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Causa all’agenzia immobiliare: quando si può far causa al mediatore? I suggerimenti dell’avvocato immobiliarista per far causa all’agenzia

Agenzia-immobiliare-e-collaboratore-non-iscritto

E’ sempre più frequente il dubbio se far causa all’agenzia immobiliare. Va subito premesso che far causa all’agenzia immobiliare è una tematica che richiede prudenza, in quanto la mediazione è il contratto di colui che mette in relazione due clienti e il solo fatto di metterli in relazione è sufficiente far nascere il diritto alla provvigione. Non è vero, quindi, che in tutti i casi vi sia anche una mediazione atipica, con un mandato specifico all’agente.

Sempre più spesso i clienti si lamentano dell’agenzia immobiliare e dei problemi che l’agenzia immobiliare ha creato: vuoi perchè non li ha adeguatamente informati, vuoi perchè pretende la provvigione anche se in realtà la vendita non è avvenuta, vuoi per altri motivi. Per questo all’avvocato si chiede di far causa all’agenzia immobiliare, sempre che non sia l’agenzia immobiliare ad avere fatto causa al cliente, per avere la provvigione.

Il Tribunale di Vicenza, 16 aprile 2021, ha recentemente stabilito che

Il mediatore, al fine di individuare circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell’affare, è gravato, in positivo, dall’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbe in tal caso di astenersi dal darle; cosicché, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente.

Appare, quindi evidente che anche l’agenzia immobiliare ha degli obblighi contrattuali, anche se di per sè la mediazione nel codice civile è considerata poco più che un fatto giuridico, più che un contratto.

Ciò che contraddistingue il contratto di mandato dal contratto di mediazione, è l’oggetto: ai sensi dell’art. 1754 c.c., è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare; il mediatore non è incaricato di compiere atti giuridici, come lo è invece il mandatario, che agisce nell’interesse del mandante (con o senza spendita del nome), bensì di mettere in relazione il venditore e il potenziale acquirente.

In altre parole, se in generale all’agente non si chiede di controllare informazioni utili per il cliente, deve però anzitutto evitare di dare informazioni false, a pena di subire causa all’agenzia immobiliare da parte del cliente per dolo, dovendo poi anche impegnarsi nel dare informazioni a lui note. Se non riceve alcun mandato di controllare la libertà da vincoli dell’immobile, per evitare la causa all’agenzia dovrebbe quanto meno dare le informazioni che conosce invece di nasconderle.

Una recente sentenza – Cass. civ. Sez. VI – 2 Ord., 11/03/2021, n. 6815 – ha poi escluso che faccia sorgere il diritto alla provvigione il semplice preliminare e ancora più interessante il patto di opzione. Nella prassi, è consueto che le agenzie inoltrino diffide per avere la provvigione pagata, nonostante l’unica cosa firmata sia l’opzione o proposta irrevocabile di acquisto o vendita. Questo orientamento, che meriterebbe sicuramente un maggiore approfondimento, cozza però con l’altro orientamento secondo cui qualora la proposta irrevocabile o l’opzione contengano tutti gli elementi del contratto, la controfirma vale come contratto vero e proprio, perchè l’opzione attribuisce semplicemente alla controparte un diritto potestativo a concludere o meno quel contratto così come proposto.

In tali casi, conviene rivolgersi all’avvocato per fare causa all’agenzia immobiliare: ovviamente parliamo di una causa all’agenzia immobiliare di accertamento negativo della provvigione.

Il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere, nell’adempimento della sua prestazione, particolari indagini di natura tecnico-giuridica (come l’accertamento della libertà da pesi dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie), al fine di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell’affare, è pur tuttavia gravato, in positivo, dall’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle. Ne consegue che, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente.

Ciò significa che è possibile comunque fare causa all’agenzia anche per chiedere i danni causati dall’agenzia con omissioni o azioni fraudolente o semplici inadempimenti gravi.

Fare causa all’agenzia immobiliare è utile e consigliabile quando effettivamente vi sia un trattenimento di somme ingiustificato, quando vi siano penali esorbitanti, quando vi sia un serio inadempimento dell’agente immobiliare.

In questi casi lo Studio Duchemino mette a disposizione un rapido, onesto e preciso servizio di consulenza on line, che consente al cliente, fornendo i suoi documenti, di avere il responso in tempi brevi, se cioè conviene o meno fare causa all’agente immobiliare o causa all’agenzia immobiliare che abbia forma societaria.

E’ assolutamente inutile macerarsi nei dubbi se fare causa all’agenzia immobiliare, lasciando passare giorni o mesi, prima di prendere la decisione se fare causa all’agenzia. Ha più senso inviare tutta la documentazione ad uno studio legale immobiliare specializzato in recesso e penale o inadempimento dell’agenzia immobiliare e così ottenere un rapido responso se procedere o no.

E’ evidente, infatti, che l’agenzia ha sicuramente un punto di forza nell’avere svolto la sua attività a favore del cliente, tuttavia questo non basta e non può onestamente bastare, è necessario che l’agenzia abbia agito bene. Inoltre, vi sono tanti casi di penali e provvigioni stabilite anche se l’affare non va in porto. Per questo è sempre meglio rivolgersi all’avvocato e chiedere se fare causa o no all’agenzia immobiliare.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino – staff IMMOBILI – l’1 ottobre 2021

55 commenti su “Causa all’agenzia immobiliare: quando si può far causa al mediatore? I suggerimenti dell’avvocato immobiliarista per far causa all’agenzia”

  1. Buongiorno
    Volevo sapere una cosa.
    IL contratto con l’agenzia immobiliare è scaduto il 31 agosto, mandato la raccomandata per non rinnovare il contratto di vendita.
    Ma ancora oggi vedo sul sito l’annuncio di vendita del mio appartamento, posso fare causa?

    1. Avrei bisogno di una informazione. La proposta per l’acquisto di un immobile con classe energetica B (attestata dall’APE che ci è stato mostrato) è stata accettata ma non abbiamo ancora firmato l’atto nè fatto altro. Durante la pratica di mutuo, al momento del controllo di tutti i documenti, facciamo notare che l’APE è scaduto e va rifatto. Veniamo a sapere, dopo un pò di tempo, che la classe è ora in classe energetica D, contravvenendo alla nostra intenzione di acquistare un immobile di classe energetica non inferiore a B. Cosa possiamo fare? Denunciare l’agenzia? Far decadere la proposta? Grazie

      1. Può succedere spesso che ridefinendo l’ape sulla base del fatto che il documento precedente è scaduto e sulla base di nuove classificazioni, l’immobile perda delle classi. In questi casi bisogna valutare quanto incida e quanto sia essenziale per voi questo aspetto e quanto questo emerga dai documenti, perchè alle volte non si dice nulla nelle trattative proprio perchè convinti di una classe.

    2. Buonasera io ho acquistato un immobile nel 2021 chiamando più volte amministratore per problemi muffa ,dopo tanto tempo uscito dicendo che dovevo sistemare sola il problema muffa che non c’era assicurazione quando un giorno mi è salita acqua dal pavimento bagno fino cameretta lì il sospetto chiamando geometra siamo venuti a conoscenza di un appartamento costruito sopra androne senza isolamento e non ha abitabilita siamo con avvocato posso fare causa venditrice e agenzia vincendo causa? O ci rimetto dei soldi?

      1. I consigli nel forum non possono sostituire in alcun modo la consulenza legale personalizzata. In genere, in questi casi, la denuncia dei vizi occulti viene fatta a seguito della scoperta, entro 8 giorni. Solitamente si procede con una perizia. Il venditore risponde se la denuncia dei vizi è tempestiva. La mancanza di agibilità non sempre rileva, considerata l’età dello stabile e soprattutto quanto indicato nell’atto notarile. Solo l’esame dei documenti permette di capire come orientarsi.

  2. Ho affidato la vendita della casa dei miei genitori defunti ad un’agenzia immobiliare. Dopo il preliminare davanti al notaio, dopo il versamento della caparra, il compratore si accorge di una difformità rispetto alla pianta depositata in comune (al catasto è tutto a posto), il contratto non si può perfezionare e chiede il doppio della caparra più i danni: chiedo se la responsabilità è mia o dell’agenzia che doveva controllare prima di porre in vendita l’immobilie. Grazie.

      1. Se l’agenzia non comunica all’acquirente che la copertura dell’immobile è in eternit, può essere accusato di inadempienza?

        1. Molti agenti immobiliari mentono, al momento della visita dell’immobile. Ovviamente in questo caso non è possibile una risposta univoca semplicemente perchè non sempre la presenza di eternit è illecita di per sè.
          E’ consigliata, comunque, una consulenza individuale sulla specifica situazione.

  3. Ho dato in esclusiva di vendita un immobile . Ho firmato il 6 settembre. Sono venuti a fare foto il 16 ottobre . Ad oggi 9 novembre ancora non hanno messo l’annuncio sui portali. Posso recedere dal Contratto per inadempienza dell’Agenzia ? O cosa posso fare? Grazie

  4. SALVE HO PRESO IN AFFITTO A OTTOBRE 2020 TRAMITE TECNOCASA HO DATO 900 EURO DI PROVVIGIONE ALL AGENZIA PREMETTO CHE MI È STATA FATTA VEDERE DI SERA E NON ESSENDOCI LUCE E GAS ALLACCIATI. HO POTUTO VEDERE BEN POCO. IO CHIEDO SE AL MIO INGRESSO LA CASA X LEGGE DOVEVA ESSERE TUTTO APPOSTO E A NORMA COMPRESA LA CALDAIA CHE NON AVEVO NEANCHE IL LIBRETTO E QUINDI NON SAPEVO SE ERA A NORMA OPPURE NO. INFATTI PRETENDEVANO CHE FACESSI IO APPENA ENTRATO A FARE IL CONTROLLO . COSA CHE NON HO FATTO .OLTRE POI TROVARE VIZI OCCULTI E MOBILI DANNEGGIATI .POSSO DENUNCIARE L AGENZIA. X MANCATO SOPRALLUOGO. .ANCHE PERCHÉ AVENDO FATTO 4+4 I DANNI CHI LI AVREBBE DOVUTO PAGARE. ATTENDO NOTIZIE IN MERITO IL PROPRIETARIO E GIÀ STATO DENUNCIATO. ORA HO MUFFA E UMIDITÀ E NESSUNO SI ASSUME LA RESPONSABILITA CORDIALI SALUTI ROBERTO ZUIN

  5. Buongiorno ho fatto una proposta di acquisto per un immobile tramite agenzia in data giugno 2022 lasciando anche un assegno come caparra. La proposta è stata accettata dal venditore e sul modello di proposta di acquisto venivano barrate tutte le varie conformità urbanistiche e comunali. Facendola breve una volta arrivato il perito della banca riscontra diverse difformità di cui nessuno sembrava sapere nulla. Ad oggi, febbraio 2023, ancora non si riesce a sistemare la questione per permettermi di acquistare l’immobile. La mia domanda è: dato che la proposta di acquisto riporta dati non veritieri e risulta anche scaduta posso tirarmi indietro senza perdere la caparra lasciata in agenzia? Avevo addirittura un mutuo pre-approvato per la mia parte reddituale che ovviamente è ad oggi non è più valido.

  6. Buongiorno,
    sono in fase di acquisto di un immobile ad uso abitativo mediante un agente immobiliare. Durante la lettura della bozza ho constatato che il compenso per l’intermediatore immobiliare è del 4% da parte dell’acquirente + 4% da parte del venditore. A conti fatti l’agente immobiliare prende un compenso dell’8 % del valore dell’immobile + IVA. Io pensavo che fossi solo io a pagare il 4% (cifra già alta) ma pagare quasi il 10 % del valore dell’immobile è decisamente troppo. Posso fare denuncia? Posso recuperare una parte dei soldi che pagherò?

    1. Buongiorno, purtroppo negli ultimi anni le provvigioni si sono alzate notevolmente; anche per un singolo box, vengono chieste cifre astronomiche, spesso totalmente ingiustificate. Tuttavia, questo fa parte del gioco del mercato e non si può contestare. L’unica cosa che si può fare è concordare prima dell’incarico il compenso, oppure trattare e negoziare condizioni migliori. Molti acquirenti si scoraggiano nell’acquisto a causa delle provvigioni estremamente alte.

  7. Buongiorno,
    Sto acquistando e vendendo dalla medesima agenzia.
    Solo dopo il compromesso di acquisto, l’agenzia mi informa che l’acquirente di casa mia ha ottenuto un mutuo al 100% per l’acquisto, ma su un prezzo di 91mila euro, contro gli 80mila della proposta di acquisto da me accettata. E mi dice che devo mentire al perito della banca del venditore e anche al notaio in fase di rogito, dichiarando il prezzo falso e poi facendomi carico delle spese dell’acquirente. Al mio rifiuto di dichiarare un prezzo non veritiero, mi dicono che in tal caso la vendita con quell’acquirente non si può perfezionare e quindi salta, e io mi ritrovo senza i liquidi che pensavo di ricavare dalla vendita e soprattutto, a brevissimo, con due mutui da pagare. È legale ottenere un mutuo gonfiato e pretendere che io, che sono la parte venditrice, mi adegui? Grazie

    1. Mentire non è mai bene; la situazione è piuttosto confusa e poco trasparente, le consigliamo di fruire di una consulenza personalizzata. Non conviene mai commettere illeciti solo perchè altri ci consigliano di farlo.

    2. Salve ho acquistato con agenzia una villetta con Stradella per entrare a casa mia con la macchina nel 2019 oggi dopo 4 anni dall’acquisto mi arriva una lettera del proprietari tramite avv. ..dove mi dice di chiudere il cancello xké non posso più entrare con la macchina xké il proprietario del terreno si e appropriato di nuovo del suo terreno perché il costruttore non a pagato la Stradella e la causa la vinta nel 2017 e i vecchi proprietari con l’agenzia mi hanno tenero al buglio di questa situazione e che nel mio contratto esce che ho il passaggio della Stradella..posso cercare i danni all’agenzia e al proprietari ? Dato che questo il terreno gli e ritornato a lui ?

      1. Buongiorno, una mia cugina nel 2012 ha acquistato un seminterrato, dopo anni decide di far qualche lavoretto di ristrutturazione, incarica un geometra e scopre che la casa che gli hanno venduto l’agenzia immobiliare in comune non esiste ,praticamente non ha l’abitabilità, risulta una cantina pagata 100.000 euro, è stata raggirata che può fare? Grazie

        1. Non bisogna confondere i piani; una cosa è non avere l’agibilità, altra cosa è non essere accatastata, altra cosa ancora è che nel fascicolo comunale non esistono documenti su quell’immobile.
          Le consigliamo una consulenza, perché bisogna analizzare i documenti per una risposta adeguata.

  8. Buonasera, chiedevo se è possibile fare causa all’agenzia immobiliare poiché non ha seguito i clienti, in pratica ho dato in affitto un appartamento nuovo a due ragazzi stranieri che non parlano italiano con decorrenza primo febbraio 2023, ho firmato il contratto a gennaio e poi sono partito per l’estero. Ai clienti non è stato comunicato che dovevano fare contratto con Hera per luce acqua e gas e causa i tempi lunghi della municipalizzata sono rimasti al freddo 15 giorni e mi hanno chiesto di pagare il 50% del canone che ho accettato. Posso rivalermi sull’agenzia?

    1. Dipende da che cosa era indicato nell’incarico dell’agenzia. Utenze e immobile idoneo sono obblighi del locatore, non dell’agenzia. E’ ovvio che se all’agente si conferiscono specifici mandati anche su queste incombenze, e costui non segue nulla, ha una responsabilità, ma nello schema classico di incarico non esistono queste incombenze.

  9. Antonietta Viviano

    Buongiorno, a febbraio ho firmato una proposta di acquisto casa con caparra firmatoria di 5000€ vincolata all’accettazione del mutuo entro il 31/05 x poi dare un acconto di 35000€ al 15 giugno e rogito a dicembre. Tutto questo perché l’inquilina anziana è malata ha tempo x cercare un’altro alloggio…(ma si riproponeva la prospettiva di lasciare casa a settembre) La casa è delle figlie. Tuttavia a fine marzo chiedevo un incontro in agenzia e venni a conoscenza che le figlie nn sono della signora, ma del marito morto… Che hanno impugnato la leggima ( eredità che il defunto aveva intestato alla consorte) vincendola e che quindi le 2 proprietarie vendevano. Alla mia domanda se la vecchietta volesse abbandonare realmente la casa mi fu risposto che comunque c’è una sentenza del tribunale che poteva restare fino al 15/12.
    Ora il mio dubbio è che se la casa al rogito nn è vuota io mi dovrei trovare a fare una causa di sfratto e quindi ho proposto di mantenere i tempi e fare il rogito il 16/12 chiavi in mano e casa vuota… E x ogni gg di ritardo 100€ x un massimo di 15gg dopodiché la risoluzione del contratto con il doppio della caparra…. Sono passati 8 gg e l’avvocato delle 2 figlie nn da risposta… Ora chiedo.. Se arrivo alla data del 31/5 ed ho l’approvazione del mutuo.. (che già ho). Devo rispettare comunque le clausole e quindi dare l’anticipo e arrivare al rogito? Oppure posso (come suggerito dal agenzia) fare 2 righe che il mutuo nn è passato e quindi la vendita è nulla. Ma in ogni caso io dovrò pagare l’agenzia anche se a fronte di ciò che è stato inizialmente omesso non avrei considerato questo alloggio?

      1. Buongiorno, a gennaio 2024 io ed il mio compagno abbiamo fatto una proposta di acquisto dietro consiglio del broker. Siccome la rata del mutuo fatto al 95% era più alta di quella che avevamo richiesto, hanno abbassato il costo dell’immobile, ma per non dover rifare tutte le pratiche vogliono mettere all’atto una cifra più alta di quella del compromesso e un giro di finti assegni con approvazione del notaio. Noi non vogliamo dichiarare il falso, possiamo non firmare il pies? E cosa rischiamo col venditore? Perché ci dicono che possiamo andare in causa per inadempimento del contratto

  10. Salve chiedo un chiarimento. Ho acquistato una casa per 175000€ e andrò al rogito fine mese. L agenzia mi ha chiesto 5000€ a me e 5000€ al venditore. Alla mia richiesta di avere documentazione del pagamento mi hanno detto che loro non dovranno apparire sull atto perche consulenti e non intermediari.. quindi non potro nemmeno scaricare la spesa dal 730. Premetto che non ho firmato NULLA con loro.. forse avra firmato il venditore qualcosa con loro.. su che base loro mi chiedono questi soldi?? Sono obbligata a darli?

  11. Salve ho dato la caparra e pagato l’agenzia immobiliare esattamente un anno fa, la casa a loro dire aveva qualche incongruenza con il progetto e “piccole cose burocratiche”a loro dire, da concludere in un paio di mesi…ma queste piccole cose sono risultate poi essere addirittura: sanatoria al genio civile e tutto il resto, ad oggi a sentir loro dovrebbero essere pronte le carte per richiedere la sanatoria al comune dunque dovrebbero mancare 2/3 mesi, una volta abbiamo già prolungato il contratto fino alla fine di ottobre…ho scoperto queste magagne solo qualche mese fa, per tutto l’anno chiedevo come procedesse e mi rispondevano, il giorno dopo e dopo ripetute chiamate e insistenze, sempre che procedeva regolare “la sanatoria” ma in realtà ancora non hanno cominciato ad oggi…da due mesi a questa parte l’agente mi promette che ci vedremo il fine settimana col proprietario(di cui non ho il numero per contattarlo e non mi è mai stato fornito nonostante le mie ripetute richieste) ma questo non avviene mai…mi sento totalmente preso in giro…ho perso la possibilità di prendere un mutuo agevolato, non dormo più la notte in questa attesa senza tempo, mi sono fatto prescrivere psicofarmaci per dormire che non sopporto per niente e non posso prenderli, stando fermo bloccato senza possibilità decisionali e la tipologia di casa che cerco è anche difficile da trovare…loro mi dicono che se voglio mi restituiscono caparra e provvigioni (20700€) ma io non ho intenzione di uscire da questa storia senza chiedergli risarcimenti molto superiori per danni morali e quant’altro…mi hanno preso in giro in maniera ridicola per un anno e non ho intenzione di uscire leso da questa situazione! Potrei fare causa chiedendo i danni morali(molto alti)per queste motivazioni?

    1. Buongiorno, è una situazione molto spiacevole.
      La mettiamo in guardia sul fatto che si siano offerti di ridarle anche la provvigione. Potrebbe – ma non è detto – significare che queste sanatorie non arriveranno mai.
      Le agenzie, infatti, tendono a trattenere la provvigione a qualunque costo e mai si offrono di ridarla, neppure di fronte a palesi inadempimenti e “mezze truffe”.
      In questo caso le conviene o aprire una negoziazione assistita, oppure indagare a fondo con il Comune e con eventuale Soprintendenza (se è vincolato), se esiste la sanatoria o se può essere concessa realmente. Altrimenti perde altro tempo. I danni morali alle volte sono riconosciuti, ma conseguono di solito ad un reato. In sede civile alle volte vengono riconosciuti, ma con grande fatica, ma sicuramente in questo caso qualcosa verrebbe riconosciuto.
      Il problema è se la casa la otterrà veramente o no. Tenga conto, però, che sono discorsi generici fatti senza conoscere la sua situazione specifica nel dettaglio, per questo ci vorrebbe una consulenza personalizzata.

  12. Buongiorno avvocato,

    ho acquistato un alloggio tramite agenzia che mi ha verbalmente dichiarato aver provveduto ad accedere agli atti e verificato la regolarità edilizia previa consulenza con geometra di sua fiducia.
    Io ho sempre chiesto che fossero o venissero fatti tutti i controlli per farmi stare tranquillo.
    Non mi sono però mai state fatte visionare le planimetrie agli atti in cui risultano evidenti a chiunque le difformità ma solo quella catastale che per mia ignoranza e soprattutto fiducia nell’agenzia ho considerato come un documento assolutamente ufficiale ed effettivamente corrispondeva alla realtà.
    Quando il venditore ha accettato la mia proposta a condizione di non avere altre spese per la relazione di conformità mi veniva confermato che la RRE non fosse obbligatoria e comunque avrebbe contenuto i controlli già fatti e risultati regolari.

    Successivamente all’atto di acquisto, accedo agli atti per predisporre la ristrutturazione e scopro le incongruenze ed ho avuto inoltre conferma che l’agenzia avesse a sua disposizione tali atti avendomeli infine inviati via email.

    Ora sono a chiedere se posso rivalermi soprattutto sull’agenzia (e/o sul venditore) non solo per le maggiori spese a cui devo provvedere e i ritardi in corso ma anche ottenere la restituzione delle provvigioni da me prontamente saldate tramite sia assegno sia contanti.

    Grazie e buon lavoro. R

    1. In questi casi consigliamo sempre la consulenza individuale, essendo ogni caso diverso. Se Lei ha tutto documentato, è evidente che vi è una responsabilità che potrebbe portare ad una riduzione del prezzo dell’immobile e ad una riduzione della provvigione. Bisogna, però, fare le valutazioni sulla base dei documenti.

  13. Salve, una domanda, ho venduto un immobile tramite agenzia, già al compromesso vogliono riscuotere tutto il compenso ed in più la rivalsa IVA con aliquota al 22%…la mia domanda è: tale rivalsa è a carico mio o di chi acquista ?
    Se dovesse essere a mio carico, non dovrebbe rientrare direttamente nel compenso ?
    Grazie

  14. Gerardo Walter Rizzi

    Buongiorno, ho acquistato rudere da ristrutturare €21.000 e mi hanno chiesto €3.000 mediazione.
    Noi abbiamo svolto tutta la trattativa esclusivamente con un collaboratore, che pensavamo fosse un regolare mediatore della agenzia. Abbiamo scoperto che non era un mediatore e che lavorava addirittura in nero in quanto da visita camerale risulta aver aperto P. I. Due mesi dopo la ns trattativa . Abbiamo mail e contatti telefonici solo ed esclusivamente con lui. Il titolare solo ed esclusivamente per le firme.
    In oltre eravamo d’accordo per una mediazione di €1000 ma poi al preliminare hanno chiesto e scritto €3.000.
    Cordialmente

  15. Salve,
    La situazione è questa. Ho acquistato un immobile tramite agenzia immobiliare con consegna differita e pagamento di una penale. Premetto due cose. La prima, il proprietario dell’agenzia e chi lavora all’interno sono amici di famiglia del venditore. La seconda, sono stato “costretto” ad accettare le condizioni imposte dal venditore o comunque indicate dall’agente immobiliare, perché il “ricatto” era sempre lo stesso. O così o cerco un altro acquirente. Io la casa la volevo e stavo cercando da 3 anni un immobile per uscire dalla casa in affitto. Non ho avuto scelta che accettare certe condizioni, nonostante mi fossi opposto all’inizio, per poter comprare l’immobile. Sono stato anche convinto ad accettare la consegna differita di 120 giorni dal rogito, perché l’agenzia mi aveva assicurato a parole, che la casa comprata dal venditore (suo amico ripeto) sarebbe stata pronta con altissima probabilità entro settembre/ottobre. Io ho fatto il rogito a fine ottobre e la presa in possesso dell’immobile è stata prevista, tramite pagamento di una penale giornaliere, entro 120 giorni dal rogito appunto. Oltre questa data è stata messa un ulteriore inasprimento della penale. Stiamo parlando di 20 euro al giorno nei 120 giorni e 50 euro dal 121. Non era stata inserita una data di termine comunque di questo possesso, prima del rogito. Al rogito il notaio ha indicato che il possesso doveva invece avvenire entro i 120 giorni. Bene tutta questa premessa per dire cosa? Che all’inizio siamo stati “costretti” ad accettare delle condizioni contrattuali per poter acquistare la casa, nonostante non fossimo d’accordo su tutto. Poi con le informazioni date dall’agente immobiliare amico di famiglia che ci ha rassicurato che comunque quei 120 giorni non si sarebbero mai realizzati, in quanto la casa acquistata dal venditore sarebbe stata pronta prima del tempo, quindi entro ottobre. Noi eravamo i affitto e ci siamo fatti consigliare anche sul dare la disdetta dei 6 mesi per evitare di ritrovarci senza un tetto prima della presa in possesso della casa. Anche in questo caso ci hanno consigliato male, facendo sempre leva sul fatto che non ci sarebbero stato problemi e di state tranquillo, di non buttate via soldi coprendo con l’affitto i 120 giorni pattuiti in caso estremo (fine febbraio) e che avremmo potuto tranquillamente fare disdetta per dicembre, già stando larghi. Bene noi abbiamo fatto questo. Dal 1 gennaio ci siamo trovati senza casa di appoggio perché ci siamo fidati delle parole dette dall’agente immobiliare e dal venditore che ha avuto poi un contrattempo con la consegna della nuova casa per colpa teoricamente del costruttore e della banca per il subentro mutuo non ancora pronta. Avendo firmato un contratto con consegna chiavi entro 120 giorni con pagamento giornaliero di una penale dal rogito, non potevamo pretendere il possesso della casa. Ci siamo trovati senza casa, con moglie con problemi di salute a carico, due animali e tutta la roba del trasloco da gestire. Nonostante questo ci siamo messi d’accordo con il venditore privatamente che per il 15 gennaio ci avrebbe dato la casa se non c’erano ulteriori gravi imprevisti, per poter affittare un appartamento per questo periodo e avete un tetto sulla testa. Seguendo questi accordi siamo dovuti andare da Milano a Savona per poterci permettere al minore costo e distanza possibile, un appartamento fino al 16 gennaio, peccato che poi il venditore che prima ci aveva detto non riuscire sicuramente prima del 15 gennaio a darci la casa, all’improvviso ci dice che il 13 gennaio è pronto per lasciarla. Noi gli diciamo che ovviamente essendo a Savona e tornando il 16, non riusciamo a tornare prima di tale data per la consegna chiavi e se all’inizio accetta, quando gli diciamo che il 16 gennaio alla consegna dovrà pagarci la penale fino al 15 gennaio, ci ricatta dicendoci in una nota vocale aggressiva: ” io non pago perché non è colpa mia se io sono pronto a lasciare prima e voi non ci siete, quindi o tornate il 13 gennaio o io allora mi prendo addirittura una settimana in più o quello che mi serve per darvi l’appartamento dato che tanto posso tenerlo fino fine febbraio, pagando la penale ovviamente”. Il ricatto perché, perché sa benissimo che noi dal 16 gennaio siamo nuovamente senza un tetto e dovremmo prenotare altri giorni chissà dove, per avercelo, mettendoci n enorme difficoltà economicamente perché la penale non pagherebbe le notti aggiuntive e facendoci stare ancora senza la casa comprata. Ora tutto questo è legale?? Io cosa posso fare per tutelarmi?? Ho dovuto accettare la consegna delle chiavi il 16 gennaio ma senza che lui pagasse la penale dal 13 al 16 appunto e in più l’agente immobiliare suo amico, alla consegna delle chiavi vuole farci firmare un foglio che nulla poi è più dovuto. Se non lo facciamo, probabilmente avremo problemi ancora per la consegna delle chiavi. L’agente immobiliare alla fine ha tutelato il suo amico in tutto. A noi non ci ha dato tutele e il venditore se ne sta approfittando. Si rimangia gli accordi privati a convenienza e non avendo noi un tetto sulla testa dal 1 gennaio nato, stiamo avendo grosse difficoltà e spese.

    1. Capiamo la dolorosa situazione. Le consigliamo anzitutto di accertarsi su tutta la documentazione della casa. Quando i venditori fanno promesse, le cambiano a piacimento, creano sofferenze quasi per divertimento, nella maggior parte dei casi siamo in presenza di meri truffatori che non consegneranno mai la casa. Verificate, quindi, esattamente che cosa avete pagato, se siete già proprietari, se la casa è in regola. Secondo consiglio, entrare il prima possibile, accettando qualche compromesso su ritardi, penali e altro. Qualora ci fossero problemi, in quanto il venditore nuovamente fa finta di consegnare, ma poi non consegna, suggeriamo un esposto ai Carabinieri, per chiedere alla forza pubblica di farsi da mediatrice per risolvere la situazione. I Carabinieri rispondono che si tratta di questioni civili, ma un esposto si può sempre fare.
      Per una consulenza più approfondita e non generica, bisogna prendere appuntamento e consegnare la documentazione.

  16. Buonasera.
    Abbiamo affittato una casa tramite agenzia.
    Agenzia ci ha comunicato che dobbiamo pagare 15% del annualità a loro di commissioni. Nel momento che arrivata la fattura, vediamo aggiunta di IVA , ma nessuno ci ha detto che non era gia inclusa nei 15%.
    Poi la ragazza del agenzia ci dice che possiamo inserire nel 730 la fattura, ma agenzia delle entrate non la accetta perche appunto è di affitto e non di acquisto.
    Ce il modo di fare qualcosa con questa agenzia?

    1. Penso di no. Quando ci si accorda per una somma di denaro, è sempre sottinteso che alla somma si devono aggiungere le spese accessorie, come tasse (iva), pensione.
      A meno che non ci fosse un accordo scritto, che prevedeva esattamente se l’iva era compresa o no, non si può fare molto.

  17. Ho venduto un immobile attraverso l’agenzia immobiliare, dal notaio l’acquirente identificato in preliminare, ha dichiarato di nominare il nome del nuovo intestatario entro tre giorni ert 1401 cc fatto l’atto, abbiamo appreso che il reale acquirente risulta il marito della titolare dell’ agenzia e che nel giro di pochi giorni l’ immobile e stato rivenduto al triplo di quello pagato al sottoscritto . La vendita è stata seguito dalla stessa agenzia che per altro ho regolarmente pagato.
    Posso agire in sede legale, dal momento che in nessun momento la titolare dell’ agenzia mi ha detto che lo avrebbe comprato il marito tanto da valutarlo un terzo del reale valore. Cosa posso fare?
    PS l’immobile venduto era a 2000 km da dove vivo mi ero fidato della valutazione dell’agenzia.

  18. Buongiorno,
    abbiamo contattato un’agenzia immobiliare per l’affitto di una casa dopo aver visto l’annuncio su Internet. L’oggetto era una casa con 400 metri quadri di giardino pertinenziale (una porzione del mappale dove soggiace la casa). Abbiamo visionato la casa insieme all’agenzia e, nel corso di quell’incontro, abbiamo manifestato l’interesse di avere in affitto tutto il mappale (2000 metri quadri). L’agenzia, in quella sede, ha detto che si informava se il proprietario era disposto. A questo, è seguito un altro incontro con il proprietario e l’agenzia: il primo ha chiarito la sua disponibilità e abbiamo proceduto insieme a constatare i confini dei beni dati in affitto. Non è mai stato fatto cenno al corrispettivo/canone annuo. Il proprietario ha manifestato a voce la sua disponibilità a fare una scrittura privata per la gestione dei rapporti sui restanti 1600 metri quadri di terreno sul mappale. Nell’annuncio online era indicato il canone solo in riferimento alla casa con i 400 metri quadri. L’agente immobiliare non vuole fornirci una bozza del contratto di affitto prima della sua stipula e vuole dei soldi per “bloccare” la casa. L’agente immobiliare può richiedere già un compenso, arrivati a questo punto? Quando l’agente immobiliare ha diritto a un compenso da parte nostra?

    1. Buongiorno, gli agenti immobiliari negli affitti e nelle vendite hanno diritto alla provvigione quando è stato firmato un impegno quantomeno preliminare (compromesso) vincolante, nel senso che può essere eseguito in giudizio nel caso in cui i contraenti si rifiutino. Fino a quel momento, non esiste alcun diritto alla provvigione. Bisogna, poi, capire meglio la situazione, ma in tal caso dovrebbe fare una consulenza legale.

      1. Buongiorno,
        La ringraziamo per la risposta celere. Abbiamo chiesto, tramite mail, all’agenzia immobiliare, la copia del contratto d’affitto, prima di firmarlo, e il preventivo delle spese che dobbiamo all’agenzia stessa. Ci è stato risposto che dobbiamo pagare, come “competenze dell’agenzia”, una mensilità del canone di affitto+ IVA al 22% e che l’agenzia considera questo versamento come caparra per il perfezionamento della locazione. Dunque, riceveremo la fattura e il contratto definitivo, completo di tutti i dati, solo dopo aver fatto il pagamento. Secondo la legge, abbiamo diritto alla copia definitiva del contratto di locazione prima della sua firma? E come si calcola la cifra che si dovrà versare all’agenzia?

        1. Già solo per il fatto che ormai si applica il Codice del Consumo anche al rapporto con l’agenzia immobiliare, riteniamo doveroso che l’agente consegni la bozza prima della firma, senza subordinarla a pagare qualcosa.

  19. Buon giorno, nel 2021 ho firmato un compromesso per l’acquisto di un appartamento che prevedeva 2 camere e un ripostiglio. Nella realtà questi vani ci sono, ma ho scoperto che al catasto lo spazio di questi vani risulta come veranda. L’agenzia non mi aveva informato che ci sarebbe stata questa difformità, tenendomi sempre all’oscuro della planimetria dichiarata al catasto. Mi consigliate di fare causa all’agenzia?

  20. Buongiorno avrei un’informazione da chiedere, ho comprato una casa in un condominio, negli incontri di compravendita e nell’annuncio dell’agenzia immobiliare si parlava di una spesa mensile del condominio di 55€, subentrato nel suddetto l’amministratore mi chiede 108€ al mese da da pagare in due rate all’anno… queste cose non mi erano state dette e l’agenzia immobiliare mi dice: non è compito nostro indagare su quanto si paga ci basiamo su quello che ha detto la venditrice… è così? Posso fare qualcosa ? Grazie dell’attenzione

    1. Anche in questo caso, come in altri, si può fare ben poco. L’agenzia, se non dicesse mezze bugie, non venderebbe niente; spetta purtroppo all’acquirente informarsi con tabelle alla mano per capire quanto realmente si paga. Alle volte gli agenti sono onestissimi e fanno vedere le ultime tabelle del consuntivo e della distribuzione rate, ma non sempre è così. La differenza di spesa purtroppo c’è anche se quell’anno si fa un lavoro straordinario che prima non c’era. Riteniamo non sia proficuo fare una iniziativa contro l’agenzia, è il suo lavoro dire mezze verità e rientra in quello che giuridicamente viene chiamato dolo buono, l’insieme di piccoli inganni che rientrano nella trattativa contrattuale fisiologica.

  21. Buongiorno, abbiamo fatto un’offerta irrevocabile di acquisto che è stata accettata dal venditore, tutto tramite agenzia.
    Sull’offerta risulta segalata classe energetica “A” con ape in via di preparazione. Più volte l’agente mi ha riferito, anche via messaggi whatsapp che l’immobile era in classe “A”. L’ape redatta adesso segnala l’appartamento in classe “E”. Ci ritroviamo adesso con un notevole aumento della rata del mutuo, di circa 100€ al mese. Siamo molto indecisi sul come affrontare la questione, perché l’agente ha provato in tutti i modi a farci lasciar perdere e troverebbe lui la soluzione per farci ridare la caparra, ma noi vogliamo acquistare la casa ma non vogliamo nemmeno rimetterci noi. Se inviamo intanto una raccomandata all’agenzia(scavalcando di di fatto l’agente, che credo sia terrorizzato che venga cacciato per questo errore gravissimo che ha fatto) dicendo che hanno dato una falsa informazione, possiamo secondo lei, riuscire a ricavarne qualcosa? O non c’è speranza e o pago di più o perdo la casa? Grazie

    1. Se vi piace la casa continuate, ma tuttavia sono situazioni di grave difformità tra quello che era stato promesso; con la nuova normativa delle case Green, di origine europea, il futuro sono le case ad alto rendimento energetico, mentre le classi E sono considerate sempre più di scarso valore e impongono lavori molto onerosi.

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