Il solaio in condominio: le indicazioni dell’avvocato immobiliarista

Il tema del solaio è all’ordine del giorno: in ogni realtà condominiale.

Come ci si muove in relazione al solaio? Consultare un avvocato immobiliarista può essere essenziale alla buona riuscita di ogni controversia. Esistono studi legali immobiliari a Torino e provincia che da anni si occupano di controversie legate ai solai.

Il solaio nasce con le abitazioni multilivello, per garantire l’esistenza di strutture immobiliari una sull’altra. In questo caso assolve alla funzione di pavimento del piano soprastante e di soffitto di quello sottostante.

Il solaio può essere di legno, di laterocemento, di acciaio …

Per legge il solaio che separa due unità abitative, l’una sovrastante all’altra ed appartenenti a diversi proprietari, deve ritenersi, salvo prova contraria, di proprietà comune ai due piani.

Si presume così un po’ per tutte le strutture che hanno una funzione di sostegno e copertura, in quanto svolgono una inscindibile funzione divisoria tra i due piani, con utilità ed uso uguale per entrambi e correlativa inutilità per gli altri condomini, sicchè le spese per la loro manutenzione e ricostruzione competono in parti eguali ai rispettivi proprietari, come previsto dall’art. 1125.

Per questo la giurisprudenza (di merito e di legittimità: cioè le sentenze emanate ogni giorno nei tribunali) tende ad applicare in via analogica l’art. 1125 ed escludere, invece, l’utilizzabilità dell’art. 1126.

L’art. 1125 c.c. afferma che:

Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

E’ abbastanza ovvio che se uno dei due proprietari è un condominio – ad esempio il piano box auto – si applichino le stesse regole.

Per gli stessi motivi il cliente si sentirà spiegare dall’avvocato immobiliarista che gli spazi pieni o vuoti che accedano al soffitto od al pavimento, e non siano essenziali all’indicata struttura, rimangono esclusi dalla comunione e sono utilizzabili rispettivamente da ciascun proprietario nell’esercizio del suo pieno ed esclusivo diritto dominicale. Si tratta degli spazi di intercapedine tra il piano soprastante e quello sottostante, a volte pieni di tubazioni.

E’ abbastanza certo che se il solaio è frutto di un ampliamento abusivo della cubatura – abuso edilizio – esso è parte integrante della struttura e non costituisce pertinenza dell’immobile.

Se il solaio è di proprietà privata, ma assolve anche ad una funzione condominiale, ad esempio la copertura, le spese interamente fatte dal condomino possono riverberarsi, almeno in parte, sul condominio a titolo di arricchimento ingiustificato, non fosse altro perchè anche il condominio ne trae indirettamente una utilità.

Di solito ci si rivolge all’avvocato immobiliarista per chiarire di chi sia il solaio o per affrontare tematiche di manutenzione e/o crollo o infiltrazioni di acqua dal solaio, soprattutto se questo costituisce anche un tetto.

Nel caso di crollo del solaio è bene distinguere le fattispecie di reato: nel delitto di crollo colposo si richiede che il crollo assuma la fisionomia del disastro, cioè di un avvenimento di tale gravità da porre in concreto pericolo la vita delle persone, indeterminatamente considerate, in conseguenza della diffusività degli effetti dannosi nello spazio circostante; invece, per la sussistenza della contravvenzione di rovina di edifici non è necessaria una tale diffusività e non si richiede che dal crollo derivi un pericolo per un numero indeterminato di persone.

Qualora un condomino avesse problemi con il solaio, è bene rivolgersi all’avvocato immobiliarista per impostare al meglio la questione, evitando danni futuri.

Articolo redatto ad Alpignano e a Torino da Studio Duchemino il 31 ottobre 2019

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