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Immobile in comodato gratuito ad uno dei figli. E’ donazione indiretta? Risponde l’avvocato immobiliarista a Torino

Rendiconto-erede

Partiamo col dire che secondo un orientamento ormai consolidato della Corte di Cassazione, il comodato dell’immobile dato ad uno dei figli non costituisce donazione indiretta; ciò significa che il figlio può fruirne in modo pacifico, gli altri eredi dovranno farsene una ragione. Si tratta di una soluzione complicata da accettare, in quanto il comodato può presentare nella sostanza una natura più simile alla donazione che all’uso temporaneo. C’è differenza, secondo la dottrina, tra un immobile dato per qualche giorno di vacanza, ad esempio, ad uno dei figli e un immobile dato a quel figlio per tutta la vita del genitore, che non lo usa nemmeno un giorno.

Si è anche discusso sul significato da attribuire, quando un immobile viene dato ad uno dei figli in comodato, alla circostanza che il genitore si trasferisce in altro appartamento.

Prima di arrivare a questa soluzione criticabile, però, quindi prima delle sentenze del 2006 e successive, la Corte di Cassazione fu preceduta da una sentenza della Corte di Appello di Milano, che era arrivata alla soluzione completamente opposta: il comodato di immobile dato ad uno dei figli rappresenta una vera donazione indiretta, specialmente se molto lungo:

L’attribuzione, per un tempo considerevole, da parte del ‘de cuius’, ad uno degli eredi di un appartamento in uso gratuito, costituisce donazione indiretta, realizzata attraverso lo schema del comodato gratuito ed il relativo valore, pari all’ammontare complessivo dei canoni di locazione, con riferimento al momento dell’apertura della successione, va computato ai fini della determinazione della porzione disponibile. Lo spirito di liberalità, in tal caso, può anche essere accertato presuntivamente, essendo individuabile ‘in re ipsa’ (App. Milano 17 dicembre 2004, in Nuova giur. civ. comm., 2005, I, 688)

E’ quindi evidente che vi è una voce discordante, ma non è l’unica.

Anche la dottrina (PALAZZO, SCAGLIONE) aveva anticipato questa soluzione. In effetti, il comodato di un immobile dato gratuitamente ad uno dei figli arricchisce quel figlio e impoverisce l’eredità, e anche se formalmente è un contratto, per così dire, temporaneo (in teoria), nella prassi il figlio ci vive dentro per tutta la vita.

Dopo la morte del genitore, gli altri figli hanno sì diritto a chiedere la risoluzione del comodato, quindi la restituzione del bene all’eredità per procedere poi con le divisioni, tuttavia non possono pretendere nulla per quel periodo di tempo in cui il fratello ha sfruttato gratuitamente quell’immobile. Orbene, si vede chiaramente che la Corte milanese non la pensa così, anche se a livello nazionale la Suprema Corte di Cassazione ha poi ribaltato questo orientamento, affermando l’opposto.

E tale orientamento è ormai consolidato. Il punto è chiedersi se esiste realmente una tutela. Se il comodato non è donazione, non potrà nemmeno porsi l’ipotesi in cui violi la quota legittima, in quanto quel comodato non può essere nemmeno collazionato, cioè rimesso in ballo all’interno dell’eredità da dividere.

E’ comunque bene sempre rivolgersi all’avvocato esperto di eredità e successioni o all’avvocato immobiliarista per valutare i profili di validità formale del comodato, per valutare l’eventuale richiesta di risoluzione alla morte del genitore …

L’avvocato delle eredità è infatti, insieme all’avvocato immobiliarista, il massimo esperto di questioni relative al comodato di immobile dato ad uno dei figli, a svantaggio degli altri.

Diverse questioni solleva poi il legato dell’immobile già detenuto dal coerede a titolo di comodato.

Ricordiamo, comunque, per completezza, che cosa ha detto la Corte di Cassazione:

“in tema di divisione ereditaria, non è qualificabile come donazione soggetta a collazione il godimento, a titolo gratuito di un immobile concesso durante la propria vita dal de cuius a uno degli eredi, atteso che l’arricchimento procurato dalla donazione non può essere identificato con il vantaggio che il comodatario trae dall’uso personale e gratuito della cosa comodata, in quanto detta utilità non costituisce il risultato finale dell’atto posto in essere dalle parti, come avviene nella donazione, bensì il contenuto tipico del comodato stesso. A tal fine non solo si deve escludere che venga integrata la causa della donazione (in luogo di quella del comodato) nell’ipotesi in cui il comodato sia pattuito per un periodo alquanto lungo o in relazione a beni di notevole valore, ma rileva la insussistenza dell’animus donandi, desumibile dalla temporaneità del godimento concesso al comodatario

In pratica è come se dovesse escludersi anche l’animo di donare, cioè l’intenzione di donare qualcosa al figlio. Ma tutti sanno nella realtà che questo non può essere vero. Il genitore, infatti, dando l’immobile a solo uno dei figli, vuole realmente agevolarlo in modo gratuito, altrimenti non lo farebbe. Per questo è una sentenza criticabile, in quanto non tiene conto che il comodato per quanto obbligatorio e temporaneo, mette il figlio nelle condizioni di godere della casa gratuitamente allo stesso modo come se la ricevesse in dono. Donazione e comodato, in questo caso e sotto questo profilo, arrivano allo stesso risultato.

Confrontarsi con un avvocato immobiliarista serve comunque a chiarire le idee. E’ bene porre la questione sul tavolo, prima o poi.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino – Staff successioni ed eredità, il 20 settembre 2021

10 commenti su “Immobile in comodato gratuito ad uno dei figli. E’ donazione indiretta? Risponde l’avvocato immobiliarista a Torino”

  1. Mio figlio ha avuto in accomodato gratuito un appartamento della casa x 10 anni ,cosa deve dare alla sorella .

    1. Mio figlio ha avuto in accomodato gratuito un appartamento della casa x 10 anni ,cosa deve dare alla sorella .

      1. Non possiamo scendere nel dettaglio di ogni situazione; il comodato gratuito si chiama così proprio perchè è gratuito, perchè dovrebbe dare qualcosa alla sorella?
        Per ogni dubbio è necessario riferirsi ovviamente ad un avvocato immobiliarista o contattare la sezione consulenza legale on line.
        STUDIO DUCHEMINO

  2. Buongiorno,
    mia sorella occupa con contratto di comodato d’uso gratuito un appartamento di proprietà dei miei genitori, attualmente in vita.
    Al decesso di uno o di entrambi quali sono le conseguenze del comodato? Può vantare il diritto di mantenere attivo il comodato anche se uno dei due genitori cedenti non è più in vita? Grazie

  3. Io ho avuto lo sfratto da MM perché in proprietaria d’immobile dato in comodato d’uso gratuito a mia figlia nel 2003 ho possibilità di blocco sfratto?

  4. Salve, mia sorella occupa gratuitamente e da 23 anni un appartamento abusivo adiacente a quello dei miei genitori . Non è stato mai stipulato nessun contratto tra di loro . Da poco mio padre ha messo tutto in regola facendo risultare un un’unica casa la sua e quella di mia sorella. Io vorrei chiedere se ho diritto a richiedere che mia sorella o compri la sua parte che sta già godendo da 23 anni oppure che mi dia un indennizzo oppure che vada a vivere in affitto. Tra L altro ci sono altri due appartamenti che al momento della morte dovremmo ereditare e lei vorrebbe rimare lì e usare L appartamento che gli spetta per metterci suo figlio, tutto questo prima adesso che i miei genitori sono vivi . Io non sono d’accordo e vorrei chiedere come tutelare la mia eredità grazie

      1. Grazie , ma ho ancora due dubbi. Il comodato gratuito vale anche senza un contratto che lo attesti ? E , dopo 20 anni mia sorella può richiedere l’usucapione dell’immobile ? Grazie

  5. ABITO DA 16 ANNI IN CASA INTESTATA A MIO PADRE, CON MOGLIE E DUE BAMBINI, PUÒ PRENDERMI LA CASA? LUI HA UN ALTRA CASA, MA DICENDO CHE ABITA DA ME, MA NON VIVE CON ME, COME DEVO COMPORTARMI?

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