Cosa succede se l’inquilino non paga il canone perchè l’immobile è in cattivo stato?

Molti si chiedono se sia possibile sospendere il pagamento dell’affitto. La risposta è no.

Non è consentito sospendere il pagamento del canone di locazione, semplicemente perchè nella maggior parte dei casi l’inquilino invoca motivi che non eliminano totalmente l’uso del bene immobile.

Si è occupato di recente della problematica il Tribunale di Cassino, sentenza 21 giugno 2016. In buona sostanza, riferendosi ad un orientamento giurisprudenziale consolidato, il tribunale afferma che non è possibile una autosospensione del canone, in presenza di infiltrazioni di acqua nell’immobile locato e/o di umidità che risale dai muri perimetrali, specialmente laddove il conduttore per anni non abbia mai contestato la situazione di scarsa vivibilità dell’immobile. Molto spesso al legale, anche a Torino, si richiede proprio questo. Il conduttore intende sapere se può smettere di pagare l’affitto, mentre il proprietario richiede al legale se può sfrattare l’inquilino moroso, nonostante l’immobile sia danneggiato da infiltrazioni d’acqua o da umidità che ne diminuisce l’utilizzo.

Nei contratti, peraltro, è spesso inserita una accettazione dell’immobile e una sua descrizione secondo l’uso che ne va fatto.

Il punto, però, è proprio il legame tra le due prestazioni: se da una parte il canone si giustifica con l’uso dell’immobile, dall’altra la sospensione del canone è fondata ove leale e corretta misura di difesa contro il proprietario che non effettua lavori di manutenzione, a condizione che però l’inquilino non continui a vivere nell’immobile, perchè semmai si pone una questione di riduzione del canone nell’ipotesi di una diminuita vivibilità o abitabilità dello stesso.

Il tribunale richiama l’orientamento della Cassazione in materia:

“in tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione 0 una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando sì assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (Cass. n. 13887/2011, n. 261/08, n. 24799/08).

Nelle aule dei tribunali avviene spesso che lo sfratto per morosità venga convalidato, alla presenza di una causa di accertamento da parte dell’inquilino a proposito della riduzione del canone. Ma la riduzione del canone è cosa diversa dalla pretesa di autosospenderlo, che non ha ragione di essere, in quanto il conduttore può comunque chiedere la risoluzione del contratto e cambiare casa.

Lo Studio legale a Torino fornisce assistenza sia all’inquilino sia al proprietario: al primo, qualora lamenti la presenza di infiltrazioni di acqua e altri danni nell’immobile, che lo rendono inservibile; al secondo il legale fornisce assistenza per effettuare lo sfratto per morosità a Torino e provincia e su tutto il territorio nazionale. Lo sfratto per morosità avviene quando l’inquilino non paga o autosospende il canone. Proprio per questo l’inquilino non può sospendere il pagamento del canone, specialmente, come afferma il Tribunale di Cassino, qualora non abbia mai contestato nel corso del rapporto le caratteristiche negative del locale, ma tale contestazione intervenga proprio nel momento in cui il conduttore ha difficoltà economiche per cause indipendenti.

Il cliente potrà quindi cercare uno studio legale a Torino, a seconda della posizione da tutelare, se egli è proprietario o inquilino. Lo studio legale fornisce a Torino assistenza per ogni situazione riguardante lo sfratto per morosità.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 14 settembre 2017