Verbale dell’assemblea condominiale: come difendersi se non è vero quanto riportato?

Come difendersi quando nel verbale dell’assemblea condominiale viene riportato qualcosa di non vero, oppure che non è accaduto? E’ una delle domande più importanti e frequenti rivolte all’avvocato immobiliarista, anche perchè di solito chi contesta un verbale condominiale si è già rivolto ad un avvocato immobiliarista. A Torino ce ne sono tanti, si tratta di studi legali esperti in immobili. Rivolgersi subito all’avvocato immobiliarista è la scelta più efficace, ma vediamo perchè, prendendo spunto da una vicenda che è accaduta ad Ivrea (Tribunale civile Ivrea, sez. III, 28 gennaio 2017, n. 73).

Un condomino si era appostato alla “prima convocazione”, a cui solitamente non si presenta nessuno per prassi, e aveva atteso. L’assemblea in seconda convocazione dava atto che in prima convocazione nessuno si era presentato e quindi assumeva deliberazioni onerose per il condominio.

Il condomino impugnava la delibera, chiedendone l’annullamento, perchè si era presentato in prima convocazione e ciò non era stato verbalizzato.

Il condominio si difendeva chiedendo testimonianze sulla circostanza che in prima convocazione non fosse presente nessuno.

Ma già su questo punto l’avvocato immobiliarista aveva bene consigliato il cliente: il tribunale, infatti, ricorda che

 

 

Poiché infatti la delibera condominiale deve risultare in forma documentale ai sensi dell’art. 1136 u.c. c.c. è inammissibile la prova testimoniale volta a dimostrare una volontà assembleare difforme da quella che risulta dal verbale(cfr. Cass., sez. II, sentenza n. 2101 del 8 marzo 1997)

Ciò significa, anzitutto, che l’amministratore non può attestare falsamente qualcosa nel verbale e poi ricredersi mediante testimonianze, perchè esse sono inutili.

In prima convocazione un condomino si era realmente presentato. Il giudice ricorda, quindi che

Una volta quindi che l’assemblea sia stata convocata, occorre dare conto, tramite la verbalizzazione, di tutte le attività compiute. anche se le stesse non si sono perfezionate e non siano state adottate deliberazioni, allo scopo di permettere a tutti i condomini, compresi quelli dissenzienti ed assenti, di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale e di assumere le opportune iniziative.

Non può, quindi, il condominio omettere la verbalizzazione della prima assemblea, altrimenti anche la seconda non sarà valida, anche perchè nonostante la relativa “inutilità” di una riunione a cui partecipa solo un condomino, la convocazione era effettivamente per quel giorno a quell’ora e in quel luogo, pertanto l’amministratore deve verbalizzare tutto.

Il tribunale ha precisato qualcosa anche sul valore del verbale di assemblea:

Il verbale dell’assemblea condominiale offre una prova presuntiva dei fatti che afferma essersi in essa verificati, con la conseguenza che spetta al condomino che impugna la deliberazione assembleare, contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativoverbale, provare il suo assunto (cfr. Cass. sez. VI, ordinanza n. 16774 del 12 agosto 2015; sez. II, sentenza n. 5014 del 22 maggio 1999).

Astutamente il condomino si era rivolto all’avvocato immobiliarista e così ha prodotto in giudizio la documentazione che dimostrava essere impossibile quanto affermato dall’amministratore, cioè che non si era presentati i condomini; e ciò semplicemente mediante i documenti che dimostrano la chiusura del centro commerciale dove avrebbe dovuto tenersi l’assemblea.

Quando si hanno dubbi sulla verbalizzazione, è bene individuare preventivamente un avvocato immobiliarista a Torino, farsi consigliare già sulla prima convocazione, in modo da vanificare eventuali verbalizzazioni di seconda convocazione.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 12 maggio 2019

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