Uno dei problemi che si verificano quando si acquista casa è trovarsi vincolati ad un regolamento condominiale che al momento dell’atto non si conosceva nemmeno; questo perchè la maggior parte dei costruttori ha preso l’abitudine di vendere o promettere in vendita immobili, chiedendo che l’acquirente si vincoli senza però allegare un regolamento già formato all’atto, ma riservandosi una facoltà di redigerlo successivamente. Questo accade soprattutto quando il costruttore deve finire di ultimare l’immobile, oppure creare ancora il condominio mediante la vendita di specifiche unità immobiliari.
Come tutelarsi nell’ipotesi in cui l’acquirente sia chiamato a sottoscrivere il contratto, con tanto di vincolo ad un regolamento che non esiste ancora?
Ricordiamo subito che l’avvocato immobiliarista consiglierà al cliente di attenersi ai principi sanciti dalla Corte di cassazione civile, sez. II, 20 marzo 2015, n. 5657 secondo cui:
L’obbligo, assunto con il contratto di acquisto di un’unità immobiliare di un fabbricato, di rispettare il regolamento di condominio che sarà predisposto dal costruttore non vale a conferire a quest’ultimo il potere di redigere un qualunque regolamento, né può comportare l’approvazione di un regolamento attualmente inesistente, atteso che solo il concreto richiamo nel singolo atto d’acquisto di uno specifico regolamento, già esistente, consente di considerarlo, “per relationem”, parte di tale atto.
E’ quindi ovvio che la vecchia tecnica di definire per relazione il contenuto di un contratto, rimandando ad altro accordo o clausola, non vale se il regolamento non esiste ancora. Il costruttore non è legittimato a tutto, quindi, anche perchè sovente il costruttore si riserva spazi condominiali da vendere poi separatamente, attraverso definizioni successive del regolamento o ambigue.
In questi casi è bene rivolgersi all’avvocato immobiliarista prima di sottoscrivere accordi o preliminari che rimandano a regolamenti da scrivere. Individuare uno studio legale a Torino a cui demandare l’analisi della bozza del compromesso, da farsi consegnare prima, è l’attività fondamentale. Chi avesse bisogno di una rapida, onesta e specifica consulenza on line, può cliccare qui.
Ricordiamo che spesso il riservarsi la facoltà di predisporre in futuro il regolamento va di pari passo con la clausola che consente al costruttore di autoesonerarsi dalle spese condominiali relative alle unità immobiliari ancora invendute.
E’ bene rivolgersi all’avvocato immobiliarista, trovandone uno a Torino, presentando la documentazione di cui si è in possesso, che sarà la proposta irrevocabile d’acquisto, la bozza del preliminare che si vuole firmare, eventuali extracapitolato, eventuali incarichi di mediazione. Tutto consente all’avvocato immobiliarista di scovare le falle dell’operazione ed evitare al cliente di andare incontro ad un rischio certo, specialmente se si parla di definire quali parti siano comuni e a quanto ammonteranno le spese condominiali, in relazione ai millesimi.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino l’8 maggio 2019