Vi state chiedendo se si può revocare il mandato all’agenzia immobiliare e non sapete che cosa fare? Forse in queste righe vi saranno alcune delucidazioni utili. La prima domanda da farsi è: è possibile considerare l’incarico all’agenzia un mandato? Perchè se non si risolve questo dubbio, non si può continuare.
In effetti, esiste una forma particolare di incarico all’agenzia immobiliare chiamata “mediazione atipica” dalla giurisprudenza – cioè dall’insieme delle sentenze dei giudici che applicano concretamente tutti i giorni i principi di diritto -. Perchè si definisce atipica, che cosa ha di atipico? Perchè non è il modello previsto dalla legge, quello classico: la mediazione. La mediazione differisce dal mandato, sono due contratti diversi: e differiscono per l’oggetto. Il mediatore mette in contatto due o più persone per concludere un affare, mentre il mandatario è incaricato di compiere atti specifici per conto del cliente. Sono mediazioni atipiche quelle che sono regolamentate come veri “mandati” e quindi dove il cliente incarica l’agenzia immobiliare di compiere varie operazioni per vendere o acquistare un appartamento, aggiungendo varie clausole di esclusiva, penali, eccetera.
Premesso questo, il mandato è revocabile, la mediazione ovviamente no.
No perchè è semplicemente un fatto giuridico, una cosa che accade e basta. Mentre il mandato si presenta come un incarico specifico.
Quindi già parlare di revoca dell’incarico all’agenzia immobiliare è possibile solo nella mediazione atipica, perchè nella mediazione tout court non è revocabile nulla, il fatto è compiuto, le parti sono state messe in relazione tra di loro e il ruolo dell’agente immobiliare è stato quello di metterle in relazione.
La revoca della mediazione atipica e comunque la revoca del mandato all’agenzia, invece, è possibile quando appunto l’insieme delle operazioni dell’agente immobiliare si configura come un mandato, in quanto il mandato è revocabile.
Il secondo aspetto che può interessare è, invece, l’irrevocabilità: non è possibile, quindi, revocare il mandato all’agenzia (prima del tempo) se è stata pattuita l’irrevocabilità, cioè se il cliente ha firmato che non lo avrebbe revocato per un certo periodo di tempo. In effetti, non è strano che esistano mandati che non possono essere revocati, perchè non è affatto strano e inconsueto nella prassi commerciale prevedere che per un certo tempo si rimane vincolati: ad esempio la figura della proposta irrevocabile, oppure l’opzione. Sono tutte ipotesi di patti irrevocabili per un certo tempo. L’agenzia si assicura che il mandato non verrà revocato quanto meno per un certo periodo di tempo, durante il quale dovrà ovviamente eseguire la sua prestazione cercando venditori o acquirenti.
L’altro aspetto speculare riguarda il momento in cui può essere revocato il mandato all’agenzia immobiliare: di solito il problema si pone, infatti, per la revoca anticipata del mandato, perchè non esiste altra revoca possibile che abbia senso. Revocare un mandato è possibile, infatti, prima che scada in modo naturale.
In alcuni casi risulta difficile distinguere due figure quasi simili, la revoca del mandato all’agenzia immobiliare e il recesso del cliente dall’incarico con l’agenzia. Si tratta di figure molto simili, analoghe, con effetti altrettanto analoghi. Il problema è che seguono logiche diverse, ma hanno conseguenze del tutto simili sugli effetti finali dal punto di vista giuridico.
Da una parte, la revoca anticipata del mandato all’agente immobiliare può produrre un danno da perdita di chance, perchè quest’ultimo vede sfumare la possibilità del guadagno insito nella provvigione dovuta se l’affare viene concluso. Analogamente, il recesso del cliente prima del tempo, seguito o meno dalla vendita/acquisto privato – ma è un particolare che qui non interessa -, produce lo stesso effetto. Revocare il mandato significa sospendere l’incarico, recedere dall’incarico significa esercitare un recesso interrompendo il mandato, con le conseguenze importanti sulla validità o meno della eventuale penale prevista dal contratto.
I problemi nascono, comunque, in entrambi i casi dal fatto che sia prevista una penale come conseguenza della revoca del mandato all’agenzia o come conseguenza di un recesso prima del tempo.
Su questi temi, viste le posizioni dell’Autorità per la Concorrenza, è meglio affidarsi ad un avvocato immobiliarista, chiedendo quanto meno una consulenza on line. Non è facile districarsi nella selva di leggi e di clausole, in cui ci si può imbattere.
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Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino – staff IMMOBILI – il 7 ottobre 2021