Appalto o contratto d’opera? Una sentenza chiarisce la distinzione

I lavori svolti da un’impresa all’interno di un condominio danno occasione alla Corte di Cassazione di definire ancora meglio la distinzione tra appalto e contratto d’opera, che tradizionalmente si annida nelle dimensioni organizzative dell’impresa deputata ai lavori.

I lavori, nel caso di specie avvenuta in Liguria, riguardavano:

l’impermeabilizzazione dei lastrici solari di copertura del fabbricato condominiale

La sentenza Corte di cassazione civile del 16/11/2017 sez. II num. 27258 chiarisce subito che

da tale principio non si è discostata la sentenza impugnata, la quale – evidentemente muovendo dalla importanza dell’opera commissionata, riguardante l’impermeabilizzazione dei lastrici solari di copertura del fabbricato condominiale, e tenendo conto del fatto che questa era stata affidata ad una ditta specializzata – ha ritenuto che la sua esecuzione presupponesse un’organizzazione di impresa tale da ricondurre il contratto alla figura dell’appalto (cfr. Cass., Sez. II^, 4 aprile 2017, n. 8700). E l’identificazione della natura dell’impresa interessata, ai fini della qualificazione di un contratto come di appalto o di opera, è rimessa al giudice di merito, coinvolgendo una valutazione delle risultanze probatorie e dei necessari elementi di fatto (Cass., Sez. II^, 28 aprile 2011, n. 9459).

In sostanza, si afferma che nonostante la qualifica artigiana di una ditta, la natura dei lavori può indurre a rendere necessaria una certa organizzazione aziendale. A fronte di questo aspetto, nella maggior parte dei casi il committente non assume su di sè la divisione di lavoro e l’organizzazione. Questo induce a ritenere che al di là delle dimensioni dell’impresa, il Giudice è chiamato a valutare gli elementi probatori che dimostrano anche la natura dell’impresa realizzata, intendendosi per “impresa” l’opera in sè e l’organizzazione di mezzi personali e materiali per realizzarla.

Lo Studio Duchemino è lo studio legale a Torino che si occupa di immobili e di diritto degli immobili. Chiunque abbia commissionato lavori, anche in condominio, che appaiono viziati o mal eseguiti ha l’onere di denunciarne i vizi, anche tramite uno studio legale a Torino che sia esperto nella materia degli appalti, degli immobili. La denuncia dei vizi è fondamentale e deve essere tempestiva, visti gli stretti limiti temporali imposti dalla legge per questa materia.

Ricordiamo, peraltro, che si ha contratto d’opera quando – art. 2222 cod. civ. -:

Quando una persona si obbliga a compiere verso un corrispettivo un’opera o un servizio, con lavoro prevalentemente proprio e senza vincolo di subordinazione nei confronti del committente, si applicano le norme di questo capo, salvo che il rapporto abbia una disciplina particolare nel libro IV 

Invece (1655 cod. civ.),

L’appalto è il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari (2082) e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio (1677) verso un corrispettivo in danaro (1657, 2222).

Per difendersi nella complessa materia degli appalti privati, del contratto d’opera, della vendita è bene rivolgersi ad uno studio legale immobiliare a Torino, oppure ad un avvocato immobiliarista a Torino, che abbia competenza in materia di diritto degli immobili. Nella maggior parte dei casi, infatti, la questione dei vizi di costruzione riguarda gli immobili costruiti o ristrutturati. L’avvocato immobiliarista presenterà al cliente le distinzioni tra contratti, analizzando il suo caso nel dettaglio. E’ importante ricordare che l’appalto implica una responsabilità anche per il progetto, per la costruzione e i vizi strutturali. L’opera è un contratto più piccolo, che riguarda un artigiano.

Nel caso analizzato la Corte di Cassazione conferma la possibilità per il giudice di verificare tutti gli elementi e qualificare correttamente il contratto, con impegnative conseguenze in tema di responsabilità per vizi.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino l’8 febbraio 2018

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