Causa all’agenzia immobiliare: quando si può far causa al mediatore? I suggerimenti dell’avvocato immobiliarista per far causa all’agenzia

E’ sempre più frequente il dubbio se far causa all’agenzia immobiliare. Va subito premesso che far causa all’agenzia immobiliare è una tematica che richiede prudenza, in quanto la mediazione è il contratto di colui che mette in relazione due clienti e il solo fatto di metterli in relazione è sufficiente far nascere il diritto alla provvigione. Non è vero, quindi, che in tutti i casi vi sia anche una mediazione atipica, con un mandato specifico all’agente.

Sempre più spesso i clienti si lamentano dell’agenzia immobiliare e dei problemi che l’agenzia immobiliare ha creato: vuoi perchè non li ha adeguatamente informati, vuoi perchè pretende la provvigione anche se in realtà la vendita non è avvenuta, vuoi per altri motivi. Per questo all’avvocato si chiede di far causa all’agenzia immobiliare, sempre che non sia l’agenzia immobiliare ad avere fatto causa al cliente, per avere la provvigione.

Il Tribunale di Vicenza, 16 aprile 2021, ha recentemente stabilito che

Il mediatore, al fine di individuare circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell’affare, è gravato, in positivo, dall’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbe in tal caso di astenersi dal darle; cosicché, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente.

Appare, quindi evidente che anche l’agenzia immobiliare ha degli obblighi contrattuali, anche se di per sè la mediazione nel codice civile è considerata poco più che un fatto giuridico, più che un contratto.

Ciò che contraddistingue il contratto di mandato dal contratto di mediazione, è l’oggetto: ai sensi dell’art. 1754 c.c., è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare; il mediatore non è incaricato di compiere atti giuridici, come lo è invece il mandatario, che agisce nell’interesse del mandante (con o senza spendita del nome), bensì di mettere in relazione il venditore e il potenziale acquirente.

In altre parole, se in generale all’agente non si chiede di controllare informazioni utili per il cliente, deve però anzitutto evitare di dare informazioni false, a pena di subire causa all’agenzia immobiliare da parte del cliente per dolo, dovendo poi anche impegnarsi nel dare informazioni a lui note. Se non riceve alcun mandato di controllare la libertà da vincoli dell’immobile, per evitare la causa all’agenzia dovrebbe quanto meno dare le informazioni che conosce invece di nasconderle.

Una recente sentenza – Cass. civ. Sez. VI – 2 Ord., 11/03/2021, n. 6815 – ha poi escluso che faccia sorgere il diritto alla provvigione il semplice preliminare e ancora più interessante il patto di opzione. Nella prassi, è consueto che le agenzie inoltrino diffide per avere la provvigione pagata, nonostante l’unica cosa firmata sia l’opzione o proposta irrevocabile di acquisto o vendita. Questo orientamento, che meriterebbe sicuramente un maggiore approfondimento, cozza però con l’altro orientamento secondo cui qualora la proposta irrevocabile o l’opzione contengano tutti gli elementi del contratto, la controfirma vale come contratto vero e proprio, perchè l’opzione attribuisce semplicemente alla controparte un diritto potestativo a concludere o meno quel contratto così come proposto.

In tali casi, conviene rivolgersi all’avvocato per fare causa all’agenzia immobiliare: ovviamente parliamo di una causa all’agenzia immobiliare di accertamento negativo della provvigione.

Il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere, nell’adempimento della sua prestazione, particolari indagini di natura tecnico-giuridica (come l’accertamento della libertà da pesi dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie), al fine di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell’affare, è pur tuttavia gravato, in positivo, dall’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle. Ne consegue che, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente.

Ciò significa che è possibile comunque fare causa all’agenzia anche per chiedere i danni causati dall’agenzia con omissioni o azioni fraudolente o semplici inadempimenti gravi.

Fare causa all’agenzia immobiliare è utile e consigliabile quando effettivamente vi sia un trattenimento di somme ingiustificato, quando vi siano penali esorbitanti, quando vi sia un serio inadempimento dell’agente immobiliare.

In questi casi lo Studio Duchemino mette a disposizione un rapido, onesto e preciso servizio di consulenza on line, che consente al cliente, fornendo i suoi documenti, di avere il responso in tempi brevi, se cioè conviene o meno fare causa all’agente immobiliare o causa all’agenzia immobiliare che abbia forma societaria.

E’ assolutamente inutile macerarsi nei dubbi se fare causa all’agenzia immobiliare, lasciando passare giorni o mesi, prima di prendere la decisione se fare causa all’agenzia. Ha più senso inviare tutta la documentazione ad uno studio legale immobiliare specializzato in recesso e penale o inadempimento dell’agenzia immobiliare e così ottenere un rapido responso se procedere o no.

E’ evidente, infatti, che l’agenzia ha sicuramente un punto di forza nell’avere svolto la sua attività a favore del cliente, tuttavia questo non basta e non può onestamente bastare, è necessario che l’agenzia abbia agito bene. Inoltre, vi sono tanti casi di penali e provvigioni stabilite anche se l’affare non va in porto. Per questo è sempre meglio rivolgersi all’avvocato e chiedere se fare causa o no all’agenzia immobiliare.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino – staff IMMOBILI – l’1 ottobre 2021