Che fare se il condominio ti frega sulle tabelle millesimali?
Questa breve guida ti fornirà le indicazioni di base.
In seguito, una consulenza legale potrà chiarire nello specifico i problemi.
Vediamo, però, subito che fare se il condominio ti inganna.
Indice
- Le tabelle millesimali: chi le ha create?
- Il condominio ti frega sulle tabelle millesimali?
- Il perito può valutare se il condominio ha sbagliato le tabelle
- Il condominio ti frega sulle tabelle millesimali? E’ sempre possibile cambiarle?
- Oneri condominiali e tabelle di calcolo
- Il condominio ti frega sulle tabelle millesimali? Quando c’è divergenza?
- Il condominio ti frega sulle tabelle millesimali? La mediazione civile
- La causa contro il condominio
Le tabelle millesimali: chi le ha create?
Quando si acquista casa, si accettano anche le tabelle create dal costruttore.
Esse esprimono la quantità di partecipazione alle spese dei servizi comuni e delle parti comuni.
In pratica, indicano il valore della casa rispetto all’intero stabile, espresso in millesimi.
E indicano, quindi, in che misura il condomino parteciperà agli oneri condominiali.
Le tabelle di solito le redige il costruttore venditore, ma potrebbero anche essere create dopo, tramite una delibera dell’assemblea all’unanimità.
Il condominio ti frega sulle tabelle millesimali?
Spesso le tabelle millesimali divergono rispetto alla realtà.
In questo modo c’è chi paga troppo e chi paga troppo poco.
Per capire se il condominio ti frega sulle tabelle, devi considerare vari parametri.
Infatti, esse si basano su criteri come esposizione, piano, superficie …
Si dice che il condominio inganna, perché spesso chi paga poco vuole mantenere la situazione inalterata.
Il perito può valutare se il condominio ha sbagliato le tabelle
Un perito può dare una mano, per valutare se le tabelle contengono errori grossolani.
Geometri, architetti e ingegneri sono in grado di operare tramite software di calcolo, che applicano determinati parametri.
Infatti, non tutti gli errori si possono far valere in giudizio.
Quando l’errore è minimo, i giudici non le revisionano.
Quando l’errore è eclatante, non serve dimostrare con dati alla mano l’entità dell’errore.
In questi casi è sufficiente l’evidenza.
L’errore deve essere oggettivo. Si tratta di un dato quasi matematico.
Il condominio ti frega sulle tabelle millesimali? E’ sempre possibile cambiarle?
Le tabelle sono formate dal costruttore originario dello stabile.
In alternativa, potrebbero nascere con una assemblea condominiale all’unanimità.
E’ evidente che le tabelle non sono un modo di spartire le spese.
Infatti, la regola di base è che il condomino partecipa proporzionalmente al valore della sua unità.
Infatti (art. 1118 c.c.):”Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene“.
Tuttavia, può succedere che comprando si rinunci a cambiarle.
Questa è una questione interpretativa che riguarda il contenuto della compravendita o del regolamento condominiale.
In questi casi, quando si è rinunciato, non si può fare nulla.
Oneri condominiali e tabelle di calcolo
La distinzione tra criteri di spartizione delle spese e tabelle può sembrare solo teorica, ma non è così.
Un condomino potrebbe accettare, ad esempio, di pagare in modo uguale agli altri, in deroga all’art. 1118 c.c., anche se non fruisce dei servizi.
Tuttavia, ancora diverso è capire come è formata la tabella condominiale e che valore viene dato al singolo appartamento.
Infatti, il condomino potrebbe accettare di pagare anche se non trae alcuna utilità dal singolo servizio.
Tuttavia, allo stesso tempo, l’importo finale dipende anche dai millesimi attribuiti, che possono essere sbagliati.
In altre parole, nonostante la confusione giurisprudenziale sul punto, è possibile ipotizzare di chiedere al giudice di modificare le tabelle sbagliate anche se si è accettato di ripartire gli oneri in modo uguale tra vari appartamenti.
Il condominio ti frega sulle tabelle millesimali? Quando c’è divergenza?
In molti casi c’è divergenza tra valore e realtà.
Una casa potrebbe valere molto meno, ma il condominio non ha interesse a cambiare la situazione di fatto.
Se c’è divergenza, si può applicare l’art. 69 disp. att. c.c., che prevede la possibilità di modificare le tabelle.
Ci si può rivolgere anche al giudice, se i condomini non sentono ragione.
E’ sufficiente che si dimostri una oggettiva diversità e quindi un errore.
Le tabelle, infatti, possono benissimo essere errate.
Il condominio ti frega sulle tabelle millesimali? La mediazione civile
Oltre alla perizia, il primo passo da compiere è fare una mediazione.
Se la mediazione va bene, non ci sono problemi. Se va male si procede contro il condominio.
Bisogna ricordare che la mediazione è una procedura dove si cerca un accordo pacifico.
Viene aiutata dalla presenza del mediatore, che cerca di mettere d’accordo le parti.
I costi sono in parte detraibili, eccetto gli onorari dell’avvocato che segue il cliente.
La causa contro il condominio
Arrivati alla fine, rimane solo fare causa al condominio.
Molti condomini, infatti, non hanno alcuna intenzione di cambiare una situazione che fa loro comodo.
Questo succede spesso, quando pagano meno del dovuto.
In questi casi conviene chiedere la modifica al tribunale.
Il tribunale nomina un perito e rifà le tabelle sulla base di oggettive valutazioni.
Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 22 aprile 2024