Certificato di abitabilità: vizio dell’immobile o risarcimento dei danni?

Una delle questioni più note circa gli immobili riguarda il mancato rilascio del certificato di abitabilità: che cosa comporta?

Una recente sentenza, Corte di cassazione civile, sez. II, 22 febbraio 2018, n. 4307, si occupa della questione che spesso viene sottoposta agli avvocati immobiliaristi a Torino (e non solo) da clienti che hanno acquistato un immobile privo dell’abitabilità. Circostanza ininfluente, se l’immobile risale a prima degli anni Settanta, ma rilevante al giorno d’oggi.

La carenza di abitabilità costituisce un vizio dell’immobile. Il Tribunale di Alessandria aveva accolto la domanda di risarcimento del danno, rigettando invece quella redibitoria relativa ai vizi, avendo denunciato il vizio l’acquirente in ritardo.

Ora, la Corte d’Appello ribaltava il risultato, che non trova concorde il Supremo Collegio, il quale chiarisce come stanno le cose. Quando si acquista un immobile senza abitabilità, si acquista un immobile viziato. La Corte richiama il suo orientamento consolidato:

“la consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sè condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto.” (Cass. 11 ottobre 2013, n. 23157)

Inoltre:

a recente sentenza di questa Corte, la n. 24386 del 8 febbraio 2016, ha precisato che la vendita di un immobile privo di certificato di agibilità configura una vendita di cosa in parte o del tutto diversa da quella dedotta in contratto. In tale circostanza, il compratore potrebbe chiedere legittimamente o la risoluzione del contratto (ovvero lo scioglimento del contratto) o l’adempimento dello stesso qualora abbia interesse all’acquisto, ferma la possibilità di chiedere il risarcimento dei danni

Il punto, quindi, è il seguente. La garanzia per vizi può essere prescritta se il vizio non è denunciato entro i termini di legge e l’azione esercitata entro un anno, tuttavia non si può dire la stessa cosa della domanda di risarcimento del danno, specialmente se si accerti che l’immobile in generale non può ricevere l’abitabilità; quindi quando non sia solo una questione di ritardo.

Ulteriori approfondimenti: Abuso edilizio e agibilità: può il Comune rifiutare l’agibilità? La risposta dell’avvocato immobiliarista a Torino, Abitabilità e agibilità: le riflessioni dell’avvocato immobiliarista , Certificato di abitabilità e inademphttps://www.studioduchemino.com/certificato-di-abitabilita-e-inadempimento-quando-impugnare-il-contratto/imento: quando impugnare il contratto?

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Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 4 maggio 2018

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