Recesso: locatore. Risposte dall’avvocato immobiliarista in Italia

In periodo di Covid/Coronavirus, gli affitti sono andati in crisi. Il Governo ha inaugurato una stagione di blocco degli sfratti (nella fase principalmente esecutiva finale). Dunque, moltissimi utenti hanno iniziato disperatamente a cercare di capire qualcosa sul recesso. Locatore è la parola che indica colui che affitta un immobile ad altro soggetto. Recesso e locatore sono sinonimi di crisi del contratto di affitto, perché il conduttore può esercitare il recesso per gravi motivi, mentre il locatore ha difficoltà nel recedere.

Ragioniamo un po’ su questo argomento del recesso del locatore, che sta a cuore a molti locatori italiani.

Le risposte dell’avvocato immobiliarista sul recesso e sul locatore indurranno ad ulteriori riflessioni. Prima di muovere azioni legali contro il conduttore, è sempre meglio avvalersi dell’onesto e comodo servizio di consulenza on line, messo a disposizione sul sito.

In realtà non abbiamo mai approfondito realmente sul sito la questione del recesso del locatore, in quanto notoriamente è più frequente la disdetta alla prima scadenza, per i motivi indicati dalla legge, semplicemente perché la disdetta è l’unica possibilità reale del locatore.

Questo perché il locatore può in realtà dare disdetta, non esercitare un vero recesso come il conduttore.

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, nella comunicazione del locatore del diniego di rinnovo del contratto, ai sensi dell’ art. 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 , deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla stessa norma, sul quale la disdetta è fondata, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica ex ante della serietà e della realizzabilità dell’intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l’avvenuto rilascio, circa l’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato nell’ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l’applicazione delle sanzioni ivi previste a carico del locatore.

Una volta data la disdetta, il locatore avrà difficoltà a cambiare idea, dovrà esprimere una posizione opposta se vorrà continuare a mantenere il conduttore nell’immobile e continuare a percepire i canoni. Non basta una situazione di tolleranza.

Per le locazioni non abitative o locazioni commerciali l’indennità di avviamento commerciale è dovuta al conduttore in ogni caso in cui la cessazione del rapporto di locazione non è stata conseguenza del recesso del medesimo ma dovuta alla volontà del locatore di ottenere la cessazione del rapporto, o di subordinarne la prosecuzione al mutamento delle condizioni economiche.

Infatti,  ai fini dell’attribuzione dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale (che il locatore di immobile adibito ad uso diverso da quello di abitazione è tenuto a corrispondere al conduttore in forza degli artt. 34 e 35 della legge 27 luglio 1978, n. 392) è sufficiente l’anticipata cessazione del rapporto a causa del recesso del locatore.

Secondo Cassazione 12607/2018, la disdetta, da parte del locatore, del contratto di locazione che sia intempestiva per la scadenza contrattuale ivi indicata, produce validamente e da subito l’effetto di fare cessare il contratto alla scadenza immediatamente successiva.

Prima di esercitare recesso o disdetta, il locatore deve pensare bene alle conseguenze o rivolgersi ad un avvocato immobiliarista italiano per capire esattamente in quali circostanze può esercitare il recesso del locatore (o meglio la disdetta alla prima scadenza, che deve essere motivata), o la disdetta alla seconda scadenza – non motivata.

Peraltro, anche l’intimazione di sfratto può contenere la disdetta, in quanto da essa si trae l’inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il contratto. Tale intimazione è direttamente riferibile al locatore in virtù della procura al difensore, che l’ha sottoscritta, posta a margine della citazione, e dello stesso mandato alle liti, estensibile ad una dichiarazione che, pur avendo natura sostanziale, costituisce il presupposto dell’intimazione di sfratto, e vale, quindi, ad integrare una disdetta valida ed efficace.

Chiunque, locatore, si chieda del recesso o disdetta deve contattare preventivamente un avvocato immobiliarista a Torino e farsi seguire, se non vuole conseguenze negative delle sue azioni. Per questo è sufficiente anche una rapida consulenza legale on line sulla materia del recesso. Locatore è colui che è proprietario – di solito – dell’appartamento e conduttore colui che lo occupa come inquilino. Anche il conduttore può esercitare il recesso, anzi il vero recesso è possibile solo per il conduttore. Il locatore deve fare maggioramente attenzione.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino – staff IMMOBILI – il 29 settembre 2021 

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