Il condominio è una situazione di convivenza forzata, da cui possono nascere tanti problemi. Per questo nelle aule dei tribunali si affrontano quotidianamente condomini agguerriti e amministratori condominiali, appaltatori e custodi.
Le tematiche che analizzeremo in questa breve guida al condominio sono diverse: impongono situazioni in cui è bene individuare un avvocato immobiliarista a Torino per sottoporgli il quesito, prima di iniziare qualunque contenzioso.
La prima tematica sono le distanze tra una proprietà e l’altra, che spesso generano immissioni di rumori, di odori, scrollamento di tovaglie, attività di animali in condominio. Ricordiamo anzitutto che la norma dell’art. 889 c.c. relativa alle distanze da rispettare per pozzi, cisterne, fossi e tubi è applicabile anche con riguardo agli edifici in condominio, almeno tendenzialmente.
Un secondo problema che riguarda le nuove costruzioni sono le aree di parcheggio e i cortili: spesso accade, infatti, che l’originario costruttore trattenga alcune aree per poi rivenderle. Ciò viene fondato su quanto prescritto nel regolamento condominiale, che però va sempre interpretato, in quanto alcuni condomini potrebbero mettere in dubbio questa riserva di proprietà che il costruttore si è garantito prima di iniziare ad alienare le singole unità abitative.
Cassazione 16070 del 2019 afferma che
I cortili (e, successivamente all’entrata in vigore della l. n. 220 del 2012, le aree destinate a parcheggio) rientrano, salvo una espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio, tra le parti comuni dell’edificio e la loro trasformazione in un’area edificabile destinata all’installazione, con stabili opere edilizie, di autorimesse a beneficio soltanto di alcuni condomini, sebbene possa incidere sulla regolamentazione del loro uso, non ne comporta, sotto il profilo dominicale, una sottrazione al regime della condominialità.
Per quanto riguarda l’installazione dell’ascensore per eliminare le barriere architettoniche, essa è consentita a meno che non pregiudichi la stabilità dell’edificio, in quanto l’art. 2 della L. n. 13/1989, dopo aver stabilito i quorum per l’approvazione delle delibere aventi ad oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati al fine dell’eliminazione delle barriere architettoniche, fa salvi i limiti imposti dall’art. 1120, secondo comma, c.c. Conseguentemente, incorre nella sanzione di invalidità la delibera che – sebbene approvata nel rispetto dei quorum previsti dalla suddetta norma – autorizzi un impianto di ascensore capace di arrecare pregiudizio alla sicurezza e stabilità del fabbricato.
Se, poi, il condominio ha dei debiti, attenzione alle iniziative che può assumere il creditore. Il creditore del condominio che disponga di un titolo esecutivo nei confronti del condominio stesso ha facoltà di procedere all’espropriazione di tutti i beni comuni, ai sensi degli artt. 2740 e 2910 c.c., ivi inclusi i crediti vantati dal medesimo condominio verso i singoli condòmini per i contributi da loro dovuti in base a stati di ripartizione approvati dall’assemblea, e, in tal caso, la relativa esecuzione forzata deve svolgersi nelle forme dell’espropriazione dei crediti presso terzi di cui agli artt. 543 ss. c.p.c. Vi sono casi di condomini che si sono visti notificare un pignoramento contro il condominio e si sono spaventati. E’ ovvio che l’amministratore deve fornire preventivamente al creditore l’elenco dei morosi, per consentire anche operazioni di negoziazione assistita. L’escamotage del creditore è quello di scegliere, al posto del pignoramento del conto condominiale, di pignorare presso il condominio le somme dovute dal singolo moroso verso il condominio, optare cioè per un pignoramento presso terzi, nel quale i terzi pignorati siano i singoli condomini nella loro figura di debitori del condominio per gli importi dai medesimi dovuti in base alla delibera di approvazione del bilancio.
Succede spesso, poi, che vengano contestate all’amministratore le spese di cancelleria, le spese di cartoleria … Ricordiamo che in materia di condominio negli edifici, gli oneri riguardanti le spese effettuate per fini individuali, come quelle postali e i compensi dovuti all’amministratore in dipendenza di comunicazioni e chiarimenti su comunicazioni ordinarie e straordinarie, sono inquadrabili nell’ambito dell’art. 1123, comma 2, c.c., purché sia concretamente valutata la natura dell’attività resa al singolo condòmino e la conseguente addebitabilità individuale o meno ad esso dei relativi costi.
E’ sempre bene, in tutti questi casi, consultare preventivamente un avvocato immobiliarista a Torino e provincia, per avere un consulto.
Per quanto riguarda le cause in corso, la cessazione del rapporto di rappresentanza dell’amministratore condominiale non integra causa di interruzione ex art. 300 c.p.c. del procedimento civile nel quale il condominio si sia costituito. Il processo cioè non si interrompe per il solo fatto che i condomini deliberino una sostituzione dell’amministratore.
Per quanto riguarda le inferriate, secondo Cass. 1444 del 1998:
Non è affetta da nullità per violazione del disposto di cui al secondo comma dell’art. 1120 c.c., la delibera assembleare riguardante l’installazione di inferriate anti-intrusione sui balconi comuni, laddove pur esistendo un pregiudizio estetico, questo risulti così modesto e trascurabile da escludere un pregiudizio economico, essendo il lieve mutamento ampiamente compensato dall’utilità derivante a tutti i condomini.
In questo caso si trattava di inferriate deliberate su balconi condominiali e il pregiudizio del decoro era talmente esiguo da essere compensato dai vantaggi in termini di sicurezza.
E’ sempre bene chiedere all’avvocato immobiliarista come comportarsi in condominio, per evitare problemi.
Articolo redatto a Torino ed Alpignano il 4 settembre 2019 da Studio Duchemino