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Sentenze contro l’agenzia immobiliare: il contratto sottoposto a condizione e la provvigione

Scriviamo oggi della rassegna di sentenze contro l’agenzia immobiliare. Delle molte decisioni che vengono emanate dai tribunali di merito e dalla Corte di Cassazione – questa più raramente -, vi sono anche alcune decisioni contro l’agenzia immobiliare o comunque provvedimenti assunti contro le agenzie immobiliari.

Vi sono, infatti, situazioni particolari in cui la provvigione non è dovuta e un esempio è costituito dal contratto sottoposto a condizione, che poi non si avvera o non si è avverata nel tempo stabilito.

In questi casi non è dovuta la provvigione, come spiega una recentissima sentenza contro l’agenzia immobiliare, cioè Cass. civ., Sez. II, 09/08/2022, n. 24485, secondo cui, riassuntivamente:

In tema di mediazione, se, di norma, il diritto al compenso del mediatore sorge già in caso di stipula di un contratto preliminare, tale effetto non si produce nel caso in cui gli effetti del contratto siano sospensivamente condizionati ad avvenimenti passati, presenti (cd. condizione impropria) o futuri. In tal caso, ove si accerti che la condizione non si è verificata, il mediatore non ha diritto alla provvigione.

Vediamo di che cosa si è trattato.

La vicenda riguardava la vendita di quote societarie della società di gestione di un hotel e l’affare non era andato a buon fine, anche perchè le parti avevano subordinato l’affare a verifiche contabili e finanziarie e al rilascio del mutamento di destinazione. Nonostante tribunale e secondo grado decidano a favore dell’agenzia, vista anche la provvigione molto alta – € 60.000 – il cliente sottopone alla Corte di Cassazione il caso, per stabilire definitivamente una sentenza contro l’agenzia, specificando che non era giusto pagare la provvigione.

La Corte dà ragione sul presupposto che, in effetti, è onere della prova dell’agenzia quello di dimostrare l’avveramento della condizione, cioè la possibilità di rilascio del mutamento di destinazione o le verifiche contabili e finanziarie sul valore della società, altrimenti la domanda non è fondata.

In quella situazione, spiega la Corte,

il preliminare era condizionato alla condizione sospensiva della verifica della situazione contabile e finanziaria della società titolare del complesso immobiliare e alla possibilità di ottenere un cambio di destinazione d’uso degli immobili.

1.3. Il realizzarsi di tali eventi incideva sul diritto alla provvigione ai sensi dell’art. 1757 c.c.: se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il mediatore può esigere la provvigione solo se la condizione si sia verificata, situazione che richiede la prova del positivo avveramento degli eventi condizionanti, non essendo sufficiente la mancanza di prova che detti eventi non si siano realizzati, come ha invece ritenuto la Corte distrettuale.

e perciò – di norma – il diritto al compenso del mediatore sorge già in caso di stipula di un contratto preliminare (Cass. 30083/209; Cass. 22273/2010; Cass. 7994/2009; Cass. 11467/2001), tale effetto non si produce nel caso in cui gli effetti del contratto siano sospensivamente condizionati ad avvenimenti passati, presenti (cd. condizione impropria) o futuri.

In tal caso, se si accerti che la condizione non si è verificata, il mediatore non ha diritto alla provvigione (Cass. 896/1968; Cass. 5463/1978; Cass. 7994/2009; Cass. 6991/2022).

Quindi, concludendo, qualora le parti concludano il contratto sottoposto ad una condizione, è ovvio che il diritto alla provvigione non sorge se la condizione non si avvera. Oltretutto, questo caso insegna anche che il discorso è vero anche nell’ipotesi in cui le parti decidono di rinunciare spontaneamente all’affare, in quanto la rinuncia spontanea non impedisce all’agenzia di dimostrare se il mutamento di destinazione del bene era avverato e quindi era stato rilasciato o no.

Questa sentenza può sembrare contro l’agenzia immobiliare ed è sicuramente uno dei casi in cui la provvigione non è realmente dovuta, tuttavia si inserisce nella logica delle proposte condizionate ed è disciplinata dal codice civile, proprio dall’art. 1757 c.c..

Non è un caso che anche nell’ipotesi di mancata concessione del mutuo, una sentenza verrebbe pronunciata contro l’agenzia immobiliare, in quanto la provvigione non è dovuta. Per coerenza, infatti, rimandiamo a questo approfondimento di agosto, nel quale abbiamo infatti affrontato proprio un altro caso di sentenza contro l’agenzia, quando il contratto è sottoposto al vincolo del mutuo e il mutuo non viene concesso.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 25 novembre 2022

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