Verbale condominiale: chi lo firma, cosa contiene e perchè. Risponde l’avvocato immobiliarista

Tanti utenti contattano il sito per avere una consulenza sul verbale condominiale.

In effetti, sull’argomento regna la confusione e spesso nemmeno l’amministratore riesce ad indirizzare l’assemblea. Chi lo firma? Perchè? Che cosa contiene? Ecco le domande principali sul verbale condominiale.

Uno dei primi compiti dell’assemblea è verificare la validità delle convocazioni che l’amministratore ha mandato, quindi anche il presidente di assemblea condominiale ha il suo ruolo: deve verbalizzare la verifica delle operazioni. Solitamente, il verbale viene redatto dall’amministratore o al massimo dal segretario.

Alcune recenti sentenze confermano questo indirizzo, ad es. Tribunale di Modena, maggio 2021.

Se l’assemblea condominiale approva dei lavori, deve risultare in modo esplicito ed evidente, non si può supplire al dubbio con strane interpretazioni. In caso contrario, nel dubbio, il verbale condominiale non serve per approvare i lavori.

Però attenzione:

Il verbale di un’assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, ha natura di scrittura privata, rivestendo valore di prova legale quanto alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori (e non, dunque, quanto alla veridicità del contenuto della scrittura). Cass. civ., Sez. VI – 2, Ordinanza, 15/12/2020, n. 28509

Un verbale può servire ad approvare il bilancio condominiale anche senza che nel verbale siano inserite tutte quante le voci e specifiche di spesa, perchè si ha qui un esempio di atto valido che si riferisce alle minute dell’amministratore. Il verbale quindi deve contenere la volontà di approvare il bilancio rimandando eventualmente alla documentazione esposta in assemblea (cfr. Cass. civ. Sez. VI – 2 Ord., 08/06/2020, n. 10844)

Per quanto riguarda le maggioranze,

Il verbale dell’assemblea di condominio deve contenere, ai fini della verifica dei “quorum” prescritti dall’art. 1136 c.c., l’elenco dei condòmini intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi di quelli assenzienti o dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali. Tuttavia, il verbale resta valido laddove, pur riportando l’indicazione nominativa dei soli partecipanti astenuti o che abbiano votato contro, consenta di stabilire per differenza coloro che hanno votato a favore.

E’ considerata annullabile la delibera se dal verbale non emergono i presenti, assenti, votanti a favore o dissenzienti, perchè non consente l’applicazione delle norme di legge sulla verifica dei quorum costitutivi e deliberativi.

Nei casi in cui l’amministratore non invia in tempo il verbale bisogna rivolgersi immediatamente all’avvocato immobiliarista per imporre la trasmissione del verbale ed evitare ogni decadenza di legge.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino – staff immobiliare – il 21 settembre 2021

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