamento commerciale, configura il diritto a godere dell’immobile in cui è esercitata l’attività economica come uno degli elementi dell’azienda (Cass. 5137 del 2003, 15700 del 2010), ad essa funzionalmente collegato (Cass. 685 del 2010), ratio della presunzione, se non diversamente pattuito, della cessione del contratto di locazione a norma dell’art. 2558 cod. civ. (Cass. 7686 del 2008, 2491 del 2009), o della L. n. 392 del 1978, art. 36 se ritenuto sottospecie (Cass. 9486 del 2007).

Nel caso analizzato la Corte aveva chiaramente qualificato come simulazione l’operazione con cui le parti originarie avevano stipulato due giorni di seguito due patti identici, diversi solo nel canone. E afferma:

in mancanza di prova dell’adesione a questo negozio, (il nuovo conduttore cessionario del contratto) è terzo rispetto ad esso, e perciò l’art. 1415 cod. civ. ne esclude l’opponibilità, a meno che sia provata la sua malafede da colui che contesta la presunzione della sua buona fede, in quanto terzo.

L’avvocato immobiliarista sa che il cessionario deve sempre valutare, nell’ambito dell’operazione che porta all’acquisizione dell’azienda o del ramo di azienda, che tipo di accordi realmente intercorrano tra il suo cedente e il locatore a proposito del canone e gli consiglierà, quindi, di informarsi bene ed eventualmente rinnovare la locazione, interrompendo il fenomeno di cessione del contratto.

Il locatore, invece, potrebbe chiedere all’avvocato immobiliarista quali poteri di opposizione può vantare nei confronti dell’operazione di cessione, che avviene anche suo malgrado.

Tutto ciò a prescindere dalla solidarietà e/o sussidiarietà che connota i rapporti tra cedente, ceduto e cessionario. Nell’ipotesi, è bene cercare un avvocato immobiliarista a Torino prevedendo prima tutte le possibili ipotesi sottostanti al fenomeno della cessione del contratto di locazione commerciale.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 22 marzo 2019

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