Agenzia immobiliare e collaboratore non iscritto: come affrontare il problema?
Spesso le agenzie immobiliari svolgono il lavoro mediante collaboratori e aiutanti.
Tuttavia, questi non sono sempre iscritti al ruolo dei mediatori, anzi.
Che fare in questi casi?
Come tutelarsi? E’ possibile non pagare la provvigione?
Indice
- Agenzia immobiliare e collaboratore non iscritto
- Agenzia immobiliare e collaboratore: le regole normative
- Agenzia immobiliare e collaboratore non iscritto: le interpretazioni
- Agenzia immobiliare e collaboratore non iscritto: le sanzioni
Agenzia immobiliare e collaboratore non iscritto
L’agenzia immobiliare è un mediatore.
Spesso svolge attività sotto forma di società.
Ricordiamo che si affianca spesso a collaboratori: stimatori, commerciali, procacciatori di affari, geometri.
Non si tratta di persone iscritte al ruolo dei mediatori, ma magari fanno tutta l’attività concreta: far conoscere venditore e acquirente, trasmettere documenti e fare appuntamenti, redigere bozze di contratto.
Infine, all’ultimo momento, il titolare mette solo una firma.
In questo modo, il cliente si sente tradito: si era affidato ad un professionista, ma il lavoro è stato fatto da altri.
Non è detto, infatti, che questi collaboratori siano dotati delle competenze specifiche richieste.
Agenzia immobiliare e collaboratore: le regole normative
L’art. 11 del Decreto 21 dicembre 1990, n. 452, cosiddetto “Regolamento recante norme di attuazione della legge 3 febbraio 1989, n. 39, sulla disciplina degli agenti di affari in mediazione” stabilisce:
“quando l’attività di mediazione sia esercitata da una società, i requisiti per l’iscrizione nel ruolo devono essere posseduti dai legali o dal legale rappresentante della società stessa ovvero da colui che è preposto dalla società a tale ramo d’attività”.
La società deve essere iscritta come agente immobiliare.
Oppure deve essere iscritto il rappresentante o chi fa funzioni con effetti verso l’esterno.
Costui deve essere iscritto, però, non a titolo personale (come persona fisica), ma come rappresentante della società (Cass. civ., Sez. VI – 2, Ordinanza, 01/06/2020, n. 10350).
L’iscrizione non è richiesta per quei dipendenti della società che esplicano attività accessoria e strumentale a quella di vera e propria mediazione, in funzione di ausilio ai soggetti a ciò preposti (Tribunale Milano, Sez. VII, 28/05/2015, n. 6762), come fissare appuntamenti o trasmettere documentazione.
Agenzia immobiliare e collaboratore non iscritto: le interpretazioni
Le interpretazioni della normativa sono varie, specialmente per quanto riguarda gli atti e la loro natura.
Resta il fatto che spesso la giurisprudenza ammette che il lavoro sia fatto da ausiliari senza iscrizione.
A condizione, ovviamente, che poi gli atti importanti li faccia un legale rappresentante iscritto.
In tal caso è sufficiente che sia iscritta la società oppure il titolare (non come persona fisica).
Agenzia immobiliare e collaboratore non iscritto: le sanzioni
Chiunque esercita l’attività di mediazione senza essere iscritto al registro non ha alcun diritto di pretendere il pagamento della provvigione, ed è punito con la sanzione amministrativa di carattere pecuniario compresa tra euro 7.500 ed euro 15.000, oltre ad avere l’obbligo di restituire alle parti le eventuali provvigioni ricevute (art. 8 , L. n. 39/1989).
Chiaramente al cliente interessa sapere della provvigione, se va pagata o meno.
Il caso dovrà essere sottoposto comunque all’avvocato, per una valutazione preliminare.
Questo serve ad evitare cause infondate.
Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 17 aprile 2024
A me risulta che un collaboratore non iscritto non possa fare una trattativa, così mi è stato riferito dalla camera commercio di Belluno. Servono interpretazioni oppure la legge?
In tema di mediazione, secondo la giurisprudenza di merito anche gli ausiliari del mediatore o di una società di mediazione sono tenuti all’iscrizione nel ruolo, quando essi risultino assegnati allo svolgimento di attività mediatizia in senso proprio. Invece, non è richiesta l’iscrizione per quei dipendenti che esplicano attività accessoria e strumentale all’attività di mediazione vera e propria.
Salve, buongiorno, avrei un quesito in relazione alla risposta fornita sopra dall’avvocato Duchemino. Mi chiedevo se una società di consulenza esterna estera che non fornisce servizi di mediazione può avvalersi di potenziale partnership di agenzie di mediazione in Italia per fornire un servizio, per esempio, a clienti esteri che vogliono trasferirsi in Italia e quindi comprare un immobile. La suddetta agenzia di consulenza estera si occupa solamente di affiancamento personalizzato, consulenza legale e traduzione al potenziale acquirente, lasciando la parte di mediazione immobiliare pienamente nelle mani degli agenti immobiliari in Italia. Grazie
Sì, una società di consulenza estera potrebbe collaborare con agenzie di mediazione italiane per assistere clienti esteri nell’acquisto di immobili, purché non svolga attività di mediazione diretta. Questa è l’unica cosa importante. La consulenza legale, l’affiancamento e la traduzione rientrano nei servizi di supporto e non nella mediazione immobiliare in sè e per sè, che resta di competenza degli agenti autorizzati in Italia. Ricordiamo, peraltro, che per dare risposte concrete al singolo caso è necessaria una consulenza personalizzata, che analizzi tutti i particolari della vicenda.
Cosa si intende per attività accessorie? Se si organizza open house, si fanno le visite, si tratta tra compratore e acquirente in caso di offerta, controfferta, si raccolgono documenti, si inviano al notaio. In sostanza si ha avuto a che fare solo con una persona , che non è titolare agenzia, e che dice di possedere iscrizione come agente ovvero consulente( ma non vuole comunicarli agli acquirenti) Sono attività accessorie o ha svolto mediazione?
Sembrerebbero più attività principali, ma ogni valutazione concreta deve tenere presente del caso specifico e delle modalità.
Ringrazio la sig.ra Flavia per il quesito posto. È lo stesso quesito che pongo anch’io. Grazie per la risposta
Il principale criterio lo possiamo ricavare da Tribunale Milano, Sez. VII, 28/05/2015, n. 6762, ragionando “a contrario”, cioè desumendo la definizione di attività accessorie a partire dalla definizione di attività principali, che sono quelle che impegnano l’ente o l’agenzia con effetti verso terzi soggetti. Ciò significa che se per attività principali intendiamo le attività aventi effetti giuridici verso i clienti (contratti firmati, preliminari, incarichi …), per attività accessorie si intendono quelle che “servono” a preparare gli atti principali, quindi ad es. la redazione fisica di bozze, i calcoli, i preventivi, le visite all’immobile …
Firmato con agenzia immobiliare per vendere casa davanti ad una persona che non era il rappresentante legale dell agenzia, ma un collaboratore che poi ha seguito tutto l iter facendo in sostanza tutta l attività di mediazione con il compratore. Questo collaboratore non è però iscritto. La provvigione all agenzia va pagata?
Tendenzialmente sì, in quanto per esperienza confermiamo che questo argomento della mancata iscrizione dell’agente che ha operato non conta molto nella pratica. In ogni caso, è possibile fare una valutazione più precisa, che tenga conto anche di tutte le altre circostanze del caso.