Certificato di abitabilità e inadempimento: quando impugnare il contratto?

Si è già parlato qui di abitabilità, il certificato che accompagna molti immobili.

Esso dovrebbe sussistere al momento della vendita. Corte di cassazione civile, sez. II, 2 agosto 2018, n. 20426 ci aiuta a capire anzitutto quanto ha chiarito la giurisprudenza nel corso degli anni, a prescindere dal fatto che per molte vendite di immobili vecchi l’allegazione non è obbligatoria.

La vicenda raccontata riguarda un promissario acquirente che aveva chiesto la risoluzione del preliminare per mancanza del certificato alla data dell’atto. Il certificato era stato rilasciato, comunque, sette anni dopo.

Il cliente solitamente chiede all’avvocato immobiliarista come muoversi nella giungla di carte e documenti che deve analizzare in occasione dell’acquisto della sua casa. E’ importante sapere, come ricorda la sentenza, che di per sè:

Secondo l’orientamento di questa Corte, il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude che la vendita dell’immobile che al momento del contratto ne sia privo possa essere configurata come una ipotesi di vendita di aliud pro alio (cfr. Cass. 6548/2010)

Nella vicenda analizzata, infatti, il ricorso per cassazione non viene accolto per tardività del certificato, ma per un altro motivo, cioè per la non corretta valutazione – addirittura omessa – dell’importanza dell’inadempimento da parte delle corti di merito.

Il certificato, è vero, può arrivare dopo anni, tuttavia bisogna valutare se l’inadempimento del venditore è così grave da comportare la risoluzione.

Ecco perchè viene, invece, evidenziato che

 La Corte d’appello, dopo avere correttamente escluso, dato che il certificato di abitabilità è stato poi rilasciato dal Comune, la configurabilità dell’aliud pro alio, non ha poi valutato che è obbligo del venditore consegnare i documenti relativi all’uso della cosa venduta, che devono essere acquisiti al momento della stipulazione del contratto definitivo di compravendita (cfr. Cass. 25427/2013) e non ha verificato in concreto la gravità dell’inadempimento, così non valutando gli elementi evidenziati dal ricorrente, come la diffida ad adempiere contenuta nella lettera 27 novembre 2000 (ove si avvertiva che in mancanza, al momento della stipulazione del contratto definitivo di compravendita, del certificato di abitabilità, “il contratto si intenderà senz’altro risolto”)

Qualora sia obbligatorio il certificato di abitabilità, quindi, bisogna verificare insieme ad un avvocato immobiliarista, come le parti abbiano inteso regolare questo aspetto dell’operazione.

E’ sempre bene cercare un avvocato immobiliarista a Torino che possa analizzare il testo contrattuale, al fine di individuare la comune intenzione dei contraenti, ed evitare spiacevoli sorprese.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 13 ottobre 2018

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