Abitabilità e agibilità: le riflessioni dell’avvocato immobiliarista

Che fare se non viene fornito il certificato di abitabilità o agibilità nelle compravendite?

A grande richiesta degli utenti forniamo alcune indicazioni sulla tematica dell’abitabilità o agibilità, precisando che ogni singolo caso è diverso e che quindi l’unica soluzione logica è cercare un avvocato immobiliarista che si occupi specificamente di agibilità o di abitabilità di edifici.

Generalmente fornire l’agibilità in una vendita è considerato un obbligo “accessorio” alla vendita che non sconta limiti di decadenza o prescrizione breve, ma semmai lunga (10 anni).

Ogni vendita, infatti, si accompagna all’obbligo accessorio di fornire i documenti del bene.

Ricordiamo che

La consegna del certificato di abitabilità dell’immobile da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra comunque un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c. rilevante nella fase attuativa del contratto e concernente la possibilità di adibire l’immobile all’uso contrattualmente previsto. Per tale ragione l’inadempimento, non configurando in sé un vizio materiale dell’immobile, non è rimesso ai termini di decadenza e prescrizione previsti dall’art. 1495 c.c.. (Tribunale Torino, Sez. II, Sentenza, 23/03/2021)

Dopo il 1970-1971, quando l’agibilità diventa obbligatoria, nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto poiché vale a incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Pertanto, il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra inadempimento del venditore per consegna di “aliud pro alio”, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza.

Tutto questo è vero al punto che

Il rifiuto del promissorio acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo di certificato di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune – nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore – è giustificato, ancorché si tratti di fenomeno occorso anteriormente all’entrata in vigore della L. n. 47 del 1985, poiché i predetti certificati sono essenziali, avendo l’acquirente l’interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale nonché a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, ossia la fruibilità e la commerciabilità del bene (tribunale Trento 1 febbraio 2021)

Ricordiamo che secondo la Cassazione (Cass. civ., Sez. VI – 2, Ordinanza, 22/09/2020, n. 19749):

Nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale a incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico – sociale. Il mancato rilascio della licenza di abitabilità, pertanto, integra un inadempimento del venditore per consegna di “aliud pro alio”, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’art. 1460 c.c. a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza.

Ci sono anche voci discordanti:

Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull’equilibrio delle reciproche prestazioni, sicché il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità stessa di configurare l’ipotesi di vendita di “aliud pro alio” (Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 13/08/2020, n. 17123)

Per capire meglio l’argomento è necessario rivolgersi comunque all’avvocato immobiliarista che saprà indicare nel dettaglio al suo cliente come è la sua situazione specifica.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino – staff immobili – il 24 settembre 2021

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