Preliminare e definitivo: il contratto a formazione progressiva, come tutelarsi con l’avvocato immobiliarista?

Allo studio legale a Torino pervengono spesso richieste di aiuto sul rapporto tra contratto preliminare e definitivo.

Intanto, si intende per preliminare il contratto con cui le parti si obbligano a contrarre il definitivo accordo traslativo della proprietà. Non è un contratto traslativo, al punto che non è soggetto a revocatoria ordinaria, perchè per valutare l’evento di danno nell’ipotesi di fraudolente sottrazioni al patrinonio, bisogna aver riguardo al contratto definitivo (Corte di cassazione civile, sez. III, 12 giugno 2018, n. 15215 ).

Il preliminare prende la forma (scritta) del definitivo se ha ad oggetto beni immobili, ma non necessariamente la forma pubblica notarile.

Esistono due teorie: secondo la prima preliminare e definitivo sono un’unica fattispecie da considerarsi globalmente. Secondo altra dottrina, il definitivo supera, ingloba e modifica il preliminare, che una volta intervenuto il definitivo non ha più esistenza.

Rivolgersi all’avvocato immobiliarista è fondamentale, nell’ipotesi di cambiamenti tra preliminare e definitivo.

Secondo la giurisprudenza, se le parti hanno pattuito che il prezzo va pagato tutto con la stipula del preliminare, sarà impossibile l’offerta “informale”. Se è pattuito che il prezzo va pagato col definitivo, sarà possibile l’offerta informale senza particolari modalità (Cass. civ., sez. , II-, 29 ottobre 2018, n. 27342).

In pratica, l’obbligo di pagare il prezzo come spesso spiegano gli avvocati immobiliaristi a Torino, sorge a seconda che il prezzo fosse pattuito al definitivo o il saldo fosse previsto già prima, al momento del preliminare.

Se il prezzo era pattuito al definitivo, cioè il saldo deve essere pagato al momento del rogito, è stata ritenuta sufficiente persino la semplice domanda di esecuzione in forma specifica (Cass. civ., sez. , II, 5 giugno 2018, n. 14372) che ragionevolmente include anche l’offerta informale del saldo.

Sulla validità del preliminare, spesso ci si rivolge all’avvocato immobiliarista a Torino per chiarire la propria situazione, ma ricordiamo subito che:

secondo Cass. civ., sez. , II, 10 maggio 2018, n. 11297 , F. c. R.
Ai fini della validità del contratto preliminare, non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando sufficiente l’accordo delle parti su quelli essenziali. In particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiesto “ex lege” l’atto scritto come per il definitivo, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il rimando ad elementi esterni ma idonei a consentirne l’identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può altresì essere incompleta o mancare del tutto, purché l’intervenuta convergenza delle volontà risulti, sia pure “aliunde” o “per relationem”, logicamente ricostruibile. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto sufficiente, per identificare l’immobile oggetto di un contratto preliminare di compravendita, l’indicazione dell’ubicazione, dell’estensione, dei confini e della provenienza dello stesso).

Per quanto riguarda i rapporti preliminare-definitivo è bene individuare subito uno studio legale a Torino e un avvocato immobiliarista esperto in tematiche immobiliari per valutare validità, forma, modalità del contratto e verificare, quindi, che l’operazione economica sottesa sia corretta, sia a tutela dell’acquirente, sia a tutela del venditore. L’avvocato immobiliarista, infatti, è esperto di operazioni immobiliari e conosce bene la giurisprudenza in materia, e sa quindi consigliare entrambe le parti circa la loro situazione ed eventuale un accordo conciliativo.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 30 aprile 2019

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