Recesso e agenzia immobiliare: una questione complicata da risolvere

Per molti anni è bastato che l’agenzia immobiliare ricevesse un incarico ed aveva diritto o alla provvigione (nel caso in cui l’affare andasse in porto) o ad una penale (se il cliente si ritirava o recedeva prima del tempo). In sostanza vincolarsi con un’agenzia risultava praticamente sconveniente, in quanto veniva escluso qualunque ripensamento. E’ ciò, peraltro, che accade tuttora, non è cambiato molto.

L’agenzia fa firmare un incarico di mediazione immobiliare per vendere o acquistare un immobile, aggiungendo solitamente alcune clausole tra cui l’esclusiva e la penale, col risultato che il cliente deve comunque pagare qualcosa all’agenzia sia che l’affare si concluda sia che non si concluda.

Negli ultimi anni la giurisprudenza è stata più attenta a non formare “rendite di posizione”, che garantissero ad un soggetto, contrariamente al disposto dell’art. 2041 c.c. (che vieta l’arricchimento ingiustificato), un arricchimento senza alcun motivo, specialmente nell’ipotesi di assenza piena o parziale della prestazione dell’agenzia.

A seguito della crisi immobiliare le transazioni immobiliari sono diminuite creando quasi una necessità economica della penale, clausola che viene sempre inserita nei modelli o formulari che andrebbero depositati presso la Camera di Commercio e utilizzati in un gran numero di incarichi.

Su queste clausole si è spesso pronunciata l’autorità Antitrust, qualora esse creino uno squilibrio a danno del consumatore (è pacifica l’applicazione del Codice del Consumo al cliente dell’agenzia immobiliare, qualora sia un privato).

Le decisioni dell’Antitrust hanno fornito indicazioni precise, ma ultimamente anche la Corte di Cassazione si è pronunciata in Cass. civ., Sez. VI – 2, Ord., (data ud. 15/01/2021) 26/02/2021, n. 5495. La pronuncia è importante perchè afferma che

In materia di mediazione, infatti, ai fini della configurabilità del diritto del mediatore alla provvigione indipendentemente dalla conclusione dell’affare è insufficiente il mero ricevimento dell’incarico ma è necessario che sussista un patto ulteriore (nella specie, tuttavia, neppure prospettato, con la conseguente irrilevanza della scheda sottoscritta dalla convenuta in occasione della visita dell’immobile) che valga a collegare tale diritto ad un fatto diverso, quale l’avere il mediatore svolto per un certo tempo una concreta attività di ricerca di un terzo interessato all’affare ed essere pervenuto al risultato entro un certo termine ovvero anche il non esservi pervenuto, nel caso che la parte ritiri l’incarico al mediatore prima della scadenza del termine: ipotesi, queste, in cui la provvigione costituisce il compenso per avere il mediatore assunto ed adempiuto l’obbligo di impegnare la propria organizzazione nella ricerca del terzo interessato all’affare (Cass. n. 7067 del 2002)

Attenzione, quindi: qualora il cliente si trovi vincolato dall’agenzia potrà rivolgersi all’avvocato immobiliarista per verificare se la clausola che lo vincola è realmente valida o no, se è vessatoria, se produce uno squilibrio in assenza di altre clausole di tipo simile a suo favore.

Spesso le agenzia, infatti, creano formulari del tutto simili, ma non tengono conto che un principio fondamentale dell’ordinamento è che ad una prestazione deve essere collegato un titolo, una giustificazione socio-economica e che nessun trasferimento di denaro può dirsi pienamente lecito se giustificato da nulla.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino – sezione immobiliare – il 6 luglio 2021

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