divisione ereditaria

Quanto valgono i beni nella divisione ereditaria? Il parere dell’avvocato immobiliarista a Torino

Pubblicato su 22 Lug 2020 di Studio Duchemino

La domanda, che spesso ci si pone, è quanto valgono i beni al momento di dividere il patrimonio ereditario. La risposta è che la valutazione va fatta al momento della divisione.

Perchè, però, rivolgersi all’avvocato per la divisione ereditaria? La divisione di beni in comune con parenti è alquanto complessa, è una operazione che può creare problemi e liti.

Uno degli aspetti su cui si è pronunciata di recente la giurisprudenza riguarda le migliorie sul bene di tutti. Molto spesso durante la vita del defunto uno dei figli apporta migliorie al bene, occupandolo senza titolo o con contratto di comodato. Come si valutano le migliorie?

Valutiamo insieme la vicenda di divisione di beni in comune affrontata da Cass. civ., Sez. II, Sent., (data ud. 19/11/2019) 28/02/2020, n. 5527.

Nella sentenza si stabilisce, sulla base di un principio base:

nel giudizio di divisione ereditaria di un bene riscontrato non divisibile, le migliorie apportate da uno dei condividenti allo stesso vengono a far parte, per il principio dell’accessione, al bene stesso, con la conseguenza che di esse deve tenersi conto ai fini della stima del bene, nonchè della determinazione delle quote e della liquidazione dei conguagli (12345/1991).

Il bene deve essere valutato tenendo conto delle migliorie per il principio dell’accessione, secondo cui qualcosa che viene incorporato a un bene di altri, diventa parte di quel bene e di proprietà del titolare di quel bene.

La Corte di Cassazione precisa ancora che:

il coerede che sul bene comune da lui posseduto abbia eseguito delle migliorie può pretendere, in sede di divisione, non già l’applicazione dell’art. 1150 c.c. – secondo cui è dovuta un’indennità pari all’aumento di valore della cosa in conseguenza dei miglioramenti – ma, quale mandatario o utile gestore degli altri eredi partecipanti alla comunione ereditaria, il rimborso delle spese sostenute per la cosa comune, esclusa la rivalutazione monetaria, trattandosi di debito di valuta e non di debito di valore, affermazione questa che già evidenzia come non vi sia necessaria coincidenza tra l’ammontare delle somme suscettibili di essere richieste a titolo di rimborso e gli effetti sulla stima del bene che le migliorie eseguite possano produrre

Inoltre va ribadito che (cfr. Cass. n. 21223/2014), rientrando nella nozione di migliorie della cosa comune quelle opere che, con trasformazioni o sistemazioni diverse, apportano al bene un aumento di valore, accrescendone il godimento, la produttività e la redditività, senza presentare una propria individualità rispetto alla “res” in cui vanno ad incorporarsi, in relazione a tali interventi il comproprietario che ne sia autore ha titolo per domandare il rimborso solo “pro quota” agli altri condividenti, e non anche, come invece prospettato in ricorso, per l’intero.

In caso di dubbi e liti sulla divisione di beni dell’eredità è sempre bene rivolgersi all’avvocato delle successioni o all’avvocato immobiliarista, per chiarire ogni aspetto complicato di questa materia.

Purtroppo la situazione della comunione, dei beni in comune, può rappresentare motivo di continue liti tra eredi. Nel caso di liti tra eredi bisogna rivolgersi quanto prima all’avvocato, eventualmente anche durante la vita del titolare del patrimonio che un giorno andrà a dividersi.

Tutto questo per tutelarsi al meglio quanto meno da danni economici che potrebbero sopraggiungere alla morte del de cuius.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 22 luglio 2020

Dividere l’eredità: quando consultare l’avvocato immobiliarista. Miniguida per la divisione ereditaria di beni in comune

Pubblicato su 10 Lug 2020 di Studio Duchemino

Quando muore una persona, a parte il dolore della perdita, si verificano sovente problemi ereditari. Si hanno problemi ereditari quando più eredi si trovano ad ereditare lo stesso patrimonio, cioè sono chiamati tutti all’eredità e si trovano a dover condividere, anche di malavoglia, il patrimonio lasciato dal defunto, che spesso è il genitore. Dividere l’eredità è un diritto che spetta all’erede e che non può essere impedito.

Alle volte, però, altri coeredi decidono di comportarsi in modo da stancare l’erede: rendendo la vita a lui difficile, ci si trova poi in una situazione di condivisione non voluta. Per questo è importante rivolgersi all’avvocato immobiliarista, il quale potrà dare i giusti consigli nell’immediato e suggerire al cliente la strada giusta per liberarsi da situazioni sgradite a cui il defunto non ha voluto pensare, per risolvere anzitempo.

Certo, se il defunto ha fatto testamento dividendo il suo patrimonio, non ci sono problemi. Essi sorgono quando ha lasciato una comunione ereditaria, ha cioè lasciato a più persone in comune gli stessi beni.

Rivolgersi all’avvocato dopo aver accettato l’eredità è il primo passaggio importante; l’avvocato spiegherà che ognuno di noi ha diritto a dividere la sua quota, per legge. Se essa è comodamente divisibile o meno, sicuramente una soluzione potrà essere trovata, eventualmente davanti al Notaio (divisione convenzionale), oppure dal giudice (divisione giudiziale).

E’ importante informare l’avvocato immobiliarista di tutti i dati a disposizione: denuncia di successione, visure catastali, visure al PRA per le automobili lasciate dal defunto, tutte le visure necessarie a documentare il patrimonio, ivi inclusi i debiti.

Qualora ritieni di trovarti in una situazione di eredità comune, contatta immediatamente l’avvocato immobiliarista a Torino, il quale saprà indirizzarti sui passaggi giusti da compiere, anche perchè ogni ritardo è tempo perso. Le cause di divisione possono durare anni, se non decenni e tutto quello che si può fare, specialmente se uno degli eredi non vuole dividere, è quello di muoversi in anticipo.

La divisione sarà operata dal tribunale dopo una fase di accertamento nella quale si dichiarerà se esiste questo diritto a dividere.

Contattare l’avvocato dell’eredità è la cosa migliore, solo lui potrà aiutare il cliente in questa situazione complicata di eredità in comune, con immobili in comune con altri eredi che creano problemi.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 10 luglio 2020

Se il genitore concede l’immobile ad uno dei figli: comodato o donazione?

Pubblicato su 5 Feb 2018 di Studio Duchemino

Una delle domande che spesso i futuri eredi si pongono è questa: che succede se il genitore concede ad uno dei figli l’uso gratuito di un immobile durante la vita? E’ una donazione oppure no?

Su questo tema la Corte di Cassazione è intervenuta di recente – sentenza Corte di cassazione civile del 16/11/2017 sez. II num. 27259 -, affermando anzitutto che

In tema di divisione ereditaria, il godimento a titolo gratuito di un immobile concesso durante la propria vita dal ‘de cuius’ a uno degli eredi, da inquadrarsi necessariamente nel contratto di comodato, non è qualificabile come donazione soggetta a collazione, atteso che l’utilità per il comodatario consiste nell’uso personale, gratuito e temporaneo della cosa, essendo insito nello schema causale del contratto l’obbligo di restituzione. Tali peculiarità sono incompatibili con l’illimitata rinuncia alla disponibilità del bene che caratterizza la struttura e la finalità della donazione nella quale la predetta utilità costituisce il risultato finale dell’atto posto in essere dalle parti.

Ora, cosa significa tutto ciò?

Va premesso che nella vicenda analizzata, il figlio e futuro erede aveva ricevuto in vita l’uso dell’immobile

poi lasciatogli in eredità, senza mai corrispondere nulla per canoni d’affitto o per rimborso delle utenze di acqua, riscaldamento, luce, tassa rifiuti o altro onere accessorio, nè altro contributo per le spese di manutenzione

La sorella agiva in giudizio, al momento della morte del genitore, chiedendo

che la massa ereditaria fosse formata mediante collazione e che venisse ordinato a L.R. il conferimento in natura o per imputazione delle donazioni dirette e indirette ricevute, dei frutti e degli interessi, delle assegnazioni effettuate da L.D. in suo favore, e che si procedesse alla divisione del patrimonio così formato.

Questa situazione è molto diffusa. Un genitore conferisce ad un figlio l’uso di un immobile durante la vita. Ci si chiede se stiamo parlando di una donazione, oppure di un comodato gratuito. La donazione è un contratto con effetti reali, nel senso che il donante si spoglia dell’immobile che viene acquisito al patrimonio del donatario. Il comodato, invece, implica e presuppone l’obbligo di restituzione del bene, che viene goduto gratuitamente.

Il figlio, nella vicenda analizzata, si era difeso affermando che

aveva utilizzato l’abitazione a titolo di ospitalità da parte del padre e aveva acquistato la casa dove viveva in (omissis) con proprie risorse finanziarie

Dopo le sentenze di primo e secondo grado, la Cassazione motiva così:

non essendo qualificabile come donazione soggetta a collazione il godimento a titolo gratuito di un immobile concesso durante la propria vita dal de cuius a uno degli eredi (Cass., Sez. II, 23 novembre 2006, n. 24866). Premesso infatti che il godimento, a titolo gratuito, di un immobile si inquadra necessariamente nel contratto di comodato, disciplinato dagli artt. 1803 c.c. e ss., questa Corte, con la citata sentenza n. 24866 del 2006, ha già considerato che l’arricchimento procurato dalla donazione non può essere identificato con il vantaggio che il comodatario trae dall’uso personale e gratuito della cosa comodata, utilità che non costituisce il risultato finale dell’atto posto in essere dalle parti (come invece nella donazione), bensì il contenuto tipico del comodato stesso. Deve poi ribadirsi, conformemente a quanto affermato nella motivazione della sentenza di questa stessa Corte 22 marzo 1994, n. 2750, che l’obbligo di restituzione della cosa costituisce elemento essenziale del rapporto insito nello schema causale del comodato

E’ quindi fondamentale non confondere i due contratti, quello di comodato gratuito che implica la restituzione del bene e quello di donazione che implica il passaggio di proprietà dell’immobile al donatario.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 5 febbraio 2018