Agenzia immobiliare: quando e come contestare la provvigione? Parla l’avvocato immobiliarista

La mediazione immobiliare è un istituto antico, ma in continua modificazione.

La provvigione, cioè il compenso del mediatore, è dovuto quando viene concluso un affare, non importa se un semplice compromesso: un affare che impegna le parti. E’ sufficiente questo per far scattare il diritto alla provvigione.

Molti clienti, però, si rivolgono all’avvocato immobiliarista per cercare di capire come muoversi quando l’agente non abbia svolto alcuna utile attività, ma pretenda però la provvigione. E’ per questo che l’analisi della situazione concreta, dei documenti e del contratto risultano indispensabili e non è sufficiente il faidate. E’ necessario rivolgersi ad un avvocato esperto in immobili.

Una recente sentenza della Corte di Cassazione sembra aprire qualche spiraglio all’interno di un argomento che è considerato intoccabile e sacrosanto. Alla luce dell’esperienza dell’avvocato immobiliarista, tuttavia, alcune situazioni si appalesano ingiuste: ad esempio un mediatore che si fa trovare sul luogo delle visite (quasi per caso) e poi pretende una provvigione, oppure un mediatore che vuole farsi pagare anche se ha svolto in realtà altre attività diverse dalla mediazione. Oppure vi sono situazioni in cui il mediatore vuole farsi pagare anche se non ha svolto realmente il lavoro, anche perchè il contatto è stato trovato dal cliente.

La sentenza Cass. civ., Sez. II, Sent., 18/09/2020, n. 19565 ci interessa perchè apre qualche ipotesi interpretativa:

La clausola che attribuisca al mediatore il diritto alla provvigione anche nel caso di mancata effettuazione dell’affare per fatto imputabile al venditore può presumersi vessatoria, e quindi inefficace a norma dell’art. 1469-bis c.c., se le parti non abbiano espressamente pattuito un meccanismo di adeguamento di tale importo all’attività sino a quel momento concretamente espletata dal mediatore. Il compenso del mediatore, in caso di mancata conclusione dell’affare, trova giustificazione nello svolgimento di una concreta attività di ricerca di terzi interessati all’affare, attraverso la predisposizione dei propri mezzi e della propria organizzazione.

Questa sentenza è importante perchè introduce alcuni concetti basilari, che potrebbero essere scontati ma non lo sono. Il mediatore ha diritto alla provvigione in relazione ad una qualche attività svolta e non quando non ha compiuto alcuna attività; inoltre, la clausola che spesso viene inserita e grazie alla quale il mediatore si fa pagare nonostante un evento interrompa il rapporto di mediazione atipica, può anche presumersi vessatoria qualora le parti non l’abbiano riequilibrata prevedendo una somma commisurata al lavoro realmente svolto. Sembra venga introdotto, quindi, un concetto di effettività: il mediatore deve svolgere realmente qualcosa di utile.

La questione della vessatorietà di certe clausole inserite nelle mediazioni va sempre sottoposta alla prova dell’esperienza, perchè solo l’avvocato immobiliarista può valutare sulla base della casistica se si può o meno utilmente invocare un argomento del genere, specialmente in relazione alle circostanze del caso.

Articolo redatto ad Alpignano e a Torino da Studio Duchemino il 17 novembre 2020

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