Uno dei temi richiesti all’avvocato immobiliarista a Torino è quello dello sfratto ed imposta di registro: come regolarsi? Quando pagarla e come fare?
Attenzione, si tratta di un tema che riguarda sia il locatore sia il conduttore e questa breve guida sull’imposta di registro e sfratto, senza pretese di essere esaustiva, cercherà di dipanare i principali dubbi.
Veniamo al dunque.
Partiamo col dire che non basta mai il semplice deposito dello sfratto in tribunale per non pagare l’imposta di registro. E’ necessario, per l’Agenzia delle Entrate, un documento ulteriore che dimostri il rilascio dell’immobile (ad es. un verbale di riconsegna dell’immobile).
Molti clienti, infatti, si recano dall’avvocato immobiliarista per chiedere se devono pagare ugualmente l’annuale imposta di registro dell’affitto, nonostante la fine del contratto per svariate ragioni.
E’ ovvio che dal momento della convalida dello sfratto, il contratto è concluso. Tuttavia l’Agenzia delle Entrate tecnicamente non lo sa ancora; saranno le parti a doverglielo comunicare, altrimenti anche dopo anni potrebbe richiedere l’imposta di registro annuale, sul presupposto che sia sopravvissuto un normale contratto.
A partire dal giorno della convalida, entro il termine di trenta giorni deve essere presentata all’ufficio presso cui è stato registrato il contratto di locazione la comunicazione relativa alle cessioni, alle risoluzioni e alle proroghe anche tacite dello stesso (articolo 17 del D.P.R. del 26 aprile 1986 n. 131).
Locatore e conduttore sono solidalmente responsabili per il pagamento dell’imposta. Sarebbe ingenuo pensare che se si mettono d’accordo in modo diverso, la questione possa essere rilevante per lo Stato, che è terzo rispetto a loro. Infatti, gli accordi scritti nel contratto su chi deve pagare l’imposta contano poco ai fini dell’esazione fiscale.
Per quanto riguarda il mancato pagamento del canone, poi, la risoluzione potrebbe essere utilizzata per andare a sanare a posteriori il mancato pagamento del canone: le parti si accordano che, visto l’inadempimento del conduttore che non ha pagato gli affitti, risolvono e chiudono il contratto con efficacia fin dall’inizio o dai primi mesi. Tale prassi, però, non è consentita. Molto spesso l’avvocato immobiliarista deve spiegare al cliente che se fosse consentita una prassi del genere, chiunque potrebbe mettersi d’accordo e risolvere il contratto in qualunque momento, facendo decorrere gli effetti dall’inizio, per non pagare l’imposta sui redditi. I redditi da immobile vanno dichiarati anche se il canone non è percepito e su di essi vanno pagate le tasse, specialmente in questo caso. C’è una bella differenza tra locazioni abitative e locazioni commerciali: questi principi valgono per quelle commerciali, mentre il mancato pagamento del canone delle locazioni abitative abilita a chiedere una esenzione fiscale, in quanto il canone non è stato percepito. E’ solo nelle locazioni abitative che si porta a tassazione il valore catastale, in caso di mancato pagamento del canone, mentre nelle commerciali ciò non sarà possibile.
La Corte di Cassazione ha più volte fatto leva sulla disciplina della risoluzione del contratto (1458 c.c.), che fa salvi gli effetti verso i terzi come l’Agenzia delle Entrate per i fatti avvenuti prima della risoluzione e non è quindi possibile accordarsi e sciogliere il contratto con efficacia pregressa solo perchè il canone non è stato pagato.
In tal caso l’imposta di registro saldata per la risoluzione con effetti retroattivi sarebbe praticamente inutile spreco.
Quando il contratto si risolve anticipatamente rispetto alla sua fine naturale, come si è detto prima, entro 30 giorni dalla risoluzione va pagata l’imposta di registro in misura fissa, autoliquidata di solito dai contraenti. E’ ovvio che in tal caso bisogna dimostrare con “data certa” la risoluzione e questo significa che va prodotto nel giudizio tributario – che si estingue se la parte aderisce e concorda il pagamento – il provvedimento autentico invocato (ad es. la convalida dello sfratto).
All’avvocato immobiliarista viene poi chiesto, circa l’imposta di registro, come comportarsi tra l’obbligo di pagamento annuale e quello di risoluzione. Se, ad esempio, le parti hanno optato per pagarla anno per anno e interviene la risoluzione anticipata per via di una convalida di sfratto per morosità, che cosa fare?
E’ ovvio che deve prevalere la risoluzione. L’avvocato immobiliarista dovrà suggerire al cliente di comunicare la risoluzione (con il pagamento dell’imposta di registro fissa, di solito € 67,00). Il provvedimento di convalida di sfratto irrogato in relazione alla morosità pregressa, farà decorrere la risoluzione dal giorno dell’ultimo pagamento di canone non effettuato, in quanto la risoluzione avviene proprio a causa della morosità. Non devono essere quindi pagate le imposte di registrazione annuali del contratto, ma questo non esonera la parte dal comunicare la risoluzione e pagarne il relativo diritto in misura fissa, in quanto anche se è avvenuta la risoluzione e la registrazione annuale non è più dovuta, l’imposta di registro per la risoluzione in misura fissa va comunque versata avvertendo l’Agenzia delle Entrate che è intervenuta la risoluzione.
Quindi anche nell’intimazione di sfratto andrà fatto riferimento alle morosità e alla loro decorrenza, per consentire al Giudice di pronunciarsi sulla decorrenza degli effetti della risoluzione contrattuale.
Gli effetti dell’art. 26 d.p.r. 917 del 1986 secondo cui in assenza di percezione del canone di affitto, non è possibile l’imposizione fiscale, si possono ottenere anche in assenza di una vera risoluzione, quando ad esempio il contribuente locatore riesce a dimostrare di avere posto in essere ogni possibile iniziativa per recuperare il canone e non esservi riuscito in alcun modo. In tal caso, il fatto che il contratto sia ancora vivo non significa nulla: l’Agenzia delle Entrate non potrà pretendere di estendere l’imposizione fiscale a canoni di affitto mai pagati, anche se il contratto non si è sciolto.
Nel dubbio su come comportarsi in materia di imposta di registro e sfratto o di imposta di registro e locazione, è sempre bene rivolgersi ad un avvocato immobiliarista per chiedere chiarimenti sui principi che disciplinano la materia.
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Questa miniguida su imposta di registro e sfratto è stata redatta da Studio Duchemino – divisione immobili – il 15 settembre 2021 in Alpignano