Condomino apparente e spese condominiali

Chi paga le spese condominiali? Chi è effettivamente condomino, titolare del diritto di proprietà sull’immobile, oppure chi “appare” esserlo per il fatto che partecipa alle assemblee e si comporta come tale?

Da anni la Corte di Cassazione ha risolto il problema: in presenza di un sistema di pubblicità immobiliare – quello previsto in materia di trascrizione degli atti aventi ad oggetto immobili – è impossibile ragionare sulla base del principio di apparenza. Non si può, infatti, pretendere che il soggetto che si comporta come proprietario paghi le spese contratte dall’amministratore, qualora questi possa basarsi su un sistema di pubblicità per “scoprire” il vero proprietario dell’immobile. Lo Studio legale immobiliare affronta ogni giorno casi del genere. In molte situazioni, infatti, l’avvocato si trova di fronte ad amministratori che accettano passivamente la partecipazione assembleare di soggetti estranei all’assemblea, che non manifestano nemmeno la loro identità.

L’avvocato esperto in immobili a Torino ricorda il disposto della Corte di Cassazione, la quale rammenta più volte che

quanto meno con riferimento alle azioni promosse dall’amministratore per la riscossione delle spese condominiali di competenza delle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva, sono passivamente legittimati soltanto i rispettivi proprietari effettivi di dette unità, e non anche coloro che possano apparire tali, a nulla rilevando la reiterazione continuativa di comportamenti propri del condomino, nè sussistendo esigenze di tutela dell’affidamento di un terzo di buona fede nella relazione tra condominio e condomino (Cass. Sez. U, 08/04/2002, n. 5035; Cass. Sez. 2, 03/08/2007, n. 17039; Cass. Sez. 2, 25/01/2007, n. 1627).

Cass. civ. Sez. VI – 2, Ord., (ud. 12-09-2017) 09-10-2017, n. 23621 è tornata di recente sull’argomento, affermando che

nel nostro ordinamento il principio dell’apparenza del diritto (art. 1189 c.c.) trova applicazione quando sussistono uno stato di fatto difforme dalla situazione di diritto ed un errore scusabile del terzo in buona fede circa la corrispondenza del primo alla realtà giuridica, assumendo comunque rilievo giuridico l’apparenza ai soli fini della individuazione del titolare di un diritto soggettivo, ma non anche per fondare una pretesa di adempimento nei confronti di un soggetto non debitore, atteso che l’affidamento del terzo può legittimare una richiesta di risarcimento danni per il subito pregiudizio, e non invece trasformare in debitore un soggetto che non rivesta tale qualità (cfr. Cass. Sez. U, 01/07/1997, n. 5896; Cass. Sez. 1, 10/11/1997, n. 11041; Cass. Sez. 1, 10/11/1997, n. 11040).

Ogni amministratore, quindi, dovrà rigorosamente accertare tramite le forme di pubblicità previste dalla legge, chi è il reale titolare dell’immobile prima di intraprendere eventuali azioni di recupero delle spese condominiali.

Lo Studio Duchemino – studio legale a Torino operante anche nel settore degli immobili – fornisce consulenza per ogni situazione vertente in materia di immobili, condominio, locazioni e altre materie connesse.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 7 novembre 2017

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