Studio Avvocato Duchemino Torino | Archivi annuali: 2019

Somministrazione di lavoro: tutele e diritti del lavoratore interinale

Pubblicato su 14 Nov 2019 di Studio Duchemino

La somministrazione di lavoro è un fenomeno diffuso nel quale il lavoratore, formalmente assunto da una agenzia autorizzata, viene mandato in missione presso un utilizzatore.

L’avvocato del lavoro affronta solitamente il caso del lavoratore che non viene pagato, ma anche quello del lavoratore che svolge più ore, mansioni più complicate; infine, quello della somministrazione fittizia o fraudolenta.

Una delle controversie più tipiche impone all’avvocato di chiedere la nullità del contratto per instaurare un contratto di lavoro a tempo indeterminato con l’utilizzatore finale.

Tale è il risultato dell’illegittimità della somministrazione, quando questa, appunto, è illegale per mancanza dei requisiti di legge.

Nella somministrazione il rapporto di lavoro dipendente intercorre tra il lavoratore somministrato e l’agenzia che lo assume e retribuisce, per cui, sebbene la prestazione venga resa in concreto a beneficio dell’utilizzatore, il legame funzionale tra somministratore e lavoratore permane anche nei periodi tra una missione ed un’altra, ed il lavoratore ha diritto di percepire un compenso, c.d. indennità di disponibilità, prevista dall’art. 22, comma 3, dello stesso decreto, che ha natura retributiva e trova la sua giustificazione causale nella messa a disposizione delle attitudini lavorative del somministrato in attesa di future utilizzazioni.

Nel caso di somministrazione illegittima e conseguente rapporto di lavoro instaurato giudizialmente con l’utilizzatore è onere del lavoratore impugnare il licenziamento nei confronti di quest’ultimo, posto che, in virtù del subentro disposto “ex lege”, gli atti di gestione compiuti dal somministratore producono nei confronti dell’utilizzatore tutti gli effetti negoziali, anche modificativi del rapporto di lavoro, ivi incluso il licenziamento.

Nell’ipotesi in cui il lavoratore interinale non si senta tutelato è bene che si rivolga immediatamente all’avvocato del lavoro a Torino, per esporgli la sua situazione, al fine di ottenere tutela.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 14 novembre 2019

Liti in condominio: come difendersi con l’avvocato immobiliarista a Torino?

Pubblicato su 7 Nov 2019 di Studio Duchemino

La vita in condominio può essere molto difficile, a causa del formarsi di maggioranze ostili. L’amministratore può dare problemi o per inesperienza, o per irregolarità nella gestione.

E’ bene quindi fornire brevi linee guida per difendersi in condominio mediante il supporto dell’avvocato immobiliarista, il quale è specializzato nelle questioni condominiali e immobiliari in genere.

L’avvocato immobiliarista ha una specifica formazione immobiliare: diritti di proprietà e servitù, usufrutto, enfiteusi eccetera. Inoltre, segue spesso lo sfratto per morosità o finita locazione.

La prima grande questione è l’impugnazione delle delibere assembleari, che il singolo condomino potrà proporre davanti il tribunale con atto di citazione. Queste delibere possono essere invalide, nulle o annullabili, quindi.

Ricordiamo, per quanto riguarda la manutenzione delle aree comuni, che

Il condominio ha il diritto di provvedere alla riparazione e alla manutenzione dei beni comuni e ha l’obbligo di farlo, per evitare i danni alle proprietà dei condomini o dei terzi. Ne consegue che, qualora vi sia l’assoluta urgenza e l’inderogabile necessità di intervenire sui guasti verificatisi all’interno dei appartamenti o dei locali chiusi dei singoli condomini, in mancanza della collaborazione di questi ultimi, l’amministratore può legittimamente agire in giudizio per far valere tale diritto, sia in sede cautelare che di merito, anche se il regolamento condominiale, per eseguire i lavori necessari, gli attribuisce la facoltà di accedere all’interno delle menzionate proprietà, forzando le porte di chiusura. Una volta esperita l’azione, secondo le regole generali, il condominio è esposto al pagamento delle spese di lite (che non siano eccessive o superflue) solo in caso di soccombenza e al risarcimento dei danni per l’attuazione della misura cautelare solo nei casi previsti dall’art. 96, comma 2, c.p.c. (Cass. civ., II-, 9 agosto 2019, 21242)

L’amministratore può agire in giudizio contro il condomino che non mette a disposizione le chiavi del suo immobile per effettuare lavori che servano alle cose comuni.

Il condomino, a sua volta, può sollecitare in vari modi l’intervento del condominio, se subisce danni sulla sua proprietà privata.

In questo senso, è sempre bene riferirsi ad un avvocato immobiliarista a Torino, che possa spiegare le differenze tra le azioni e gli strumenti a tutela della proprietà.

Per quanto riguarda gli spazi di parcheggio nel cortile condominiale, specialmente dopo la riforma, essi rientrano, salvo una espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio, tra le parti comuni dell’edificio e la loro trasformazione in un’area edificabile destinata all’installazione, con stabili opere edilizie, di autorimesse a beneficio soltanto di alcuni condomini, sebbene possa incidere sulla regolamentazione del loro uso, non ne comporta, sotto il profilo dominicale, una sottrazione al regime della condominialità.

Per quanto riguarda le spese a fini individuali, in materia di condominio negli edifici, gli oneri riguardanti le spese effettuate per fini individuali, come quelle postali e i compensi dovuti all’amministratore in dipendenza di comunicazioni e chiarimenti su comunicazioni ordinarie e straordinarie, sono inquadrabili nell’ambito dell’art. 1123, comma 2, c.c., purché sia concretamente valutata la natura dell’attività resa al singolo condòmino e la conseguente addebitabilità individuale o meno ad esso dei relativi costi.

Per quanto riguarda l’usucapione degli spazi comuni, se il singolo condomino che li occupa e viene chiamato in causa dal condominio vuole difendersi chiedendo al giudice un mero accertamento occasionale, che valga in quella controversia tra le parti, non sarà necessario che chiami in causa tutti i condomini, in caso contrario dovrà farlo.

Le questioni di lite condominiale sono tantissime; se ne sono viste alcune. Qualora ci si trovi in lite con il proprio condominio, è necessario rivolgersi quanto prima ad un avvocato immobiliarista, chiedendo le tutele del caso e non lasciare correre sulle situazioni più gravi e meno gravi, per evitare che la situazione si consolidi.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 7 novembre 2019

Affidamento dei figli nati fuori del matrimonio: che cosa ne pensa l’avvocato della famiglia?

Pubblicato su 4 Nov 2019 di Studio Duchemino

La tematica dei figli avuti senza essere sposati è all’ordine del giorno: molte coppie, anche giovanissime, hanno figli e devono regolamentare la potestà genitoriale e organizzarsi a causa di separazioni che pregiudicano anche la serenità del bambino.

L’avvocato della famiglia e dei minorenni (cioè l’avvocato per l’affidamento dei minori) si occupa di queste tematiche e sa consigliare al meglio le parti interessate. A Torino esistono molti avvocati per la regolamentazione della potestà genitoriale e i figli minorenni: essi si occupano o di rappresentare il minore, o molto semplicemente di assistere uno dei due genitori.

Di recente la Corte di Cassazione ha affermato che

in tema di affidamento dei figli, il criterio fondamentale cui deve attenersi il giudice nel fissare le relative modalità, in caso di conflitto genitoriale, è quello del superiore interesse del minore, stante il suo diritto preminente ad una crescita sana ed equilibrata e il perseguimento di tale obiettivo può comportare anche l’adozione di provvedimenti, relativi all’educazione religiosa, contenitivi o restrittivi dei diritti individuali di libertà dei genitori, ove la loro esplicazione determinerebbe conseguenze pregiudizievoli per il figlio, compromettendone la salute psico-fisica o lo sviluppo. L’adozione di tali provvedimenti da parte del giudice, è strettamente connessa e può dipendere esclusivamente dall’accertamento in concreto di conseguenze pregiudizievoli per il figlio che ne compromettano la salute psico-fisica e lo sviluppo e cio’ non può che basarsi sull’osservazione e sull’ascolto del minore in quanto solo attraverso di esse tale accertamento può essere compiuto.

Si tratta della sentenza Cass. civ., I, 30 agosto 2019, n. 21916 e detta principi generali.

Il genitore che, anche giovanissimo, si ritrovi ad avere un figlio e un compagno che lo abbandona, dovrà celermente individuare a Torino un avvocato per le questioni genitoriali. Un avvocato che possa chiedere al giudice la regolamentazione dei rapporti di mantenimento e affidamento.

In effetti vi sono due ordini di problemi: il genitore dovrà mantenere suo figlio, dando il contributo. Inoltre, si porrà la questione di come prendere le decisioni per il figlio: a chi affidare il figlio, in poche parole.

Ovviamente bisogna sapere che il figlio deve essere salvaguardato il più possibile: è questo l’interesse che si pone il giudice, senza dimenticare le esigenze pratiche, perchè non è facile per un padre o una madre assumere decisioni in assenza dell’altro genitore. Molti enti richiedono il consenso di entrambi.

La questione dell’affidamento, quindi, diventa di vitale importanza.

Secondo la giurisprudenza, il dovere di mantenimento dei genitori consiste nel dovere di assicurare ai figli, anche dopo il raggiungimento della maggiore età ed in proporzione alle proprie risorse economiche, la possibilità di completare il percorso formativo prescelto e di acquisire la capacità lavorativa necessaria a rendersi autosufficiente.

Lo Studio Duchemino si occupa da anni di affidamento di figli: prima, quando vi era ancora il Tribunale dei Minorenni e oggi, che le questioni vengono trattate soprattutto dal tribunale ordinario. Cercare un avvocato per l’affidamento è facile: basta consultare i siti che mostrano le credenziali degli avvocati per l’affidamento, quelli con più vasta esperienza.

Per un percorso maturo ed equilibrato, è sempre meglio un accordo tra genitori: l’avvocato dell’affidamento si occuperà di trovare una conciliazione tra le parti e proporla al giudice, che vede di buon occhio ogni soluzione condivisa in materia di affidamento, essendo l’affidamento esclusivo una eccezione.

Secondo la giurisprudenza (Cass. civ., I-, 6 marzo 2019, 6535),

“in tema di affidamento dei figli nati fuori del matrimonio, alla regola dell’affidamento condiviso dei figli può derogarsi solo ove la sua applicazione risulti “pregiudizievole per l’interesse del minore”, con la duplice conseguenza che l’eventuale pronuncia diaffidamento esclusivo dovrà essere sorretta da una motivazione non più solo in positivo sulla idoneità del genitore affidatario, ma anche in negativo sulla inidoneità educativa ovvero manifesta carenza dell’altro genitore, e che l’affidamento condiviso non può ragionevolmente ritenersi precluso dalla oggettiva distanza esistente tra i luoghi di residenza dei genitori, potendo detta distanza incidere soltanto sulla disciplina dei tempi e delle modalità della presenza del minore presso ciascun genitore.

Dunque, è assolutamente necessario che i genitori si facciano assistere da un avvocato per l’affidamento dei minori e che facciano tutto il possibile per preservare nel figlio la loro rispettiva immagine.

Articolo redatto ad Alpignano e a Torino da Studio Duchemino, Studio legale a Torino, il 4 novembre 2019

Il solaio in condominio: le indicazioni dell’avvocato immobiliarista

Pubblicato su 31 Ott 2019 di Studio Duchemino

Il tema del solaio è all’ordine del giorno: in ogni realtà condominiale.

Come ci si muove in relazione al solaio? Consultare un avvocato immobiliarista può essere essenziale alla buona riuscita di ogni controversia. Esistono studi legali immobiliari a Torino e provincia che da anni si occupano di controversie legate ai solai.

Il solaio nasce con le abitazioni multilivello, per garantire l’esistenza di strutture immobiliari una sull’altra. In questo caso assolve alla funzione di pavimento del piano soprastante e di soffitto di quello sottostante.

Il solaio può essere di legno, di laterocemento, di acciaio …

Per legge il solaio che separa due unità abitative, l’una sovrastante all’altra ed appartenenti a diversi proprietari, deve ritenersi, salvo prova contraria, di proprietà comune ai due piani.

Si presume così un po’ per tutte le strutture che hanno una funzione di sostegno e copertura, in quanto svolgono una inscindibile funzione divisoria tra i due piani, con utilità ed uso uguale per entrambi e correlativa inutilità per gli altri condomini, sicchè le spese per la loro manutenzione e ricostruzione competono in parti eguali ai rispettivi proprietari, come previsto dall’art. 1125.

Per questo la giurisprudenza (di merito e di legittimità: cioè le sentenze emanate ogni giorno nei tribunali) tende ad applicare in via analogica l’art. 1125 ed escludere, invece, l’utilizzabilità dell’art. 1126.

L’art. 1125 c.c. afferma che:

Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

E’ abbastanza ovvio che se uno dei due proprietari è un condominio – ad esempio il piano box auto – si applichino le stesse regole.

Per gli stessi motivi il cliente si sentirà spiegare dall’avvocato immobiliarista che gli spazi pieni o vuoti che accedano al soffitto od al pavimento, e non siano essenziali all’indicata struttura, rimangono esclusi dalla comunione e sono utilizzabili rispettivamente da ciascun proprietario nell’esercizio del suo pieno ed esclusivo diritto dominicale. Si tratta degli spazi di intercapedine tra il piano soprastante e quello sottostante, a volte pieni di tubazioni.

E’ abbastanza certo che se il solaio è frutto di un ampliamento abusivo della cubatura – abuso edilizio – esso è parte integrante della struttura e non costituisce pertinenza dell’immobile.

Se il solaio è di proprietà privata, ma assolve anche ad una funzione condominiale, ad esempio la copertura, le spese interamente fatte dal condomino possono riverberarsi, almeno in parte, sul condominio a titolo di arricchimento ingiustificato, non fosse altro perchè anche il condominio ne trae indirettamente una utilità.

Di solito ci si rivolge all’avvocato immobiliarista per chiarire di chi sia il solaio o per affrontare tematiche di manutenzione e/o crollo o infiltrazioni di acqua dal solaio, soprattutto se questo costituisce anche un tetto.

Nel caso di crollo del solaio è bene distinguere le fattispecie di reato: nel delitto di crollo colposo si richiede che il crollo assuma la fisionomia del disastro, cioè di un avvenimento di tale gravità da porre in concreto pericolo la vita delle persone, indeterminatamente considerate, in conseguenza della diffusività degli effetti dannosi nello spazio circostante; invece, per la sussistenza della contravvenzione di rovina di edifici non è necessaria una tale diffusività e non si richiede che dal crollo derivi un pericolo per un numero indeterminato di persone.

Qualora un condomino avesse problemi con il solaio, è bene rivolgersi all’avvocato immobiliarista per impostare al meglio la questione, evitando danni futuri.

Articolo redatto ad Alpignano e a Torino da Studio Duchemino il 31 ottobre 2019

Sfratto: miniguida su come difendersi dallo sfratto. Risponde l’avvocato immobiliarista a Torino

Pubblicato su 28 Ott 2019 di Studio Duchemino

Uno dei problemi più grandi di questi tempi – in cui, per inciso, vi sono milioni di abitazioni sfitte – è lo sfratto. Molte persone in affitto non riescono a pagare l’affitto per difficoltà temporanee oppure, caso ben più raro, vengono sfrattate perchè il locatore deve adibire l’immobile a usi specifici.

Lo sfratto per morosità rappresenta una vera e propria piaga. La sua diffusione è enorme e non sempre chi è sfrattato ha soluzioni abitative alternative. E’ bene quindi fare tutto il possibile, mediante l’ausilio di un avvocato immobiliarista, per difendersi qualora ve ne siano i presupposti.

La redazione di questa miniguida sugli sfratti serve proprio a fornire indicazioni fondamentali per chi cerchi un avvocato immobiliarista ad Alpignano, a Pianezza, a Rivoli, a Collegno, a Grugliasco, a Rosta, a Venaria, a Druento, a Nichelino, a Moncalieri, in tutta la provincia di Torino e, ovviamente, a Torino.

Andiamo con ordine.

Il primo problema da sottoporre all’avvocato immobiliarista è il tipo di atto che abbiamo ricevuto in notifica a casa: è uno sfratto, è un precetto, è una monitoria di sgombero? La verifica del tipo di atto – per inciso è sempre bene ritirare gli atti quando ce li notificano, per evitare brutte sorprese – fornisce già indicazioni sulla strada da seguire. Se abbiamo ricevuto una “intimazione di sfratto”, dovremo presentarci in tribunale all’udienza fissata, sapendo che il processo potrebbe non ancora risultare agli occhi del giudice, essendo possibile iscriverlo al ruolo del tribunale fino all’ultimo momento. E’ difficile, però, che il locatore simuli uno sfratto senza proseguirlo. Se si riceve, invece, un precetto a lasciare l’immobile, avremo una intimazione che è già accompagnata da una ordinanza di sfratto: significa che non ci siamo attivati per tempo. L’ordinanza provvisoria o definitiva di sfratto consente al locatore si mandarci via. La monitoria di sgombero ad una certa data è ancora più grave: dobbiamo lasciare l’immobile.

Ora, qualunque atto sia, è sempre bene ritirarlo presso la Casa comunale o direttamente dalle mani dell’ufficiale giudiziario e portarlo direttamente all’avvocato immobiliarista.

Non paga la politica di chi rifiuta di ricevere l’atto: il sistema dell’ordinamento italiano consente di considerare l’atto come consegnato anche se concretamente non lo è stato.

All’udienza di sfratto ci si presenta con l’avvocato: è bene quindi attivarsi prima per ottenere il patrocinio a spese dello Stato (per i non abbienti) o comunque per fornire la delega necessaria. L’avvocato assisterà il conduttore all’udienza.

Molti conduttori sperano di evitare la sfratto asserendo che in realtà l’immobile era in cattive condizioni, ma non si tratta di una pratica perseguibile. Lo sfratto dipende unicamente dal mancato pagamento del canone e non da altro.

Il fatto che il Giudice convalidi lo sfratto significa, in sostanza, che dà termine al locatore di non iniziare lo sgombero prima di una certa data. Anche il conduttore può far valere le sue ragioni, ma deve farlo con l’opposizione allo sfratto, che però di solito non impedisce di dover l’asciare l’abitazione.

L’avvocato immobiliarista troverà la strategia migliore per limitare i danni della morosità. Ciò significa che chi non paga il canone è comunque dalla parte del torto, ma è possibile concordare con il locatore soluzioni diverse. Ciò anche in sede di mediazione civile obbligatoria, a cui il locatore è obbligato nell’ipotesi in cui il conduttore si opponga.

Articolo redatto ad Alpignano e a Torino da Studio Duchemino il 28 ottobre 2019

Figli nati fuori del matrimonio: quando e come chiedere l’assegno di mantenimento?

Pubblicato su 22 Ott 2019 di Studio Duchemino

Sei un giovane genitore e hai problemi con l’ex compagno/a? E’ bene che ti rivolgi ad un avvocato a Torino. L’avvocato della famiglia e dei minorenni ti aiuterà ad intraprendere il percorso per regolamentare i rapporti con l’ex compagno o l’ex compagna.

Lo Studio Duchemino è attivo da anni nel contenzioso e nelle cause della famiglia e dei figli minorenni: chiedere un consulto sarà semplice e risulterà la strada giusta per avere giustizia.

Ricordiamo che quando un figlio nasce all’infuori del matrimonio, egli avrà le stesse esigenze di un figlio legittimo. Nemmeno la legge distingue più alcun vero e reale profilo tra figli legittimi e figli naturali.

Sarà quindi necessario conoscere alcune regole fondamentali sulla filiazione e capire come mai il genitore è sempre genitore e ha obblighi specifici verso il figlio che ha messo al mondo, anche se intende non assumere responsabilità specifiche verso l’ex compagno o l’ex compagna.

Gli obblighi verso il figlio non nascono dalla relazione con l’altro genitore, ma semplicemente dal dato biologico della relazione genitore-figlio.

Ricordiamo che secondo la giurisprudenza – Cass. civ., sez. , I, 4 novembre 2009, n. 23411 , R. c. M. ed altro.

In tema di mantenimento dei figli nati fuori dal matrimonio, ciascun genitore deve provvedere alla soddisfazione dei bisogni degli stessi in misura proporzionale al proprio reddito e il giudice può disporre, ove necessario, la corresponsione di un assegno periodico, il quale, in caso di affidamento condiviso con collocamento prevalente presso uno dei genitori, può essere posto a carico del genitore non collocatario, atteso il disposto dell’art. 155 c.c., nella parte in cui prevede che la determinazione dell’assegno avvenga anche considerando i tempi di permanenza del figlio presso ciascun genitore.

In poche parole, il giudice, su ricorso dell’interessato formulato con l’ausilio di un avvocato a Torino, potrà concedere un assegno.

Oltre a questo, cosa ancora più importante, si dovrà disciplinare tutta la tematica dell’affidamento, che spesso viene condiviso dai genitori, a meno che uno di essi esuli dalle proprie responsabilità per varie ragioni (trasferimento definitivo all’estero …).

Circa l’affidamento dei figli, il criterio fondamentale cui deve attenersi il giudice nel fissare le relative modalità, in caso di conflitto genitoriale, è quello del superiore interesse del minore, stante il suo diritto preminente ad una crescita sana ed equilibrata e il perseguimento di tale obiettivo può comportare anche l’adozione di provvedimenti, relativi all’educazione religiosa, contenitivi o restrittivi dei diritti individuali di libertà dei genitori, ove la loro esplicazione determinerebbe conseguenze pregiudizievoli per il figlio, compromettendone la salute psico-fisica o lo sviluppo. L’adozione di tali provvedimenti da parte del giudice, è strettamente connessa e può dipendere esclusivamente dall’accertamento in concreto di conseguenze pregiudizievoli per il figlio che ne compromettano la salute psico-fisica e lo sviluppo e cio’ non può che basarsi sull’osservazione e sull’ascolto del minore in quanto solo attraverso di esse tale accertamento può essere compiuto.

Ricordiamo che di recente la Corte di Cassazione, con sentenza Corte di cassazione civile, sez. I, 5 luglio 2019, n. 18222, ha specificato bene fino a dove si può spingere la pronuncia del giudice: non alle questioni circa la maturazione personale dei genitori, imponendo un percorso di psicoterapia. Ma si deve limitare, infatti, ad interventi per diminuire la conflittualità.

Qualora siate un giovane genitore in crisi perchè abbandonato dal compagno o dalla compagna e dobbiate tirare su un figlio, rivolgetevi immediatamente all’avvocato, cercandone uno a Torino o ad Alpignano e provincia: troverete la risposta che desiderate. Non bisogna, in questi casi, lasciare correre del tempo prezioso per lo sviluppo del figlio, ma intervenire rapidamente, anche con l’ausilio dell’assistenza sociale.

Articolo redatto a Torino e ad Alpignano da Studio Duchemino il 22 ottobre 2019

Convocazione dell’assemblea condominiale: la lettera deve essere firmata dall’amministratore?

Pubblicato su 8 Ott 2019 di Studio Duchemino

Nell’ampia casistica condominiale, l’avvocato immobiliarista si imbatte spesso in una domanda: la lettera di convocazione dell’assemblea deve essere firmata dall’amministratore?

E’ una domanda che scaturisce più che altro dalla necessità, in certi casi, di invalidare l’assemblea condominiale.

Per questo si cercano dettagli o elementi di vizio formale, tra cui appunto la questione della sottoscrizione della convocazione.

Non vi sono particolari pronunce di giurisprudenza sul punto salvo qualche spunto, da cui si capisce bene che la questione se la convocazione è sottoscritta o meno dall’amministratore si porrebbe solo nell’ipotesi in cui vi siano dubbi se quel particolare soggetto è o meno l’amministratore dello stabile, ciò che accade quando non si rinvenisse eventualmente l’atto della sua nomina.

Tribunale civile Macerata, 6 marzo 2018, n. 13 ne è un esempio.

Resta inteso che, peraltro, laddove non vi fossero dubbi di nessun tipo sull’identità di amministratore del soggetto che ha firmato la convocazione, non vi sono dubbi nemmeno sul fatto che la mancata sottoscrizione non ha gran valore.

E’ sempre bene cercare un avvocato immobiliarista e sottoporgli preventivamente la questione. Non ci si stancherà mai di ripetere che l’avvocato immobiliarista va contattato prima che succedano i fatti da cui poi irreperabilmente si può rimanere danneggiati. Molti clienti, infatti, cercano un avvocato immobiliarista a Torino quando ormai è troppo tardi, perchè la situazione è compromessa.

Articolo redatto ad Alpignano e a Torino l’8 ottobre 2019 da Studio Duchemino

Sfratti a Torino: la miniguida dell’avvocato immobiliarista.

Pubblicato su 17 Set 2019 di Studio Duchemino

Oggi ci occupiamo di sfratti. Per sfratto si intende lo scioglimento coattivo, per ordine del giudice, di un contratto di locazione/comodato/affitto che si risolve per varie ragioni.

Chi vuol portare avanti uno sfratto a Torino deve rivolgersi all’avvocato immobiliarista, in quanto non è possibile patrocinare la propria causa avanti il Tribunale senza il patrocinio di un difensore, se non in rarissimi casi.

Dunque, il primo passo verso lo sfratto è incaricare un avvocato immobiliarista a Torino e provincia.

Dal punto di vista fiscale si sa che anche i redditi non percepiti, a causa di canoni non pagati, espongono il locatore al rischio dell’accertamento fiscale: vanno, infatti, considerati redditi a tutti gli effetti finché non avvenga una risoluzione consensuale, oppure appunto non intervenga un provvedimento di sfratto emanato dal giudice, che consolida lo scioglimento del contratto di locazione.

La forma più rapida di sfratto è la convalida di sfratto. Si tratta di un procedimento abbastanza veloce, anche se ci vogliono alcuni mesi prima di ottenere qualche risultato pratico. Visto quanto si è detto sopra in ordine alle tasse sui canoni, è bene rivolgersi immediatamente all’avvocato immobiliarista, non appena si verifichino due mensilità di morosità.

Nelle locazioni abitative il giudice potrà concedere un “termine di grazia” fino a tre mesi; nelle locazioni non abitative non è previsto questo vantaggio.

Relativamente alla disdetta del contratto, la giurisprudenza ammette che l’intimazione di sfratto possa contenere la disdetta in quanto da essa si tragga l’inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il contratto.

In poche parole, intimare uno sfratto contiene implicitamente la volontà di disdire il contratto e non rinnovarlo.

A tutela dell’affittuario, in tema di intimazione di licenza o sfratto, l’adempimento previsto nell’ultimo comma dell’art. 660 c.p.c. – secondo il quale, se l’intimazione non è stata notificata a mani proprie, l’ufficiale giudiziario deve spedire avviso all’intimato della effettuata notificazione a mezzo di lettera raccomandata ed allegare all’originale dell’atto la ricevuta di spedizione – è indefettibile e va compiuto anche quando la notificazione sia stata eseguita a mezzo del servizio postale.

In generale, è necessario riferirsi immediatamente all’avvocato immobiliarista, anzitutto se si è locatori per non perdere tempo inutilmente (non si può entrare nell’immobile cambiando la serratura, ma bisogna rispettare le forme della procedura legale); se si è conduttori, per valutare eventuali difese che possono andare dall’inservibilità dell’immobile alla domanda riconvenzionale per avere qualche indennità di avviamento o commerciale.

Ciò che conta, quando si affronta uno sfratto, è capire che la spesa per lo sfratto sono soldi ben spesi, in quanto attendere a lungo in situazioni equivoche (con un conduttore che non paga) significa autodanneggiarsi e non vale la pena.

Articolo redatto ad Alpignano e a Torino da Studio Duchemino, studio legale immobiliare a Torino, il 17 settembre 2019

Locazione: nullità del contratto per mancata registrazione, risponde l’avvocato immobiliarista

Pubblicato su 16 Set 2019 di Studio Duchemino

Giungono da diverse parti domande su come regolarsi in questa materia: la mancata registrazione del contratto di locazione ne produce la nullità? Se sì, perchè?

E’ da premettersi che muoversi in questi ambiti è possibile solo individuando un avvocato immobiliarista a Torino e rivolgendosi ad un professionista per capire che cosa sia regolare e che cosa no, per evitare spiacevoli sorprese. Ma veniamo al dunque.

Innanzitutto la nullità è prevista dal comma 346 dell’art. 1 legge n. 311/2004. E’ uno dei casi in cui l’adempimento fiscale condiziona il diritto civile. Tutto questo, ci si può chiedere, è legittimo?

Il secondo passaggio è dato dalla Corte costituzionale, con i provvedimenti seguenti: ordinanze n. 420 del 2007 e n. 389 del 2008 ed sentenza 9 aprile 2009, n. 110, secondo cui la registrazione diventa un elemento del contratto. La motivazione fu criticata in quanto non chiara, anzi a tratti inaccettabile.

Ultimo passaggio della diatriba è dato dal nuovo articolo 13 legge n. 431/1998.

La giurisprudenza di merito ha espresso varie posizioni, anzitutto aderendo alla tesi della nullità del contratto, con conseguente restituzione dei canoni di locazione (Tribunale civile Bergamo, 15 aprile 2011, n. 947, Trib. civ. Napoli, sez. IX, 19 ottobre 2009).

C’è anche stata una presa di posizione opposta: Trib. civ., Modena, sez. , II, 12 giugno 2006 e Trib. Modena 13 novembre 2001.

Questi brevi spunti inducono a riflettere: bisogna rivolgersi all’avvocato immobiliarista per evitare di creare confusione nell’ambito del contratto, ovvero per evitare di precludersi determinati strumenti processuali. Per quanto il principio della invalidità civilistica a causa della violazione di norme fiscali, abbia poco senso, tuttavia è la linea dominante di un sistema e di un ordinamento che per esigenze tributarie non esitano a modificare l’assetto giuridico.

Rivolgersi, quindi, ad un avvocato immobiliarista a Torino è essenziale, in quanto consente di impostare nel modo corretto la vicenda contrattuale fin dall’inizio.

Articolo redatto ad Alpignano e a Torino da Studio Duchemino il 16 settembre 2019

Mediazione e recesso: quando e come recedere dal rapporto con l’agenzia immobiliare? Risponde l’avvocato immobiliarista a Torino

Pubblicato su 11 Set 2019 di Studio Duchemino

Uno dei problemi che si pone il privato è quando sia possibile recedere dalla mediazione. Definiamo “mediazione” l’intermediazione che si viene a creare tra due soggetti privati grazie all’intervento di un soggetto, il mediatore, che li mette in relazione.

Controversa è la natura della mediazione. Partendo dal codice civile è possibile dire che non è un contratto, ma solo un fatto avente effetti giuridici; secondo altri è un contratto. La ricostruzione della sua natura è importante al fine di stabilire se è possibile il recesso, cioè il “tirarsi indietro” una volta che si è incaricato il mediatore, nel nostro caso l’agente immobiliare.

Cassazione 7630/2002 riconosce che il cliente può recedere dalla mediazione senza incorrere in alcuna conseguenza negativa; questo nasce dal fatto che la mediazione non è un contratto e non esiste un legame giuridico tra agente immobiliare e cliente, a meno che non si tratti della mediazione “atipica” in cui c’è questo rapporto.

Si può recedere anche senza giusta causa, tradizionalmente.

Per aggirare questi principi, la prassi ha introdotto vari tipi di incarichi caratterizzati da clausole che pongono limiti, di fatto, alla facoltà di recesso: penali, clausole che prevedono il pagamento della provvigione anche in caso di recesso oppure se l’affare viene concluso dopo la scadenza.

In ogni caso è sempre bene individuare un avvocato immobiliarista a Torino e contattarlo immediatamente, in quanto la valutazione della singola clausola e del singolo contesto normativo è di vitale importanza per capire se la clausola è valida o meno. Lo Studio Duchemino, che opera anche ad Alpignano, Pianezza, Rivoli, Grugliasco, Collegno, Venaria, Ciriè, Druento, Savonera, Moncalieri, Nichelino, Orbassano, Rivalta eccetera, fornisce da anni consulenza legale immobiliare anche sul tema delle agenzie immobiliari e del loro operato. Per questo è necessario un avvocato immobiliarista: per capire se la parte si può svincolare facilmente da una clausola che di fatto impone, con tutte le conseguenze del diritto dei consumatori, un vincolo alla facoltà di recesso in una realtà normativa come quella della mediazione in cui tradizionalmente il recesso è considerato libero.

E’ infatti possibilissimo che il cliente rinunci per un certo tempo ad esercitare questa facoltà e ciò sia consacrato nell’incarico. Il problema è capire se la clausola è valida, in quanto se l’incarico non è cessato e si procede con una vendita, si ottiene solo una situazione equivoca nella quale il mediatore potrebbe pretendere comunque la provvigione.

Nemmeno la nomina di un altro successivo mediatore è significativa, proprio perchè ai sensi della legge 39/1989 è possibile la compresenza di più mediatori e quindi è ovvio che la nomina di un nuovo mediatore non toglie l’equivoco se si tratti di un recesso.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino l’11 settembre 2019

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