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Quando è responsabile l’agente immobiliare?

Quando è responsabile l’agente immobiliare? Dipende.

L’agente immobiliare può agire senza incarico o con incarico. In entrambi i casi ha delle responsabilità, legate anche alla diligenza professionale a lui richiesta. Molte persone, infatti, si rivolgono all’avvocato per chiedere se l’agente immobiliare è responsabile dei danni a loro causati, magari per difetto di informativa su determinate situazioni.

Alcune importanti indicazioni sulla responsabilità dell’agenzia immobiliare ci vengono fornite dalla ordinanza Cass. civ., Sez. II, (data ud. 05/04/2022) 30/09/2022, n. 28441, una recentissima decisione in materia, secondo la quale:

Il mediatore, tanto nell’ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell’ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti, ha l’obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede e di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza da lui esigibile. Tra queste ultime rientrano necessariamente, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sulla eventuale contitolarità del diritto di proprietà in capo a più persone, sull’insolvenza di una delle parti, sull’esistenza di circostanze in base alle quali le parti avrebbero concluso il contratto con un diverso contenuto, su eventuali prelazioni ed opzioni, sul rilascio delle autorizzazioni amministrative, sulla provenienza dei beni da donazioni suscettibili di riduzione, sulla solidità delle condizioni economiche dei contraenti, sulla presenza di iscrizioni o trascrizioni sull’immobile e dunque anche sulla titolarità del bene in capo alla parte venditrice.

Si nota chiaramente che non è importante, ai fini di verificare se l’agente immobiliare è responsabile, che egli abbia raccolto un incarico o meno, anche perchè la mediazione tipica, indicata dal codice civile, è pur sempre una attività di intermediazione, a prescindere dal fatto che l’agente non abbia avuto un incarico da una delle parti.

La principale domanda che uno si rivolge è se l’agente avrebbe dovuto informare il cliente e soprattutto a che livello, cioè se esiste una specifica diligenza che gli viene richiesta nello svolgere il compito affidatogli.

Tribunale e Corte di Appello, nella vicenda analizzata, avevano escluso qualunque responsabilità dell’agenzia immobiliare, per essere stato scoperto nel 2001 un pignoramento trascritto sull’immobile in vendita, sul noto presupposto che senza un incarico specifico di fare delle verifiche, l’agente non è responsabile.

Ma la Corte di Cassazione non la pensa allo stesso modo e risponde al motivo di impugnazione del cliente in questo modo:

Il motivo è fondato. Il mediatore è un operatore specializzato e, come tale, è tenuto, nello svolgimento della sua attività, ad osservare la diligenza qualificata, coerente con la qualifica posseduta, secondo quanto prescrive l’art. 1176 c.c., essendo obbligato a comunicare alle parti le circostanze a lui note e quelle conoscibili, capaci di incidere sul buon esito della mediazione.

Bisogna ricordare che la Cassazione smentisce il suo orientamento, quello a cui hanno fatto riferimento le due autorità giudiziarie dei gradi precedenti di giudizio. Sembra, quindi, che si possa dire che oggigiorno non è pensabile che l’agenzia immobiliare, qualora non si accorga dell’esistenza di ipoteche o pignoramenti, non sia responsabile.

La Corte si basa sulla ricostruzione normativa e sulla sua interpretazione. Vedremo, quindi, cosa avverrà in futuro, ma certo si tratta di una decisione molto importante per coloro che vogliono fare causa all’agenzia immobiliare, perchè mette un punto fermo nell’evoluzione della responsabilità dell’agente.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 6 ottobre 2022

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