Il contratto preliminare (detto anche “compromesso”), avente ad oggetto un immobile, prevale sul definitivo? La risposta, dopo anni di contrasti giurisprudenziali, nasce essenzialmente dalla constatazione che il definitivo con forma notarile supera e accorpa il preliminare. Se n’è occupata di recente la Corte di Cassazione – Cass. civ. Sez. II Ordinanza, 30/08/2017, n. 20541 -, con la qual pronuncia si ribadisce in sostanza:
Qualora le parti, dopo aver stipulato un contratto preliminare, concludano in seguito il contratto definitivo, quest’ultimo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto e non mera ripetizione del primo. Il preliminare, dunque, resta superato dal definitivo, la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo il caso in cui le parti contraenti non abbiano espressamente previsto che essa sopravviva.
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Aggiungiamo varie riflessioni in questa nuova guida su compromesso e rogito.
Per compromesso si intende in gergo il cosiddetto contratto preliminare, il quale obbliga le parti a stipulare la compravendita definitiva; il contratto definitivo, a sua volta, sancisce definitivamente il passaggio di proprietà dell’immobile per effetto del semplice consenso delle parti (cd principio consensualistico) e la forma notarile serve per la trascrizione presso l’Agenzia del Territorio e l’opponibilità ai terzi dell’atto. Da anni si discute se preliminare e rogito costituiscono due fasi del medesimo fenomeno contrattuale, oppure se si tratti di contratti diversi.
La vicenda legale affrontata riguardava un caso di compravendita di posti auto: la differenza di prezzo compromesso-definitivo era stata interpretata come simulazione dalla corte territoriale, secondo la quale le parti avevano simulato il prezzo del rogito per mascherare il reale prezzo pagato, quello che risultava dalla proposta irrevocabile d’acquisto. Nel corso degli anni la proposta irrevocabile d’acquisto controfirmata è stata ritenuta correttamente dalla giurisprudenza un vero e proprio contratto vincolante. Forse anche per evitare l’abuso del prezzo simulato in rogito. Tuttavia, a ben vedere, la Cassazione ribadisce che non si può inventare nulla: se le parti introducono un prezzo diverso in rogito, tale prezzo supera quello del preliminare, perchè il definitivo è un contratto che ridefinisce il preliminare, prevalendo su di esso. Soltanto nel caso di accordi in senso contrario è possibile attribuire al preliminare una forza e un valore che permangono inalterati nonostante la sottoscrizione del contratto definitivo, sia esso o meno notarile. Infatti:
La presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova – la quale deve risultare da atto scritto, ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili – di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo, dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenute nel preliminare, sopravvivono, dovendo tale prova essere data da chi chieda l’adempimento di detto distinto accordo” (Cass., Sez. 2, n. 9063 del 05/06/2012; Sez. 2, n. 15585 del 11/07/2007; Sez. 2, n. 233 del 10/01/2007; Sez. 2, n. 12709 del 27/11/1992)
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Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 23 novembre 2017