Oggi ci occupiamo di quando il condominio deve risarcire i danni al singolo condomino, causati da una delibera assembleare. Il condominio deve risarcire i danni quando la delibera è nulla. Analizziamo il caso che spesso l’avvocato immobiliarista si trova ad affrontare, dedotto nella sentenza Corte di cassazione civile, sez. II, 26 settembre 2018, n. 23076.
L’ipotesi più frequente si verifica quando viene installata un’ascensore condominiale per eliminare le barriere architettoniche e questa riduce sensibilmente la qualità dell’immobile di proprietà individuale del singolo, levandogli luce e aria o spazio calpestabile.
La sentenza analizzata è importante per questo motivo, perchè discrimina bene tra nullità della delibera condominiale e semplice annullabilità, specificando che il condomino può chiedere i danni al condominio quando la delibera è nulla – anche se non impugnata -, mentre non lo può fare quando la delibera non impugnata era solo annullabile per vizi di convocazione o irregolarità formali.
Si dice:
la condomina G. assume, a fondamento della sua pretesa risarcitoria, che la realizzazione dell’impianto di ascensore nella corte interna dell’edificio condominiale, deliberata dall’assemblea, le impedisca di far uso di una rilevante porzione di tale area comune, ed abbia altresì ridotto la luce e l’aria fruibili dal suo appartamento, così prospettando che l’innovazione sia lesiva del divieto posto dall’art. 1120, comma 2, c.c., in quanto alla possibilità dell’originario godimento della cosa comune sarebbe stato sostituito un godimento di diverso contenuto.II.2. È, allora, certamente da qualificare nulla la deliberazione, vietata dall’art. 1120 c.c., che sia lesiva dei diritti individuali di un condomino su una parte comune dell’edificio, rendendola inservibile all’uso e al godimento dello stesso, trattandosi di delibera avente oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea (arg. da Cass. Sez. un., 7 marzo 2005, n. 4806; Cass. Sez. II, 24 luglio 2012, n. 12930; Cass. Sez. VI-2, 14 settembre 2017, n. 21339; Cass. Sez. II, 25 giugno 1994, n. 6109). La nullità di una deliberazione dell’assemblea condominiale comporta che la stessa, a differenza delle ipotesi di annullabilità, non implichi la necessità di tempestiva impugnazione nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c. Una deliberazione nulla, secondo i principi generali degli organi collegiali, non può, pertanto, finché (o perché) non impugnata nel termine di legge, ritenersi valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio, come si afferma per le deliberazioni soltanto annullabili. La nullità della deliberazione assembleare costituisce, perciò, fatto ostativo all’insorgere del potere-dovere dell’amministratore, ex art. 1130, n. 1, c.c., di darne attuazione, differentemente dalle ipotesi di mera annullabilità, non incidendo questa sul carattere vincolante delle decisioni del collegio dei condomini per l’organo di gestione fino a quando non siano rimosse con pronuncia di accoglimento dell’impugnazione proposta a norma dell’art. 1137 c.c.