Subaffitto e sfratto: che fare?

Accade spesso che gli inquilini abbiano bisogno di indicazioni sulla sublocazione: subaffittare è una prassi estremamente diffusa. Bisogna, quindi, attenersi alle norme del codice civile e a quelle del contratto. La giurisprudenza ricorda spesso che:

La sorte della sublocazione – in quanto rapporto obbligatorio derivato – dipende da quella del rapporto principale di locazione ai sensi dell’art. 1595, comma 3, c.c. Pertanto, la sentenza o la convalida dello sfratto, che comportino l’estinzione della locazione per nullità, risoluzione, scadenza del termine, sebbene pronunciate nei confronti del solo originario conduttore, esplicano anche nei confronti del subconduttore gli effetti della cosa giudicata sostanziale

la sublocazione è, infatti, un rapporto che deriva da altro titolo, il contratto base di locazione. Il conduttore diventa locatore di un subconduttore. Tuttavia, il venir meno del rapporto di base, travolge anche il subaffitto.

L’art. 1595 cod. civ. stabilisce che

Il locatore, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore, ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale, e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione.
Il subconduttore non può opporgli pagamenti anticipati, salvo che siano stati fatti secondo gli usi locali.
Senza pregiudizio delle ragioni del subconduttore verso il sublocatore, la nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del subconduttore, e la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche contro di lui.
Il locatore, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore, ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale, e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione.
Il subconduttore non può opporgli pagamenti anticipati, salvo che siano stati fatti secondo gli usi locali.
Senza pregiudizio delle ragioni del subconduttore verso il sublocatore, la nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del subconduttore e la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche contro di lui.
Il subconduttore non ha un titolo autonomo da opporre.
La recente sentenza Corte di appello civile Trieste, sez. II, 19 maggio 2018, n. 2 ci ricorda, quindi, che
la sentenza o la convalida dello sfratto, che comportino l’estinzione della locazione, per nullità, risoluzione, scadenza del termine, sebbene pronunciate nei confronti del solo originario conduttore, esplicano anche nei confronti del subconduttore gli effetti della cosa giudicata sostanziale e costituiscono titolo per il rilascio, ancorché il subconduttore sia rimasto estraneo al giudizio.
Ciò non toglie che permanga l’obbligo di pagare i canoni / danni fino alla fine dell’occupazione dei locali, che è un dato oggettivo.
Il Tribunale ha poi condivisibilmente ritenuto – uniformandosi alla ordinanza n. 15094/2015 della Suprema Corte, emessa nell’ambito di questo stesso processo – la persistenza dell’obbligo per M.P.S. di pagare al proprio sublocatore i canoni pattuiti, sia pure a titolo risarcitorio ex art. 1591 c.c., e ciò sino al termine del periodo di occupazione.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 21 giugno 2018

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