L’agenzia immobiliare mette in relazione le parti: ha diritto alla provvigione?
La domanda risuona da tempo: se l’agente immobiliare va pagato quando ha solo messo in relazione le parti.
In altre parole, se ha semplicemente fatto conoscere venditore e acquirente.
Di recente una sentenza mette in dubbio questa tesi.
Secondo Cass. civ., Sez. II, Sent., (data ud. 25/05/2022) 02/02/2023, n. 3165, infatti:
Al fine del sorgere del diritto alla provvigione ex art. 1755, comma 1, c.c., è necessario che tra l’intervento del mediatore e la conclusione dell’affare vi sia un nesso di causalità adeguata, senza che l’aver messo le parti in relazione tra loro sia di per sé sufficiente a conferire all’intervento il carattere dell’adeguatezza e senza che l’intervento di un secondo mediatore sia in sé idoneo a recidere il nesso di causalità tra l’operato del primo mediatore e la conclusione dell’affare. L’esistenza del nesso di causalità tra l’intervento del mediatore e la conclusione dell’affare è soggetta a verifica in sede di legittimità.
In poche parole, quindi, se l’agenzia immobiliare mette in relazione le parti ha diritto di essere pagata a condizione che questo collegamento sia modulato sulla causalità adeguata.
Si arriva a dirlo considerando il ruolo che hanno l’art. 1754 e 1755 c.c.
Si parla, quindi, di causalità adeguata per evitare che l’art. 1755 diventi inutile, cioè un doppione della definizione di cui all’art. 1754 c.c.
In altre parole, la Cassazione afferma che il mediatore ha diritto alla provvigione non solo se mette in relazione le parti, ma se questa relazione è adeguata, se l’opera fornita ha effettivamente ottenuto l’operazione economica.
Prosegue la sentenza, dicendo:
la nozione di “causalità adeguata” è stata sviluppata proprio al fine di mitigare la rigorosa imputazione dell’evento in base alla causalità condizionalistica (o della con-dicio sine qua non), nel senso che non tutte le condizioni sono considerate cause.
Il concetto, quindi, è questo:
- non si può semplicemente dire che l’agente va pagato solo perchè senza di lui le parti (acquirente e venditore) non si sarebbero conosciuti;
- è necessario mitigare questo concetto di causa-effetto quasi meccanico, con l’adeguatezza giuridica.
La sentenza, particolarmente difficile da leggere perchè dotata di termini filosofici, aiuta però a capire che non è più possibile stabilire come principio che l’agenzia immobiliare debba essere pagata solo perchè mette in relazione le due parti. Ci vuole qualcosa di più.
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