Clausola esclusiva dell’agenzia immobiliare: che fare? Il parere dell’avvocato immobiliarista

Oggi parliamo di clausola di esclusiva o clausola esclusiva. Agenzia immobiliare è il termine che si usa per indicare il cosiddetto mediatore, perché il codice civile lo definisce “contratto di mediazione”. Una persona che si interpone, cioè fa conoscere due o più soggetti per far loro stipulare un contratto. Nell’incarico di mediazione spesso è inserita la clausola esclusiva (clausola di esclusiva).

Nella teoria la clausola di esclusiva indica che il cliente si può riferire – per un certo tempo – solo a quella specifica agenzia immobiliare e non può quindi rivolgersi ad altre, oppure vendere e comprare come privato per conto suo.

Quindi si capisce che la clausola di esclusiva è a garanzia dell’agenzia immobiliare e non certo del cliente, che non ha un reale vantaggio, in quanto per lui l’esclusiva non viene mai inserita perché non avrebbe alcun senso. Questo risponde già a tutti quelli che pensano di risolvere la vessatorietà di una clausola prevedendo semplicemente la simmetria delle situazioni. L’esclusiva non è mai simmetrica, perché l’agenzia immobiliare può e deve lavorare anche per altri e non certo fossilizzarsi su un cliente solo, mentre a quel cliente richiede al contrario di riferirsi solo a lei e non ad altre agenzie.

Sono questioni fondamentali da capire, perché ne consegue solitamente la presenza di una penale per la violazione dell’esclusiva. Il cliente è costretto, quindi, o a rinunciare affari che trova da solo oppure a dover combattere per liberarsi dall’agenzia immobiliare. L’esclusiva è un vero capestro, in alcuni casi, perché non è possibile nemmeno recedere dal contratto, se non pagando la solita penale che spesso è esorbitante (la somma di solito è commisurata a quella che sarebbe stata la provvigione se l’affare fosse stato concluso). Dall’altra parte, ponendosi nell’ottica dell’agenzia immobiliare vale il discorso opposto: che fare quando il cliente, pur avendo fatto lavorare l’agenzia, non la vuole pagare? Non vuole pagare la provvigione, magari avendo trovato direttamente un contatto o possibile acquirente?

Attenzione, perchè secondo la giurisprudenza di merito il patto con cui si prevede il diritto del mediatore ad un compenso anche in caso di mancata conclusione dell’affare è ammissibile e va collegato ad un fatto diverso dal diritto alla provvigione che può essere l’aver svolto per un certo periodo di tempo una concreta attività nella ricerca di terzi interessati all’affare ed aver raggiunto il risultato in un certo termine o anche non esservi pervenuto, se prima della scadenza la parte abbia ritirato l’incarico o ne abbia comportato l’estinzione per la vendita diretta dell’immobile in violazione del mandato e del patto di esclusiva.

Sono accordi perfettamente leciti. La clausola esclusiva e l’agenzia immobiliare vanno di pari passo, non esiste quasi nessun formulario in cui l’agenzia immobiliare concede al cliente di modificare l’accordo prestampato eliminando l’esclusiva, in quanto vorrà qualcosa in cambio e non sarà facile uscire da questo accordo qualora l’agenzia accettasse. L’avvocato immobiliarista deve essere consultato per la clausola esclusiva, prima della trattativa, altrimenti è difficile poi venirne a capo.

A questo punto bisogna chiedersi, quindi, come comportarsi all’inizio con l’agenzia.

Se si vuole dare l’esclusiva, bisogna solitamente accettare una penale abbastanza alta per la violazione dell’esclusiva: detto in termini semplici, qualora durante l’incarico il cliente trova un acquirente, dovrà farlo pervenire all’agenzia e non potrà agire stipulando il contratto direttamente con l’interessato per evitare di pagare l’agenzia immobiliare, in quanto vige il diritto di esclusiva che non è solo verso altre agenzie ma anche verso il cliente stesso.

Se il cliente non è d’accordo, deve essere previdente e rivolgersi prima ad un avvocato immobiliarista che si rapporti con l’agenzia per evitare l’esclusiva e quindi anche la penale.

La riflessione che va fatta è che non avrebbe senso l’esclusiva senza penale, sicché l’agenzia qualora inserisca l’esclusiva nel modulo, la accompagnerà sicuramente con una penale nel caso di violazione dell’esclusiva, perchè in assenza di sanzione il diritto di esclusiva sarebbe vuoto.

Il vantaggio economico per l’agenzia è evidente, inserire l’esclusiva significa assicurarsi che quell’immobile potrà essere venduto solo da quell’agenzia, salvo che decorra il termine finale dell’incarico senza rinnovo; ma almeno nel periodo dell’incarico, quell’esclusiva garantisce all’agenzia di avere appunto prenotato una provvigione su quell’immobile.

La valutazione dell’esclusiva riguarda anche la sua vessatorietà, specialmente se il cliente è un consumatore e non un professionista.

Chè se poi l’affare si conclude dopo la fine dell’esclusiva, ovviamente la provvigione sarà dovuta lo stesso:

Il conferimento di incarico al mediatore con patto di esclusiva per un determinato periodo di tempo non è – attesa la funzione del patto di garantire l’incaricato dall’attività concorrente di altri mediatori – indicativo anche della volontà del preponente di rifiutare l’attività del mediatore stesso dopo la scadenza del termine di validità del patto, con la conseguenza che l’opera prestata dal mediatore, se idonea ed efficiente alla conclusione dell’affare, determina per ciò stesso il diritto alla provvigione (Cass. civ., Sez. III, 13/06/2002, n. 8437).

Insomma, è fondamentale valutare bene anzitutto se rivolgersi ad una agenzia, già sapendo che l’esclusiva sarà comunque richiesta e rivolgersi ad un avvocato immobiliarista per valutare esclusiva, penale, recesso e altri aspetti del contratto.

Altrimenti il rischio è quello di sottomettersi ad un vincolo stringente da cui è difficile poi uscire.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino – Staff Immobiliare – il 22 settembre 2021

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