Qui analizziamo 5 motivi per citare l’agenzia immobiliare.
Abbiamo già trattato dei motivi per fare causa all’agenzia immobiliare.
Fare causa a qualcuno significa citarlo in giudizio.
Prendiamo, quindi, in considerazione alcuni casi tipici.
Non si tratta necessariamente di casi in cui il compenso non è dovuto.
Magari è solo eccessivo.
La citazione in giudizio è disciplinata dall’art. 163 c.p.c., che indica il contenuto necessario.
In questo articolo analizziamo i 5 casi in cui si può citare l’agenzia:
- l’agente non è iscritto al ruolo mediatore
- l’agente è inadempiente
- la provvigione è prescritta
- la penale è eccessiva
- il contratto non si è concluso.
Indice
- Primo motivo per citare l’agenzia immobiliare: l’agente non è iscritto al ruolo mediatori
- Secondo motivo per citare l’agenzia: l’agente è inadempiente
- Terzo motivo per citare l’agenzia immobiliare: la provvigione è prescritta
- Quarto motivo per chiamare in giudizio l’agenzia: la penale è eccessiva
- Quinto motivo per citare l’agenzia: il contratto non si è concluso
Primo motivo per citare l’agenzia immobiliare: l’agente non è iscritto al ruolo mediatori
E’ vero che il cosiddetto ruolo dei mediatori (una sorta di elenco) è stato soppresso.
In particolare, la Direttiva del Parlamento Europeo 12/12/2006, n. 2006/123/CE ha snellito le procedure.
L’Italia si è adeguata, prevedendo anch’essa la soppressione del ruolo.
Tuttavia, permangono poteri di verifica e controllo.
Quali sono i registri di iscrizione?
In effetti, il mediatore deve iscriversi:
- alla Camera di Commercio (se è un’impresa);
- al REA (Repertorio) (se non è un’impresa).
Se non è iscritto, quindi, perde la provvigione, cioè il suo compenso.
Questo è un motivo per citare in giudizio l’agente immobiliare.
Si può chiedere, infatti, al giudice di accertare che il compenso non è dovuto.
Il ruolo è scomparso, ma gli obblighi no: è ancora possibile citare l’agenzia immobiliare.
Anche se il ruolo è stato eliminato dal D.Lgs. n. 59/2010, ciò non significa che l’agente possa fare quello che vuole.
In particolare, è vero che il mediatore si limita a segnalare l’inizio della sua attività.
Tuttavia la Camera di Commercio deve verificarne i requisiti, prima di iscriverlo.
Anche se il ruolo non c’è più, il mediatore deve comunque essere iscritto al REA, oppure alla Camera di Commercio.
Si potrà, quindi, citare l’agente immobiliare, e costui non potrà chiedere il compenso con altri escamotage.
Vi sono agenti che operano senza essere iscritti.
Se il cliente si accorge tardi di questo, può citare il mediatore davanti al giudice.
L’agente può chiedere il compenso solo in modo regolare, non per ingiustificato arricchimento o altri titoli.
Secondo motivo per citare l’agenzia: l’agente è inadempiente
Si può citare l’agenzia immobiliare in giudizio se è inadempiente.
Il concetto di inadempimento si configura in relazione ai doveri dell’agenzia.
I doveri dell’agenzia sono basati sull’obbligo di diligenza professionale.
In altre parole, si chiede all’agente di essere molto preparato e affrontare la giungla burocratica e gli adempimenti di legge.
Si segnalano alcune importanti sentenze:
- Cass. 7 aprile 2009, n. 8374, in Giust. civ. Mass., 2009;
- Cass. 18 luglio 2008, n. 19951, in Giust. civ. Mass., 2008;
- Cass. 24 ottobre 2003, n. 16009, in Giur. it., 2004, 333;
- Cass. 17 maggio 1999, n. 4791, in Giust. civ. Mass., 1999;
- Cass. 27 maggio 1993, n. 5938, in Mass. Giur. It., 1993.
D’altronde, l’art. 1759 cod. civ. stabilisce:
Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso.
Il mediatore risponde dell’autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite.
L’agente immobiliare deve saper gestire l’affare in modo corretto, evitando di falsificare le informazioni.
C’è differenza tra quelle enfasi e affermazioni fatte per convincere e quei comportamenti truffaldini.
E’ possibile citare l’agenzia immobiliare quando l’operato non è stato corretto.
Terzo motivo per citare l’agenzia immobiliare: la provvigione è prescritta
Molti ignorano che l’agenzia può chiedere il compenso entro un anno.
Per questo, è utile fare un controllo ed eventualmente citare l’agenzia immobiliare chiedendo al giudice di verificare la prescrizione.
Un diritto si prescrive, si estingue, passato un certo periodo di tempo.
In questo caso il periodo è di un anno, di solito dal contratto preliminare (compromesso).
La norma di riferimento è l’art. 2950 c.c. e si cita una sentenza in materia: Corte d’Appello Milano, Sez. I, Sentenza, 28/06/2022, n. 2272.
Quarto motivo per chiamare in giudizio l’agenzia: la penale è eccessiva
Un aspetto complicato della mediazione immobiliare è la penale.
Solitamente è prevista per i casi in cui si vende di nascosto nel periodo di vigenza dell’incarico.
Oppure, quando il cliente vende dopo la scadenza dell’incarico a persona che aveva portato l’agente.
Va di pari passo con l’esclusiva, inserita spesso nei contratti (mediazione atipica).
Alle volte la penale è eccessivamente alta.
Può essere prevista anche per il recesso.
Vediamo due casi:
- la clausola potrebbe considerarsi vessatoria ai sensi dell’art. 33, comma 2, lett. f), del D.Lgs. n. 206/2005 (si segnala Tribunale Roma 19 maggio 2016, n. 10118);
- L’art. 1384 c.c. consente al giudice di ridurre la penale, quando è manifestamente eccessiva o quando la prestazione in parte è stata adempiuta.
A questo punto, si potrà citare l’agenzia per chiedere al giudice o la nullità della clausola vessatoria o la riduzione.
Quinto motivo per citare l’agenzia: il contratto non si è concluso
Vi sono alcuni casi particolari in cui si può citare l’agenzia immobiliare, quando il contratto non è concluso.
In effetti, il compenso è dovuto solo se è sorta una obbligazione (compromesso).
Cioè se le parti, venditore e acquirente, grazie all’opera dell’agenzia, sono riusciti a vincolarsi in qualche modo.
Deve, cioè, essere stato firmato un vero contratto.
Vediamo almeno due situazioni:
- preliminare di preliminare (umoristicamente si potrebbe chiamare compromesso del compromesso) (cfr. Cass. civ., Sez. VI – 2, Ordinanza, 05/10/2022, n. 28879)
- contratto sottoposto a vincolo di mutuo o di altro (art. 1757 c.c.: l’agente avrà diritto al compenso solo se si avvera la condizione).
Concludiamo, quindi, questo contributo indicando come valida soluzione la consulenza legale immobiliare.
Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino, in data 16 marzo 2023