Molti si chiedono se l’agente immobiliare deve essere pagato se la vendita è nulla.
Per vendita “nulla” intendiamo quel fenomeno per cui l’atto di compravendita presenta elementi di invalidità a causa di diversi fattori, tra i quali spicca l’abuso edilizio.
Quindi, la nullità significa, in termini legali, che l’atto non produce nulla di valido, né tantomeno sarà efficace.
L’art. 40 della Legge 28/02/1985, n. 47 stabilisce che:
Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell’art. 31 ovvero se agli stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione di cui al sesto comma dell’art. 35L. 28/02/1985, n. 47, Art. 35 – Procedimento per la sanatoria.
Ovviamente la nullità della vendita si applica solo per quei contratti che trasferiscono la proprietà, altrimenti non avrebbe nemmeno senso porsi il problema.
Se nell’atto, ad esempio, non viene indicato il permesso di costruire dell’immobile oggetto di vendita, la vendita è nulla.
Ora, proprio sulla base di questo argomento, ci si chiede se la provvigione è dovuta quando la vendita è nulla, in quanto ci sono persone che non tollerano che se la vendita non va in porto devono pagare lo stesso la provvigione, cioè il compenso, all’agente immobiliare.
Ma la risposta, però, è positiva, in quanto la provvigione sorge nel momento in cui le parti firmano un accordo che consenta loro di agire in giudizio per far trasferire la proprietà.
Ciò significa che anche quando la vendita finale è nulla, l’impegno a vendere può essere valido ed è per questo che la giurisprudenza (Cass. civ., Sez. III, Ordinanza, 04/01/2023, n. 109) afferma:
Nel contratto di mediazione il diritto alla provvigione di cui all’art. 1755 cod. civ. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l’esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso. Ne consegue che la provvigione spetta al mediatore anche quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare di vendita di un immobile privo della concessione edificatoria e non regolarizzabile urbanisticamente, posto che la sanzione di nullità prevista dall’art. 40 della legge n. 47 del 1985 si applica ai soli atti di trasferimento comportanti effetti reali e non a quelli con efficacia obbligatoria.
In pratica, quindi, la provvigione è dovuta anche quando l’agente ha permesso la firma di un compromesso, anche se poi la vendita finale fosse nulla per qualsiasi motivo.
Può sembrare una soluzione ingiusta ed in effetti questa soluzione implica diverse problematiche.
Anzitutto bisogna dire che il cliente è costretto a pagare il compenso al mediatore senza ottenere un risultato utile dal lavoro di quest’ultimo, anzi finendo danneggiato.
Questo cozza irrimediabilmente con il significato stesso degli obblighi di diligenza qualificata che incombono sull’agenzia immobiliare, in quanto non ha senso rivolgersi ad una agenzia solo per doverla pagare, ma senza ottenere nulla magari per un errore dell’agenzia stessa.
La soluzione agevola anche il diffondersi di vere e proprie truffe, con cui alcune agenzie poco serie procurano affari finti, in quanto vendite che già sanno essere nulla, al solo scopo di avere la provvigione.
Questi argomenti, infatti, necessitano di una maggiore riflessione giuridica, in quanto il cliente deve essere tutelato.
Si potrebbe anche dire che il lavoro dell’agente immobiliare dovrebbe portare sempre ad una soluzione efficace e non ci si può accontentare, specialmente nella mediazione atipica, di un lavoro fatto male.
Alla domanda secondo cui l’agenzia si deve pagare se la vendita è nulla, bisogna però rispondere positivamente.
In sostanza si può dire che la sanzione di nullità di cui abbiamo parlato non va a colpire gli atti precedenti o successivi.
Va a colpire solo l’atto notarile e non sarà nemmeno facile farla valere in quanto la conseguenza sarebbe drammatica per l’acquirente (che magari non vedrà più i soldi versati, ma perde la casa).
Si consiglia sempre, quindi, una consulenza legale immobiliare.
Coloro che vogliono approfondire di persona, possono collegarsi con la giurisprudenza della Corte di Cassazione.
Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 10 febbraio 2023