Cessione della locazione: sono opponibili al terzo i patti simulati?

Nella prassi commerciale accade di frequente che l’azienda o un suo ramo vengano cedute, determinando la cessione automatica del contratto di locazione commerciale legato all’azienda. Cosa può opporre il locatore ceduto al cessionario? Ci sono due norme, l’art. 1409 c.c. e l’art. 1415 c.c., che si incontrano nella sentenza Corte di Cassazione civile, sez. III, 28 febbraio 2013, n. 4986, la quale si occupa di un caso di simulazione del canone tra gli originari contraenti e degli effetti che tale simulazione potrebbe avere sul cessionario.

Gli avvocati immobiliaristi sanno perfettamente che –
Corte di cassazione civile, sez. III, 28 febbraio 2013, n. 4986 –

sia che la cessione della locazione avvenga con negozio separato dalla cessione di azienda, sia che i due negozi siano contestuali, sia che costituisca un effetto automatico dell’art. 2558 cod. civ. in quanto rapporto contrattuale inerente all’azienda, a prestazioni corrispettive, non aventi carattere personale, in ogni caso è volta a sostituire un terzo in un rapporto giuridico preesistente svincolato dalle persone cedente e ceduto.

Ciò significa che il cessionario entra nella stessa posizione giuridica fatta di diritti e doveri del suo cedente. L’art. 1409 c.c., però, va interpretato nella parte in cui afferma che il ceduto – il locatore – può opporre al cessionario solo le eccezioni derivanti dal contratto. Che cosa è “contratto” e che cosa è patto aggiunto o addirittura simulato?

Il cessionario può conoscere eventuali patti simulati? Se la cessione è successiva al patto, certamente potrebbe conoscerli. Tuttavia è “terzo” in quanto entrambe le norme, l’art. 1409 c.c. e l’art. 1415 c.c. fanno riferimento al concetto di terzo, che rappresenta anche il legame tra le due disposizioni.

Il terzo che subentra nel contratto potrebbe rivolgersi all’avvocato immobiliarista per chiedere come comportarsi qualora il locatore gli chieda qualcosa che non era previsto nell’accordo. Così, allo stesso modo, il locatore potrebbe chiedere all’avvocato degli immobili come comportarsi se aveva con il conduttore originario un accordo che sia accostabile al contratto originario, ma che preveda qualcosa di personale e di legato a quel conduttore e non ad altri. Ricordiamo, peraltro, che il patto di riduzione del canone locatizio teoricamente non deve essere necessariamente registrato all’Agenzia delle Entrate, anche se la sua registrazione può costituire arma a doppio taglio: dare data certa e pubblicità ad un accordo che modifica parzialmente il contratto, ma allo stesso tempo, specialmente se la riduzione del canone è solo temporanea, creare nel locatore il rischio che passato il periodo di tempo della riduzione, l’Agenzia delle Entrate dia per scontato l’incasso maggiore, a fini fiscali.

La sentenza spiega che

 “Il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, purchè venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.” La disposizione, volta a favorire i trasferimenti di azienda e tutelare l’avviamento commerciale, configura il diritto a godere dell’immobile in cui è esercitata l’attività economica come uno degli elementi dell’azienda (Cass. 5137 del 2003, 15700 del 2010), ad essa funzionalmente collegato (Cass. 685 del 2010), ratio della presunzione, se non diversamente pattuito, della cessione del contratto di locazione a norma dell’art. 2558 cod. civ. (Cass. 7686 del 2008, 2491 del 2009), o della L. n. 392 del 1978, art. 36 se ritenuto sottospecie (Cass. 9486 del 2007).

Nel caso analizzato la Corte aveva chiaramente qualificato come simulazione l’operazione con cui le parti originarie avevano stipulato due giorni di seguito due patti identici, diversi solo nel canone. E afferma:

in mancanza di prova dell’adesione a questo negozio, (il nuovo conduttore cessionario del contratto) è terzo rispetto ad esso, e perciò l’art. 1415 cod. civ. ne esclude l’opponibilità, a meno che sia provata la sua malafede da colui che contesta la presunzione della sua buona fede, in quanto terzo.

L’avvocato immobiliarista sa che il cessionario deve sempre valutare, nell’ambito dell’operazione che porta all’acquisizione dell’azienda o del ramo di azienda, che tipo di accordi realmente intercorrano tra il suo cedente e il locatore a proposito del canone e gli consiglierà, quindi, di informarsi bene ed eventualmente rinnovare la locazione, interrompendo il fenomeno di cessione del contratto.

Il locatore, invece, potrebbe chiedere all’avvocato immobiliarista quali poteri di opposizione può vantare nei confronti dell’operazione di cessione, che avviene anche suo malgrado.

Tutto ciò a prescindere dalla solidarietà e/o sussidiarietà che connota i rapporti tra cedente, ceduto e cessionario. Nell’ipotesi, è bene cercare un avvocato immobiliarista a Torino prevedendo prima tutte le possibili ipotesi sottostanti al fenomeno della cessione del contratto di locazione commerciale.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 22 marzo 2019

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