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Se il genitore concede l’immobile ad uno dei figli: comodato o donazione?

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Una delle domande che spesso i futuri eredi si pongono è questa: che succede se il genitore concede ad uno dei figli l’uso gratuito di un immobile durante la vita? E’ una donazione oppure no? Prima di addentrarci nella risposta sul comodato ad uno dei figli, forniamo il link ad un comodo, onesto e veloce servizio di consulenza on line.

Su questo tema la Corte di Cassazione è intervenuta di recente – sentenza Corte di cassazione civile del 16/11/2017 sez. II num. 27259 -, affermando anzitutto che

In tema di divisione ereditaria, il godimento a titolo gratuito di un immobile concesso durante la propria vita dal ‘de cuius’ a uno degli eredi, da inquadrarsi necessariamente nel contratto di comodato, non è qualificabile come donazione soggetta a collazione, atteso che l’utilità per il comodatario consiste nell’uso personale, gratuito e temporaneo della cosa, essendo insito nello schema causale del contratto l’obbligo di restituzione. Tali peculiarità sono incompatibili con l’illimitata rinuncia alla disponibilità del bene che caratterizza la struttura e la finalità della donazione nella quale la predetta utilità costituisce il risultato finale dell’atto posto in essere dalle parti.

Ora, cosa significa tutto ciò?

Va premesso che nella vicenda analizzata, il figlio e futuro erede aveva ricevuto in vita l’uso dell’immobile

poi lasciatogli in eredità, senza mai corrispondere nulla per canoni d’affitto o per rimborso delle utenze di acqua, riscaldamento, luce, tassa rifiuti o altro onere accessorio, nè altro contributo per le spese di manutenzione

La sorella agiva in giudizio, al momento della morte del genitore, chiedendo

che la massa ereditaria fosse formata mediante collazione e che venisse ordinato a L.R. il conferimento in natura o per imputazione delle donazioni dirette e indirette ricevute, dei frutti e degli interessi, delle assegnazioni effettuate da L.D. in suo favore, e che si procedesse alla divisione del patrimonio così formato.

Questa situazione è molto diffusa. Un genitore conferisce ad un figlio l’uso di un immobile durante la vita. Ci si chiede se stiamo parlando di una donazione, oppure di un comodato gratuito. La donazione è un contratto con effetti reali, nel senso che il donante si spoglia dell’immobile che viene acquisito al patrimonio del donatario. Il comodato, invece, implica e presuppone l’obbligo di restituzione del bene, che viene goduto gratuitamente.

Il figlio, nella vicenda analizzata, si era difeso affermando che

aveva utilizzato l’abitazione a titolo di ospitalità da parte del padre e aveva acquistato la casa dove viveva in (omissis) con proprie risorse finanziarie

Dopo le sentenze di primo e secondo grado, la Cassazione motiva così:

non essendo qualificabile come donazione soggetta a collazione il godimento a titolo gratuito di un immobile concesso durante la propria vita dal de cuius a uno degli eredi (Cass., Sez. II, 23 novembre 2006, n. 24866). Premesso infatti che il godimento, a titolo gratuito, di un immobile si inquadra necessariamente nel contratto di comodato, disciplinato dagli artt. 1803 c.c. e ss., questa Corte, con la citata sentenza n. 24866 del 2006, ha già considerato che l’arricchimento procurato dalla donazione non può essere identificato con il vantaggio che il comodatario trae dall’uso personale e gratuito della cosa comodata, utilità che non costituisce il risultato finale dell’atto posto in essere dalle parti (come invece nella donazione), bensì il contenuto tipico del comodato stesso. Deve poi ribadirsi, conformemente a quanto affermato nella motivazione della sentenza di questa stessa Corte 22 marzo 1994, n. 2750, che l’obbligo di restituzione della cosa costituisce elemento essenziale del rapporto insito nello schema causale del comodato

E’ quindi fondamentale non confondere i due contratti, quello di comodato gratuito che implica la restituzione del bene e quello di donazione che implica il passaggio di proprietà dell’immobile al donatario.

Per ulteriori approfondimenti sulle recenti novità, consultare questo articolo sul comodato ad uno dei figli.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 5 febbraio 2018

27 commenti su “Se il genitore concede l’immobile ad uno dei figli: comodato o donazione?”

  1. Il vantaggio acquisito dal figlio che gode dell’uso gratuito dell’immobile si consolida successivamente nel testamento del genitore che lo definisce erede di tale bene a discapito dei fratelli che invece in vita non hanno goduto di tale beneficio.
    Occorre calcolare nella valutazione delle quote legittime anche tale godimento a titolo gratuito? Sarebbe più equo.

      1. buongiorno. Siamo tre eredi, ma una sorella ha ricevuto da anni una casa enorme in cui vive senza pagare l’affitto. L’affitto che invece avrebbe potuto pagare qualcuno e che avrebbe permesso al resto della famiglia uno stato economico differente. Addirittura mia madre ha pagato le spese di imu togliendo soldi che poteva dare in eredità alle altre figlie. Oggi mia madre ha deciso di donare questo immobile alla stessa figlia che già ne usufruisce da 15 anni. E’ possibile calcolare avrebbe fruttato l’immobile se lei non ci fosse stata, nel calcolo della suddivisione nell’eredità finale?grazie

        1. Buongiorno, il suo quesito implicherebbe una consulenza legale specifica. Qui si può solo dire, in generale, che al giudice si può sempre chiedere il valore dell’affitto mancato, se uno dei coeredi utilizza in modo esclusivo il bene – specialmente se lo usa gratis per anni -. Bisogna però valutare la singola situazione.
          La tematica rientra nella quantificazione dei cosiddetti “frutti” ereditari.
          STUDIO DUCHEMINO – STAFF SUCCESSIONI

  2. Mia suocera ha dato in comodato gratuito la propria abitazione al nipote, senza redigere alcun contratto.
    Quando sarà aperta la successione, tale comodato gratutito potrà essere assimilato ad una donazione non essendo stato stipulato un contratto e, quindi, non sia stata definito un tempo di restituzione dell’immobile?
    P.S. : mia suocera da tre anni è stabilmente alloggiata in una casa di riposo pur avendo mantenuto la residenza anagrafica al vecchio indirizzo.
    Grazie.

  3. Buon giorno, su autorizzazione mia e di mia moglie, mia figlia occupa metà del mio villino insieme alla nipotina in comodato d’uso. Essendo lei separata e intestataria di usofrutto stipulato con Atto Notarile, e facendo parte del mio nucleo familiare regolarmente documentațiile, se puo’ chiedere regolare allaccio di energia elettrica pe l’ area del villino che occupa. Nello specifico occupa la mansarda del primo piano. Vi ringrazio anticipatamente.

  4. Buongiorno, mio padre aveva l’usufrutto a cita di un appartamento di mia proprietà. Ha dato l’appartamento in comodato d’uso a mia sorella.Ora che lui è deceduto,cosa succede?L’appartamento ritorna automaticamente a me o mia sorella ha dei diritti?
    A.

  5. Salve, mi puo’ dire se posso fare qualcosa nei confronti di mia mamma ? La casa dove sto è stata data in affitto gratuito tra madre è figlio . Però mia mamma non ha mai speso niente in questa casa ha fatto tutto io. Era in abitazione vecchia, io ho la ristrutturazione e lo resa agibile è tuttora spende soldi in casa e campagna. € 100.000,000 circa spesi dal 1998 al 2020. Mi chiedo quando vanno a stimare tutti i beni di mia mamma a me dice lei toccherà sola la casa che ha restaurato io. Mentre le Sorelle prendono beni in eguali somme (come la nostra casa )in cui non hanno mai speso loro niente. Secondo me la stima della casa la dovevano fare come era allora vecchia, è non com’è ora . Posso sapere come funziona se mia mamma fa una donazione? Se ha me deve risarcire tutte le spese ? di questo bene non se mai interessato nessuno solo io spendo ed ho migliorato negli anni . Grazie buana serata

    1. Buongiorno, nel suo caso a tempo debito bisognerà tenere conto dei miglioramenti apportati all’immobile. Le consigliamo, però, di contattare lo studio legale per una consulenza personalizzata. Cordiali saluti

  6. buongiorno volevo sapere se il comodato d’uso gratuito ,decade se si eredita un1/6 da successione,mi possono lo stesso chiedere la restituzione del bene,che comunque lo abito in mansarda non adibita a abitazione la casa restante e tutta libera abitata da mia madre di cui contribuisco pago le spese di consumo

  7. Mio fratello vive da 5 anni in una casa di nostra madre a titolo gratuito (mio fratello con moglie e figlio minore)
    Io invece vivo in affitto a spese mie dallo stesso numero di anni, con mia moglie.
    Mia madre invece vive da sola a casa sua.
    Ho qualche diritto da esercitare nei confronti di mio fratello che ha una casa da 1.700€ mensili a disposizione gratis?
    Lavoriamo tutti e tutti abbiamo contratti a tempo indeterminato.
    Grazie

    1. Buongiorno, non si può purtroppo parlare di “diritti” in questi casi; tuttavia conviene non lasciare correre mai situazioni del genere e quantomeno sollevare la questione a livello familiare, anche tramite un legale di fiducia. Nelle successioni, quando i genitori vengono a mancare, è difficile poi tutelare questa posizione, perchè la giurisprudenza purtroppo non coglie la somiglianza tra proprietà di un immobile e uso gratuito illimitato a vita. Sono situazioni del tutto analoghe, tuttavia vengono trattate diversamente ma solo per questioni e distinzioni del tutto formali. E non è giusto. Consigliamo sempre di attivarsi tramite un legale, per porre quantomeno la questione sul tavolo.
      STUDIO DUCHEMINO – STAFF SUCCESSIONI ED EREDITA’

  8. Buongiorno.
    Mia sorella vive in un appartamento di proprietà della nonna, l’appartamento è stato ristrutturato a spese di mio padre alla cifra di 60’000 euro, non ha mai pagato il canone d’affitto e ne sta usufruendo da più di 10 anni con marito e figlia minorenne.
    Attualmente mio padre sta acquistando una casa per dargliela in comodato d’uso o usufrutto, impegnando 530’000 euro.(Non è previsto nessun canone di affitto).
    Io ho vissuto per 7 anni in un piccolo appartamento di proprietà di mio padre senza chiedere soldi e senza fare nessun lavoro a carico loro,
    dopo di che mi sono sposato ed ho acquistato la casa per conto mio.
    Preciso che sia la mia famiglia che quella di mia sorella hanno una situazione economica stabile.
    Inoltre i miei genitori contribuiscono in maniera attiva al mantenimento della nipote.
    Io non posso avere figli.
    Oltre a comunicare a loro il mio disappunto, cosa posso fare?
    Grazie

  9. Salve,sono proprietaria da settembre 2022 di un immobile di circa 70 mq che mia madre mi ha comprato con i soldi di un’altra vendita.L immobile è costato 90.000 euro più altri 20.000 euro per ristrutturarlo.Al massimo tra un anno deve comprare casa anche a mia sorella e per lei mette a disposizione molti più soldi in quanto io sto godendo prima del bene donatomi ..potrei sapere se esiste un metodo per quantificare quanto realmente spetti di più a mia sorella?

  10. Buongiorno,
    i miei genitori vorrebbero dare tre appartamenti a mia sorella per gestirli, lei pagherebbe l’affitto ai miei genitori però guadagnerebbe dagli affitti, siccome siamo tre fratelli e a me e mio fratello non è stata data questa opportunità è possibile dividere gli affitti che percepirà nostra sorella chiaramente non in parti uguali tipo lei il 60% ed io e mio fratello il 20% a testa?
    Grazie

  11. Buonasera da 13 anni vivo in una casa di proprietà di mio padre, quest’ultimo l ha donata di recente (con regolare rogito) ad uno dei miei fratelli. Mio fratello adesso tramite avvocato mi ha comunicato che devo andare via entro un mese in quanto sto occupando il suo immobile senza alcun titolo od in alternativa stipulare con lui contratto d’affitto. Come posso difendermi?

  12. Buongiorno pongo il seguente quesito. Mio padre a dato in comodato uso gratuito una casa nella quale mio fratello ha eseguito lavori di ristrutturazione. Oggi mio padre e deceduto lasciando in eredità la casa 1/2 a ciascuno ora mio fratello mi chiede i soldi della ristrutturazione esibendomi le fatture, io sono tenuto a pagare la sua ristrutturazione? potrebbe comunque chiedermi la differenza tra prima e dopo la ristrutturazione in fase di divisione del bene?

    Grazie

  13. Salve mia sorella abita in un appartamento abusivo sopra da mio padre da 20 anni ed io sto in affitto dallo stesso tempo
    Vorrei sapere se mia sorella dovrebbe darmi il 50% dell’affitto visto che lei per 20 anni non ha mai pagato nulla utenze comprese.
    Grazie

    1. Buonasera, come abbiamo detto nell’altra risposta, questa situazioni sono molto diverse l’una dall’altra e necessitano di un consulto specifico a livello legale.
      Oltretutto, non è specificato se suo padre è ancora vivo.

      1. Buonasera, grazie mille per avermi risposto sisi è ancora vivo ma l’appartamento mansardato dove si è appropriata mia sorella è abusivo

  14. Abito nelle case MM nel 2003 ho ereditato l’appartamento sottostante il mio e l’ho dato in comodato uso gratuito a mia figlia nel 2022 e deceduto mio marito e MM mi vuole sfrattare.percio mi devo liberare dell’immobile non so se fare donazione a mio figlio e un domani quando verrà a mancare passerà a sua sorella o nipoti?

    1. Pare di capire che le case MM vogliono sfrattare perché lei tecnicamente possiede un immobile (anche se in realtà l’ha dato in comodato a sua figlia e quindi non lo usa).
      E’ ovvio che per capire bene la situazione, bisognerebbe fare una consulenza legale. Non sappiamo, infatti, se la donazione dell’immobile può risolvere agli occhi delle case MM la questione, visto che interviene solo dopo che loro vogliono sfrattare. In tal caso, sarebbe chiaramente un atto simulato al solo scopo di eludere il regolamento. Dunque, permane la perplessità. Ovvio, anche, che la donazione ad uno dei figli, può comportare problemi in sede ereditaria qualora violi la quota legittima. L’altro figlio potrebbe agire, chiedendo la nullità o simulazione della donazione e la riduzione della stessa, comunque, al fine di reintegrare la quota.

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