Preliminare con consegna anticipata: risarcimento dei danni al venditore in caso di risoluzione

Lo ha previsto la Corte di cassazione civile, sez. II, 20 dicembre 2017, n. 30594, la quale dispone che:

Il promissario acquirente di un immobile che, immesso nel possesso in forza di un preliminare di vendita poi risolto è tenuto al risarcimento del danno in favore della parte promittente venditrice, atteso che la legittimità originaria del possesso viene meno a seguito della nullità lasciando che l’occupazione dell’immobile si configuri come sine titulo; con la conseguenza che tali danni, originati dal lucro cessante per il danneggiato che non ha potuto trarre frutti dal godimento dell’immobile, sono legittimamente liquidati dal giudice di merito, con riferimento all’intera durata dell’occupazione e, dunque, non solo a partire dalla domanda giudiziale di risoluzione contrattuale.

Il merito della decisione si basa su alcune norme del codice civile, in particolare l’art. 1458 cod. civ. in materia di effetti della risoluzione del contratto.

Il caso affrontato spesso dall’avvocato immobiliarista riguarda il preliminare – cd compromesso – con consegna anticipata o anticipata immissione nel possesso del bene. Il promittente venditore consegna l’immobile già alla data del compromesso, magari a fronte di una consistente caparra o di un acconto che copra quasi tutto il prezzo. In vista dell’atto definitivo che trasferisce la proprietà il promissario acquirente vive nell’immobile. Il problema nasce nell’ipotesi in cui, pur vivendoci dentro, alla fine l’operazione non va in porto, il promissario acquirente non acquista versando il prezzo definitivo e la proprietà non si trasferisce.

In questi casi l’immobile viene utilizzato in virtù del contratto preliminare, ma l’utilità che trae l’acquirente non ha contropartita nel venditore che semplicemente subisce poi la risoluzione contrattuale, avendo messo a disposizione l’immobile per parecchio tempo. In alcuni casi le parti prevedono un pagamento rateale degli acconti che rende simile l’operazione ad una locazione con riscatto. Tuttavia, laddove non sia prevista alcuna contropartita, nemmeno il pagamento delle spese condominiali, l’immobile viene utilizzato dal promissario acquirente sine titulo nell’ipotesi in cui il preliminare venisse meno, anche se con effetto dalla pronuncia di risoluzione.

La Cassazione, quindi, ha ritenuto che il giudice può liquidare il mancato guadagno del venditore con riferimento non solo al periodo successivo alla domanda di risoluzione, ma anche per il periodo precedente, per tutta la durata dell’occupazione.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 29 marzo 2018

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