Studio Avvocato Duchemino Torino | Archivi Mensili: Marzo 2019

Nella prassi commerciale accade di frequente che l’azienda o un suo ramo vengano cedute, determinando la cessione automatica del contratto di locazione commerciale legato all’azienda. Cosa può opporre il locatore ceduto al cessionario? Ci sono due norme, l’art. 1409 c.c. e l’art. 1415 c.c., che si incontrano nella sentenza Corte di Cassazione civile, sez. III, 28 febbraio 2013, n. 4986, la quale si occupa di un caso di simulazione del canone tra gli originari contraenti e degli effetti che tale simulazione potrebbe avere sul cessionario.

Gli avvocati immobiliaristi sanno perfettamente che –
Corte di cassazione civile, sez. III, 28 febbraio 2013, n. 4986 –

sia che la cessione della locazione avvenga con negozio separato dalla cessione di azienda, sia che i due negozi siano contestuali, sia che costituisca un effetto automatico dell’art. 2558 cod. civ. in quanto rapporto contrattuale inerente all’azienda, a prestazioni corrispettive, non aventi carattere personale, in ogni caso è volta a sostituire un terzo in un rapporto giuridico preesistente svincolato dalle persone cedente e ceduto.

Ciò significa che il cessionario entra nella stessa posizione giuridica fatta di diritti e doveri del suo cedente. L’art. 1409 c.c., però, va interpretato nella parte in cui afferma che il ceduto – il locatore – può opporre al cessionario solo le eccezioni derivanti dal contratto. Che cosa è “contratto” e che cosa è patto aggiunto o addirittura simulato?

Il cessionario può conoscere eventuali patti simulati? Se la cessione è successiva al patto, certamente potrebbe conoscerli. Tuttavia è “terzo” in quanto entrambe le norme, l’art. 1409 c.c. e l’art. 1415 c.c. fanno riferimento al concetto di terzo, che rappresenta anche il legame tra le due disposizioni.

Il terzo che subentra nel contratto potrebbe rivolgersi all’avvocato immobiliarista per chiedere come comportarsi qualora il locatore gli chieda qualcosa che non era previsto nell’accordo. Così, allo stesso modo, il locatore potrebbe chiedere all’avvocato degli immobili come comportarsi se aveva con il conduttore originario un accordo che sia accostabile al contratto originario, ma che preveda qualcosa di personale e di legato a quel conduttore e non ad altri. Ricordiamo, peraltro, che il patto di riduzione del canone locatizio teoricamente non deve essere necessariamente registrato all’Agenzia delle Entrate, anche se la sua registrazione può costituire arma a doppio taglio: dare data certa e pubblicità ad un accordo che modifica parzialmente il contratto, ma allo stesso tempo, specialmente se la riduzione del canone è solo temporanea, creare nel locatore il rischio che passato il periodo di tempo della riduzione, l’Agenzia delle Entrate dia per scontato l’incasso maggiore, a fini fiscali.

La sentenza spiega che

“Il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, purchè venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.” La disposizione, volta a favorire i trasferimenti di azienda e tutelare l’avviamento commerciale, configura il diritto a godere dell’immobile in cui è esercitata l’attività economica come uno degli elementi dell’azienda (Cass. 5137 del 2003, 15700 del 2010), ad essa funzionalmente collegato (Cass. 685 del 2010), ratio della presunzione, se non diversamente pattuito, della cessione del contratto di locazione a norma dell’art. 2558 cod. civ. (Cass. 7686 del 2008, 2491 del 2009), o della L. n. 392 del 1978, art. 36 se ritenuto sottospecie (Cass. 9486 del 2007).

Nel caso analizzato la Corte aveva chiaramente qualificato come simulazione l’operazione con cui le parti originarie avevano stipulato due giorni di seguito due patti identici, diversi solo nel canone. E afferma:

in mancanza di prova dell’adesione a questo negozio, (il nuovo conduttore cessionario del contratto) è terzo rispetto ad esso, e perciò l’art. 1415 cod. civ. ne esclude l’opponibilità, a meno che sia provata la sua malafede da colui che contesta la presunzione della sua buona fede, in quanto terzo.

L’avvocato immobiliarista sa che il cessionario deve sempre valutare, nell’ambito dell’operazione che porta all’acquisizione dell’azienda o del ramo di azienda, che tipo di accordi realmente intercorrano tra il suo cedente e il locatore a proposito del canone e gli consiglierà, quindi, di informarsi bene ed eventualmente rinnovare la locazione, interrompendo il fenomeno di cessione del contratto.

Il locatore, invece, potrebbe chiedere all’avvocato immobiliarista quali poteri di opposizione può vantare nei confronti dell’operazione di cessione, che avviene anche suo malgrado.

Tutto ciò a prescindere dalla solidarietà e/o sussidiarietà che connota i rapporti tra cedente, ceduto e cessionario. Nell’ipotesi, è bene cercare un avvocato immobiliarista a Torino prevedendo prima tutte le possibili ipotesi sottostanti al fenomeno della cessione del contratto di locazione commerciale.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 22 marzo 2019

In questo articolo parleremo del problema relativo al “ritardo” nel pagamento dei canoni di locazione da parte del conduttore, che affligge numerosi contratti.

Si rivolge spesso all’avvocato immobiliarista sia il locatore, lamentando di fatto un ritardo costante – cronico – del conduttore nel pagamento dei canoni, sia lo stesso conduttore che ha bisogno di un chiarimento su come comportarsi nell’ipotesi in cui non abbia liquidità sufficiente per saldare in tempo il canone di locazione.

Precisiamo subito che nella maggior parte dei contratti di locazione che vengono stilati con normali formulari o con una modulistica standard esiste sempre una “clausola risolutiva espressa” che a norma dell’articolo 1456 del codice civile esonera la parte non inadempiente dal dimostrare la gravità dell’inadempimento dell’altra parte. Detto in soldoni, le parti pattuiscono di solito che il mancato o ritardato pagamento di un solo canone di locazione o di due canoni determina lo scioglimento anticipato e automatico del contratto. Questo rigore di previsione, però, si scontra con il lassismo che talvolta contraddistingue il comportamento del locatore, portato a tollerare i continui ritardi nonostante potrebbe invocare la clausola risolutiva espressa.

Il meccanismo della clausola risolutiva espressa è previsto dal codice civile come una delle ipotesi – insieme al termine essenziale – in cui, a fronte di un determinato inadempimento nei contratti a prestazioni corrispettive (quelli che seguono lo schema “do ut des”) non è necessario che la parte si impegni a dimostrare la gravità di questo inadempimento perché essa è stata già valutata a priori dalle parti ed è stata inserita nel contratto sotto forma di un’apposita clausola che si chiama appunto “risolutiva espressa”, perchè espressamente prevede la risoluzione del contratto in certe ipotesi.

La violazione di questa clausola risolutiva espressa o meglio ancora dell’obbligo ivi incluso comporta l’inadempimento automatico di diritto che viene poi sentenziato dal giudice.

E’ ovvio che nel caso di contestazioni sull’applicazione o meno della clausola deve intervenire il giudice, ma allo stesso tempo è anche vero che le parti con la semplice previsione della clausola introducono nell’ambito del contratto un’ipotesi di scioglimento automatico – previa lettera raccomandata – dello stesso quando una delle parti non rispetti alla lettera l’obbligo che stato firmato.

Secondo una pacifica e consolidata giurisprudenza – per giurisprudenza si intendono le sentenze dei giudici – la clausola risolutiva espressa è valida ed efficace soltanto se “circostanziata“, quindi che presenti una descrizione precisa del comportamento cui si vuole riconnettere l’inadempimento e di conseguenza lo scioglimento automatico di diritto del contratto, un po’ come succede nel cosiddetto termine essenziale. La clausola, inoltre, deve essere sottoscritta.

Nell’ipotesi di clausole totalmente generiche, non possono essere prese in considerazione o comunque possono essere contestate dal conduttore che paghi in ritardo.

Ricordiamo anche all’interno di questo discorso che proprio una recente sentenza della Corte di Cassazione – Corte di cassazione civile, sez. VI, 6 giugno 2018, n. 14508 – ha descritto in modo dettagliato come comportarsi nell’ipotesi di svariati ritardi da parte del conduttore nel pagamento dei canoni che ingenerino una situazione controversa. Perché è vero, da una parte, che la clausola risolutiva espressa ha la sua funzione di scioglimento automatico del contratto nell’ipotesi di inadempimento, ma dall’altra è anche possibile che il locatore tolleri per tanto tempo un cronico ritardo nell’adempimento dell’obbligazione da parte del conduttore generando una sorta di equivoco sulla sua tolleranza.

La Corte di Cassazione ha avuto modo nel caso indicato di chiarire che non è richiesto al locatore agire ogni volta in giudizio contro ogni singolo ritardo, ma dall’altra parte è possibile che si crei una sorta di prassi fra le parti perché il locatore tollera ripetutamente i ritardi insistiti da parte del conduttore.

In tali casi, però, qualora egli voglia nuovamente invocare la clausola risolutiva espressa, dovrà necessariamente manifestare questa volontà in modo esplicito specialmente quando abbia nel corso del tempo ingenerato nel conduttore la falsa speranza che egli possa pagare in ritardo, anche se nel regolamento contrattuale sarebbe previsto che il mancato o ritardato pagamento di anche solo un un canone determina lo scioglimento contrattuale.

La vicenda che è stata analizzata dalla Corte di Cassazione viene affrontata abbastanza frequentemente dagli avvocati immobiliaristi ed è la situazione di una società conduttrice che aveva presentato il ricorso contro la prima decisione di merito che aveva dato ragione ai locatori, affermando proprio che erano gli stessi locatori ad aver ingenerato nel corso del tempo questa tolleranza nell’accogliere il canone e il pagamento in modo ritardato.

Tuttavia, la presenza di una lettera di raccomandata di diffida dove espressamente il locatore aveva nuovamente intimato il pagamento e l’adempimento immediato dell’obbligazione scaduta non poteva essere equivocato, perchè era certamente un atteggiamento da cui si capiva che il locatore aveva voluto riattivare la clausola risolutiva espressa e quindi non rinunciare all’effetto che era previsto da tale clausola a suo vantaggio.

Ciò che è stabilito dalla sentenza commentata cioè la sentenza Corte di cassazione civile, sez. VI, 6 giugno 2018, n. 14508 è piuttosto importante in quanto ribadisce anche l’assoluta impossibilità a fronte della lettera della legge o del contratto di interpretazioni fantasiose generiche. L’apparenza che si viene a creare certamente può dar uno spunto al conduttore per difendersi in giudizio, ma nell’ipotesi in cui il locatore confermi per iscritto con una raccomandata e in modo espresso che intende comunque riattivare l’uso di questa clausola risolutiva espressa, il conduttore non potrà fare altro che pagare nei termini indicati dal contratto il canone di locazione e non potrà in nessun modo evitare lo sfratto o lo scioglimento nell’ipotesi in cui ritardi il pagamento del canone.

In questi casi è bene che il conduttore si rechi dall’avvocato immobiliarista e chieda un parere prima che il locatore possa assumere determinate decisioni relative al rapporto, avendo quindi un chiarimento su come comportarsi.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 2 marzo del 2019

Archivio mensile: Marzo 2019

Cessione della locazione: sono opponibili al terzo i patti simulati?

Ritardo nel pagamento dei canoni di locazione: che cos’è la clausola risolutiva espressa e come si applica negli affitti

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