Subaffitto e sfratto: le risposte dell’avvocato immobiliarista

Oggi parliamo di subaffitto e sfratto.

Molti immobili vengono ceduti in subaffitto nonostante magari la clausola di divieto di subaffitto inserita nel contratto. Ma che fare in caso di sfratto del conduttore originario? Molti non si pongono il problema, si limitano a lasciare l’immobile. Tuttavia, c’è chi si rivolge all’avvocato immobiliarista per avere risposte di tutela.

Anzitutto ricordiamo che secondo la giurisprudenza – le sentenze più o meno vincolanti dei giudici – in tema di locazioni, poiché la sub conduzione comporta la nascita di un rapporto obbligatorio derivato, la cui sorte dipende da quella del rapporto principale di conduzione, ai sensi dell’ art. 1595 , comma 3 c.c., la sentenza pronunciata per qualsiasi ragione (nullità risoluzione, scadenza della locazione, rinuncia del conduttore sub locatore al contratto in corso) nei confronti del conduttore e il provvedimento di convalida di licenza o di sfratto per finita locazione esplicano effetti nei confronti del sub conduttore, ancorché rimasto estraneo al giudizio e, quindi, non menzionato nel titolo esecutivo per il rilascio. Ciò significa che il conduttore se ne deve andare e solo l’avvocato immobiliarista potrà valutare se ci sono difese possibili nel singolo caso.

Perchè questo? Perchè sempre secondo alcune sentenze di merito, posta la natura eccezionale del procedimento per convalida di sfratto (in quanto tale, non applicabile in via analogica al di fuori delle ipotesi espressamente previste di finita locazione e morosità), va dichiarata inammissibile la domanda avanzata dal locatore nella forma di cui all’ art. 657 c.p.c. e volta ad ottenere la convalida dello sfratto per violazione di clausola contrattuale contemplante il divieto di sublocazione o cessione a terzi dell’immobile. 

La stretta dipendenza del subcontratto rispetto al contratto principale determina anche che il conduttore sublocatore non è legittimato ad intimare sfratto per morosità ovvero a richiedere la risoluzione del contratto di sublocazione in una data posteriore alla scadenza del contratto di locazione, poiché, con la cessazione del rapporto principale, è venuto meno anche quello derivato, senza che su tale situazione incida la permanenza del subconduttore nell’immobile o la sopravvenuta stipulazione di un nuovo contratto di locazione direttamente tra locatore ed ex subconduttore. 

Ricordiamo che la tematica del subaffitto è poco affrontata dalla giurisprudenza, mentre è molto frequente nella pratica, per cui l’unica soluzione è rivolgersi ad un avvocato immobiliarista che sappia interpretare bene la situazione.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino – staff immobili – il 27 settembre 2021

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