Continuiamo la trattazione sugli investimenti immobiliari a Torino: ci siamo già occupati, infatti, di come investire in immobili a Torino e a chi rivolgersi.
Una delle tematiche trattate dall’avvocato è quella della forma con cui si affronta l’attività di investimento immobiliare. E’ bene dire, anzitutto, della distinzione tra la comunione – comproprietà – e l’ammissibilità della società immobiliare di persone.
Si è discusso negli ultimi anni sulla differenza tra la comproprietà e la società di persone immobiliare; si consideri, pertanto, la norma cardine di questo argomento, l’art. 2248 cod. civ.
c.c. art. 2248. Comunione a scopo di godimento.
La comunione costituita o mantenuta al solo scopo del godimento di una o più cose è regolata dalle norme del titolo VII del libro III
Questa disposizione chiarisce, in sostanza, che la costituzione di una società al solo scopo di dare in locazione – per averne i frutti civili – un immobile, senza alcuna attività ulteriore; o al solo scopo di godere appunto dell’immobile è trattata secondo le norme della comunione, cioè gli artt. 1100 cod. civ. e seguenti. Ciò significa che il Legislatore ha ritenuto che questa non sia una attività commerciale e imprenditoriale, perchè nonostante la forma acquisita, essa è un semplice godimento del bene, fatto da più persone che ne sono contitolari.
Secondo la giurisprudenza di merito, quindi, molte sono le conseguenze, a partire dall’impossibilità di una iscrizione commerciale ai fini contributivi.
La costituzione di una società di mero godimento dei beni immobili è ammessa e tutelata dall’ordinamento giuridico quale libero esercizio di autonomia privata, pur dovendosi escludere la sua natura e finalità di tipo commerciale, con conseguente impossibilità di iscrizione nella gestione commercianti a fini contributivi.
A Torino la Corte di Appello, il 22 settembre 2009, si era pronunciata così circa l’ammissibilità di una società di mero godimento:
Il criterio discretivo tra il contratto di società e la comunione a scopo di godimento risiede nell’esercizio in comune di un’attività d’impresa, connotante il primo ed assente invece nella seconda, nella quale il mero ed esclusivo godimento della cosa esaurisce lo scopo perseguito dalle parti.
E’ in gioco, infatti, la stessa configurabilità concreta di una società che abbia come oggetto solo il godimento *tipico* della comunione; anche perchè da una parte è lo stesso codice che vi applica la disciplina della comunione, dall’altra invece il contratto di società che esiste sulla carta deve essere considerato nullo per illiceità dell’oggetto. Diverso discorso se la società costituita abbia a svolgere attività aggiuntive, prima tra tutte l’intermediazione immobiliare, come spesso accade.
Le ricadute della natura commerciale dell’attività svolta sono tante: nell’intento speculativo dei soci, ad esempio, Trib. Napoli Sez. VII, 10/06/2009 ha ravvisato un buon motivo per ritenere che siamo in presenza di una società di fatto, nel momento in cui una comunione di beni immobili gestita in modo speculativo costituisca una società di fatto.
Le agevolazioni fiscali per l’emersione del nero, fatte a favore di attività immobiliari al fine di ricondurle all’alveo della società semplice mediante una trasformazione, infine, non sono mai state ritenute un sintomo del fatto che il sistema civilistico sia stato scardinato: il punto è sempre lo stesso, cioè il discrimine tra attività commerciale e semplice godimento di un immobile. E’ quanto previsto dalla legge e non può essere messo in dubbio mediante leggi tributarie, per loro natura eccezionali e transitorie.
Chi intende investire in immobili a Torino deve approfondire, come primo passo, la forma con cui svolgere detta attività, il che dipende unicamente da ciò che in concreto si va a compiere: attività di mero godimento, ricavo dei frutti civili e riscossione dei canoni, ovvero attività ulteriori. Lo studio legale a Torino fornirà tutte le delucidazioni del caso circa questo tema.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino l’8 marzo 2017