Responsabilità del notaio per l’esistenza di una ipoteca

Ci si chiede spesso se il Notaio incorra in qualche responsabilità nell’ipotesi in cui l’immobile oggetto del rogito risulti gravato da ipoteca.

L’ipoteca è quel diritto reale di garanzia che grava sul bene, che attribuisce al titolare il diritto di espropriarlo in virtù della sequela dell’ipoteca rispetto alle vicende che riguardano il bene immobile.

La risposta viene da una importante sentenza: Corte di cassazione civile, sez. III, 28 giugno 2018, n. 17010, la quale analizza una vicenda conclusasi nell’estate del 2018 e avente ad oggetto una richiesta di danni per responsabilità del notaio, il quale aveva in effetti rogato l’atto nonostante la sussistenza dell’ipoteca.

Il Collegio evidenza l’errore della corte di merito nell’individuare una responsabilità poco argomentata e fondata del notaio, il quale fin dal primo grado del giudizio aveva invero allegato un atto dal quale si evinceva la sicura conoscenza dell’ipoteca ad opera delle parti.

Si pone, quindi, il quesito se vi sia responsabilità del notaio nell’ipotesi di atto rogato nonostante l’esistenza dell’ipoteca, nel caso in cui le parti ne siano a conoscenza e lo esonerino da responsabilità. La tesi della parte acquirente era stata impostata sull’obbligo in capo al notaio di inserire particolari clausole.

Il Collegio ricorda:

parte l’osservazione che a suffragio di tale assunto risulta nella specie dalla corte di merito impropriamente evocato il precedente costituito da Cass. n. 2485 del 2007, invero relativo all’interpretazione di una peculiare clausola contrattuale nell’ambito di una singolare fattispecie, vale al riguardo sottolineare che l’inserimento delle ulteriori clausole prefigurate dalla corte di merito possono se del caso assumere rilievo ai diversi fini dell’assolvimento del massimo scrupolo professionale circa le conseguenze negative suscettibili di verificarsi in caso di escussione della garanzia ipotecaria, ma certamente non anche ad escludere e porre in non cale la diversa e nella specie unicamente rilevante ipotesi della conoscenza in capo agli acquirenti della sussistenza sull’immobile acquistato della pregressa formalità de qua.
Conoscenza che la riportata clausola contrattuale (invero non indicata nè riportata nell’impugnata sentenza) vale (anche in considerazione dell’incontestato assolvimento da parte dei propri obblighi, come ad esempio quello della completa lettura dell’atto) ad indubitabilmente attestare, sicchè l’affermata responsabilità del notaio al riguardo non risulta dalla corte di merito adeguatamente argomentata ed idoneamente fondata.
E’ consueta prassi immobiliare, affrontata anche dall’avvocato immobiliarista a Torino, quella di seguire la formazione della volontà dei contraenti passo a passo, evitando così incongruenze tra ciò che essi intendono fare e ciò che viene di fatto formalizzato nel rogito notarile, sia in punto ipoteche, sia in punto mancanza dell’abitabilità, sia in relazione ad altre figure problematiche immobiliari.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 15 settembre 2018

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