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Quando l’agente immobiliare è responsabile? Le risposte dell’avvocato immobiliarista

Quando è responsabile l’agente immobiliare?

Vi sono sicuramente casi in cui l’agente immobiliare è responsabile dei danni cagionati al cliente, per non averlo informato adeguatamente sull’affare proposto. Ciò spesso dipende dalla non buona fede o dalla facilità con cui si cerca di concludere velocemente un contratto, a prescindere dal reale interesse delle parti in gioco.

Con Cass. civ., Sez. II, Ord., (data ud. 05/04/2022) 30/09/2022, n. 28441 abbiamo nuovamente alcune annotazioni sul tema della responsabilità dell’agente immobiliare, che implica anche la non debenza della provvigione.

Partiamo con il dire che il tribunale e la corte d’appello avevano escluso la responsabilità dell’agenzia, in difetto di uno specifico incarico che riguardasse l’ispezione circa la presenza di ipoteche e gravami, pignoramenti e oneri.

E’ un’idea tradizionale quella secondo cui l’agenzia è responsabile dei danni solo se specificamente gli si conferisce l’incarico di fare delle ispezioni e verifiche ulteriori.

La Corte di Cassazione ha bocciato completamente questa ricostruzione, affermando che il motivo di impugnazione in Cassazione era fondato.

Il senso del discorso è espresso bene da questa motivazione:

Il mediatore è un operatore specializzato e, come tale, è tenuto, nello svolgimento della sua attività, ad osservare la diligenza qualificata, coerente con la qualifica posseduta, secondo quanto prescrive l’art. 1176 c.c., essendo obbligato a comunicare alle parti le circostanze a lui note e quelle conoscibili, capaci di incidere sul buon esito della mediazione.

La Corte spiega anche che non può essere seguito l’orientamento cui fa riferimento la corte di merito, questo per i seguenti pregnanti motivi:

L’art. 1759 c.c., comma 1, impone infatti un particolare obbligo informativo la cui ampiezza deve conformarsi alla natura professionale dell’attività del mediatore e che ricomprende tutte le notizie che questi è in grado di acquisire mediante le ordinarie visure presso i pubblici registri (cfr. Cass. 27482/2019) o le usuali verifiche volte ad assicurare la valutazione e la “sicurezza” dell’affare, non potendo neppure escludersi, in linea di principio, l’esigibilità di una più penetrante verifica degli elementi rilevanti sulla valutazione e sicurezza dell’affare, ove esso presenti – in concreto – particolari caratteristiche che impongano un più inteso sforzo di approfondimento (Cass. 4126/2001). Questa Corte ha più volte ribadito il principio secondo cui il mediatore, tanto nell’ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell’ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti, ha l’obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede e di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza da lui esigibile. Tra queste ultime rientrano necessariamente, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sulla eventuale contitolarità del diritto di proprietà in capo a più persone, sull’insolvenza di una delle parti, sull’esistenza di circostanze in base alle quali le parti avrebbero concluso il contratto con un diverso contenuto, su eventuali prelazioni ed opzioni (Cass. 5938/1993), sul rilascio delle autorizzazioni amministrative (Cass. 8374/2009), sulla provenienza dei beni da donazioni suscettibili di riduzione (Cass. 965/2019), sulla solidità delle condizioni economiche dei contraenti (Cass. 20512/2019), sulla presenza di iscrizioni o trascrizioni sull’immobile (Cass. 27482/2019) e dunque anche sulla titolarità del bene in capo alla parte venditrice (Cass. 16382/2009).

A questo punto bisogna concludere che l’agente immobiliare è responsabile per una diligenza professionale, facendo quello di mestiere. E’ richiesto un grado di diligenza superiore alla media dell’uomo comune, quantomeno con riferimento a quegli aspetti della vendita che possono creare problemi all’acquirente.

La responsabilità dell’agenzia immobiliare, quindi, e in genere del mediatore, è ben definita.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino, Staff Immobili, il 19 ottobre 2022

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